【正文】 　　(2) 1979年，土地為國(guó)有劃撥性質(zhì)，建筑物動(dòng)工?！　?8)公攤面積約為20%?！　?6)土地利用變遷?！　?5)規(guī)劃用途為工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)?！　　　?1)抵押權(quán)?！　?5)使用權(quán)類(lèi)型：國(guó)有出讓土地?！　?3)容積率：(，)?！　?2)國(guó)有租賃。　　　　(1)轉(zhuǎn)讓。　　(7)土地用途：住宅?！　?5)委托估價(jià)時(shí)間：2009年9月10日：　　(6)委托方：A公司和B公司?！　?286)經(jīng)查《市土地級(jí)別圖(2007年)》及《市國(guó)有土地基準(zhǔn)地價(jià)　　(287)(2007年)》，估價(jià)對(duì)象處于市土地級(jí)別三級(jí)地，三級(jí)住宅用地基準(zhǔn)　　地價(jià)為2625元/平方米?！　?253) (5)編制比較因素修正系數(shù)表　　(254) 編制因素比較修正系數(shù)表(見(jiàn)表4)：　　(255)　表4因素比較修正系數(shù)表　　(256) (6)案例修正后的地價(jià)計(jì)算　　( 257) 將估價(jià)對(duì)象各項(xiàng)影響因素與比較案例的各項(xiàng)影響因素相比較，按市　　(258)、　　(259)元/。市2003~2008年(226)上半年住宅用地地價(jià)指數(shù)表如下：　　(227) 表2市住宅用地低價(jià)表指數(shù)表時(shí)間用途 . 31 住宅用地地價(jià)指數(shù)2004年3月28日，公司　　(207)以掛牌出讓方式取得該宗地70年期土地使用權(quán)，單位面積價(jià)格為4825元/　　平方米，交易情況正常?！　?194) ③與估價(jià)對(duì)象交易類(lèi)型相同或相近。　　(181) 　　(183) 式中：V估價(jià)對(duì)象價(jià)格。　　(159) 　　(160) 其他個(gè)別因素狀況對(duì)待估宗地利用狀況無(wú)影響?！　?144) 　　(145) 估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀為待建空地?！　?124) 　　(125) 估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域生活服務(wù)設(shè)施配套較齊全，公用設(shè)施利用方便度　　(126)較便捷，其周邊分布有附小、中學(xué)、醫(yī)院、口腔醫(yī)院、　　(127)超市、批發(fā)市場(chǎng)、x郵局、交通銀行支行、市商業(yè)　　銀行等。估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)由市土地　　(108)收購(gòu)儲(chǔ)備中心以收購(gòu)方式取得，現(xiàn)擬掛牌出讓。　　(73) 。　　(59) 、程序符合國(guó)家、地方的有關(guān)法律、　　法規(guī)的規(guī)定。(略)　　(32) 六、估價(jià)基準(zhǔn)日　　(33) 二OO八年六月三十日　　(34) 七、地價(jià)定義　　(35) 根據(jù)《市規(guī)劃局關(guān)于區(qū)x路國(guó)有建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件　　(36) 的函》，估價(jià)對(duì)象規(guī)劃用途為住宅，擬出讓土地年期為70年，土地面積　　(37) 。　　(20) 5.《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》　　(21) (1990年5月19日國(guó)務(wù)院令第55號(hào))?！　?三)下面是一個(gè)完整的土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告(標(biāo)注“略”的為正常內(nèi)容?！　?1)重置成本。%v，取值依據(jù)略。月，為含公攤后租金水平(公攤面積約為20%)，空置率為10%，則商業(yè)用房有效總收入為：有效總收入=750010012(1 10%)=810(萬(wàn)元/年)　　(2)管理費(fèi)?！　?二)下面是一份以抵押貸款為目的的土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告中關(guān)于剩余法計(jì)算過(guò)程的報(bào)告片斷(有刪減，標(biāo)注“略”的為正常內(nèi)容)，請(qǐng)閱讀后回答所提問(wèn)題。除此之外，估價(jià)對(duì)象尚未發(fā)現(xiàn)有其他他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定。　　使用權(quán)類(lèi)型：國(guó)有劃撥。經(jīng)查證，估價(jià)對(duì)象所在WY6 3 14號(hào)宗地主要登記信息如下：　　土地登記證書(shū)號(hào)：00713823?！　《?、估價(jià)對(duì)象　　估價(jià)對(duì)象為從WY6 3 14號(hào)國(guó)有建設(shè)用地中分割出來(lái)的、一塊邊界完整的建設(shè)用地，面積為10000平方米?！　?8) 2009年7月5日，審計(jì)、資產(chǎn)評(píng)估等機(jī)構(gòu)已進(jìn)場(chǎng)工作，企業(yè)審計(jì)的截止日期為2009年6月30日。廠區(qū)中有一研究樓，但已經(jīng)獨(dú)立辦理土地登記?！　?1)A公司是財(cái)政部批準(zhǔn)實(shí)行國(guó)家控股公司試點(diǎn)的企業(yè)，屬?lài)?guó)家授權(quán)的投資機(jī)構(gòu)。　　第二十七條受讓人按照本合同約定已經(jīng)支付全部國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款，領(lǐng)取國(guó)有土地使用證，取得出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)后，有權(quán)將本合同項(xiàng)下的全部或部分國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，但首次轉(zhuǎn)讓(包括出售、互換、出資和贈(zèng)與)剩余年期國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出讓人認(rèn)定符合下列第(一)款規(guī)定之條件：　　(一)按照本合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上?！　「綄俳ㄖ镄再|(zhì) / 。宗地編號(hào)為YT5 6 7 l ，宗地總面積大寫(xiě)伍萬(wàn)平方米(小寫(xiě)50000. 00平方米)，其中出讓宗地面積為大寫(xiě)伍萬(wàn)平方米(小寫(xiě)50000. 00乎方米)。　　(1)該項(xiàng)目設(shè)計(jì)總建筑面積為20萬(wàn)平方米，共建5棟16層相同住宅。 公式錯(cuò)誤：前述按復(fù)利計(jì)算，投資利息=地價(jià)[（1+利息率）開(kāi)發(fā)周期一1]+建 筑物開(kāi)發(fā)成本[（1+利息率）開(kāi)發(fā)周期“一1] 3l　　(三)參考答案 序號(hào)錯(cuò)誤點(diǎn)位置 錯(cuò)誤內(nèi)容及原因 L 2總述內(nèi)容不全，缺少委托方、受托估價(jià)方 2 1l確定價(jià)值錯(cuò)誤 3 14 15《中華人民共和國(guó)土地管理法》引用錯(cuò)誤，2004年8月28日該法已經(jīng)修訂 4 27《全國(guó)工業(yè)用地出讓最高價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》錯(cuò)誤，應(yīng)為《全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》 5 40應(yīng)為《土地利用現(xiàn)狀分類(lèi)》 6 48地價(jià)定義不全，缺少土地用途的設(shè)定　　(2)產(chǎn)業(yè)聚集效益?！　?8)人均社會(huì)保障水平高。　　(5)社會(huì)保障?！　?2)倉(cāng)儲(chǔ)用地：　　(3)機(jī)關(guān)團(tuán)體：　　(4)科教?！　　　?1)用途修正?！　?4)基準(zhǔn)地價(jià)是否在合法使用期內(nèi)。　　，一宗土地的具體估價(jià)方法的選擇需要考慮以下幾方面的　　因素　　(1)估價(jià)目的。　　(2)土地注銷(xiāo)登記卡?！　　　∵^(guò)程　　(1)土地出讓市場(chǎng)價(jià)=該開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)地價(jià)市場(chǎng)平均價(jià)畝數(shù)　　=167　　= 112(萬(wàn)元)　　(2)土地基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)=該開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)市場(chǎng)平均水平(1+增長(zhǎng)　　率)畝數(shù)　　=48/12(1 +10%) 7　　=(萬(wàn)元)　　(3)返還的出讓金：出讓金當(dāng)年實(shí)際支付價(jià)(綠化用地畝數(shù)+后期占用l畝)　　=20247?！　?3)土地使用權(quán)證?！　?3) 2002年2月，被占用4畝，取得13畝國(guó)有土地使用證：　　(4) 2002年4月，開(kāi)發(fā)區(qū)占用A公司1畝土地：　　(5) 2002年5月，縣國(guó)土局為A公司補(bǔ)開(kāi)了出讓金收據(jù)，雖未補(bǔ)簽土地出　　讓合同，但土地性質(zhì)明確為出讓?！　。褂玫氖前咐C合數(shù)據(jù)，在實(shí)際操作中，需要對(duì)案例的數(shù)據(jù)進(jìn)行分解歸類(lèi)分析，依照現(xiàn)行法律，上述案例數(shù)據(jù)可以分解為哪幾大類(lèi)?　　，土地取得費(fèi)的計(jì)算結(jié)果要高于征地區(qū)片價(jià)，請(qǐng)從區(qū)片價(jià)的特點(diǎn)簡(jiǎn)述可能的原因。有關(guān)稅費(fèi)=A+B+C=　　　　估價(jià)對(duì)象已經(jīng)達(dá)到宗地紅線外“六通”宗她內(nèi)平整的狀態(tài)，根據(jù)市國(guó)土資源局提供的資料及《省市城區(qū)土地定級(jí)估價(jià)更新報(bào)告》，并參考周?chē)貐^(qū)的土地開(kāi)發(fā)實(shí)際發(fā)生費(fèi)用情況，確定土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用為85元/平方米?！　?二)估價(jià)過(guò)程(略)　　問(wèn)題(每小題3分)：　　?！　』鶞?zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法計(jì)算公式為：　　宗地價(jià)格=宗地所處區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)(1+ ∑Ki)相關(guān)修正系數(shù)　　式中：∑Ki影響地價(jià)的個(gè)別因素修正系數(shù)之和。前三宗地由于位于建成區(qū)中的老城區(qū)，不屬于新開(kāi)發(fā)完成區(qū)，因此不適宜運(yùn)　　用成本逼近法評(píng)估。根據(jù)估價(jià)師的調(diào)查分析，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，四宗地所在的市場(chǎng)條件及自身的市場(chǎng)狀態(tài)符合A市基準(zhǔn)地價(jià)的基本設(shè)定，匹配性好，具有一定的替代性?！　《?估價(jià)方法與估價(jià)過(guò)程　　(一)方法選擇　　根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的要求，此次估價(jià)中每宗土地至少選用兩種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，然后在兩種方法的估價(jià)結(jié)果上，結(jié)合土地市場(chǎng)價(jià)格水平，采用適當(dāng)?shù)姆椒ù_定最后的評(píng)估價(jià)格?！　?，一般情況下，如果土地權(quán)屬發(fā)生變化，勻會(huì)增加相應(yīng)的登記卡，以記載相關(guān)情況。初始登記 3245 登記的其他內(nèi)容及初始、變更、 注銷(xiāo)和其他登記事項(xiàng)（可續(xù)表）土地權(quán)屬來(lái)源證明文件名稱(chēng)、 2670 2043年2 地使用權(quán) 土地權(quán)利為了查證土地的權(quán)屬狀況，土地登記機(jī)關(guān)給估價(jià)師展示了該土地的相關(guān)資料?！　?wèn)題(每小題4分)　　 用簡(jiǎn)單的語(yǔ)言，以上述內(nèi)容為基礎(chǔ)，按照時(shí)間順序?qū)懗鐾恋厝〉眉皺?quán)利變化的基本過(guò)程。委托方還提供了縣國(guó)土資源局2002年5月為A公司補(bǔ)開(kāi)的出讓金收據(jù)，但沒(méi)有補(bǔ)簽的土地出讓合同書(shū)。　　(1)A公司是一家國(guó)營(yíng)公司，主要從事紡織品貿(mào)易，規(guī)模中等?！　?2)委托估價(jià)的土地是A公司于1999年2月與B村委會(huì)簽訂協(xié)議取得的，面積共17畝，原計(jì)劃興建辦公樓及宿舍，在簽訂協(xié)議時(shí)土地臨近一條普通馬路，周邊為農(nóng)地，距縣城約1千米左右。2002年5月，開(kāi)發(fā)區(qū)曾經(jīng)要求A公司交納12畝土地共48萬(wàn)元的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，但沒(méi)有落實(shí)。　　 按照土地登記要求描述最后A公司所有土地的四至。下面是其中一份主要土地登記卡的抄寫(xiě)件，閱讀后回答有關(guān)問(wèn)題。 證書(shū)號(hào) 國(guó)用（2003出讓] 月16日獨(dú)用面積 4908 取得價(jià)格編號(hào)、日期經(jīng)辦人 黃珊請(qǐng)根據(jù)委托方說(shuō)明中的信息，判斷該土地登記檔案中可能還有其他哪些登記卡?　　，但是根據(jù)有關(guān)資料判昕，估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域商服地價(jià)水平在2003年2月16日至2004年3月20日之菏沒(méi)有變化，根據(jù)上述相關(guān)信息，測(cè)算2004年土地轉(zhuǎn)讓收益，并列出估算式(土地面積以建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?，不考慮土地歷史用途價(jià)值差異)。此次估價(jià)的四宗土地中，前三宗土地在同一個(gè)區(qū)域之內(nèi)，均為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)配套的附屬設(shè)施用地用途，具有很強(qiáng)的相似性，可以采用相同的方法估價(jià)。估價(jià)師對(duì)A市基準(zhǔn)地價(jià)的合法性和現(xiàn)時(shí)性進(jìn)行了調(diào)查，情況表明，A市基準(zhǔn)地價(jià)由A市政府于2007年1月公布，文件名稱(chēng)為《A市人民政府關(guān)于印發(fā)的通知》，文號(hào)為(A政發(fā)[2007]19號(hào))，在合法的有效使用期內(nèi)?！　”敬尾捎玫氖袌?chǎng)比較法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和成本逼近法的估價(jià)基本原理如下：　　(1)市場(chǎng)比較法的基本原理市場(chǎng)比較法，是根據(jù)市場(chǎng)中的替代原理，將估價(jià)對(duì)象與具有替代性的，且在估價(jià)基準(zhǔn)日近期市場(chǎng)上交易的類(lèi)似地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對(duì)類(lèi)似地產(chǎn)的成交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格的方法?！　?3)成本逼近法的基本原理　　成本逼近法是以土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)所耗各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地使用權(quán)出讓金或土地增值收益來(lái)確定土地價(jià)格。參照這段敘述并結(jié)合你自己的理解，用最簡(jiǎn)潔的語(yǔ)言進(jìn)行總結(jié)，估價(jià)報(bào)告中關(guān)于估價(jià)方法選擇的敘述一般應(yīng)該包括哪幾方面?　　，一宗土地的具體估價(jià)方法的選擇需要考慮哪些方面的因素?　　，用簡(jiǎn)短的語(yǔ)言說(shuō)明，決定選擇基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法估價(jià)之前，一般需要對(duì)其進(jìn)行哪幾個(gè)方面的分析和考察?　　。　　　　投資利息的本質(zhì)是體現(xiàn)資金的時(shí)間價(jià)值，在取得土地及開(kāi)發(fā)過(guò)程中，資金的投入應(yīng)考慮其時(shí)間價(jià)值，在土地評(píng)估中投入資金的利息應(yīng)計(jì)入投資成本?！　。瑢?shí)際上是由多個(gè)單項(xiàng)工程支出構(gòu)成，請(qǐng)列出土地開(kāi)發(fā)中可能的單項(xiàng)工程?！　?6) 2003年8月，縣政府收回了剩余的7畝土地?！　?4)土地登記檔案。(17 4) (4+1)　　=(萬(wàn)元)　　(4)補(bǔ)償估算式：7畝土地出讓市場(chǎng)價(jià)7畝土地的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)+返還的土　　地出讓金　　=112 +　　=(萬(wàn)元)　　(二)答題要點(diǎn)及參考答案　　　　(1)用途：綜合—一商業(yè)零售、住宿餐飲。　　(3)土地查封登記卡?！　?2)估價(jià)原則?！　?5)基準(zhǔn)地價(jià)現(xiàn)時(shí)性是否較好?！　?2)年期修正。　　(5)醫(yī)院衛(wèi)生慈善?！　?，土地取得費(fèi)的計(jì)算結(jié)果要高于征地區(qū)片價(jià)，從區(qū)片價(jià)的特　　點(diǎn)簡(jiǎn)述可能的原因　　(1)征地區(qū)片價(jià)不包括青苗補(bǔ)償?！　?9)區(qū)片價(jià)只是實(shí)際補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)?！　?3)工廠與原料和市場(chǎng)的配合。 7 252其他根據(jù)規(guī)劃要求配置。　　第五條本合同項(xiàng)下出讓宗地的用途為 住宅用地 。　　?！　『贤炗喨掌冢?007年12月31日?！　?2)B工廠為A公司所屬全資子公司，為機(jī)械加工型企業(yè)，正在進(jìn)行一項(xiàng)重點(diǎn)技術(shù)改造，改制為股份有限公司后，將擇機(jī)上市?！　?4)B工廠在廠區(qū)東約1公里處有一分廠，也是其主要生產(chǎn)部門(mén)，為獨(dú)立核算的非法人企業(yè)，占有土地面積22100平方米。　　(9)委托方提供了B工廠的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、國(guó)有土地使用證、國(guó)家國(guó)資委關(guān)于改制的批文、實(shí)行國(guó)家控股公司試點(diǎn)的企業(yè)及屬?lài)?guó)家授權(quán)的投資機(jī)構(gòu)的相關(guān)文件、房屋所有權(quán)證、宗地利用及基礎(chǔ)設(shè)施情況等資料。估價(jià)對(duì)象中包含附著于該地塊上，為地塊配套使用的水、電、訊、氣、暖等管網(wǎng)、線路等?！　　秶?guó)有土地使用證》編號(hào)：國(guó)用[20071第618號(hào)?！　⊥恋厥褂脵?quán)終止日期：無(wú)?！　」纼r(jià)對(duì)象所在WY6 3 14號(hào)宗地上已建有兩幢房產(chǎn)，總建筑面積31500平方米。　　“……　　(一)基本思路(略)　　(二)公式　　作為現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目，運(yùn)用剩余法計(jì)算其基本公式為：V=APT　　式中：V一土地價(jià)格，A——房地產(chǎn)交易價(jià)格，P——房屋現(xiàn)值，T一交易稅費(fèi)　　(三)計(jì)算過(guò)程　　項(xiàng)目簡(jiǎn)介：估價(jià)對(duì)象1977年5月行政劃撥，2007年6月1日辦理出讓手續(xù)，證載用途為商業(yè)，土地使用權(quán)終止日期為2047年5月31日。管理費(fèi)按年有效總收入的10%計(jì)，取值依據(jù)略。則：保險(xiǎn)費(fèi)=23007500‰=(萬(wàn)歹∥年)　　(6)年純收益。重置成本=75002300=1725(萬(wàn)元)　　(2)成新率。不考慮排版格式的錯(cuò)誤)，閱讀后請(qǐng)指出錯(cuò)誤點(diǎn)并說(shuō)明原因(，只指出錯(cuò)誤不簡(jiǎn)述原因的不得分，總分最高為