土地估價方法及案例-資料下載頁
2025-08-05 04:26本頁面
【正文】 按面積比例平均計算得。2路角地：按具體路線區(qū)段的加成規(guī)則進行修正，加成的幅度一半不超過旁街路線價的三成。3袋地：袋地的單價依其深度的起迄，按袋地深度指數(shù)進行修正。袋地形狀為平行四邊形、梯形、三角形，其起迄深度比照臨街地方法計算；袋地位于臨街地與里地上者，其單價應(yīng)以袋地單價與里地單價按面積比例平均計算；里地單價按路線價四成計算(里地價與路線價四成相差懸殊者，里地應(yīng)單獨劃分區(qū)段)。 基準地價系數(shù)修正法案例案例1企業(yè)甲與企業(yè)乙計劃于2006年8月30日合作開發(fā)住宅樓，雙方商定，由甲出地，乙出資金，并約定建成后以土地價值和企業(yè)乙實際投入的資金額確定分配比例。該土地已經(jīng)達到七通一平的開發(fā)程度，雙方約定如果企業(yè)甲再次基礎(chǔ)上和企業(yè)乙同意下，進行必要的土地再開發(fā)時，發(fā)生的額外費用計入企業(yè)甲的投資。在項目實際開發(fā)時，企業(yè)甲計劃投資40萬元改造道路，并已征得企業(yè)乙的同意。該土地面積2000 m2，使用權(quán)為70年，規(guī)劃容積率4。已知在取得土地使用權(quán)3個月后動工，建筑時間2年，建成后全部售出，預(yù)計售價為3000元/ m2，企業(yè)乙實際投入1100萬元，第一年投入40%，第二年投60%。建筑費及專業(yè)費用平均水平為1000元/ m2；另外，稅費為地價的2%，貸款年利率為12%，銷售稅為房價6%，%。該地區(qū)住宅用地基準地價為3100元/ m2，待開發(fā)土地相對于基準地價區(qū)域的平均區(qū)域條件和個別條件為2%和3%。基準地價基準日為2004年8月30日，近2年，地價上漲5%，土地還原率10%。試確定企業(yè)甲與企業(yè)乙的分配比例。解：1求地價方法一：剩余法求地價，設(shè)地價為P房地產(chǎn)總售價=3000*2000*4=2400萬元；建筑費及專業(yè)費用=1000*2000*4=800萬元；地價及稅費=P*(1+12%)萬元；銷售費用=2400*6%=144萬元；開發(fā)利潤=2400*%=579萬元；利息=P*(1+2%)*[(1+12%)]+800*{40%*[(1+12%)]+ 60%*[(1+12%)]}；故P=2400800 P*(1+12%)144579利息=600萬元方法二：基準地價系數(shù)修正法求地價，基準地價=3100*2000=620萬元；宗地地價=基準地價*[1+區(qū)域條件修正+個別條件修正]*時間修正*年期修正=620*(13%2%)*(105/100)*1=620萬元；與方法一相差較小所以，地價取平均值地價為610萬元；2投資確定企業(yè)甲投資額=地價+道路改造費=610+40=650萬元；企業(yè)乙投資額=1100萬元；3分配比例 甲：乙=650：1100=37%：63%。案例2現(xiàn)有地塊A、B，均為工業(yè)用地。A為企業(yè)甲從政府承租的土地使用權(quán)，面積10000 m2，合同租金10萬元/年。B為A東側(cè)的相鄰?fù)恋?，面積5000 m2，在東端有一高壓線穿過，經(jīng)過地面的長度為50m，現(xiàn)企業(yè)乙位擴大生產(chǎn)規(guī)模，需要使用土地，擬于2006年8月30日完成交易。有兩種選擇：一是從A中轉(zhuǎn)租一般使用(稱A1)，可租期為45年，并已獲得企業(yè)甲意向同意；另一是以出讓方式取得B，因資金，企業(yè)乙難以決定。請就取得使用A1和B的兩種方式的程序進行說明，并對支付土地費進行估算，同時比較兩種方法的利弊。其他條件如下：市場同等土地平均租金為30元/m2，該地區(qū)工業(yè)用地基準地價為350元/m2，A、B的開發(fā)程度及規(guī)劃條件相同，且均為空地。土地B相對于基準地價區(qū)域的平均區(qū)位條件和個別條件分別為+3%和+2%，基準地價基準日為2004年8月30日，近幾年，地價平均每年上漲5%，土地還原利率為10%。按到那個地規(guī)定，為鼓勵工業(yè)投資，政府減免20%地價，由于高壓線對土地的補償標(biāo)準為1元/10米。解：1用地手續(xù)辦理程序方案一，取得A1時，屬于轉(zhuǎn)讓承租土地使用權(quán)，企業(yè)甲與乙需辦理手續(xù)：①甲乙雙方簽訂轉(zhuǎn)讓合同；②雙方一并到土管部門辦理合同更名手續(xù)。方案二，取得B，為出讓方式，企業(yè)乙需辦理手續(xù)：①與政府簽訂土地出讓合同；②繳納土地出讓金；③辦理土地使用證；2取得土地費用估算方案一，取得A1承租權(quán)轉(zhuǎn)讓價格=[(租金市場價格租金合同價格)/土地還原率]*[11/(1+還原利率) 45]=49萬元租金折現(xiàn)值=(10/10%)/[11/(1+10%) 45]=99萬元；故，總支付額=99+49=148萬元。方案二，取得B基準地價=350*5000=175萬元；宗地地價=基準地價*[1+區(qū)域條件修正+個別條件修正]*時間修正*年期修正=202萬元；高壓電線補償=50/10*1=5萬元；全額地價款=2025=197萬元；減免后的地價=197*(120%)=158萬元；3利弊分析①取得A1，一次性繳付資金少，可緩解資金壓力，不能取得土地使用權(quán)，土地處置權(quán)受限；②B一次性資金多，壓力大，但可取得產(chǎn)權(quán)，并以此獲得融資，另有途徑接近資金問題；③兩者實際繳納費用相差不大，從企業(yè)管理要求看，取得土地產(chǎn)權(quán)更重要些，且B的年期要比A1長5年，所以，以出讓方式獲得B可能更有利一些。
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