【導(dǎo)讀】土地增值稅清算影響究竟有多大？地產(chǎn)熱，其主要特點(diǎn)是土地的投機(jī)和炒賣。隨后，國(guó)家又陸續(xù)出臺(tái)了一系列刺激和鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政。策，從而使得房地產(chǎn)業(yè)起死回生，步入快速發(fā)展的軌道。土地增值稅也逐年成倍增長(zhǎng)。2020年國(guó)家征收土地增值稅10．3億元，2020年該稅稅收達(dá)231億元。至今已有100多年的歷史。但十多年來這項(xiàng)政策運(yùn)行未能收到預(yù)期的效果，主要是房地產(chǎn)開發(fā)周。今年宏觀調(diào)控以稅收為主的重要手段之一。嚴(yán)格執(zhí)行的話，預(yù)期將是一個(gè)有效的機(jī)制。土地增值稅由預(yù)收改為清算，顯然與目前房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的兩個(gè)現(xiàn)象有關(guān)。情況調(diào)查的結(jié)果反映，偷稅現(xiàn)象讓人驚詫。有少數(shù)企業(yè)才能進(jìn)入的行業(yè)，最后演變成為壟斷。經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行，也損害了公眾的土地利益，必須以稅收的方式進(jìn)行調(diào)整。自1994年1月1日起執(zhí)行算起已經(jīng)12年。的稅賦貢獻(xiàn)并沒有成比例上漲，通過征稅來實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平，理所應(yīng)當(dāng)。結(jié)算，延緩繳稅期限；在實(shí)際收繳過程中征收土地增值稅的操作性不強(qiáng)。

　　

【正文】 收，如開征土地增值稅、消費(fèi)稅，會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上升；反之，減少賣方的稅收，如減免營(yíng)業(yè)稅，會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。增加買方的稅收，如提高契稅稅率，會(huì)抑制房地產(chǎn)需求，從而會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降；反之，減免契稅，會(huì)刺激房地產(chǎn)需求，從而會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上升。 增加或減少賣方的稅收在短期內(nèi)是否會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的升降，同于上述增加或減少房地產(chǎn) 開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收那樣，也要看房地產(chǎn)市場(chǎng)是處于賣方市場(chǎng)還是買方市場(chǎng)。如果是處于賣方市場(chǎng)，則增加賣方的稅收可以通過漲價(jià)轉(zhuǎn)嫁給買方，從而會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升；而減少賣方的稅收則主要會(huì)使賣方的收益增加，難以使房地產(chǎn)價(jià)格下降。如果是處于買方市場(chǎng)，則增加賣方的稅收主要會(huì)降低賣方的收益等而 “ 內(nèi)部消化 ” ，難以導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升；而減少賣方的稅收則會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。 ● 房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收會(huì)抑制房地產(chǎn)投資和投機(jī)需求 房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收相當(dāng)于商品使用環(huán)節(jié)的稅收，例如房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、物業(yè)稅。直接或間接 地對(duì)持有房地產(chǎn)課稅，例如開征物業(yè)稅，實(shí)際上是增加了持有房地產(chǎn)的成本或者說增加了房地產(chǎn)使用成本，會(huì)使房地產(chǎn)自用需求者傾向于購置較小面積的房地產(chǎn)，并會(huì)抑制房地產(chǎn)投資和投機(jī)需求，從而會(huì)使房地產(chǎn)需求減少，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。對(duì)于收益性房地產(chǎn)來說，物業(yè)稅會(huì)減少房地產(chǎn)的 中國(guó)最大的管理資源中心 第 15 頁 共 17 頁 凈收益，從而會(huì)直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格降低。相反，減免房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升。 中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)柴強(qiáng) (作者：周宏 ) 在土地增值稅上做手腳很難了 —— 評(píng)土地增值稅從預(yù)征到清算 1 月 16 日，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布 《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》。一石激起千層浪。 1 月 17 日，地產(chǎn)股全線下跌。說起土地增值稅，真可謂十年不鳴、一鳴驚人。 其實(shí)，《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》早在 1993 年 12 月就已頒布，同樣是對(duì)土地增值額征收 30%－ 60%的累進(jìn)稅率，并于 1994 年 1 月 1 日實(shí)施，但此后一直無聲無息，甚至在上世紀(jì)末險(xiǎn)遭取消的厄運(yùn)。 為了配合中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，國(guó)家稅務(wù)總局曾于 2020 年 5 月發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》， 7 月又與財(cái)政部、國(guó)土資源部共同發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)土地稅收管 理的通知》，同樣強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)土地增值稅的征管。但房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)此波瀾不驚，房?jī)r(jià)照漲不誤，根本原因在于土地增值稅采取預(yù)征這一核定征收方式。 所謂預(yù)征，即 “ 納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ) ” 。在這一規(guī)定下，地方政府為了促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，多采用預(yù)征土地增值稅的辦法，其稅率也僅只有其預(yù)售收入的 1%－ 2%。即便如此，開征土地增值稅的也只是少數(shù)。從國(guó)家稅務(wù)總局提供的數(shù)據(jù)來看， 1999 年全國(guó)的土地增值稅僅有 億元，只占全國(guó)地稅收入的 %； 2020年雖然增至 140 億，也只占地稅收入的 %； 2020 年這一比例也只上升到 2%。在房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)的今天，如此些微收入，還不如農(nóng)業(yè)稅，于是引發(fā)了是否要取消土地增值稅的討論。 這次由預(yù)征改為項(xiàng)目清算，之所以有如此威力，筆者認(rèn)為，主要是這一轉(zhuǎn)變既截?cái)嗔说胤秸蚨愂諆?yōu)惠招牌的路，又堵死了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逃稅的漏洞?！锻ㄖ芬?guī)定，土地增值稅的清算單位是 “ 國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 ” 。據(jù)筆者理解，這是一個(gè)沒有時(shí)間概念的規(guī)定 ，即凡是經(jīng)批準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，又還沒有注銷稅務(wù)登記的，不管你有沒有繳過稅，只要未經(jīng)清算都在此列。《細(xì)則》規(guī)定得很清楚，即使是通過預(yù)征辦法繳了土地增值稅，也要在 “ 辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ) ” 。地方政府再想通過免征土地增值稅或以預(yù)征方式減征土地增值稅，從而實(shí)現(xiàn)促進(jìn)或保持房地產(chǎn)市場(chǎng) “ 繁榮 ” ，看來是不行了。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在清算制度下，也將失去地方政府的 “ 保護(hù) ” 。 中國(guó)最大的管理資源中心 第 16 頁 共 17 頁 隨著規(guī)范土地出讓收入和征繳土地稅費(fèi)工作的深入，地方政府的職能轉(zhuǎn)變將獲得突破性進(jìn)展，政府圈地賣地以求 “ 生存發(fā)展 ” 的現(xiàn)象將大為扭轉(zhuǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)測(cè)算， “ 十五 ” 期間城鎮(zhèn)土地出讓收入已占地方財(cái)政收入的 40%。在當(dāng)前中央與地方實(shí)行分稅制的情況下，這筆收入對(duì)地方政府至關(guān)重要。規(guī)范土地出讓收入，所有土地出讓收入就地全額繳入國(guó)庫，實(shí)行 “ 收支兩條線 ” ，在一定程度上已經(jīng)減弱了地方政府的圈地賣地的沖動(dòng)。而隨著土地增值稅占地稅收入比重的上升，如果由目前的 2%上升到 10%－ 20%，地方政府稅源充足了，財(cái)稅體制理順了，政府職能轉(zhuǎn)變才可能真正到位，市場(chǎng)配置土地資源的基礎(chǔ)作用才可能得到有效發(fā)揮。 《通知》雖然是針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，但影響房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的并不只是房地產(chǎn)開發(fā)商，還有住 宅需求方，即購房者。住宅價(jià)格終歸是由市場(chǎng)的需求雙方共同決定的。調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，只是約束了住宅的供方，而如果需求仍然 “ 高燒不退 ” ，土地增值稅就有被轉(zhuǎn)移的可能，房?jī)r(jià)就降不下來，調(diào)控目標(biāo)仍難實(shí)現(xiàn)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓住房并取得收入的單位和個(gè)人也是土地增值稅的納稅人。由此，我們希望針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的《通知》，能夠喚醒地方政府的管理意識(shí)，也能認(rèn)真貫徹《條例》，將對(duì)購房者轉(zhuǎn)讓住宅征收土地增值稅這一環(huán)節(jié)也管好。 (作者：中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副院長(zhǎng) 周建春 ) 稅收 新政影響房?jī)r(jià)是推高還是平抑 目前，多數(shù)觀點(diǎn)是認(rèn)為土地增值稅的清算會(huì)使得開發(fā)商將增加的成本轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上，繼而推高房?jī)r(jià)。 中國(guó)最大的管理資源中心 第 17 頁 共 17 頁 “ 土地增值稅清算會(huì)讓房?jī)r(jià)上漲，這個(gè)可能性是存在的，但是可能性不大，畢竟售價(jià)越高利潤(rùn)就越高，交的稅就越高。 ” 萬科集團(tuán)一位高層表示。 土地增值稅清算之于房?jī)r(jià)的影響取決于許多因素，北京師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)系教授董潘認(rèn)為，如果這次嚴(yán)格執(zhí)行土地增值稅的增值管理辦法，大多數(shù)房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收成本將會(huì)上升，整個(gè)房產(chǎn)企業(yè)的贏利水平將會(huì)受到一定抑制。 “ 對(duì)于過去大量的囤地企業(yè)，由于前期獲得土地成本較低，而在 土地價(jià)格持續(xù)增長(zhǎng)的情況下，所繳納的土地增值稅數(shù)額將比較大，這會(huì)加劇囤地行為，比如有的公司本來今年計(jì)劃啟動(dòng)三個(gè)項(xiàng)目，因?yàn)槎愂招抡铐?xiàng)目啟動(dòng)成本增加，而只開發(fā)一塊土地。這樣一來就會(huì)使得市場(chǎng)供應(yīng)量萎縮，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。 ” 上述萬科高層告訴記者。 “ 房?jī)r(jià)上漲 1000 元／平方米，則土地增值稅將多出 400 元／平方米，每平方米稅后利潤(rùn)相差 600 元。 ” 盛基集團(tuán)副總裁朱詠敏告訴記者。 “ 過去對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)多數(shù)采取土地稅預(yù)征的方式，預(yù)征額是按銷售額的 %~3%進(jìn)行征稅，還有些地區(qū)基本上處于停征狀態(tài)。如果按照目前的規(guī)定，土 地增值稅占到房地產(chǎn)銷售價(jià)格的 20%~40%，土地增值稅清算肯定會(huì)給大量開發(fā)商帶來開發(fā)成本的增加。 ” 董潘說。 雖然提高售價(jià)，繳完稅仍舊是有利可圖，但按照目前的樓市交投平淡局面，大多樓盤顯然無法迅速實(shí)現(xiàn)銷售。 “ 這樣看來，抬高房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)嫁成本并不容易，對(duì)于房?jī)r(jià)應(yīng)該暫時(shí)不會(huì)有大的影響。 ” 中國(guó)指數(shù)研究院華東分院副院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為。 此外，該政策目前也為規(guī)避此項(xiàng)稅收留出了 “ 空子 ” 。 富陽 (中國(guó) )控股的一位分析師認(rèn)為：這一政策可能促使裝修房成為未來的一種趨勢(shì)。原因在于，《通知》中規(guī)定，裝修房的裝修費(fèi)可計(jì)為成本予以扣除，自然 會(huì)導(dǎo)致納稅額的降低。土地增值稅清算政策要點(diǎn)土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。 開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。 各省稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)本通知的規(guī)定并結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定具體清算管理辦法，但是國(guó)稅總局會(huì)對(duì)清算結(jié)果進(jìn)行督察。 (作者： 劉笑一 顏晨 )