20xx年土地估價師-土地估價實務(wù)-(1-5講)(編輯修改稿)
2024-11-19 05:05 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ：計算房屋純收益時，可采用無限年期公式；計算土地價格時，必須采用有限年期公式。解題基本思路第一步：根據(jù)房地客觀收益和客觀費用，計算房地純收益第二步：通過建筑物重置價格求得現(xiàn)值，再用房屋還原率計算房屋純收益第三步：將房地純收益減除房屋純收益，得到土地純收益第四步：用土地還原率，采用適用公式求得估價時點的土地價格 (三)、解題步驟1 （1）選擇計算方法2 （2）總收益計算（采用客觀收益）3 （3）出租總費用計算4 （4）房屋年純收益計算5 （5）土地純收益計算（6）估價時點土地價格計算注意題目要求的是總地價還是單位地價（四）、難點及常見問題分析6 （1）難點：在于正確確定房屋的計提折舊年限（2）常見問題：應(yīng)試者不考慮估價時點，土地使用權(quán)剩余年限取值錯誤二、收益還原法復(fù)習(xí)收益還原法的原理及適用范圍只適用于有收益或潛在收益的土地和建筑物，或房地產(chǎn)的估價收益還原法的估價程序與計算方法7 （1）計算總收益采用客觀收益，總收益產(chǎn)生的形式包括土地租金、房地出租的租金以及企業(yè)經(jīng)營收益8 （2）計算總費用和折舊費、房屋收益或其他資產(chǎn)的收益等房地出租的總費用包括年管理費、年維修費、年保險費、年稅金和年折舊費。房屋年折舊費采用平均折舊法計算，分兩種情況：9 〈土地使用權(quán)出讓年限，計算公式為B. 房屋耐用年限〉土地使用權(quán)出讓年限，需調(diào)整房屋可使用年限，并且計算時不考慮殘值，計算公式為房屋可使用年限 = 土地出讓前房屋已使用年限 + 土地出讓年限房屋年純收益 = 房屋現(xiàn)值 建筑物還原率房屋現(xiàn)值 = 房屋重置價 房屋成新度 = 房屋重置價 房屋總折舊10 （3）計算土地純收益房地出租中的土地純收益求取：土地純收益 = 總收益總費用房屋純收益 = 房地純收益–房屋純收益11 （4）確定合適的還原率：分綜合還原率、建筑物還原率和土地還原率12 （5）選擇公式求算地價最常用的公式是土地使用年限有限且土地年純收益不變情況下的土地價格計算公式：P——土地價格 a——土地純收益 r——土地還原率 n——土地收益年限該公式也可用以計算房產(chǎn)價格，或者在已知土地價格時計算土地年純收益詳細(xì)情況一、計算題: 某企業(yè)2000 年9 月以有償出讓方式取得某地塊40 年使用權(quán)，面積1000 平米，同時在其上以2000 元/平米造價建成800 平米商鋪，建筑物耐用年限為42 年，殘值率為10%，目前重置價格為2500 元/平米，該商鋪現(xiàn)全部優(yōu)惠出租給企業(yè)內(nèi)部下崗職工，每月租金30 元/平米，同類商鋪市場租金一般為每月50 元/平米，土地還原率為4%，房屋還原率為5%，每年需支付稅金20 元/平米，管理費為同類租金的5%，年維修費和保險費分別為重置價格的2%% 。估價：該宗土地在2004 年9 月的市場價格(請思考，答案將在第四講給出) 第四講收益還原法應(yīng)用復(fù)習(xí)利用收益還原法評估土地價格基本思路：第一步：依其他方法求得建筑物的價格第二步：從待估房地產(chǎn)純收益中減掉建筑物的純收益，得到土地的純收益第三步：再以土地還原率還原，得到土地價格計算公式：土地價格 = 土地純收益/土地還原率利用收益還原法評估房產(chǎn)價格基本思路及計算公式與評估土地價格類似利用收益還原法評估不動產(chǎn)價格基本思路依然是先計算待估不動產(chǎn)的總純收益，再用綜合還原率還原，求出不動產(chǎn)的收益價格。在實際中，根據(jù)純收益內(nèi)是否含有折舊費又分兩種情況，區(qū)別在于綜合還原率有所不同。利用收益還原法評估承租土地使用權(quán)價格采用收益還原法評估承租土地使用權(quán)價格又稱差額租金還原法，是將市場租金與實際支付租金之間的差額采用一定的還原率還原求取相應(yīng)的價格。與前幾種方式的不同之處在于以盈余租金替代土地純收益。2000 年采用收益還原法計算題解析題目：2000 年土地估價理論與方法第五大題計算題的第二小題（略）（一）審題明確題意，選擇估價方法。待估地產(chǎn)有收益，適合采用收益還原法明確估價時點，與土地使用權(quán)取得時間隔了5 年明確題目提供的條件，思考如何利用這些條件計算收益和費用明確題目要求計算出的價格類型，土地市場價格的單位應(yīng)為“元/平方米” （二）解題思路第一步：求取房地合一的房地產(chǎn)共同產(chǎn)生的純收益第二步：計算建筑物部分產(chǎn)生的純收益第三步：從房地純收益中扣除建筑物純收益，得到土地純收益第四步：計算剩余使用年限下的土地市場價格（三）列出評估過程解題思路及計算方法：適宜采用收益還原法基本公式1 （1）房地年純收益計算公式2 （2）建筑物年純收益計算公式3 （3）土地年純收益計算公式（4）有限年限土地價格公式計算步驟（1）計算房地年總收益(需要逐步列出算式，最好給每步算式加上小標(biāo)號) ①年租金收益=月租金收入12 月②押金年運用收益=押金押金收益率③年總收益=年租金收益+押金年運用收益（2）計算房地年總費用年總費用=月平均費用12 月（3）計算房地年純收益房地年純收益=年總收益 年總費用（4）計算建筑物年純收益①建筑物現(xiàn)值=重置價格建筑面積剩余使用年限/耐用年限②建筑物年純收益=建筑物現(xiàn)值建筑物還原率（5）計算土地年純收益土地年純收益=房地年純收益 建筑物年純收益（6）計算土地市場價格① ②土地單位面積價格=土地總價格/土地面積（四）難點及常見錯誤分析難點4 （1）估價時點和土地使用年限的關(guān)系5 （2）土地年純收益的計算6 （3）所提供條件的清晰分類常見錯誤分析7 （1）沒有解題思路說明8 （2）房地總收益、費用、押金運用收益等未按年計算9 （3）房地總收益中未計算押金運用收益或處理錯誤10 （4）建筑物年純收益計算基數(shù)錯誤11 （5）未進(jìn)行年期修正或修正的土地使用年限錯誤12 （6）沒有計算土地單位面積價格13 （7）解題思路或計算步驟混亂詳細(xì)情況一、計算題: 某企業(yè)2000 年9 月以有償出讓方式取得某地塊40 年使用權(quán)，面積1000 平米，同時在其上以2000 元/平米造價建成800 平米商鋪，建筑物耐用年限為42 年，殘值率為10%，目前重置價格為2500 元/平米，該商鋪現(xiàn)全部優(yōu)惠出租給企業(yè)內(nèi)部下崗職工，每月租金30 元/平米，同類商鋪市場租金一般為每月50 元/平米，土地還原率為4%，房屋還原率為5%，每年需支付稅金20 元/平米，管理費為同類租金的5%，年維修費和保險費分別為重置價格的2%% 。估價：該宗土地在2004 年9 月的市場價格
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