【正文】 經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)城市土地需求或土地供應(yīng)計(jì)劃，以出讓或年租等方式將儲(chǔ)備后的城市土地再投入市場。因此，城市土地儲(chǔ)備機(jī)制運(yùn)行模式主要是由“土地征購——土地儲(chǔ)備——土地出讓”三個(gè)環(huán)節(jié)構(gòu)成。第一環(huán)節(jié) 土地征購?fù)ㄟ^土地收購，實(shí)現(xiàn)土地資源由農(nóng)村集體所有者或城市土地使用者手中向城市土地儲(chǔ)備中心集中。我們以為，廣義的土地征購主要包括以下幾種形式：（1）回收。城市土地使用權(quán)的回收包括兩個(gè)層面：一是城市土地使用權(quán)的強(qiáng)制回收，即土地儲(chǔ)備中心受政府的委托，收回閑置以及逾期未開發(fā)的城市土地使用權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商獲得城市土地使用權(quán)后，兩年內(nèi)沒有實(shí)施開發(fā)的，政府可以依法將這些城市土地使用權(quán)收回。二是城市土地使用權(quán)的到期回收，即土地儲(chǔ)備中心受政府的委托，對(duì)出讓的城市土地使用權(quán)到期而原土地受讓人又不愿意繼續(xù)支付土地出讓金的土地，實(shí)施正常回收。（2）收購。土地儲(chǔ)備中心對(duì)于部分地段好、土地級(jí)差收益高但使用不合理的城市土地，或者在城市土地轉(zhuǎn)讓中價(jià)格明顯偏低的地塊，按政策和法律的規(guī)定，通過市場交易的方式從原土地使用者手中購回這些城市土地使用權(quán)。（3）置換。對(duì)于在企業(yè)改制中，部分使用不合理的工業(yè)用地，土地儲(chǔ)備中心可以利用價(jià)格杠桿和所儲(chǔ)備的城市土地，以不同地塊土地使用權(quán)的置換來達(dá)到收回這些土地使用權(quán)的目的，從而達(dá)到最合理利用城市土地資源的目的。（4）征用。土地儲(chǔ)備中心通過對(duì)農(nóng)村集體所有制土地的預(yù)征或?qū)嵳鳎瑢⒘腥氤鞘邪l(fā)展規(guī)劃的集體土地轉(zhuǎn)為國有土地，并將其納入城市土地儲(chǔ)備的來源。（5）整理。土地儲(chǔ)備中心在接受委托整理不同土地所有權(quán)或土地使用權(quán)的過程中，可以直接分享委托人的部分土地所有權(quán)或土地使用權(quán)，并將其作為城市土地儲(chǔ)備的來源。第二環(huán)節(jié) 土地儲(chǔ)備城市土地儲(chǔ)備包括了對(duì)收回土地的開發(fā)或再開發(fā)。政府委托或授權(quán)的土地儲(chǔ)備中心在取得土地使用權(quán)后，可以自身或委托專門的機(jī)構(gòu)或單位，對(duì)城市土地實(shí)施開發(fā)或再開發(fā)，使生地、毛地變成“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”后的熟地。實(shí)施城市土地的前期開發(fā)，可增加城市土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的經(jīng)營利潤。對(duì)于城市土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)而言，只要按計(jì)劃科學(xué)安排這些市場土地的前期開發(fā)，是有利可圖的。城市土地的前期開發(fā)與整治，可以為城市土地的招標(biāo)拍賣創(chuàng)造有利條件。政府無償收回的城市土地，可直接進(jìn)入城市土地儲(chǔ)備庫。需要政府收購儲(chǔ)備或征用儲(chǔ)備的城市土地，則可采用三種方式予以儲(chǔ)備。（1）直接利用城市土地儲(chǔ)備基金，以收購、征用土地的方式進(jìn)行儲(chǔ)備。（2）以貸款擔(dān)保的方式收購、征用土地并予以儲(chǔ)備。其程序大致為，城市土地儲(chǔ)備中心與被收購、征用土地的單位簽訂協(xié)議，商定收購、征用土地的價(jià)格；由城市土地儲(chǔ)備中心作擔(dān)保，由被收購、征用土地的單位到金融機(jī)構(gòu)貸款，所貸款額可用于被收購單位的廠區(qū)移建或生產(chǎn)經(jīng)營等，也可用于被征用土地單位的安置補(bǔ)償、土地補(bǔ)償?shù)?；由城市土地?chǔ)備中心對(duì)所儲(chǔ)備的城市土地實(shí)施開發(fā)整理，并予以招標(biāo)拍賣，從其拍賣的收入中支付所商定的價(jià)格，用于還貸，同時(shí)撤銷貸款擔(dān)保。（3）以賒賬方式購買、征用土地并予以儲(chǔ)備。城市土地儲(chǔ)備中心與被收購、征用土地的單位協(xié)商，采用賒賬的方式將土地納入儲(chǔ)備庫，在該土地招標(biāo)拍賣之后，將全部所得扣除應(yīng)繳的稅費(fèi)，全額結(jié)算給被收購、被征用土地的單位。前兩種方式雖必須提前支付收購、征用土地價(jià)款，但它所帶給城市土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的收益較大；第三種方式雖不需提前支付收購、征用土地價(jià)款，但土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的壟斷收益卻不能得到充分體現(xiàn)。在城市土地儲(chǔ)備的具體操作實(shí)踐中，視具體情況，這三種方式可交替或選擇使用。 城市土地儲(chǔ)備時(shí)間的長短，應(yīng)根據(jù)城市發(fā)展對(duì)土地的需求和政府財(cái)力的承受能力等情況確定。根據(jù)國外有關(guān)資料，一般城市土地的儲(chǔ)備期為2～3年，較長的達(dá)7～10年。在我國，城市土地儲(chǔ)備機(jī)制建立的初期，其土地的儲(chǔ)備期可適當(dāng)短些，以利于減少投入資金，加速土地儲(chǔ)備資金循環(huán)與周轉(zhuǎn)。隨著城市土地制度的建立和完善，其土地的儲(chǔ)備期可相應(yīng)延長，在城市土地儲(chǔ)備期間，儲(chǔ)備的地塊可以短期出租或適當(dāng)利用，以增加儲(chǔ)備期間城市土地的收益。第三環(huán)節(jié) 土地出讓無論是通過收回、收購、置換以及征用進(jìn)入城市土地儲(chǔ)備中心儲(chǔ)備的地塊，其土地出讓或年租時(shí)均視為城市土地一級(jí)市場行為，所以必須統(tǒng)一納入城市土地供應(yīng)總量計(jì)劃，進(jìn)入市場的方式可以是協(xié)議、招標(biāo)和拍賣。隨著土地市場交易行為的規(guī)范化，城市土地出讓或年租的方式應(yīng)逐步轉(zhuǎn)化為招標(biāo)、拍賣和掛牌交易，以最大限度地實(shí)現(xiàn)城市土地資產(chǎn)的收益。2002年上半年，國土資源部發(fā)布了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部11號(hào)令），明確規(guī)定：“自2002年7月1日起，全國范圍內(nèi)凡商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式出讓國有土地使用權(quán)”。建立城市土地儲(chǔ)備制度后，既可采取出讓長期土地使用權(quán)的方式，也可根據(jù)供需雙方的要求，采取年租或短租的方式，以實(shí)現(xiàn)城市土地資源充分利用，增加國有土地資產(chǎn)收益。第三章 土地增值稅清算單位的確認(rèn)土地增值稅清算單位的確認(rèn)問題，主要針對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)性質(zhì)的房屋土地交易，非從事房地產(chǎn)開發(fā)性質(zhì)的房屋土地交易不需要按照國稅發(fā)[2006]187號(hào)文件規(guī)定進(jìn)行清算。第一節(jié) 確認(rèn)土地增值稅清算單位的證據(jù)資料和審核評(píng)價(jià) 確認(rèn)清算單位的證據(jù)資料確認(rèn)土地增值稅的清算單位，應(yīng)注意收集以下證據(jù)資料。（1）項(xiàng)目竣工清算報(bào)表；（2）已完工開發(fā)項(xiàng)目成本表；（3）清算項(xiàng)目的工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；（4）土地增值稅項(xiàng)目登記表；（5）項(xiàng)目建議書的批復(fù)；（6）房屋土地管理局測(cè)繪面積成果；（7）商品住房建筑面積情況明細(xì)表；（8）商品住房建筑面積情況明細(xì)表附表；（9）稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的普通住宅的確認(rèn)文件。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的清算單位確認(rèn) 確認(rèn)的一般方法對(duì)于土地增值稅清算單位中，所稱單位是指根據(jù)土地增值稅清算工作的需要，按項(xiàng)目開發(fā)情況劃分的，應(yīng)作為單獨(dú)審核對(duì)象的單項(xiàng)工程或單位工程。確定清算單位的目的，是合理確認(rèn)計(jì)稅單位，計(jì)稅單位是納稅人計(jì)算增值額、確定增值率的單位，設(shè)定計(jì)稅單位時(shí)要結(jié)合清算單位的實(shí)際情況統(tǒng)籌規(guī)劃。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對(duì)開發(fā)的房地產(chǎn)進(jìn)行財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算時(shí)，是根據(jù)本企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)選擇成本核算對(duì)象、成本項(xiàng)目和成本核算方法的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在選擇成本核算對(duì)象時(shí)，因其規(guī)模、種類、銷售的形式及企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的不同而有所不同。有的以房地產(chǎn)的幢號(hào)為核算對(duì)象。為了方便征管及盡量減少企業(yè)核算的工作量，《細(xì)則》規(guī)定，土地增值稅的計(jì)稅單位要與納稅人成本核算對(duì)象相一致。 常規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)清算單位的確認(rèn)對(duì)于一個(gè)屬于常規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)的項(xiàng)目，在確認(rèn)清算單位時(shí)，應(yīng)注意房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的確認(rèn)，是以“五證”為條件的，凡應(yīng)獨(dú)立辦理“五證”的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，才是一個(gè)法定意義上的獨(dú)立開發(fā)項(xiàng)目。土地增值稅清算單位，應(yīng)以法定意義上的獨(dú)立開發(fā)項(xiàng)目，作為劃分對(duì)象。根據(jù)實(shí)際開發(fā)情況，分別以單項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目、單位工程或單項(xiàng)工程，為清算單位。在日常開發(fā)習(xí)慣當(dāng)中，開發(fā)商根據(jù)開發(fā)經(jīng)營的需要，自定一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目名稱， 統(tǒng)稱為“”項(xiàng)目。在實(shí)際操作當(dāng)中，卻是在取得的開發(fā)用地上，根據(jù)不同的用途或不同的開發(fā)時(shí)間，分別立項(xiàng)，辦理“五證”。對(duì)于這類自定名稱的開發(fā)項(xiàng)目，與法定名稱的開發(fā)項(xiàng)目不一致的，應(yīng)以“五證”上登記的開發(fā)項(xiàng)目名稱，作為土地增值稅清算單位的劃分對(duì)象；開發(fā)商自定名稱的開發(fā)項(xiàng)目，不能作為土地增值稅清算單位的劃分對(duì)象。 非常規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)清算單位的確認(rèn)對(duì)于一個(gè)屬于非常規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)的項(xiàng)目，在確認(rèn)清算單位時(shí)，應(yīng)堅(jiān)持“實(shí)質(zhì)重于形式”的原則。理由很簡單，非常規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)的項(xiàng)目，沒有按程序取得“五證”，如按形式條件來確認(rèn)非常規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)的清算單位，這類項(xiàng)目很難劃分清楚。比如，開發(fā)商按非正常程序取得土地后，先開發(fā)銷售后辦理審批手續(xù)。在實(shí)際操作當(dāng)中，一個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃開發(fā)五棟樓，由于資金困難，不能同時(shí)開工，采取逐棟滾動(dòng)開發(fā)。2001年開發(fā)銷售第一棟，2002年開發(fā)銷售完第二棟之后，其余三棟沒有開工，到2007年，對(duì)這個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算，清算單位的確認(rèn)如按形式條件，因?yàn)闆]有取得“五證”，操作上是缺乏依據(jù)的。對(duì)于這種情況，就不能夠以項(xiàng)目規(guī)劃作為確認(rèn)清算單位的依據(jù)，不能將五棟樓作為一個(gè)清算單位，而應(yīng)該將第一棟、第二棟和其余三棟，分別劃分為三個(gè)清算單位。對(duì)于屬于非常規(guī)開發(fā)的項(xiàng)目，確認(rèn)清算單位時(shí)，應(yīng)注意以下幾個(gè)問題：一是開發(fā)項(xiàng)目的確認(rèn)。對(duì)于屬于非常規(guī)開發(fā)的項(xiàng)目，原則上應(yīng)根據(jù)取得土地后實(shí)際開發(fā)情況，劃定確認(rèn)獨(dú)立開發(fā)項(xiàng)目。比如，上述五棟樓的滾動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)根據(jù)開發(fā)商的規(guī)劃，將五棟樓整體作為一個(gè)獨(dú)立開發(fā)項(xiàng)目。二是清算單位的確認(rèn)。清算單位的確認(rèn)方法與常規(guī)開發(fā)項(xiàng)目的確認(rèn)是相同的，都是根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際開發(fā)情況，分別以單項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目、單位工程或單項(xiàng)工程，為清算單位。 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅核算情況的確認(rèn)在此應(yīng)注意的是，按照《條例》規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。在計(jì)征土地增值稅時(shí)，應(yīng)將享受此免稅規(guī)定的項(xiàng)目與其他征稅項(xiàng)目分開來計(jì)稅，不應(yīng)將兩者混在一起計(jì)稅。例如，有的房地產(chǎn)開發(fā)公司既搞普通標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)，又搞高級(jí)別墅、寫字樓等建設(shè)，在計(jì)稅時(shí)應(yīng)將二者分開，防止納稅人利用稅收優(yōu)惠政策，人為地?cái)U(kuò)大核算對(duì)象。以達(dá)到少繳稅的目的等行為。 選擇哪種清算單位作為納稅申報(bào)的計(jì)稅單位清算單位的標(biāo)準(zhǔn)有多種，基于不同的目的，可以選擇不同的清算單位。下面我們介紹兩個(gè)應(yīng)該引起重視的問題。（1）配套設(shè)施扣除項(xiàng)目審核應(yīng)選擇的清算單位。配套設(shè)施所發(fā)生的成本費(fèi)用，能否作為土地增值稅清算的扣除項(xiàng)目，關(guān)鍵是看該項(xiàng)目配套設(shè)施是否改變用途。這時(shí)，就應(yīng)該選擇單位工程作為清算單位。如：某開發(fā)項(xiàng)目的公共配套設(shè)施面積12,000平方米，用途分別為：變電站和熱力站800平方米、物業(yè)管理用房200平方米、托兒所2000平方米、派出所500平方米、游泳館4000平方米、自行車棚1000平方米，車庫3500平方米。上述各單位工程，如果都是作為公共配套設(shè)施使用，所對(duì)應(yīng)的開發(fā)成本費(fèi)用，就可以作為土地增值稅清算的扣除項(xiàng)目。如果改變了用途，就不屬于公共配套設(shè)施，其對(duì)應(yīng)的開發(fā)成本費(fèi)用，就不能作為土地增值稅清算的扣除項(xiàng)目。比如，游泳館4000平方米改為出租經(jīng)營，再如車庫改為經(jīng)營收費(fèi)。（2）納稅申報(bào)為目的，應(yīng)選擇的清算單位。為了能夠正常地進(jìn)行納稅申報(bào)，應(yīng)分兩步選擇清算單位。第一步，按項(xiàng)目所在地選擇清算單位。在同一清算期的所有的清算項(xiàng)目，按項(xiàng)目所在地不同，換句話說，就是有多個(gè)項(xiàng)目所在地分成多個(gè)清算項(xiàng)目。就應(yīng)對(duì)同一所在地項(xiàng)目，按開發(fā)期確認(rèn)清算單位，沒有分期開發(fā)的所在地項(xiàng)目，就是一個(gè)獨(dú)立的清算單位；分期開發(fā)的，就應(yīng)以每一個(gè)分期開發(fā)的項(xiàng)目作為獨(dú)立的清算單位。如果某個(gè)項(xiàng)目沒有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，按上述方法選擇的清算單位，就可以作為計(jì)稅的清算單位。如果某個(gè)項(xiàng)目中有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，就要進(jìn)行第二步選擇。第二步，按普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的其他商品房選擇清算單位。對(duì)獨(dú)立開發(fā)的項(xiàng)目和分期開發(fā)的某個(gè)項(xiàng)目，如果當(dāng)中有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又有非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的其他商品房的，就應(yīng)該分別以普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的其他商品房作為清算單位。第二節(jié) 確認(rèn)土地增值稅清算單位的稅法依據(jù) 清算單位的稅法依據(jù) 國家稅務(wù)總局規(guī)定（1）187號(hào)文件對(duì)清算單位的規(guī)定。國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》國稅發(fā) [2006]187號(hào)文件，對(duì)土地增值稅清算的范圍和條件做出明確規(guī)定，本節(jié)將就文件內(nèi)容和適用時(shí)應(yīng)注意的問題，做一些說明。國稅發(fā) [2006]187號(hào)文件規(guī)定，“土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額?！痹诶斫馍鲜鑫募r(shí)，要把握法定的三類清算單位，：一是一次性單項(xiàng)開發(fā)的，以該單項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為清算單位，；二是分期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，以分期開發(fā)項(xiàng)目為清算單位，；三是分用途開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，以不同用途的單項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目或單位開發(fā)項(xiàng)目為清算單位。如開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別以普通住宅和非普通住宅劃分清算單位。（2）《實(shí)施細(xì)則》對(duì)清算單位的規(guī)定?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八條規(guī)定：“土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算?！边@一條的含義是，在計(jì)算征收土地增值稅時(shí)，計(jì)稅的單位或稱計(jì)稅的對(duì)象要以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象相一致。 北京市規(guī)定根據(jù)京地稅二[1996]240號(hào)文件明確，根據(jù)《實(shí)施細(xì)則》第八條規(guī)定，房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)應(yīng)依照財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定的基本核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為計(jì)稅單位。但以“開發(fā)小區(qū)”為計(jì)稅單位的房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)，對(duì)“開發(fā)小區(qū)”內(nèi)的別墅、公寓、辦公寫字樓、賓館飯店、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅等其他房地產(chǎn)，應(yīng)分別按單位工程(棟號(hào))計(jì)算繳納土地增值稅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他公建房成本劃分不清的，一律按規(guī)定征稅。成本核算單位一經(jīng)確定，在土地增值稅未清算之前，不得變動(dòng)。 普通住宅認(rèn)定的稅法依據(jù) 國務(wù)院和國家稅務(wù)總局規(guī)定實(shí)施細(xì)則規(guī)定，條例第八條（一）項(xiàng)所稱的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。根據(jù)國辦發(fā)[2005]26號(hào)文件規(guī)定，為了合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)，大力發(fā)展省地型住房，在規(guī)劃審批、土地供應(yīng)以及信貸、稅收等方面，對(duì)中小套型、中低價(jià)位普通住房給予優(yōu)惠政策支持。享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：、單套建筑面積在120平方米以下、。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。各直轄市和省會(huì)城市的具體標(biāo)準(zhǔn)要報(bào)建設(shè)部、財(cái)政部、稅務(wù)總局備案后，在2005年5月31日前公布。根據(jù)財(cái)稅[2006]21號(hào)文件規(guī)定，《條例》第八條中“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”和《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》(財(cái)稅字[1999]210號(hào))第三條中“普通住宅”的認(rèn)定,一律按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)