【正文】 價格； 8. 交易稅費非正常負擔的交易； 9. 其他非正常的交易。 1. 采用類似土地價格變動率進行修正。反映交通便捷程度的因素主要包括道路功能、道路寬度、道路網(wǎng)密度、公交便捷程度和對外交通便利程度等。2. 間接比較修正，即以設(shè)定的某標準地塊的各項區(qū)域因素為基準，將估價對象和比較實例的區(qū)域因素與其相比較，并根據(jù)比較結(jié)果逐項打分，然后再將分值轉(zhuǎn)化為修正比率。 區(qū)域因素修正的方法： 區(qū)域因素修正，是將比較實例相對估價對象由于外部環(huán)境差異所造成的價格差異排除，使修正后的比較實例價格能夠與估價對象地塊所處地段的實際情況相符。如商業(yè)繁華程度可以從商業(yè)的集聚規(guī)模和等級兩方面進行分析量化。，修正求得比較實例的正常價格。 交易行為中的特殊因素概括起來主要有下列９種： 1. 有利害關(guān)系人之間的交易； 2. 急于出售或者購買情況下的交易； 3. 受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易； 4. 交易雙方或者一方獲取的市場信息不全情況下的交易； 5. 交易雙方或者一方有特別動機或者特別偏好的交易； 6. 相鄰地塊的合并交易。非正常交易是由于一些特殊因素造成的。價格類型有：買賣價格，租賃價格，入股價格，抵押價格，征用價格，課稅價格，投保價格，典當價格等。選取比較實例就是從已搜集和積累的大量交易實例中，選取與估價對象地塊條件相同或相似的、成交日期與估價時點相近的、成交價格為正常價格或可修正為正常價格的交易實例。 4. 付款方式。 一般搜集交易實例的途徑有： 1. 查閱政府有關(guān)部門關(guān)于房地產(chǎn)交易的申報登記資料； 2. 查閱各種報刊上有關(guān)房地產(chǎn)出租、出售的信息； 3. 以購買者的身份，與房地產(chǎn)經(jīng)辦人和交易當事人洽談，了解各種信息； 4. 通過各類房地產(chǎn)交易展示會，索取資料，掌握信息； 5. 同行之間相互提供信息資料； 6. 其他途徑獲取資料。不適用于沒有收益的不動產(chǎn)估價。 2. 安全利率加風險調(diào)整值法：即：還原利率=安全利率+風險調(diào)整值。 總收益指客觀總收益，即合理使用不動產(chǎn)過程中持續(xù)而穩(wěn)定獲得的正常年收入，包括租金收入、保證金和押金的利息收入等。估價人員應從估價資料、估價方法、估價參數(shù)指標等的代表性、適宜性、準確性方面，對各試算價格進行客觀分析，并結(jié)合估價經(jīng)驗對各試算價格進行判斷調(diào)整，確定估價結(jié)果。5．明確估價作業(yè)日期。 宗地地價修正體系的更新 宗地地價修正體系的更新，主要是宗地地價影響因素的更新和各因素影響宗地地價修正幅度的更新，而影響因素的更新主要是地價影響因素的選擇和權(quán)重的確定。(3) 標準宗地的設(shè)定標準宗地的設(shè)定的基本原則：分用途、按均質(zhì)區(qū)域均勻設(shè)置。 3. 基本模型： Yn=A(1+r)Xn 式中： Yn ：第n級或區(qū)域內(nèi)土地交易樣點地價（求基準地價時是級別或區(qū)域基準地價）； A：常數(shù)； r ：地價級差系數(shù)或區(qū)域級差系數(shù)； Xn ：第n級或區(qū)域內(nèi)定級因素綜合分值 先用級別內(nèi)或區(qū)域內(nèi)土地交易樣點地價和定級因素綜合分值，通過模型運算，求出參數(shù)Ａ和r，代入模型，即可得到基準地價的計算模型。 2. 市場地價交易樣點資料的修正和檢驗。 基本方法 1. 有定級基礎(chǔ)的城市：先判斷原定級范圍的準確性，再在定級的基礎(chǔ)上，運用級差收益（地租）測算模型，求取地租，計算地價。 4. 土地級別、地價區(qū)段、用地類型、基準地價用注記表示。 5. 基準地價圖上要表示城鎮(zhèn)中與土地區(qū)位和利用有關(guān)的主要道路，主次干道用雙實線，支路用單實線表示。 2. 編圖前，要將基準地價成果分類整理，確定編圖工作程序、編繪內(nèi)容和編制方法。 2. 確定級距。 3. 影響地價各因素修正值的確定 根據(jù)五個標準的修正幅度，將修正幅度按因素權(quán)重分解到各影響地價的因素上，確定出各因素在不同標準下的修正值。在一般水平與下限價格之間，內(nèi)插條件校劣的修正系數(shù)，一般為F２i／２，同時確定較劣條件下的地價標準。 F. 宗地條件。 G. 宗地條件。 C. 交通便捷度。主要指城市規(guī)劃對商業(yè)區(qū)土地利用的要求。主要指商業(yè)區(qū)級別、商業(yè)服務(wù)業(yè)店鋪總數(shù)。以便能在宗地條件調(diào)查的基礎(chǔ)上，按對應的修正系數(shù)，快速、高效、及時地評估出宗地地價。 2. 地產(chǎn)市場發(fā)達的以市場交易資料測算結(jié)果為準，級差收益測算結(jié)果驗證。 樣點地價的數(shù)據(jù)檢驗 。估算出Ａ和r后，要進行系數(shù)可靠性檢驗。在有樣點區(qū)域或級別內(nèi)，可利用不同用途交易樣點地價的平均值作為該區(qū)域的基準地價。 3. 。 3. 基礎(chǔ)設(shè)施配套程度修正：在不同基礎(chǔ)設(shè)施配套程度下的樣點地價，一定修正到基準地價評估所設(shè)定的基礎(chǔ)設(shè)施配套程度下的標準地價。 1. 有限年期使用權(quán)地價修正到基準地價年期：計算公式為： [1－（1/（1+rd）m）] Pm=Pml—————————— [1－（1/（1+rd）m1）]式中：Pm──基準地價年期的土地使用權(quán)價格 m1──樣點地價的實際年期 Pm1──樣點地價 m──基準地價年期 rd──土地還原利率 2. 所有權(quán)地價修正到基準地價年期： 計算公式為： Pm=P[1－（1/（1+rd）m）]式中：P為土地所有權(quán)價格，Pm、rd、m含義同上。其一般程序為：選擇劃分區(qū)域的因素，確定因素劃分區(qū)域的標準，調(diào)查資料和圖件，初步劃分區(qū)域，實地校核調(diào)整和區(qū)域邊界的確定。 基準地價計算 土地還原利率的確定。 因素系數(shù)估計值的可靠性檢驗 1. 經(jīng)濟意義檢驗 一般從符號和值域兩個方面檢驗。Ｂ、 Yn = b0 + b1X1n+ b2 X2+ b3X3 式中：Yn ：第n級土地樣本每平方米土地的利潤值； X1n ：第n級土地級別指數(shù)或單元土地質(zhì)量指數(shù)； X2 ：每平方米土地上標準資金占有量； X３ ：每平方米土地上標準工資占有量； b0 ：常數(shù)，大于零； b１ 、b２ 、b３ ：分別為土地、資本、勞動力的回歸系數(shù)。 指標選擇與樣本數(shù)據(jù)歸類 級差收益測算指標的選擇級差收益測算選擇的指標主要有單位土地面積的凈收益、單位土地面積標準資金占有量、單位土地面積合理工資占有量、企業(yè)所在土地的級別或單元總分值。 用土地條件劃分均質(zhì)地域，用市場交易價格等資料評估路線價。 樣本資料的整理 1. 樣本剔除。估價人員一定要仔細調(diào)查，具體分析，不可千篇一律。按照評估項目委托合同，估價機構(gòu)向委托人提交估價報告。 編制估價工作計劃，是指在確定估價基本事項的基礎(chǔ)上，應對估價項目進行初步分析，編制估價工作計劃。估價結(jié)果不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的土地正常價格。 規(guī)程解釋權(quán) 本規(guī)程由國土資源部負責解釋。獨立工礦區(qū)、城市規(guī)劃區(qū)外的成片開發(fā)區(qū)和國家重點基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地、農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地的土地估價也適用本規(guī)程。宗地地價評估由具有評估資格的市場中介機構(gòu)評估，土地估價師不得少于２名。 遵循最高最佳使用原則，是指土地評估應以估價對象的最高最佳使用為前提估價。 遵循估價時點原則，是指估價結(jié)果應是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。 估價機構(gòu)和估價人員應經(jīng)常搜集估價所需資料，并進行核實、分析和整理。３、城市土地價格的影響因素 城市土地價格影響因素分類 城市土地價格的影響因素主要有以下三大類： 1. 一般因素； 2. 區(qū)域因素； 3. 個別因素。 基準地價評估的表格應根據(jù)各的實際需要來制定。當樣本數(shù)量少于規(guī)定要求時應進行樣本的補充調(diào)查。 樣本數(shù)據(jù)處理 土地利用類型的劃分 土地利用類型的劃分按利用現(xiàn)狀劃分。 用卡方檢驗法、秩和檢驗法分別對已知數(shù)據(jù)總體分布類型和未知數(shù)據(jù)分布類型的樣本進行總體一致性檢驗。 2. 模型選擇方法 根據(jù)數(shù)據(jù)資料條件，用以下方法進行模型選擇：方法一：在已知線性模型的前提下，用被解釋變量與解釋變量的二維散點圖來初步確定模型的數(shù)學形式。通過回歸系數(shù)的總體顯著性檢驗，判斷因素在總體上對凈收益的影響程度。每一級土地上，將商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型的最高基準地價作為用級差收益測算的該級土地的基準地價，根據(jù)需要可用確定級別綜合基準地價的方法確定區(qū)域或區(qū)段的綜合基準地價。宗地地價評估方法見7。在建立地價指數(shù)系統(tǒng)的城市，可用地價指數(shù)計算。 樣點地價圖的繪制 在有條件的城市，要在工作底圖上繪制樣點地價圖。 3. 同一級別、均質(zhì)地域中，不同交易方式下估算的樣點地價，當總體不一致時，以最有代表性，樣點數(shù)量多的作為基準地價評估的基礎(chǔ)資料。評估程序為： A. 對已評估出基準地價的區(qū)域或級別，建立地價與影響價格的土地條件對照表； B. 將沒有交易資料或數(shù)量不足的區(qū)域或級別，進行土地條件調(diào)查和量化； C. 比較待估價區(qū)域或級別同有地價區(qū)域或級別的接近程度，估算其基準地價； D. 因素差異大的區(qū)域，在比較基礎(chǔ)上，采用系數(shù)修訂法估算區(qū)域基準地價； E. 通過確定各種用途基準地價在不同區(qū)域或級別內(nèi)的比例關(guān)系，估算出其它用途的基準地價。 用地細類基準地價的估算 根據(jù)市場交易地價資料，按商業(yè)、住宅、工業(yè)用地中的用地細類再作分析，如商業(yè)用地中又可分金融細類、賓館辦公細類、商場細類和零售商店等細類，住宅中又可分一級住宅、二級住宅和三級住宅等細類，根據(jù)地價在細類中的變化，估算各用地類中細類的基準地價。 2. 取眾數(shù)。 基準地價的確定 以一種方法測算城市基準地價的，用該種方法確定的級別商業(yè)、住宅、工業(yè)用途的基準地價為城市基準地價。 如果基準地價成果在商業(yè)、住宅和工業(yè)三大土地利用類型下有細化地類的基準價格，則盡可能編制細化地類的基準地價系數(shù)修正表。 C. 基礎(chǔ)設(shè)施完善度。 G. 其他因素。主要指為住宅區(qū)域服務(wù)的公用設(shè)施完善程度，包括學校、幼兒園、醫(yī)院、郵電所等配置狀況。 (3) 工業(yè)用地的影響因素 A. 交通便捷度。 3. 各因素影響地價修正幅度的計算 (1) 修正幅度值的計算 以級別或區(qū)域為單位，調(diào)查各級別或區(qū)域中正常土地收益的上限、下限值等，分別以土地收益值同基準地價折算的年土地收益值相減，得到上調(diào)或下調(diào)的最高值。各表形式見附錄。寬度修正、宗地形狀修正等在評估具體宗地地價時由評估人員自定。 3. 確定單獨深度百分率。 4. 將定級成果和基準地價成果用圖示、符號、注記等標注在圖上。 7. 其它內(nèi)容盡量簡化，圖示符號按《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》規(guī)定標準執(zhí)行。 基準地價更新 基準地價更新的技術(shù)路線 基準地價更新的技術(shù)路線有以下三條： 1. 以土地定級為基礎(chǔ)，以土地收益（地租）為依據(jù)，以市場交易地價資料為參考，更新基準地價。 利用市場交易地價資料更新基準地價 應用范圍：主要用于地產(chǎn)市場發(fā)達，市場交易資料較多的城市。 2. 市場地價交易樣點資料的修正和檢驗。1. 利用標準宗地價格更新基準地價 分兩種情況：一是直接用標準宗地價格更新，二是間接用標準宗地價格更新。采用簡單算術(shù)平均法計算分區(qū)（級）分類平均地價。具體估價程序為：1．接受估價委托；2．明確估價基本事項；3．擬訂估價作業(yè)計劃；4．搜集估價所需資料；5．實地踏勘待估宗地；6．相關(guān)資料分析整理；7．選定估價方法，試算宗地價格；8．分析調(diào)整試算宗地價格，確定估價結(jié)果；9．撰寫估價報告書；10．估價資料和估價報告書分類歸檔。 估價人員必須實地踏勘待估宗地，親自了解掌握待估宗地坐落位置、形狀、土地利用狀況、基礎(chǔ)設(shè)施條件、道路交通狀況以及周圍環(huán)境等情況；同時對待估宗地及其周邊環(huán)境進行拍照，必要時進行面積丈量和繪制圖件。 估價機構(gòu)和估價人員完成宗地估價報告書后，應對所用估價資料和宗地估價報告書進行分類整理和歸檔保管，以備查用。 經(jīng)營性企業(yè)房地產(chǎn)中的總費用 經(jīng)營性企業(yè)房地產(chǎn)中的總費用主要包括： 1. 銷售成本；2. 銷售費用；3. 經(jīng)營管理費；4. 銷售稅金；5. 財務(wù)費用；6. 經(jīng)營利潤。在確定土地還原利率時，還應注意土地所有權(quán)價格的還原利率和土地使用權(quán)價格的還原利率存在區(qū)別。市場比較法的基本公式如下： 1. 直接比較公式： PD＝PBABDE 式中：PD――待估宗地價格； PB――比較案例價格； A――待估宗地情況指數(shù)／比較案例宗地情況指數(shù) ＝正常情況指數(shù)／比較案例宗地情況指數(shù) B――待估宗地估價期日地價指數(shù)／比較案例宗地交易日期指數(shù) D――待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)／比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù) E――待估宗地個別因素條件指數(shù)／比較案例宗地個別因素條件指數(shù) 2. 間接比較公式： PD＝PBABCDE 式中：； C――標準宗地條件評價系數(shù)／比較案例宗地條件評價系數(shù) 運用市場比較法進行宗地估價應按下列步驟操作：1. 廣泛搜集宗地交易實例；2. 選取比較實例；3. 建立價格可比基礎(chǔ)；4. 進行