新版城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程(編輯修改稿)
2025-07-20 18:45 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ，使用狀況相對穩(wěn)定，能夠起示范及比較標(biāo)準(zhǔn)作用的宗地。標(biāo)準(zhǔn)深度：指在城鎮(zhèn)中，隨著土地離道路距離的增加，道路對土地利用價值影響為零時的深度。標(biāo)準(zhǔn)深度：隨著土地離道路距離的增加，道路對土地利用價值影響為零時的深度。里地線：標(biāo)準(zhǔn)深度的連線為里地線。里地線與道路之間的區(qū)域稱為臨街地或表地，里地線以外的區(qū)域稱為里地。里地線：標(biāo)準(zhǔn)深度的連線。公示地價：以維護(hù)經(jīng)濟(jì)和市場的平穩(wěn)健康發(fā)展為目標(biāo)，遵循公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)評估，并經(jīng)政府確認(rèn)，公布實施的地價。包括基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、課稅地價等。課稅地價：為課稅需要，以基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價為基礎(chǔ)測算，并由政府確定的，作為計稅依據(jù)的土地價格。要求的調(diào)整⑴關(guān)于技術(shù)體系與技術(shù)途徑由原規(guī)程的基準(zhǔn)地價評估體系和宗地地價評估體系調(diào)整為宗地地價評估技術(shù)和區(qū)域地價評估技術(shù)。將基準(zhǔn)地價、路線價、標(biāo)定地價等公示地價的評估體系包含在區(qū)域地價評估技術(shù)中。⑵關(guān)于估價原則新規(guī)程中保留了替代原則、最有效利用原則、預(yù)期收益原則、供需原則、貢獻(xiàn)原則。剔除了報酬遞增遞減原則和變動原則。調(diào)整的出發(fā)點是：《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》是技術(shù)規(guī)程，需要更多的反映土地估價技術(shù)，保留的原則與估價方法的選用有密切的關(guān)系，剔除的原則以及沒有增加的合法原則、謹(jǐn)慎原則更多的是經(jīng)濟(jì)學(xué)中或者從事土地估價業(yè)務(wù)時需要遵循。⑶關(guān)于方法選用新規(guī)程在評估方法選用上做了調(diào)整，一般宗地評估需選擇適宜的兩種以上評估方法。針對特殊情況，提出了“評估少有交易，市場化程度極低且土地收益難以顯化的特定用途土地價格，在省級以上土地估價行業(yè)協(xié)會組織專家論證的基礎(chǔ)上,可以選擇一種適宜的主要估價方法,并應(yīng)在報告中充分披露,附具專家論證材料。”的解決方案。注：在假設(shè)開發(fā)法應(yīng)用過程中，確定未來開發(fā)價值時采用市場比較法，對于宗地評估來講仍然是一種評估方法。⑷關(guān)于主要估價方法①市場比較法基本公式：將年期修正系數(shù)進(jìn)行了單列。比較實例選擇：明確了估價期日距比較實例的交易日原則上不超過3年。比較實例與待估宗地條件的相似性大于差異性。地價指數(shù)編制：應(yīng)符合《城市地價動態(tài)監(jiān)測技術(shù)規(guī)范》TD/T 10092007的有關(guān)要求。容積率修正系數(shù)：當(dāng)容積率對地價影響較大時，應(yīng)單獨修正。關(guān)于其他因素修正：除進(jìn)行上述修正外，經(jīng)過充分調(diào)查和專家論證，還可根據(jù)比較實例與待估宗地的條件差異進(jìn)行其他必要的修正。②收益還原法估算年總收益：應(yīng)考慮客觀閑置損失。確定年總費用：不動產(chǎn)出租方式的，不再扣除房屋年折舊費。確定折舊年限：利用不動產(chǎn)收益評估土地收益價格時，當(dāng)房屋經(jīng)濟(jì)壽命早于設(shè)定土地使用年限時，應(yīng)按照房屋經(jīng)濟(jì)壽命確定折舊年限，合理估算剩余年期的土地價格；當(dāng)房屋經(jīng)濟(jì)壽命晚于設(shè)定土地使用年限時，應(yīng)按照土地使用權(quán)期限確定折舊年限，并合理估算房屋余值。③剩余法兩種情形的應(yīng)用：在格式上明確了剩余法應(yīng)用中的兩種情形，評估現(xiàn)有不動產(chǎn)中所含土地價格，評估待開發(fā)土地的價格。利潤測算：采用現(xiàn)金流量法，折現(xiàn)率的取值綜合考慮了利息和利潤因素，可不單獨測算利潤。④成本逼近法新規(guī)程基本保留了老規(guī)程的內(nèi)容，在土地取得費、開發(fā)費、土地增值和價格修正中的表述有所調(diào)整，增加了其嚴(yán)謹(jǐn)性。注：應(yīng)加強對客觀費用的理解，規(guī)程中沒有列舉的，在實際征地過程中客
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