土地不動產估價報告(編輯修改稿)
2025-05-08 22:39 本頁面
【文章內容簡介】 ，城市基礎設施比較完善。工業(yè)構成了以煤炭、旅游等多元化的產業(yè)格局。區(qū)域因素區(qū)域概況目前，平頂山市規(guī)劃范圍內，已形成以煤炭、旅游為龍頭產業(yè)的新型城市。交通條件新城區(qū)交通十分便利，鄭石高速穿境，城市一級、二級公路相互連接，鄉(xiāng)村公路四通八達，80%的村實現了通油路。鄭石高速公路與建設東路連接的互通出口直通平頂山市主干道—建設路，對進一步擴大與外部的聯系，加快經濟發(fā)展步伐產生重要的作用。（1）公路。區(qū)域內道路等級為一級二級，與崇文路交叉，公交車66路、67路、16路、27路、26路、35路、均可到達。交通相對便利。（2）鐵路。67路、27路均可到達。基礎設施條件新城區(qū)開發(fā)較好，公益事業(yè)搞的也較好，主干道全部達到了高標準的亮化、綠化，環(huán)境整潔，市容美觀。區(qū)域內供水、排水、供電、通訊、通暖及學校、醫(yī)院等配套設施完善。（1）排水。待估不動產所在區(qū)域排水體制為雨污合流制。雨污水排入城市排水管網，排水狀況優(yōu)。（2）供電。待估不動產所在區(qū)域由平頂山供電公司供電、供電保證率95%以上，通電狀況優(yōu)。環(huán)境條件估價對象周圍交通便利，公共設施齊備，環(huán)境條件良好，區(qū)域內大氣、粉塵污染值符合國家環(huán)保標準，環(huán)境質量狀況一般，人口密度中等。 城市規(guī)劃限制待估宗不動產于平頂山市新城區(qū)崇文路（河南城建學院西門斜對面），區(qū)域內多為商業(yè)、住宅、教育基地及政府部門建筑用地等，城市規(guī)劃對土地利用類型有限制，對利用強度限制不大。個別因素不動產位置待估不動產位于平頂山市新城區(qū)崇文路（河南城建學院西門斜對面）。待估不動產登記用途為住宅用地，現狀用途和本次評估設定用途為住宅用地，最有效使用用途為住宅用地。待估不動產位于崇文路，根據估價師現場勘察，臨街狀況較優(yōu)。不動產形狀況較規(guī)則，面積為2550平方米，地勢平坦，地基條件較優(yōu)。開發(fā)程度待估宗地紅線外達到“三通”（通路、通電、排水）宗地紅線內達到土地平整的開發(fā)條件。相鄰土地利用狀況待估不動產周圍土地利用類型以住宅與教育用地為主。土地權利狀況與使用年限（1）待估宗地土地使用權性質為掛牌土地，評估基準日未發(fā)現設定他項權利。（2）本次評估設定土地使用年限為住宅用地掛牌，使用年限70年。第三部分 土地估價結果及其使用一、估價依據（一）法律、法規(guī)和政策文件《中華人民共和國土地管理法》；《中華人民共和國城市房地產管理法》；《中華人民共和國土地管理法實施條例》（國務院令第256號）；《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（國務院令第55號）；國土資源部《關于改革土地估價結果確認和土地處理審批辦法的通知》（國土資發(fā)[2001]44號）；國土資源部《關于印發(fā)試行土地分類的通知》（國土資發(fā)[2001]255號）；《中華人民共和國城市規(guī)劃法》；《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》（國務院令第17號）；《國務院關于加強國有土地資產管理的通知》。（二）技術規(guī)程中華人民共和國國家標準《城鎮(zhèn)地估價規(guī)程》（GB/T18508—2001）；中華人民共和國國家標準《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》（GB/T185072001）；（三）其他委托方提供的有關資料；估價人員現場勘察調查、收集的相關資料。二、土地估價（一）估價原則本次不動產估價將遵循公正、客觀、科學誠實的原則進行評估，具體表現在以下幾個方面： 替代原則：根據市場運行規(guī)律，在同一商品市場中，商品或提供服務的效用相同或大致相似時，價格低者吸引需求。即有兩個以上互有替代性的商品或服務同時存在時，商品或服務的價格是經過相互影響與比較之后來決定的。土地價格也同樣遵循替代規(guī)律，某塊土地的價格，受其他具有相同使用價值的地塊，即同類型具有替代可能的地塊價格所牽制。換言之，具有相同使用價值，替代可能的地塊之間，會相互影響和競爭，使價格相互牽制而趨于一致。預期收益原則對于價格的評估，重要的并非是過去，而是未來。過去收益的重要意義，在于為推測未來的收益變
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