【導(dǎo)讀】權(quán)利而支付的代價，即地租的資本化。換言之，土地價格高低取決于可以獲。使用權(quán)價格、抵押權(quán)價格等價格形式。與土地所有權(quán)價格相比，不僅量不同，而且有質(zhì)的差別。在估價程序與方法上與土地私有制國家又是。4．土地價格不是土地價值的貨幣表現(xiàn)，價格高低不由生產(chǎn)成本決定.主要是由兩方面的原因造成的。利潤率下降，導(dǎo)致利潤有下降的趨勢，從而使地價呈上升勢態(tài)。土地價格受主觀因素影響很大?，F(xiàn)象，而且還有增值現(xiàn)象，其價格常隨社會經(jīng)濟發(fā)展而自然升高。從不同目的出發(fā)，可以將地價分成不同種類，各地價種類之間會有所交叉，同一塊土地之上可能會有多種價格。土地權(quán)利是多個權(quán)利的集合，包括土地的所有權(quán)及使用。場交易形成的土地成交價格。評估價格是由專門的機構(gòu)和人員，按照一定的。收政策、交通管制和行政隸屬變更等。一類是級別不變，其管轄權(quán)由原地區(qū)劃歸另一地區(qū)。產(chǎn)市場的波動有密切的關(guān)系。

　　

【正文】 剩余法估價的基本程序 （ 1） 查清待估宗地的基本情況； （ 2） 確定土地的最佳開發(fā)利用方式； （ 3） 估計開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價； （ 4） 估計建筑費、專業(yè)費、利息、稅費、租售費用和開發(fā)商應(yīng)得利潤等； （ 5） 測算土地價格。 各道程序的內(nèi)容與方法 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 （ 1）查清待估宗地的基本情況：土地位置、狀況、利用要求、權(quán)利狀況 （ 2）確定最佳的開發(fā)利用方式 包括確定用途、建筑容積率、土地覆蓋率、建筑高度、建筑裝修檔次等，最重要的是選擇最佳的土地用途。 （ 3）確定開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價 可通過兩個途徑取得：習(xí)慣出售的不動產(chǎn)采用市場比較法，習(xí)慣出租的不動產(chǎn)采用市場比較法和收益還原法。 （ 4）估計建筑費、專業(yè)費等各項成本費用和開發(fā)商的利潤 ，可采用比較法或建筑工程概預(yù)算法來估算。 ，一般采用建筑費用的一定比率估算。 ，一般為總建筑費和專業(yè)費之和的 2%5%。 ，估算預(yù)付資本利息（這是一個難點），預(yù)付資本包括地價款、開發(fā)建筑費、專業(yè)費和不可預(yù)見費，這些費用投入時間不同，計算時要根據(jù)各自的投入額、在開發(fā)過程中所占用的時間長短和當時貸款利率進行計算。 ，一般以建成后不動產(chǎn)總價的一定比例計算 ，一般以不動產(chǎn)總價或租金的一定比例計算 G..估算開發(fā)商的合理利潤，一般以不動產(chǎn)總價或預(yù)付總資本的一定比例計算，有時也采用年利潤率計算。 （ 5）計算和確定估價額 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 先將以上求 取的數(shù)據(jù)直接代入原始公式算出開發(fā)商當前取得待開發(fā)場地所能支付的最大費用： 地價 =不動產(chǎn)總價 建筑開發(fā)費 專業(yè)費 不可預(yù)見費 利息 租售費用 稅金 開發(fā)商合理利潤（有兩種計算方法，第一種要計入地價利息，第二種地價利息暫不計，但最后結(jié)果要貼現(xiàn)） 再從計算出的剩余值中扣除取得土地使用權(quán)的相關(guān)法律、估價及登記發(fā)證費用等，得到所估土地的地價額。最后經(jīng)估價師確定。 三、剩余法估價的應(yīng)用 利用剩余法評估土地價格 估價過程： （ 1）選擇估價方法； （ 2）確定最佳開發(fā)利用方式； （ 3）市場調(diào)查，確定建設(shè)期、開發(fā)價值和投 入成本等； （ 4）求取地價 測算方法一：直接計算地價利息 ，采用收益還原法 ，注意，超過一年要采用復(fù)利計算 ，采用收益還原法計算不動產(chǎn)總價時已考慮在內(nèi) 、估價及登記發(fā)證費用，得出開發(fā)商能支付的投標地價。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 測算方法二：利息中不計地價款的利息 利息計算不同，算出開發(fā)完成時地價后，還需要貼現(xiàn)。 利用剩余法測算開發(fā)商的預(yù)期利潤 基本思路和公式同評估土地價格，將公式稍加變換即可。 利用剩余法確定建筑費及專業(yè)費的最高控制標準 將建筑費及專業(yè)費的最高控制標準假設(shè)為 x 元，代入基本公式進行計算，得出最高控制額，最后算出單位面積建筑費及專業(yè)費控制標準。 應(yīng)用剩余法估價的常見問題 （ 1） 方法適用錯誤，步驟錯誤； （ 2） 利息、利潤計算錯誤；計算利息時要特別注意資金投放方式和計息方式 （ 3） 計算項目不準確、漏項，或步驟不全； （ 4） 參數(shù)使用錯誤或前后不一致。 12 成本逼近法 第八章 土地估價方法之四 ——成本逼近法 輔導(dǎo)內(nèi)容： 成本逼近法的概念、特點、基本公式 成本逼近法的 應(yīng)用 一、成本逼近法概述 成本逼近法的定義 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 即以土地開發(fā)所耗費的成本構(gòu)成來推測土地價格的方法，是在我國目前應(yīng)用很普遍的一種方法。 要區(qū)別成本逼近法與一般房地產(chǎn)估價的成本法，后者是假設(shè)地價為已知。 成本逼近法的基本原理與計算公式 基本思路：將土地取得費用和基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費用作為兩大 ―基本成本 ‖，加上―基本成本 ‖所應(yīng)產(chǎn)生的相應(yīng)利潤和利息，組成土地價格的基礎(chǔ)部分，再加上所有權(quán)受益，求得土地價格。 基本公式： 土地價格 =土地取得費 +土地開發(fā)費 +稅費 +利息 +利潤 +土地增值收益 成本逼近法在計算思路上是剩余法的變 形，兩者計算公式形式類似。 成本逼近法與土地價格構(gòu)成 土地價格的本質(zhì)：現(xiàn)實地租包含了真正的地租和土地投資的折舊及利息兩部分，土地價格相應(yīng)就由地租的資本化和土地投資的折舊及利息兩部分構(gòu)成。因此分析土地價值時，要把土地區(qū)分為土地物質(zhì)和土地資本兩個范疇。 注意 4 個公式的變換 啟示：首先，討論土地價格構(gòu)成必須針對具體的土地條件進行探討；其次，要從地租的形成和變化過程中去考察分析土地價格。 開發(fā)后土地價格的主要組成部分： （ 1）土地取得費，分國家征收、征用集體土地和取得已利用城市土地兩種情況。 （ 2）土地開發(fā)費（ 包括相應(yīng)的開發(fā)利潤和利息） 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 （ 3）土地增值收益及土地開發(fā)投資現(xiàn)值 成本逼近法的特點和適用范圍 一般適用于新開發(fā)土地、工業(yè)用地、特殊性土地估價，特別適用于土地市場不發(fā)育，缺乏交易實例，無法采用其他方法進行估價的土地。 但是，現(xiàn)實土地價格大部分取決于它的效用，而不是所花成本。 二、成本逼近法估價的程序與方法 成本逼近法估價的程序程序?qū)嶋H上就是按照基本公式一步步算 土地價格 =土地取得費 +土地開發(fā)費 +稅費 +利息 +利潤 +土地增值收益 計算土地取得費用：征地補償費、拆遷安置補助費標準 計算土地開發(fā) 費用 開發(fā)費用由三種：基礎(chǔ)設(shè)施配套費、公共事業(yè)建設(shè)配套費、小區(qū)開發(fā)配套費 首先必須準確確定土地開發(fā)程度，注意，準確區(qū)分宗地內(nèi)外開發(fā)程度、紅線內(nèi)外開發(fā)程度不一致現(xiàn)象〈重點〉。 然后根據(jù)土地開發(fā)程度狀況和當?shù)赜嘘P(guān)土地開發(fā)費用標準，合理確定土地開發(fā)費，注意，土地開發(fā)費用的分攤問題。 分攤的基本原理：應(yīng)分攤費用 =受益程度 設(shè)施總費用 稅費的計算 有些地方跟土地取得費合在一起計算，題目給什么就算什么，不給不算。 計算投資利息 跟剩余法中利息計算差不多，注意計息基數(shù)（前三項）、計息方式和計息期。 計算投資利 潤（計算基數(shù)也是前三項） 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 投資利潤 =（土地取得費 +土地開發(fā)費 +稅費） 投資回報率 確定土地增值收益：計算基數(shù)（前四項，四項之和為成本價格），收益率 土地增殖收益 =（土地取得費 +土地開發(fā)費 +稅費 +利息 +利潤） 土地增殖收益率 計算、修正和確定估價結(jié)果 最重要的是個別修正、年期修正、分配率修正、宗地成熟度修正 成本逼近法計算出價格后，還需通過市場資料進行比較修正。 三、成本逼近法的應(yīng)用 應(yīng)用成本逼近法應(yīng)注意的問題 （ 1）土地取得費和土地開發(fā)費均應(yīng)是評估期日的重置費用； （ 2）各項費用的取費標準應(yīng)有 足夠的依據(jù)和充分的分析； （ 3）評估結(jié)果一般作為投入成本價格分析，慎用于市場交易價格。 成本比較法例題 估價步驟： （ 1）計算土地取得費 （ 2）計算土地開發(fā)費 （ 3）計算投資利息 （ 4）計算開發(fā)利潤 （ 5）計算土地增殖收益 （ 6）計算土地價格（注意一般算出的為無限年期土地使用權(quán)價格） （ 7）進行出讓比率、年期等各項修正 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 （ 8）計算土地單價和總價格 常見難點與問題 （ 1）新增建設(shè)用地有償使用費計算問題 該費為中央或省級政府向市、縣級政府受取的平均土地純收益，實際上屬于土地收益在各級政府間分配的一種方式 ，在成本逼近法中不能算入土地取得費中，雖然地方政府可能還是將成本轉(zhuǎn)嫁給企業(yè)，但計算時還是需要按照規(guī)定來。 （ 2）利息計算錯誤，特別注意開發(fā)費以基礎(chǔ)設(shè)施配套費標準計算 （ 3）年期修正錯誤 （ 4）注意單位的轉(zhuǎn)換以及總價和單價的計算 單位的轉(zhuǎn)換方法：元 /畝轉(zhuǎn)化為平方米（直接乘 15），萬元 /平方公里轉(zhuǎn)化為元/平方米（直接乘 100）， 平方米換算市畝：根據(jù)平方米與市畝換算公式 1 平方米 = 畝，其口訣為：加半左移三。舉例： 128 平方米等于多少畝？根據(jù)上述口訣先加半，即128+64=192，再把小數(shù)點左移三位， 即為 畝。 市畝換算平方米：根據(jù) 1 畝 = 平方米，用口訣 ―乘以三分之二右移三 ‖。例如： 畝等于多少平方米？ 2/3= ，然后將小數(shù)點向右移三位，即 16400 平方米（近似值） 13 路線價估價法 第九章 土地估價方法之五 ——路線價估價法 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 輔導(dǎo)內(nèi)容： 路線價的基本概念與原理 路線價修正及路線價估價法運用 一、路線價估價法概述 路線價估價法定義與基本原理 路線價是通過對面臨特定街道、使用價值相等的市街地，設(shè)定標準深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的平均單價并附設(shè)于特定街 道上，即得到該街道的路線價。 路線價估價法是依據(jù)路線價，再配合深度指數(shù)表和其他修正率表，用數(shù)學(xué)方法算出鄰接同一街道的其他宗地地價的一種估價方法。它與市場比較法類似，基本原理是替代原理和區(qū)位論（可及性）的具體運用。 路線價估價法的基本公式 基本公式：宗地總價 =路線價 深度百分率 宗地面積 修正公式：宗地總價 =路線價 深度百分率 宗地面積 +其他條件修正額 或 宗地總價 =路線價 深度百分率 其他條件修正率 宗地面積 路線價估價法的特點與適用范圍 僅適用于城市的估價，能快速評估多宗土地的價格 。 路線價估價中涉及的有關(guān)概念 （ 1）標準宗地 （ 2）標準深度 （ 3）里地線 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 （ 4）深度指數(shù)修正表 （ 5）路線價區(qū)段 二、路線價及其修正體系的建立（理解就可以了） 路線價及其修正體系確定的基本程序 路線價區(qū)段劃分與標準深度設(shè)定 設(shè)定的標準深度，通常是路線價區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的深度的眾數(shù)。 路線價的評估確定 樣點宗地單位地價求取方法：收益還原法、市場比較法等 平均這些標準宗地單位地價的方法：眾數(shù)、中位數(shù)、簡單算術(shù)平均、加權(quán)算術(shù)平均等 路線價評估確定的具體步驟：地價實例調(diào)查 宗 地地價計算 宗地數(shù)據(jù)檢驗 確定地價區(qū)段 計算區(qū)段地價 劃分地價等級 深度修正系數(shù)表的編制 深度指數(shù)修正表是反映隨宗地臨街深度的變化，地價變化相對程度的表格。 （ 1）深度指數(shù)修正的原理 （ 2）深度修正的各種方法 歐美的慎格爾法則（四三二一法則）、蘇慕斯法則、霍夫曼法則、哈柏法則 路線價的表示方式不同，深度指數(shù)表的制作形式也有差異。 （ 3）深度修正表編制：單獨深度百分率、平均深度百分率、累計深度百分率 其他宗地條件修正系數(shù)表的編制 寬度修正、寬深比率修正、容積率修正、出讓轉(zhuǎn)讓年期修正、朝向修正、地 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 價分配 率修正 三、利用路線價估價法評估宗地地價 利用路線價估價法評估宗地地價的一般程序 （ 1）確定待估宗地所處的路線價區(qū)段與路線價 （ 2）確定待估宗地的臨街深度和其他因素條件 （ 3）確定待估宗地的深度修正系數(shù)和其他條件修正系數(shù) （ 4）估算宗地地價 利用路線價估價法評估各類宗地地價的方法 重點理解教材中的幾個圖和 31 個計算（臺灣標準） （ 1）臨街地： 7 種情況 臨街深度未達里地線者，按深度指數(shù)表和基本公式計算； 平行四邊形的宗地：以其高度為臨街深度； 梯形宗地分兩種情況：平行的、垂 直的； 正三角形的宗地：以其高度的 1/2 為臨街深度； 逆三角形的宗地：比照袋地計算； 街廓縱深在 36M 以下者：以中間線分前后兩部分計算； 宗地深度超過里地線者：以里地單價與臨街單價按面積比例平均計算。 （ 2）路角地：幾種加成減成情況 （ 3）袋地：按起訖深度指數(shù)表，比照臨街地方法計算 （ 4）其他土地：主要是里地按路線價四成計算 （ 5）實例計算 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 14 建筑物估價方法 輔導(dǎo)內(nèi)容： 第十章 建筑物估價方法 建筑物估價的基本概念和基本原理 掌握成本估價法的計算過程，重點是折舊、現(xiàn)值的計算（必 考） 一、建筑物估價概述 建筑物估價的定義 （ 1）建筑物的基本概念、基本功能 （ 2）建筑物的分類 按生產(chǎn)性質(zhì)，可分為生產(chǎn)型建筑（即工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑）和非生產(chǎn)性建筑（即民用建筑，又分為居住建筑和公共建筑）