【正文】 目地，潛在收益明顯，故采用收益還原法進行評估。綜上所述，結(jié)合評估背景資料及有關(guān)要求，經(jīng)過綜合分析，我們決定在本報告中采用假設(shè)開發(fā)法與收益還原法進行評估。（三）估價結(jié)果地價的確定本次評估運用上述兩種方法求得宗地價格相差不大,且從不同角度反映了估價對象的價值，取兩種方法的平均值作為最終結(jié)果。土地單價=（+）/2=5669（元/m2）估價結(jié)果經(jīng)估價人員現(xiàn)場查勘和當?shù)厥袌龇治?，按照地價評估的基本原則和估價程序，選擇合適的評估方法，評估得到待估宗地在估價設(shè)定用途及開發(fā)程度條件下、評估基準日為2006 年9 月18 日，土地使用年 年的住宅土地使用權(quán)價格見表2。太原雙塔剛玉（集團）有限公司土地評估—17—山西中勤地產(chǎn)評估咨詢服務(wù)有限公司 電話：0351—4228189土地估價結(jié)果表表2宗地編號 土地面積（m2） 土地單價（元/m2） 土地總價（萬元）01 5669 02 5669 合計 大寫：壹億玖仟伍佰肆拾貳萬柒仟貳佰元整（貨幣種類：人民幣）估價結(jié)果詳見土地估價結(jié)果一覽表。三、估價結(jié)果和估價報告的使用（一）估價的前提條件和假設(shè)條件（1）委托估價方合法取得土地使用權(quán)，委托估價方提供的《國有土地使用證》為有效憑證。（2）估價對象作為出讓住宅用地，得到有效利用，并產(chǎn)生相應(yīng)的土地收益。（3）估價對象評估基準日為二ＯＯ六年九月十八日。（4）在估價基準日地產(chǎn)市場為公開、公平的均衡市場。（5）任何有關(guān)估價對象的動作方式、程序符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。（6）委托估價方提供的土地權(quán)屬、土地開發(fā)、土地利用等資料屬實。（7）估價對象開發(fā)程度為宗地外“七通”、宗地內(nèi)“七通一平”，出讓住宅用地使用權(quán)、無他項權(quán)利限制，剩余使用年 年。（二）估價結(jié)果和估價報告的使用估價報告和估價結(jié)果發(fā)生的效力的法律依據(jù)及其他相關(guān)條件太原雙塔剛玉（集團）有限公司土地評估—18—山西中勤地產(chǎn)評估咨詢服務(wù)有限公司 電話：0351—4228189（１）本報告及估價結(jié)果依據(jù)前述有關(guān)法律、法規(guī)及相關(guān)土地政策而成立。（２）本報告及估價結(jié)果依據(jù)上述有關(guān)估價的前提條件與假設(shè)條件而成立。２、本報告和估價結(jié)果使用的方向和限制條件（１）估價報告和估價結(jié)果供委托方確定現(xiàn)時土地使用權(quán)價格時使用，不得用作抵押、改制、合資、合營、轉(zhuǎn)讓等他項經(jīng)濟活動。（２）本報告估價結(jié)果是在滿足地價定義所設(shè)定條件下的使用權(quán)價格，若估價基準日、評估目的、土地利用方式、土地開發(fā)狀況、規(guī)劃條件等影響地價的因素發(fā)生變化，該評估價格應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。（３）本報告的估價結(jié)果需經(jīng)山西中勤地產(chǎn)評估咨詢服務(wù)有限公司蓋章及在該公司注冊的兩名土地估價師簽字后方能生效。（４）本報告的估價結(jié)果自估價基準日起半年內(nèi)有效。（５）違規(guī)使用本土地估價報告和估價結(jié)果的法律責(zé)任１）本報告必須完整使用，對僅使用報告中的部分內(nèi)容所導(dǎo)致的有關(guān)損失，或者違規(guī)使用估價報告及估價結(jié)果造成的經(jīng)濟損失及法律后果，受托估價機構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。２）任何單位和個人未經(jīng)山西中勤地產(chǎn)評估咨詢服務(wù)有限公司書面同意，不得以任何形式發(fā)表、復(fù)制本報告。３）本機構(gòu)保留對違規(guī)使用本報告相關(guān)追究法律責(zé)任的權(quán)利。（三）需要特殊說明的事項資料來源說明及無法核實的估價事項（１）土地權(quán)屬、土地開發(fā)、土地利用、規(guī)劃等資料由委托估價方提供。（２）土地區(qū)位條件、地產(chǎn)市場交易資料等由估價人員實地調(diào)查而得。太原雙塔剛玉（集團）有限公司土地評估—19—山西中勤地產(chǎn)評估咨詢服務(wù)有限公司 電話：0351—4228189（３）估價人員根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)、估價規(guī)程及估價對象具體狀況確定估價原則、方法及參數(shù)的選取。（４）估價對象為委托估價方規(guī)劃項目用地，據(jù)委托估價方提供的相關(guān)資料，該宗地未涉及抵押、租賃、預(yù)售、司法糾紛等情況。在評估時，評估人員無法核實委托估價方提供得上述資料的真實性，只能采信委托估價方提供的文字資料作為本次評估的依據(jù)。估價中的特殊處理（１）以中長期（20 年期）國債的收益率作為安全利率，加１％—２％的風(fēng)險調(diào)整值為參考，結(jié)合住宅開發(fā)的平均投資收益水平，經(jīng)市場調(diào)查比較綜合確定住宅用地的土地還原率、房屋還原利率。在土地使用年期內(nèi)，假定還原利率保持不變。（２）在假設(shè)開發(fā)法中，假設(shè)房地產(chǎn)市場相對穩(wěn)定，用估價基準日區(qū)域類似房地產(chǎn)售價，通過市場比較法求算的價格來替代開發(fā)價值；而工程造價可用目前的一般造價水平來替代，并且假設(shè)工程投資在開發(fā)建設(shè)期內(nèi)為連續(xù)投入。（３）根據(jù)委托方提供的相關(guān)資料表明，估價對象所屬項目在規(guī)劃文件中存在部分與住宅配套的公建用房。但鑒于估價對象《國有土地使用證》登記用途為住宅用地，根據(jù)合法性原則，在現(xiàn)實評估中僅按住宅用地設(shè)定估價對象用途。因此在假設(shè)開發(fā)法測算中確定項目的市場客觀開發(fā)價值時，以區(qū)域同類住宅用房的開發(fā)價值為參考，通過市場比較法確定本項目的開發(fā)價值。關(guān)于土地估價結(jié)果確定在確定最終估價結(jié)果時，我們根據(jù)估價方法的適宜性、可信度、可操作性，并參考此次評估目的、估價對象所在區(qū)域地價水平、估價師經(jīng)驗等綜合決定估價結(jié)果。其他說明太原雙塔剛玉（集團）有限公司土地評估—20—山西中勤地產(chǎn)評估咨詢服務(wù)有限公司 電話：0351—4228189（１）委托估價方對所提供資料的真實性負責(zé)，估價機構(gòu)對所收集資料的真實性、準確性負責(zé)。（2）本報告估價人員與委托估價方除委托估價關(guān)系外，無其他任何影響估價結(jié)果的關(guān)系。（3）若發(fā)現(xiàn)本報告中文字、數(shù)據(jù)等錯漏，請及時通知本機構(gòu)進行更正，否則文字、數(shù)據(jù)等錯漏部分無效。太原雙塔剛玉（集團）有限公司土地評估—21—山西中勤地產(chǎn)評估咨詢服務(wù)有限公司 電話：0351—4228189第四部分 附 件附件一、委托估價函附件二、待估宗地《國有土地使用證》復(fù)印件附件三、宗地現(xiàn)狀照片附件四、太原市規(guī)劃局《關(guān)于太原市雙塔剛玉（集團）有限公司親賢西街10號地塊規(guī)劃意見的函》（并規(guī)函字[2003]第184號）復(fù)印件附件五、估價機構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件附件六、土地估價師資質(zhì)證書復(fù)印件__