土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告寫作要點(diǎn)-資料下載頁(yè)
2025-08-01 15:51本頁(yè)面
【正文】 本利潤(rùn)率 =開發(fā)利潤(rùn) /（ 土地取得成本 +開發(fā)成本 +管理費(fèi)用 +銷售費(fèi)用 +投資利息 ） (4)計(jì)算基數(shù)＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 (售價(jià) )， 相應(yīng)的利潤(rùn)率可稱為銷售利潤(rùn)率 ， 即： 銷售利潤(rùn)率 =開發(fā)利潤(rùn) /開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 實(shí)際操作中一般取投資利潤(rùn)率或銷售利潤(rùn)率 。 采用剩余法估價(jià) 土地取得費(fèi)估算 基本內(nèi)容： ● 說(shuō)明土地取得歷史 ● 說(shuō)明估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域土地取得的主要模式 （ 征用農(nóng)地 ？ 拆遷 ？ 購(gòu)買 ？ ） ， 并確定估價(jià)對(duì)象選擇的土地取得模式 ● 說(shuō)明土地取得費(fèi)用計(jì)算基本方法及費(fèi)用基本構(gòu)成 ● 說(shuō)明估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域取得費(fèi)用平均水平及確定依據(jù) （ 案例 ？標(biāo)準(zhǔn) ？ ） ● 說(shuō)明估價(jià)對(duì)象自身實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用 ● 說(shuō)明各項(xiàng)費(fèi)用客觀水平計(jì)算過(guò)程及總費(fèi)用計(jì)算過(guò)程 采用成本逼近法估價(jià) 問(wèn)題： ● 土地取得模式選擇不恰當(dāng) ● 不使用客觀費(fèi)用 ● 土地取得費(fèi)用包含有其它非土地費(fèi)用 （ 如大型建筑物 ） 或不恰當(dāng)?shù)馁M(fèi)用 ● 依據(jù)不足 ● 只計(jì)算 ， 不解釋 采用成本逼近法估價(jià) 土地開發(fā)費(fèi)估算 基本內(nèi)容： ● 說(shuō)明土地實(shí)際開發(fā)程度 、 土地取得時(shí)開發(fā)程度及開發(fā)歷史 ● 說(shuō)明所在區(qū)域土地開發(fā)的費(fèi)用構(gòu)成 ， 并確定估價(jià)對(duì)象的開發(fā)費(fèi)用過(guò)程 ● 說(shuō)明所在區(qū)域開發(fā)費(fèi)用平均水平及確定依據(jù) （ 案例 ？ 標(biāo)準(zhǔn) ？ ） ● 說(shuō)明估價(jià)對(duì)象自身實(shí)際發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用水平 ● 說(shuō)明各項(xiàng)開發(fā)費(fèi)用客觀水平計(jì)算過(guò)程及總開發(fā)費(fèi)用計(jì)算過(guò)程 ● 說(shuō)明開發(fā)期限 采用成本逼近法估價(jià) 問(wèn)題： ● 土地開發(fā)費(fèi)用與開發(fā)程度不匹配 ● 開發(fā)程度與地價(jià)內(nèi)涵不匹配 ● 不使用客觀開發(fā)費(fèi)用 ● 土地開發(fā)費(fèi)用包含有其它非開發(fā)費(fèi)用 ● 依據(jù)不足 采用成本逼近法估價(jià) 土地增值估算 基本內(nèi)容： ● 說(shuō)明所在區(qū)域市場(chǎng)土地開發(fā)增值的總體情況 ● 說(shuō)明影響估價(jià)對(duì)象增值的主要因素 ， 并確定土地增值率 ● 說(shuō)明土地增值計(jì)算方法及公式 ● 說(shuō)明計(jì)算土地增值的具體過(guò)程 問(wèn)題： ● 土地增值率確定過(guò)程簡(jiǎn)單 ● 土地增值理解錯(cuò)誤 ● 缺乏市場(chǎng)情況分析 采用成本逼近法估價(jià) 成本逼近法中的區(qū)位因素和個(gè)別因素修正 基本內(nèi)容： ● 說(shuō)明介紹估價(jià)對(duì)象在測(cè)算區(qū)域的相對(duì)位置 ● 說(shuō)明影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格的主要區(qū)位因素和個(gè)別因素 ● 說(shuō)明修正方法及公式 ● 說(shuō)明各因素修正系數(shù)的確定過(guò)程及依據(jù) ● 說(shuō)明修正的具體過(guò)程 問(wèn)題： ● 不修正 ● 依據(jù)不充分 采用成本逼近法估價(jià) 基準(zhǔn)地價(jià)簡(jiǎn)介 基本內(nèi)容： ● 說(shuō)明估價(jià)使用的基準(zhǔn)地價(jià)的制定時(shí)間 、 發(fā)布者及可使用性 ● 說(shuō)明基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)日 、 內(nèi)涵 ● 說(shuō)明通過(guò)基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算地價(jià)的方法 、 公式及有關(guān)事項(xiàng) 問(wèn)題： ● 不介紹 ● 介紹過(guò)多 ， 沒(méi)有針對(duì)性 ● 不對(duì)可使用性進(jìn)行分析 采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法估價(jià) 估價(jià)對(duì)象基準(zhǔn)地價(jià)的確定 基本內(nèi)容： ● 說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的用途 ， 并說(shuō)明對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)所覆蓋的范圍 ，以及分級(jí) （ 或區(qū)段 ） 和基準(zhǔn)地價(jià)情況 ● 說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的位置 ， 并說(shuō)明所對(duì)應(yīng)的級(jí)別 （ 或區(qū)段 ） 及其基準(zhǔn)地價(jià) ● 確定估價(jià)對(duì)象的基準(zhǔn)地價(jià)水平 問(wèn)題： ● 超范圍使用 ● 不說(shuō)明 采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法估價(jià) 估價(jià)對(duì)象修正體系確定 基本內(nèi)容： ● 說(shuō)明并列出基準(zhǔn)地價(jià)公布的修正體系表 ● 說(shuō)明估價(jià)對(duì)象情況并與基準(zhǔn)地價(jià)比較 ， 并編制估價(jià)對(duì)象因素系數(shù)說(shuō)明表 ● 確定開發(fā)程度 、 交易期日 、 容積率等修正系數(shù) ● 列出詳細(xì)計(jì)算過(guò)程 問(wèn)題： ● 修正系數(shù)與其它估價(jià)方法中不一致 采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法估價(jià) 基本內(nèi)容： ● 列出各種方法估價(jià)的結(jié)果 ， 并分別進(jìn)行評(píng)價(jià) ● 說(shuō)明計(jì)算平均價(jià)格的方法和權(quán)重 ● 計(jì)算平均地價(jià)并列出結(jié)果 ● 說(shuō)明對(duì)結(jié)果進(jìn)行可靠性 、 方法邏輯性和現(xiàn)實(shí)性的分析情況 ● 說(shuō)明最后確定的評(píng)估結(jié)果 問(wèn)題： ● 權(quán)重不合理 ● 缺乏結(jié)果分析 ● 結(jié)果表達(dá)不規(guī)范 地價(jià)確定 謝 謝
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