【正文】 地價(jià)形式 我國(guó)地價(jià)體系的構(gòu)成 （1）基準(zhǔn)地價(jià) （2）標(biāo)定地價(jià) （3）交易底價(jià)或交易評(píng)估價(jià) （4）成交地價(jià) （5）由以上四種類型地價(jià)衍生出來(lái)的其他地價(jià) 這5種地價(jià)的關(guān)系 基準(zhǔn)地價(jià)的概念與作用 （1）概念：分用途、平均價(jià)格、最高年期。 （2）作用：宏觀控制地價(jià)、征稅依據(jù)、土地有償使用收益中央與地方三七分成標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)、輔助評(píng)估宗地基準(zhǔn)地價(jià)、引導(dǎo)土地利用流動(dòng)、是協(xié)議出讓國(guó)有土地的最低價(jià)依據(jù)。 標(biāo)定地價(jià)的概念與作用 （1）概念：政府根據(jù)管理需要，評(píng)估的具體宗地在正常土地市場(chǎng)和正常經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l件下某一期日的土地使用權(quán)價(jià)格。 （2）作用：土地出讓金制定依據(jù)、土地作價(jià)入股依據(jù)、是否行使土地優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的衡量標(biāo)準(zhǔn)、核定土地增值稅和管理地產(chǎn)市場(chǎng)的具體標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)交出讓金的標(biāo)準(zhǔn)。 其他形式的宗地地價(jià) （1）土地出讓底價(jià)的概念 （2）成交地價(jià)的概念與特點(diǎn) 二、我國(guó)土地估價(jià)的技術(shù)途徑（看一遍基本理解就可以了） 概述 （1）基準(zhǔn)地價(jià)及其他區(qū)域平均價(jià)評(píng)估的技術(shù)途徑 （2）標(biāo)定地價(jià)及其他宗地地價(jià)評(píng)估的技術(shù)途徑 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估 標(biāo)定地價(jià)等宗地地價(jià)評(píng)估第十二章 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估一、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估概述基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基本任務(wù)和原則（1）基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基本任務(wù)當(dāng)前城市基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的任務(wù)應(yīng)是評(píng)估商業(yè)、住宅、工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)。（2）基準(zhǔn)地價(jià)的特點(diǎn):全域性、分用途、平均性、有限期、實(shí)效性。（3）基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估思路。、地租、地價(jià)測(cè)算相結(jié)合的形式進(jìn)行。，選擇評(píng)估技術(shù)路線。（4）基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估原則。、地租、地價(jià)測(cè)算相結(jié)合的形式進(jìn)行。，選擇評(píng)估技術(shù)路線。基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的原理（1）土地位置差異帶來(lái)的不同土地收益是評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)的依據(jù)。（2）各行業(yè)對(duì)土地質(zhì)量要求不同是形成不同行業(yè)、用地基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)。（3）不同用地基準(zhǔn)地價(jià)具有不同的空間分布規(guī)律。（4）城鎮(zhèn)中土地利用的相對(duì)合理性和變化性是基準(zhǔn)地價(jià)相對(duì)穩(wěn)定和不斷演化的前提。（5）土地收益是基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基礎(chǔ)，市場(chǎng)交易價(jià)格是土地收益在土地市場(chǎng)中的直接反映?；鶞?zhǔn)地價(jià)評(píng)估思路（1）以土地級(jí)別或土地條件均質(zhì)區(qū)域?yàn)榛A(chǔ)進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估。（2）建立宗地地價(jià)修正體系?；鶞?zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基本要求： 1）土地等級(jí)評(píng)定或土地條件均值區(qū)劃分以城鎮(zhèn)土地現(xiàn)狀為準(zhǔn)。 2）評(píng)估所用數(shù)據(jù)以現(xiàn)時(shí)土地收益、租金、地價(jià)為主 3）要以級(jí)或均質(zhì)區(qū)域?yàn)閱挝?，分行業(yè)測(cè)算土地收益和評(píng)估土地價(jià)格 4）評(píng)估數(shù)據(jù)要符合數(shù)理統(tǒng)計(jì)要求 5）樣本數(shù)據(jù)要準(zhǔn)確 6）評(píng)估模型選擇要合理我國(guó)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的資料條件（1）能直接反映地租、地價(jià)的資料。（2）房地交易、出租中包含的地價(jià)資料。（3）企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中利用土地的效益資料。二、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的程序與方法基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估區(qū)域的確定（1）兩種劃分方法：利用影響城鎮(zhèn)土地使用價(jià)值的因素，依據(jù)其在城鎮(zhèn)內(nèi)部的差異性和一致性劃分；直接在城鎮(zhèn)土地 利用分區(qū)的基礎(chǔ)上，按區(qū)域內(nèi)條件差異，劃分出不同的土地條件均質(zhì)區(qū)域。（2）兩種劃分類型：已劃分土地幾杯的城鎮(zhèn)可用土地級(jí)別作為記者地價(jià)評(píng)估區(qū)域，也可用總分值相同的單元作為評(píng)估區(qū)域；沒(méi)有劃分土地級(jí)別，但土地市場(chǎng)發(fā)育良好，地價(jià)、地租樣本數(shù)據(jù)多的城鎮(zhèn)可不先評(píng)定土地級(jí)別，對(duì)城市現(xiàn)狀用地類型按開(kāi)發(fā)程度規(guī)劃要求自然條件等土地條件劃分區(qū)域邊界，確定出評(píng)估記者地價(jià)的區(qū)域以影響地價(jià)的區(qū)域和個(gè)別因素作為區(qū)域條件。（3）劃分評(píng)估區(qū)域的主要作用：基準(zhǔn)地價(jià)是區(qū)域平均地價(jià)，劃定區(qū)域可記者地價(jià)準(zhǔn)確地落在特定的范圍內(nèi)；記者地價(jià)要求覆蓋城鎮(zhèn)，市場(chǎng)不完善的，可通過(guò)區(qū)域間因素比較的方法評(píng)估，區(qū)域確定是基礎(chǔ)；保證劃分區(qū)域內(nèi)的樣點(diǎn)地價(jià)地租信息差異不大，是同樣土地的交易樣點(diǎn)全部應(yīng)用道地價(jià)評(píng)估中；突出重點(diǎn)區(qū)域的地價(jià)樣點(diǎn)調(diào)查，保證樣點(diǎn)的精度；有助于分析地價(jià)域影響因素的關(guān)系。（4））劃分評(píng)估區(qū)域的依據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估資料的收集與調(diào)查（1）制定資料收集計(jì)劃（2）編制調(diào)查表格（3）人員培訓(xùn)（4）劃分調(diào)查區(qū)（5）確定調(diào)查方法（6）資料收集的一般要求（7）資料收集的途徑（8）地價(jià)調(diào)查資料審核資料整理（1）市場(chǎng)交易資料整理（重點(diǎn)）根據(jù)11種市場(chǎng)交易資料評(píng)估地價(jià)。修正到各類土地法定的最高出讓年限。C. 樣點(diǎn)地價(jià)的交易時(shí)間修正D. 樣點(diǎn)地價(jià)的容積率修正E. 樣點(diǎn)地價(jià)資料的整理包括樣點(diǎn)地價(jià)的分類統(tǒng)計(jì)以及樣點(diǎn)地價(jià)分布圖的編制。（2）土地利用效益資料整理樣點(diǎn)數(shù)據(jù)檢驗(yàn)（看一看）（1）數(shù)據(jù)處理方法檢驗(yàn)（2）樣點(diǎn)資料歸類（3）樣本總體分布類型檢驗(yàn)（4）剔除異常數(shù)據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估（看一看）（1）評(píng)估模型選擇（2）參數(shù)估計(jì)（3）基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估利用路線價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)（1）應(yīng)用范圍（2）兩個(gè)容易被忽視的問(wèn)題三、基準(zhǔn)地價(jià)的確定基準(zhǔn)地價(jià)確定的原則（1）以實(shí)際數(shù)據(jù)測(cè)算的結(jié)果為準(zhǔn)，以比較評(píng)估結(jié)果為輔。（2）土地市場(chǎng)發(fā)育的城鎮(zhèn)，應(yīng)以市場(chǎng)交易資料評(píng)估結(jié)果為準(zhǔn)，利用級(jí)差收益測(cè)算結(jié)果進(jìn)行休整。（3）土地市場(chǎng)不發(fā)育的城鎮(zhèn)，可以收益測(cè)算結(jié)果為準(zhǔn)，并用市場(chǎng)交易資料測(cè)算結(jié)果驗(yàn)證。（4）要以評(píng)估結(jié)果為基礎(chǔ)，并充分體現(xiàn)政府的地價(jià)管理政策?；鶞?zhǔn)地價(jià)的確定（1）方法（2）結(jié)果要求對(duì)已評(píng)定土地級(jí)的城鎮(zhèn)，一般情況下每一級(jí)土地應(yīng)有綜合、商業(yè)、住宅、工業(yè)用地等四種基準(zhǔn)地價(jià)；沒(méi)有評(píng)定土地級(jí)的城鎮(zhèn)，一般按區(qū)域確定基準(zhǔn)地價(jià)，性質(zhì)單一的區(qū)域只評(píng)估一種用途的基準(zhǔn)地價(jià)，多用途區(qū)域應(yīng)評(píng)估出多種用途的基準(zhǔn)地價(jià)。四、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的目的基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表編制的基礎(chǔ) 基準(zhǔn)地價(jià)與宗地樣點(diǎn)地價(jià)的差異，一般是由于影響地價(jià)的區(qū)域因素和個(gè)別因素差異造成的。影響地價(jià)的因素分析與基準(zhǔn)地價(jià)修正因素（1）影響地價(jià)的因素分類（需要掌握）主要有區(qū)域因素和個(gè)別因素。（2）商服業(yè)用地影響因素（3）住宅用地影響因素（4）工業(yè)用地影響因素基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制（1）土地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制 、住宅、工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)。 。 、土地收益資料的整理。 。 E. 基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制及因素條件的說(shuō)明。（2）均質(zhì)區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制 。 。 。 。 E. 編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表。（3）土地級(jí)別和均質(zhì)區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制（4）土地定級(jí)總分值的基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)的確定基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的驗(yàn)證（看一看） 五、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估成果整理及驗(yàn)收基準(zhǔn)地價(jià)成果的整理（1）要求和方法（2）成果圖件整理基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估資料圖和基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估成果圖基準(zhǔn)地價(jià)圖的編制要求、內(nèi)容、表示方法、清繪和整飾（3）基準(zhǔn)地價(jià)表和基準(zhǔn)地價(jià)因素修正系數(shù)表的整理（4）基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估報(bào)告的編寫編寫工作報(bào)告和技術(shù)報(bào)告的目的、編寫要求、主要內(nèi)容?；鶞?zhǔn)地價(jià)成果的驗(yàn)收及公布（1）基準(zhǔn)地價(jià)成果的驗(yàn)收檢查驗(yàn)收的組織、程序、標(biāo)準(zhǔn)。（2）基準(zhǔn)地價(jià)與標(biāo)定地價(jià)公布基準(zhǔn)地價(jià)與標(biāo)定地價(jià)評(píng)估成果可采用圖、表兩種形式公布。六、基準(zhǔn)地價(jià)成果更新與應(yīng)用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)成果的更新更新的目的和技術(shù)途徑城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)成果應(yīng)用（1）建立健全地價(jià)體系，完善地籍管理制度，為各部門和土地使用者、經(jīng)營(yíng)者服務(wù)。（2）為制定土地管理的各項(xiàng)政策、法規(guī)、措施提供依據(jù)。（3）充分發(fā)揮政府地價(jià)的控制和導(dǎo)向作用，合理引導(dǎo)投資方向和土地利用方式。（4）為確定土地使用權(quán)出讓價(jià)格，加強(qiáng)土地使用權(quán)出讓和劃撥土地使用權(quán)管理服務(wù)。（5）為政府管理地產(chǎn)市場(chǎng)提供價(jià)格數(shù)據(jù)。（6）在企業(yè)清產(chǎn)核資和組建股份制企業(yè)中，核定企事業(yè)單位所占有使用的土地資產(chǎn)量。（7）為征收土地稅費(fèi)提供依據(jù)。（8）在城市規(guī)劃等工作中的應(yīng)用。第十三章 宗地地價(jià)評(píng)估一、宗地地價(jià)評(píng)估概述 宗地地價(jià)的概念 (1)宗地地價(jià)與宗地地價(jià)評(píng)估 (2)宗地地價(jià)的特點(diǎn)：特殊性、目的多樣性、公正性、時(shí)效性。 宗地地價(jià)評(píng)估的一般原理：基本原理為地租原理。 宗地地價(jià)評(píng)估方法主要有5種方法，除了4種基本方法外，還有基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 （1）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的定義 （2）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的基本原理：替代原理 （3）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的特點(diǎn)與適用范圍 （4）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法估價(jià)的程序與方法二、宗地地價(jià)評(píng)估程序 接受估價(jià)任務(wù)任務(wù)來(lái)源途徑和接受委托遵循原則 確定估價(jià)的基本項(xiàng)目 擬定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃 資料收集與實(shí)地踏勘 一般估價(jià)資料調(diào)查分析 特定資料收集與分析 選擇適宜估價(jià)方法，試算地價(jià) （1）各種估價(jià)方法的比較 （重點(diǎn)看書(shū)！ P513） （2）各種估價(jià)對(duì)象適宜的估價(jià)方法 試算價(jià)格調(diào)整與估價(jià)額確定 撰寫估價(jià)報(bào)告書(shū) 交付土地估價(jià)報(bào)告，收取估價(jià)費(fèi)用三、宗地地價(jià)評(píng)估成果整理 編制宗地估價(jià)報(bào)告的目的 編寫宗地估價(jià)報(bào)告的基本要求 宗地估價(jià)報(bào)告的格式與內(nèi)容宗地估價(jià)報(bào)告包括宗地估價(jià)結(jié)果報(bào)告和宗地估價(jià)技術(shù)報(bào)告第十四章 農(nóng)用地估價(jià)第一節(jié) 農(nóng)用地估價(jià)理論與方法一、 農(nóng)用地估價(jià)概念二、 農(nóng)用地價(jià)格的影響因素 自然因素 社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素 特殊因素三、 農(nóng)用地估價(jià)方法 收益還原法 評(píng)分估價(jià)法第二節(jié) 農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估一、概述二、農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的技術(shù)路線 樣點(diǎn)地價(jià)平均法 定級(jí)指數(shù)模型法 基準(zhǔn)地塊評(píng)估法三、樣點(diǎn)地價(jià)平均法四、定級(jí)指數(shù)模型法五、基準(zhǔn)地塊評(píng)估法六、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制第三節(jié) 農(nóng)用地宗地估價(jià)一、 農(nóng)用地宗地價(jià)格二、 農(nóng)用地宗地估價(jià)方法三、 不同利用類型的農(nóng)用地宗地估價(jià)四、 不同估價(jià)目的的農(nóng)用地宗地估價(jià)第三節(jié) 農(nóng)用地征用價(jià)格評(píng)估一、 農(nóng)用地征用價(jià)格影響因素二、 農(nóng)用地征用區(qū)片價(jià)評(píng)估三、 農(nóng)用地征用宗地價(jià)格評(píng)估第十五章 地價(jià)管理第一節(jié) 地價(jià)管理概述一、 地價(jià)管理政策的概念二、 地價(jià)管理與地價(jià)評(píng)估的關(guān)系：地價(jià)評(píng)估是地價(jià)管理的基礎(chǔ)。三、 地價(jià)管理的作用 防止地價(jià)暴漲 防止土地投機(jī) 促進(jìn)土地合理利用 規(guī)范交易雙方行為，建立規(guī)范市場(chǎng) 規(guī)范土地估價(jià)方法，提高估價(jià)精度 防止國(guó)有土地收益流失第二節(jié) 我國(guó)目前主要的地價(jià)管理政策一、 國(guó)家對(duì)協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)采用最低限價(jià)。二、 政府可以按經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的需要，對(duì)單位和個(gè)人的土地使用權(quán)實(shí)行提前收回。三、 政府對(duì)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)四、 政府對(duì)地價(jià)上漲可采取必要的行政手段進(jìn)行干預(yù)。五、 通過(guò)征收土地增值稅，防止交通雙方虛報(bào)、瞞報(bào)交易地價(jià)，將社會(huì)發(fā)展造成的土地收益收歸國(guó)家。第三節(jié) 建立健全地價(jià)管理制度一、 加強(qiáng)土地出讓的計(jì)劃管理二、 建立基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)定期公布制度三、 建立土地價(jià)格評(píng)估制度四、 完善土地登記，建立土地交易價(jià)格申報(bào)制度五、 成立土地估價(jià)委員會(huì)六、 建立土地估價(jià)人員資格認(rèn)證和土地估價(jià)機(jī)構(gòu)資格評(píng)級(jí)制度七、 建立土地市場(chǎng)地價(jià)分析制度。第十六章 部分國(guó)外和地區(qū)的土地估價(jià)與地價(jià)管理第一節(jié) 德國(guó)的地產(chǎn)估價(jià)與地價(jià)管理 33