【正文】 況估價(jià)基準(zhǔn)日路線價(jià)區(qū)段 商業(yè)40宗地紅線外達(dá)到七通（通路、通電、通訊、通上下水、通暖、通氣）和宗地內(nèi)場地平整國有土地使用權(quán)2013年9月30日一級(jí)商業(yè)40宗地紅線外達(dá)到七通（通路、通電、通訊、通上下水、通暖、通氣）和宗地內(nèi)場地平整住宅70工業(yè)50宗地紅線外達(dá)到五通（通路、通電、通訊、通上下水）和宗地內(nèi)場地平整二級(jí)商業(yè)40宗地紅線外達(dá)到七通（通路、通電、通訊、通上下水、通暖）和宗地內(nèi)場地平整住宅70工業(yè)50宗地紅線外達(dá)到五通（通路、通電、通訊、通上下水）和宗地內(nèi)場地平整三級(jí)商業(yè)40宗地紅線外達(dá)到五通（通路、通電、通訊、通上下水）和宗地內(nèi)場地平整住宅70工業(yè)50宗地紅線外達(dá)到四通（通路、通電、通訊、通上水）和宗地內(nèi)場地平整四級(jí)商業(yè)40宗地紅線外達(dá)到五通（通路、通電、通訊、通上下水）和宗地內(nèi)場地平整住宅70五級(jí)商業(yè)40宗地紅線外達(dá)到五通（通路、通電、通訊、通上下水）和宗地內(nèi)場地平整住宅70六級(jí)商業(yè)40宗地紅線外達(dá)到四通（通路、通電、通訊、通上水）和宗地內(nèi)場地平整住宅70根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，其基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估宗地地價(jià)的計(jì)算公式為：宗地地價(jià)＝基準(zhǔn)地價(jià)K1（1177?！芀）K2K3177。K4式中： K1──期日修正系數(shù) ∑K──影響地價(jià)區(qū)域因素及個(gè)別因素修正系數(shù)之和 K2──土地使用年期修正系數(shù)K3──容積率修正系數(shù)K4──開發(fā)程度修正確定估價(jià)對(duì)象的土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)估價(jià)對(duì)象位于雞冠區(qū)花園36號(hào)樓3單元3層1440號(hào)，根據(jù)《雞西市城鎮(zhèn)土地級(jí)別修訂及基準(zhǔn)地價(jià)更新報(bào)告》及雞西市城區(qū)土地級(jí)別圖，宗地屬于雞西市基準(zhǔn)地價(jià)住宅一級(jí)地，基準(zhǔn)地價(jià)為399元/平方米。 確定期日修正系數(shù)（K1）根據(jù)“中國城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測網(wǎng)”公布的雞西市地價(jià)水平，雞西市基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)日2013年9月30日(2013年第三季度）住宅用途地價(jià)水平為692元/平方米，2016年第二季度住宅用途地價(jià)水平為682元/平方米。2016年第二季度至本次估價(jià)期日2016年8月30日，根據(jù)這段時(shí)間的地價(jià)水平分析，雞西市住宅用途地價(jià)水平比較平穩(wěn)，因此本次評(píng)估期日地價(jià)水平為682元/平方米。以2013年9月30日(2013年第三季度）為基期。 雞西地價(jià)水平情況一覽表 年度商業(yè)住宅工業(yè)2013年（第三季度）21276922502016年（第二季度）2133682251確定影響地價(jià)區(qū)域因素及個(gè)別因素修正系數(shù)（∑K）根據(jù)《雞西市城鎮(zhèn)土地定級(jí)估價(jià)更新報(bào)告》，一級(jí)住宅用地地價(jià)修正因素說明表及以及住宅用地地價(jià)修正系數(shù)表（見表5），按照估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素及個(gè)別因素條件，可建立估價(jià)對(duì)象地價(jià)影響因素說明、優(yōu)劣程度及修正系數(shù)表（見表6）。表4 一級(jí)住宅用地地價(jià)影響因素修正條件說明表 單位：米 優(yōu)劣度修修正系數(shù)因素 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣區(qū)域因素距商服中心距離≤100米﹙100，300]米﹙300，600]米﹙600，1000]米＞1000米距農(nóng)貿(mào)市場距離≤150米﹙150，300]米﹙300，500]米﹙500，800]米＞800環(huán)境質(zhì)量狀況無污染輕度污染中度污染較重污染嚴(yán)重污染 距對(duì)外交通站點(diǎn)距離≤300米﹙300，600]米﹙600，900]米﹙900，1200]米＞1200米公用設(shè)施完善度≥5個(gè)4個(gè)3個(gè)2個(gè)1個(gè)周圍土地利用類型公共綠地商住混合用地住宅用地工住混合用地工業(yè)用地個(gè)別因素建筑物朝向西北東南東南西北或西南東北東西或南東或西北宗地形狀規(guī)則較規(guī)則一般較不規(guī)則極不規(guī)則宗地面積適中較適中一般較大或較小過大或過小距公交站點(diǎn)距離≤50米﹙50，100]米﹙100，200]米﹙200，350]米＞350米表5 一級(jí)住宅用地地價(jià)影響因素修正系數(shù)表 單位:% 優(yōu)劣度修修正系數(shù)因素 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣區(qū)域因素距商服中心距離距農(nóng)貿(mào)市場距離環(huán)境質(zhì)量狀況 距對(duì)外交通站點(diǎn)距離公用設(shè)施完善度周圍土地利用類型個(gè)別因素建筑物朝向宗地形狀宗地面積距公交站點(diǎn)距離合計(jì)表6 估價(jià)對(duì)象地價(jià)影響因素說明、優(yōu)劣程度及修正系數(shù)表影 響 因 素因素說明優(yōu)劣度修正系數(shù)（%）區(qū)域因素距商服中心距離2200米劣距農(nóng)貿(mào)市場距離350米一般環(huán)境質(zhì)量狀況無污染優(yōu)距對(duì)外交通站點(diǎn)距離2400米劣公用設(shè)施完善度3個(gè)一般周圍土地利用類型商住混合用地較優(yōu)個(gè)別因素建筑物朝向西北東南較優(yōu)宗地形狀一般一般宗地面積一般一般距公交站點(diǎn)距離200米一般合 計(jì)確定土地使用權(quán)年期修正系數(shù)（K2）由于估價(jià)對(duì)象的設(shè)定土地使用年期與基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵中設(shè)定的城鎮(zhèn)住宅用地法定最高出讓年期不一致，需進(jìn)行年期修正。修正公式為： 公式中： K2－－－估價(jià)對(duì)象的土地使用年期修正系數(shù)r－－－土地還原率（6%） m－－－估價(jià)對(duì)象設(shè)定使用年限 n－－－基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定土地使用年期由于本次測算按土地使用年限住宅用地3年進(jìn)行測算。確定容積率修正系數(shù)(K3)，根據(jù)《雞西市市區(qū)城鎮(zhèn)土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)更新報(bào)告》及當(dāng)?shù)氐貎r(jià)與容積率的關(guān)系，故估價(jià)對(duì)象的容積率修正系數(shù)為K3=。表7 容積率修正系數(shù)表容積率2345≥容積率修正系數(shù)1開發(fā)程度修正 估價(jià)對(duì)象設(shè)定開發(fā)程度為宗地紅線外“七通”（通路、通電、通訊、供水、排水、通氣、通暖），宗地紅線內(nèi)“場地平整”，與基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開發(fā)程度為宗地紅線外“七通”（即通路、通電、通訊、供水、排水、通氣、通暖）宗地紅線內(nèi)“場地平整”一致，根據(jù)雞西市國土資源局要求土地開發(fā)程度不進(jìn)行修正，故不需要進(jìn)行開發(fā)程度的修正。表8 土地開發(fā)程度修正幅度表 單位：元/平方米通路通電通訊上水下水供暖通氣場地平整1166101025122計(jì)算設(shè)定開發(fā)程度條件下的宗地地價(jià)宗地地價(jià)＝基準(zhǔn)地價(jià)K1（1+∑K）K2K3177。K4 =399（1+%）+0 =（元/平方米）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估過程參見表9。表9 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估過程一覽表宗地名稱土地等級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定年期基準(zhǔn)地價(jià)（元/m2）期日修正系數(shù)區(qū)域及個(gè)別因素修正系數(shù)估價(jià)設(shè)定年期（年）使用年期修正系數(shù)容積率修正系數(shù)土地開發(fā)程度修正幅度(元/m2)單位地價(jià)（元/平方米）雞冠區(qū)花園36號(hào)樓3單元3層1440號(hào)住宅用地住宅一級(jí)70399%30B、收益還原法收益還原法是在估算估價(jià)對(duì)象在未來每年預(yù)期純收益（正常年純收益）的基礎(chǔ)上，以一定的土地還原率，將評(píng)估對(duì)象在未來每年的純收益折算為評(píng)估時(shí)日收益總和土地價(jià)格的一種方法?；竟饺缦拢菏街校海恋貎r(jià)格－土地純收益－土地還原利率－使用土地的年期或有土地收益的年期確定房地年總收益估價(jià)對(duì)象實(shí)際用途為住宅用地，本次評(píng)估設(shè)定用途為住宅用地，根據(jù)估價(jià)師現(xiàn)場踏勘，實(shí)際用途為住宅。估價(jià)對(duì)象周邊以住宅為主，故本次評(píng)估選取的案例與估價(jià)對(duì)象在同一供需圈內(nèi)租金水平的住宅的出租案例作為比較實(shí)例：實(shí)例A：園林小區(qū)2號(hào)樓（東至園林小區(qū)3號(hào)樓，南至園林，西至園林小區(qū)1號(hào)樓，北至住宅），用途為住宅，所臨道路類型為主干道，臨主干道，正面臨街，交通便捷，道路通暢，周圍商業(yè)度繁華，公共設(shè)施完善度為完備，區(qū)域經(jīng)濟(jì)定位為區(qū)級(jí)商業(yè)中心，環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度為無污染，建筑結(jié)構(gòu)為混合，建筑成新度為七成新。實(shí)例B：園林小區(qū)3號(hào)樓（東至園林小區(qū)4號(hào)樓，南至園林路，西至園林小區(qū)2號(hào)樓，北至住宅），用途為住宅，所臨道路類型為主干道，臨主干道，正面臨街，交通便捷，道路通暢，周圍商業(yè)度繁華，公共設(shè)施完善度為完備，區(qū)域經(jīng)濟(jì)定位為區(qū)級(jí)商業(yè)中心，環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度為無污染，建筑結(jié)構(gòu)為混合，建筑成新度為七成新。實(shí)例C：四街小區(qū)24號(hào)樓（東至四街小區(qū)25號(hào)樓，南至東風(fēng)路，西至四街小區(qū)23號(hào)樓，北至住宅），用途為住宅，所臨道路類型為主干道，臨主干道，正面臨街，交通便捷，道路通暢，周圍商業(yè)度繁華，公共設(shè)施完善度為完備，區(qū)域經(jīng)濟(jì)定位為區(qū)級(jí)商業(yè)中心，環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度為無污染，建筑結(jié)構(gòu)為混合，建筑成新度為七成新。結(jié)合影響房屋租金的主要因素，以估價(jià)對(duì)象因素為100進(jìn)行租金修正，估價(jià)對(duì)象與實(shí)例比較因素情況詳見表10。表10 因 素 條 件 說 明 表內(nèi)容 估價(jià)對(duì)象 及比較比較因素 實(shí)例估價(jià)對(duì)象實(shí)例A 實(shí)例B 實(shí)例C 月租金（元/）待估土地用途住宅住宅住宅住宅土地級(jí)別住宅一級(jí)住宅一級(jí)住宅一級(jí)住宅一級(jí)交易情況正常正常正常正常所臨道路類型主干道主干道主干道主干道距主干道距離臨主干道臨主干道臨主干道臨主干道臨路情況正面臨街正面臨街正面臨街正面臨街交通便捷度便捷便捷便捷便捷道路通暢度通暢通暢通暢通暢商業(yè)繁華度繁華繁華繁華繁華公共設(shè)施完善度完備完備完備完備區(qū)域經(jīng)濟(jì)定位區(qū)級(jí)商業(yè)中心區(qū)級(jí)商業(yè)中心區(qū)級(jí)商業(yè)中心區(qū)級(jí)商業(yè)中心環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度無污染無污染無污染無污染建筑物結(jié)構(gòu)混合混合混合混合建筑物成新度七成新七成新七成新七成新②用途修正由于本次評(píng)估估價(jià)對(duì)象房屋用途為住宅，與選取的實(shí)例房屋用途住宅一致，設(shè)定土地用途為城鎮(zhèn)住宅用地，與選取的實(shí)例城鎮(zhèn)住宅用地一致，且級(jí)別相同故不需要修正，修正系數(shù)為1。③交易情況修正由于本次評(píng)估估價(jià)對(duì)象及選取的實(shí)例均為正常交易，故不需要進(jìn)行交易情況修正。④不動(dòng)產(chǎn)售價(jià)比較因素修正說明住宅不動(dòng)產(chǎn)：a、所臨道路類型分為臨支路、臨區(qū)域次干道、臨區(qū)域主干道、臨主干道四個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象的等級(jí)為100， 每相差一個(gè)等級(jí)修正3%；b、距主干道距離，以估價(jià)對(duì)象為100，每增加500米，相應(yīng)修正2%。c、臨路狀況分為二面及二面以上臨街、一面鄰街、不鄰街3個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象的等級(jí)為100， 每相差一個(gè)等級(jí)修正3%；d、交通便捷度分為便捷、較便捷、一般、較不便捷、不便捷，以估價(jià)對(duì)象為100，每相差一級(jí),相應(yīng)修正2%。e、道路通暢度分為通暢、較通暢、一般、不通暢，以估價(jià)對(duì)象為100，每相差一個(gè)等級(jí)修正2%；f、商服繁華程度分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較差、差五個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象為100, 每相差一個(gè)等級(jí)修正3%；g、公共設(shè)施完善度分為不完備、一般、較完備、完備四個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象為100，每相差一個(gè)等級(jí)修正2%；h、區(qū)域經(jīng)濟(jì)定位分位市級(jí)商業(yè)中心、區(qū)級(jí)商業(yè)中心、非商業(yè)中心三個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象為100，每相差一個(gè)等級(jí)修正3%；i、環(huán)境狀況分為有無污染、輕度污染、較重度污染、重度污染四個(gè)等級(jí),以估價(jià)對(duì)象為100, 每相差一個(gè)等級(jí)修正2%。j、建筑物結(jié)構(gòu)分為框架、鋼混、混合、磚木等4個(gè)等級(jí),以估價(jià)對(duì)象為100, 比較案例應(yīng)該為同一建筑物結(jié)構(gòu)的房屋建筑。k、建筑物成新度分為待建或十成新、九成新、八成新、七成新、六成新5個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象為100, 每相差一個(gè)等級(jí)修正2%。表11 比較因素條件指數(shù)表實(shí)例因素估價(jià)對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C月租金（元/）待估土地用途100100100100土地級(jí)別100100100100交易情況100100100100所臨道路類型100100100100距主干道距離100100100100臨路情況100100100100交通便捷度100100100100道路通暢度100100100100商業(yè)繁華度100100100100公共設(shè)施完善度100100100100區(qū)域經(jīng)濟(jì)定位100100100100環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度100100100100建筑物結(jié)構(gòu)100100100100建筑物成新度100100100100表12 比較因素條件指數(shù)表實(shí)例因素實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C月租金（元/）土地用途100/100100/100100/100土地級(jí)別100/100100/100100/100交易情況100