【導(dǎo)讀】權(quán)利而支付的代價(jià)，即地租的資本化。換言之，土地價(jià)格高低取決于可以獲。使用權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格等價(jià)格形式。與土地所有權(quán)價(jià)格相比，不僅量不同，而且有質(zhì)的差別。在估價(jià)程序與方法上與土地私有制國(guó)家又是。4．土地價(jià)格不是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，價(jià)格高低不由生產(chǎn)成本決定.主要是由兩方面的原因造成的。利潤(rùn)率下降，導(dǎo)致利潤(rùn)有下降的趨勢(shì)，從而使地價(jià)呈上升勢(shì)態(tài)。土地價(jià)格受主觀因素影響很大?，F(xiàn)象，而且還有增值現(xiàn)象，其價(jià)格常隨社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而自然升高。從不同目的出發(fā)，可以將地價(jià)分成不同種類(lèi)，各地價(jià)種類(lèi)之間會(huì)有所交叉，同一塊土地之上可能會(huì)有多種價(jià)格。土地權(quán)利是多個(gè)權(quán)利的集合，包括土地的所有權(quán)及使用。場(chǎng)交易形成的土地成交價(jià)格。評(píng)估價(jià)格是由專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)和人員，按照一定的。收政策、交通管制和行政隸屬變更等。一類(lèi)是級(jí)別不變，其管轄權(quán)由原地區(qū)劃歸另一地區(qū)。產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)有密切的關(guān)系。

　　

【正文】 剩余法估價(jià)的基本程序 （ 1） 查清待估宗地的基本情況； （ 2） 確定土地的最佳開(kāi)發(fā)利用方式； （ 3） 估計(jì)開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)； （ 4） 估計(jì)建筑費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)、利息、稅費(fèi)、租售費(fèi)用和開(kāi)發(fā)商應(yīng)得利潤(rùn)等； （ 5） 測(cè)算土地價(jià)格。 各道程序的內(nèi)容與方法 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 （ 1）查清待估宗地的基本情況：土地位置、狀況、利用要求、權(quán)利狀況 （ 2）確定最佳的開(kāi)發(fā)利用方式 包括確定用途、建筑容積率、土地覆蓋率、建筑高度、建筑裝修檔次等，最重要的是選擇最佳的土地用途。 （ 3）確定開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià) 可通過(guò)兩個(gè)途徑取得：習(xí)慣出售的不動(dòng)產(chǎn)采用市場(chǎng)比較法，習(xí)慣出租的不動(dòng)產(chǎn)采用市場(chǎng)比較法和收益還原法。 （ 4）估計(jì)建筑費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)等各項(xiàng)成本費(fèi)用和開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn) ，可采用比較法或建筑工程概預(yù)算法來(lái)估算。 ，一般采用建筑費(fèi)用的一定比率估算。 ，一般為總建筑費(fèi)和專(zhuān)業(yè)費(fèi)之和的 2%5%。 ，估算預(yù)付資本利息（這是一個(gè)難點(diǎn)），預(yù)付資本包括地價(jià)款、開(kāi)發(fā)建筑費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)，這些費(fèi)用投入時(shí)間不同，計(jì)算時(shí)要根據(jù)各自的投入額、在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所占用的時(shí)間長(zhǎng)短和當(dāng)時(shí)貸款利率進(jìn)行計(jì)算。 ，一般以建成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的一定比例計(jì)算 ，一般以不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)或租金的一定比例計(jì)算 G..估算開(kāi)發(fā)商的合理利潤(rùn)，一般以不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)或預(yù)付總資本的一定比例計(jì)算，有時(shí)也采用年利潤(rùn)率計(jì)算。 （ 5）計(jì)算和確定估價(jià)額 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 先將以上求 取的數(shù)據(jù)直接代入原始公式算出開(kāi)發(fā)商當(dāng)前取得待開(kāi)發(fā)場(chǎng)地所能支付的最大費(fèi)用： 地價(jià) =不動(dòng)產(chǎn)總價(jià) 建筑開(kāi)發(fā)費(fèi) 專(zhuān)業(yè)費(fèi) 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 利息 租售費(fèi)用 稅金 開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn)（有兩種計(jì)算方法，第一種要計(jì)入地價(jià)利息，第二種地價(jià)利息暫不計(jì)，但最后結(jié)果要貼現(xiàn)） 再?gòu)挠?jì)算出的剩余值中扣除取得土地使用權(quán)的相關(guān)法律、估價(jià)及登記發(fā)證費(fèi)用等，得到所估土地的地價(jià)額。最后經(jīng)估價(jià)師確定。 三、剩余法估價(jià)的應(yīng)用 利用剩余法評(píng)估土地價(jià)格 估價(jià)過(guò)程： （ 1）選擇估價(jià)方法； （ 2）確定最佳開(kāi)發(fā)利用方式； （ 3）市場(chǎng)調(diào)查，確定建設(shè)期、開(kāi)發(fā)價(jià)值和投 入成本等； （ 4）求取地價(jià) 測(cè)算方法一：直接計(jì)算地價(jià)利息 ，采用收益還原法 ，注意，超過(guò)一年要采用復(fù)利計(jì)算 ，采用收益還原法計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)時(shí)已考慮在內(nèi) 、估價(jià)及登記發(fā)證費(fèi)用，得出開(kāi)發(fā)商能支付的投標(biāo)地價(jià)。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 測(cè)算方法二：利息中不計(jì)地價(jià)款的利息 利息計(jì)算不同，算出開(kāi)發(fā)完成時(shí)地價(jià)后，還需要貼現(xiàn)。 利用剩余法測(cè)算開(kāi)發(fā)商的預(yù)期利潤(rùn) 基本思路和公式同評(píng)估土地價(jià)格，將公式稍加變換即可。 利用剩余法確定建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi)的最高控制標(biāo)準(zhǔn) 將建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi)的最高控制標(biāo)準(zhǔn)假設(shè)為 x 元，代入基本公式進(jìn)行計(jì)算，得出最高控制額，最后算出單位面積建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi)控制標(biāo)準(zhǔn)。 應(yīng)用剩余法估價(jià)的常見(jiàn)問(wèn)題 （ 1） 方法適用錯(cuò)誤，步驟錯(cuò)誤； （ 2） 利息、利潤(rùn)計(jì)算錯(cuò)誤；計(jì)算利息時(shí)要特別注意資金投放方式和計(jì)息方式 （ 3） 計(jì)算項(xiàng)目不準(zhǔn)確、漏項(xiàng)，或步驟不全； （ 4） 參數(shù)使用錯(cuò)誤或前后不一致。 12 成本逼近法 第八章 土地估價(jià)方法之四 ——成本逼近法 輔導(dǎo)內(nèi)容： 成本逼近法的概念、特點(diǎn)、基本公式 成本逼近法的 應(yīng)用 一、成本逼近法概述 成本逼近法的定義 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 即以土地開(kāi)發(fā)所耗費(fèi)的成本構(gòu)成來(lái)推測(cè)土地價(jià)格的方法，是在我國(guó)目前應(yīng)用很普遍的一種方法。 要區(qū)別成本逼近法與一般房地產(chǎn)估價(jià)的成本法，后者是假設(shè)地價(jià)為已知。 成本逼近法的基本原理與計(jì)算公式 基本思路：將土地取得費(fèi)用和基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)費(fèi)用作為兩大 ―基本成本 ‖，加上―基本成本 ‖所應(yīng)產(chǎn)生的相應(yīng)利潤(rùn)和利息，組成土地價(jià)格的基礎(chǔ)部分，再加上所有權(quán)受益，求得土地價(jià)格。 基本公式： 土地價(jià)格 =土地取得費(fèi) +土地開(kāi)發(fā)費(fèi) +稅費(fèi) +利息 +利潤(rùn) +土地增值收益 成本逼近法在計(jì)算思路上是剩余法的變 形，兩者計(jì)算公式形式類(lèi)似。 成本逼近法與土地價(jià)格構(gòu)成 土地價(jià)格的本質(zhì)：現(xiàn)實(shí)地租包含了真正的地租和土地投資的折舊及利息兩部分，土地價(jià)格相應(yīng)就由地租的資本化和土地投資的折舊及利息兩部分構(gòu)成。因此分析土地價(jià)值時(shí)，要把土地區(qū)分為土地物質(zhì)和土地資本兩個(gè)范疇。 注意 4 個(gè)公式的變換 啟示：首先，討論土地價(jià)格構(gòu)成必須針對(duì)具體的土地條件進(jìn)行探討；其次，要從地租的形成和變化過(guò)程中去考察分析土地價(jià)格。 開(kāi)發(fā)后土地價(jià)格的主要組成部分： （ 1）土地取得費(fèi)，分國(guó)家征收、征用集體土地和取得已利用城市土地兩種情況。 （ 2）土地開(kāi)發(fā)費(fèi)（ 包括相應(yīng)的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和利息） 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 （ 3）土地增值收益及土地開(kāi)發(fā)投資現(xiàn)值 成本逼近法的特點(diǎn)和適用范圍 一般適用于新開(kāi)發(fā)土地、工業(yè)用地、特殊性土地估價(jià)，特別適用于土地市場(chǎng)不發(fā)育，缺乏交易實(shí)例，無(wú)法采用其他方法進(jìn)行估價(jià)的土地。 但是，現(xiàn)實(shí)土地價(jià)格大部分取決于它的效用，而不是所花成本。 二、成本逼近法估價(jià)的程序與方法 成本逼近法估價(jià)的程序程序?qū)嶋H上就是按照基本公式一步步算 土地價(jià)格 =土地取得費(fèi) +土地開(kāi)發(fā)費(fèi) +稅費(fèi) +利息 +利潤(rùn) +土地增值收益 計(jì)算土地取得費(fèi)用：征地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 計(jì)算土地開(kāi)發(fā) 費(fèi)用 開(kāi)發(fā)費(fèi)用由三種：基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)、小區(qū)開(kāi)發(fā)配套費(fèi) 首先必須準(zhǔn)確確定土地開(kāi)發(fā)程度，注意，準(zhǔn)確區(qū)分宗地內(nèi)外開(kāi)發(fā)程度、紅線內(nèi)外開(kāi)發(fā)程度不一致現(xiàn)象〈重點(diǎn)〉。 然后根據(jù)土地開(kāi)發(fā)程度狀況和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，合理確定土地開(kāi)發(fā)費(fèi)，注意，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用的分?jǐn)倖?wèn)題。 分?jǐn)偟幕驹恚簯?yīng)分?jǐn)傎M(fèi)用 =受益程度 設(shè)施總費(fèi)用 稅費(fèi)的計(jì)算 有些地方跟土地取得費(fèi)合在一起計(jì)算，題目給什么就算什么，不給不算。 計(jì)算投資利息 跟剩余法中利息計(jì)算差不多，注意計(jì)息基數(shù)（前三項(xiàng)）、計(jì)息方式和計(jì)息期。 計(jì)算投資利 潤(rùn)（計(jì)算基數(shù)也是前三項(xiàng)） 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 投資利潤(rùn) =（土地取得費(fèi) +土地開(kāi)發(fā)費(fèi) +稅費(fèi)） 投資回報(bào)率 確定土地增值收益：計(jì)算基數(shù)（前四項(xiàng)，四項(xiàng)之和為成本價(jià)格），收益率 土地增殖收益 =（土地取得費(fèi) +土地開(kāi)發(fā)費(fèi) +稅費(fèi) +利息 +利潤(rùn)） 土地增殖收益率 計(jì)算、修正和確定估價(jià)結(jié)果 最重要的是個(gè)別修正、年期修正、分配率修正、宗地成熟度修正 成本逼近法計(jì)算出價(jià)格后，還需通過(guò)市場(chǎng)資料進(jìn)行比較修正。 三、成本逼近法的應(yīng)用 應(yīng)用成本逼近法應(yīng)注意的問(wèn)題 （ 1）土地取得費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)均應(yīng)是評(píng)估期日的重置費(fèi)用； （ 2）各項(xiàng)費(fèi)用的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)有 足夠的依據(jù)和充分的分析； （ 3）評(píng)估結(jié)果一般作為投入成本價(jià)格分析，慎用于市場(chǎng)交易價(jià)格。 成本比較法例題 估價(jià)步驟： （ 1）計(jì)算土地取得費(fèi) （ 2）計(jì)算土地開(kāi)發(fā)費(fèi) （ 3）計(jì)算投資利息 （ 4）計(jì)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn) （ 5）計(jì)算土地增殖收益 （ 6）計(jì)算土地價(jià)格（注意一般算出的為無(wú)限年期土地使用權(quán)價(jià)格） （ 7）進(jìn)行出讓比率、年期等各項(xiàng)修正 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 （ 8）計(jì)算土地單價(jià)和總價(jià)格 常見(jiàn)難點(diǎn)與問(wèn)題 （ 1）新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)計(jì)算問(wèn)題 該費(fèi)為中央或省級(jí)政府向市、縣級(jí)政府受取的平均土地純收益，實(shí)際上屬于土地收益在各級(jí)政府間分配的一種方式 ，在成本逼近法中不能算入土地取得費(fèi)中，雖然地方政府可能還是將成本轉(zhuǎn)嫁給企業(yè)，但計(jì)算時(shí)還是需要按照規(guī)定來(lái)。 （ 2）利息計(jì)算錯(cuò)誤，特別注意開(kāi)發(fā)費(fèi)以基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算 （ 3）年期修正錯(cuò)誤 （ 4）注意單位的轉(zhuǎn)換以及總價(jià)和單價(jià)的計(jì)算 單位的轉(zhuǎn)換方法：元 /畝轉(zhuǎn)化為平方米（直接乘 15），萬(wàn)元 /平方公里轉(zhuǎn)化為元/平方米（直接乘 100）， 平方米換算市畝：根據(jù)平方米與市畝換算公式 1 平方米 = 畝，其口訣為：加半左移三。舉例： 128 平方米等于多少畝？根據(jù)上述口訣先加半，即128+64=192，再把小數(shù)點(diǎn)左移三位， 即為 畝。 市畝換算平方米：根據(jù) 1 畝 = 平方米，用口訣 ―乘以三分之二右移三 ‖。例如： 畝等于多少平方米？ 2/3= ，然后將小數(shù)點(diǎn)向右移三位，即 16400 平方米（近似值） 13 路線價(jià)估價(jià)法 第九章 土地估價(jià)方法之五 ——路線價(jià)估價(jià)法 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 輔導(dǎo)內(nèi)容： 路線價(jià)的基本概念與原理 路線價(jià)修正及路線價(jià)估價(jià)法運(yùn)用 一、路線價(jià)估價(jià)法概述 路線價(jià)估價(jià)法定義與基本原理 路線價(jià)是通過(guò)對(duì)面臨特定街道、使用價(jià)值相等的市街地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的平均單價(jià)并附設(shè)于特定街 道上，即得到該街道的路線價(jià)。 路線價(jià)估價(jià)法是依據(jù)路線價(jià)，再配合深度指數(shù)表和其他修正率表，用數(shù)學(xué)方法算出鄰接同一街道的其他宗地地價(jià)的一種估價(jià)方法。它與市場(chǎng)比較法類(lèi)似，基本原理是替代原理和區(qū)位論（可及性）的具體運(yùn)用。 路線價(jià)估價(jià)法的基本公式 基本公式：宗地總價(jià) =路線價(jià) 深度百分率 宗地面積 修正公式：宗地總價(jià) =路線價(jià) 深度百分率 宗地面積 +其他條件修正額 或 宗地總價(jià) =路線價(jià) 深度百分率 其他條件修正率 宗地面積 路線價(jià)估價(jià)法的特點(diǎn)與適用范圍 僅適用于城市的估價(jià)，能快速評(píng)估多宗土地的價(jià)格 。 路線價(jià)估價(jià)中涉及的有關(guān)概念 （ 1）標(biāo)準(zhǔn)宗地 （ 2）標(biāo)準(zhǔn)深度 （ 3）里地線 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 （ 4）深度指數(shù)修正表 （ 5）路線價(jià)區(qū)段 二、路線價(jià)及其修正體系的建立（理解就可以了） 路線價(jià)及其修正體系確定的基本程序 路線價(jià)區(qū)段劃分與標(biāo)準(zhǔn)深度設(shè)定 設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)深度，通常是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的深度的眾數(shù)。 路線價(jià)的評(píng)估確定 樣點(diǎn)宗地單位地價(jià)求取方法：收益還原法、市場(chǎng)比較法等 平均這些標(biāo)準(zhǔn)宗地單位地價(jià)的方法：眾數(shù)、中位數(shù)、簡(jiǎn)單算術(shù)平均、加權(quán)算術(shù)平均等 路線價(jià)評(píng)估確定的具體步驟：地價(jià)實(shí)例調(diào)查 宗 地地價(jià)計(jì)算 宗地?cái)?shù)據(jù)檢驗(yàn) 確定地價(jià)區(qū)段 計(jì)算區(qū)段地價(jià) 劃分地價(jià)等級(jí) 深度修正系數(shù)表的編制 深度指數(shù)修正表是反映隨宗地臨街深度的變化，地價(jià)變化相對(duì)程度的表格。 （ 1）深度指數(shù)修正的原理 （ 2）深度修正的各種方法 歐美的慎格爾法則（四三二一法則）、蘇慕斯法則、霍夫曼法則、哈柏法則 路線價(jià)的表示方式不同，深度指數(shù)表的制作形式也有差異。 （ 3）深度修正表編制：?jiǎn)为?dú)深度百分率、平均深度百分率、累計(jì)深度百分率 其他宗地條件修正系數(shù)表的編制 寬度修正、寬深比率修正、容積率修正、出讓轉(zhuǎn)讓年期修正、朝向修正、地 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 價(jià)分配 率修正 三、利用路線價(jià)估價(jià)法評(píng)估宗地地價(jià) 利用路線價(jià)估價(jià)法評(píng)估宗地地價(jià)的一般程序 （ 1）確定待估宗地所處的路線價(jià)區(qū)段與路線價(jià) （ 2）確定待估宗地的臨街深度和其他因素條件 （ 3）確定待估宗地的深度修正系數(shù)和其他條件修正系數(shù) （ 4）估算宗地地價(jià) 利用路線價(jià)估價(jià)法評(píng)估各類(lèi)宗地地價(jià)的方法 重點(diǎn)理解教材中的幾個(gè)圖和 31 個(gè)計(jì)算（臺(tái)灣標(biāo)準(zhǔn)） （ 1）臨街地： 7 種情況 臨街深度未達(dá)里地線者，按深度指數(shù)表和基本公式計(jì)算； 平行四邊形的宗地：以其高度為臨街深度； 梯形宗地分兩種情況：平行的、垂 直的； 正三角形的宗地：以其高度的 1/2 為臨街深度； 逆三角形的宗地：比照袋地計(jì)算； 街廓縱深在 36M 以下者：以中間線分前后兩部分計(jì)算； 宗地深度超過(guò)里地線者：以里地單價(jià)與臨街單價(jià)按面積比例平均計(jì)算。 （ 2）路角地：幾種加成減成情況 （ 3）袋地：按起訖深度指數(shù)表，比照臨街地方法計(jì)算 （ 4）其他土地：主要是里地按路線價(jià)四成計(jì)算 （ 5）實(shí)例計(jì)算 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 14 建筑物估價(jià)方法 輔導(dǎo)內(nèi)容： 第十章 建筑物估價(jià)方法 建筑物估價(jià)的基本概念和基本原理 掌握成本估價(jià)法的計(jì)算過(guò)程，重點(diǎn)是折舊、現(xiàn)值的計(jì)算（必 考） 一、建筑物估價(jià)概述 建筑物估價(jià)的定義 （ 1）建筑物的基本概念、基本功能 （ 2）建筑物的分類(lèi) 按生產(chǎn)性質(zhì)，可分為生產(chǎn)型建筑（即工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑）和非生產(chǎn)性建筑（即民用建筑，又分為居住建筑和公共建筑）