【正文】 調(diào)原則 土地總是處于一定的自然和社會(huì)環(huán)境之中，土地與周圍環(huán)境的關(guān)系，直接影響到該地塊的利用效益或效用，進(jìn)而影響該地塊的價(jià)格。過(guò)去收益的 武漢 **資產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司 14 重要意義，在于為推測(cè)未來(lái)的收益變化提供依據(jù)。 武漢 **資產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司 13 第三部分 土地估價(jià) 一、估價(jià)原則 本次地價(jià)評(píng)估遵循以下原則： ： (1)替代原則 根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)上的替代原理，同類同質(zhì)的商品應(yīng)具有同樣的價(jià)格。 委估地塊東連 ***，南抵 **北路，西臨 **路 ,北止市 *****二廠。 中山公園、西北湖綠化廣場(chǎng)等一批公益性場(chǎng)地的改造和開(kāi)放，為人們提供了旅游、休閑和娛樂(lè)的天地 。全區(qū)共有各類醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu) 140個(gè)，其中醫(yī)院有 17個(gè)，能滿足群眾的日常就醫(yī)需要。目前江漢區(qū)最高日用水量 萬(wàn)噸，城市給水網(wǎng)絡(luò)以環(huán)狀為主，輔以支網(wǎng)，用水保證率較高。 ① 公路 江漢區(qū) 2002 年全年新建、改擴(kuò)建道路面積 255812 平方米，新增道路長(zhǎng)度 6801 米，比上年增加道路面積 2112 平方米。進(jìn)一步促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。 受產(chǎn)業(yè)政策影響， 1997 年，武漢市人民政府取消和調(diào)整了部分收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)：對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目一次性合并征收城市建設(shè)配套費(fèi)，并在原綜合測(cè)算的標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上下調(diào) 20%；取消土地開(kāi)發(fā)配套費(fèi)、房屋買賣登記費(fèi)等 48項(xiàng)建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi)；降低房地產(chǎn)交易土地收益金、城市規(guī)劃管理費(fèi)等 20 項(xiàng)收費(fèi)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)，最高降幅達(dá) 30%。故武漢素有“九省通衢”和“東方芝加哥”的盛譽(yù)，是我國(guó)集鐵路、公路、水運(yùn)、航空、郵政、電信于一體的重要交通通信樞紐城市。地理位置為 東經(jīng) 113176。土地等 級(jí)為商業(yè)Ⅲ級(jí)。 （ 5）評(píng)估報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的使用權(quán)歸委托方所有，武漢海容資產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司擁有估價(jià)報(bào)告及估價(jià)結(jié)果的解釋權(quán)。 （ 3）在估價(jià)基準(zhǔn)日地產(chǎn)市場(chǎng)為公正、公開(kāi)、公平的市場(chǎng)。 土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告 項(xiàng)目名稱： 武漢市 江漢 區(qū) **路 ***號(hào)湖北 ****有 限公司土地收購(gòu)建設(shè)項(xiàng)目用地國(guó)有 出讓土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估 受托估價(jià)單位： 武漢 **資產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司 土地估價(jià)報(bào)告編號(hào) : 武 **估 [2020]字第 ***號(hào) 土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告編號(hào)：武 **估 [2020](技 )字第 ***號(hào) 提交估價(jià)報(bào)告日期： 2020 年 12 月 15 日 武漢 **資產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司 1 土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告 第一部分 總述 一、估價(jià)項(xiàng)目名稱 武漢市 江漢 區(qū) **路 ***號(hào)湖北 ****有限公司土地收購(gòu)建設(shè)項(xiàng)目用地國(guó)有出讓土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估 二、 委托 估價(jià)方 委托單位名稱：武漢市土地整理儲(chǔ)備供應(yīng)中心 單位地址：武漢市江岸區(qū)四唯路 6 號(hào) 法人代表： *** 聯(lián)系人 :** 聯(lián)系電話： 郵編： 430000 三、受托估價(jià)方 單位名稱 ： 武漢 **資產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司 法定地址 ： 資格證書(shū)號(hào)： 法定代表人： 聯(lián) 系 人 ： 聯(lián)系電話： 傳 真： 郵 編 ： 四、估價(jià)目的 委估對(duì)象 位于 江漢 區(qū) **路 ***號(hào) ，武漢市土地整理儲(chǔ)備供應(yīng)中心擬將待估宗地進(jìn)行交易， 現(xiàn)委托 武漢 **資產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司 對(duì)該地塊的國(guó)有出讓土地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，為其土地交易提供價(jià)格參考依據(jù)。 （ 2）評(píng)估價(jià)格是在滿足全部設(shè)定條件下，于估價(jià)基準(zhǔn)日 2020 年12月 14 日，在正常土地市場(chǎng)條件下的國(guó)有出讓土地使用權(quán)價(jià)格現(xiàn)值。 （ 4）本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果自估價(jià)基準(zhǔn)日起半年內(nèi)有效。土地規(guī)劃用途為商業(yè)用地。 二、地價(jià)影響因素分析 （一） 一般因素 武漢 **資產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司 7 武漢市是湖北省省會(huì)，是華中地區(qū)最大的經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、金融、文化、科技、教育和信息中心。 在我國(guó)經(jīng)濟(jì)地理圈層中，武漢處于優(yōu)越的中心位置，與鄰省的長(zhǎng)沙、鄭州、洛陽(yáng)、南昌、九江等大中城市相距 600 公里左右，與京、津、滬、穗、渝、西安等特大城市均相距在 1200公里左右 ， 處于京廣鐵路大動(dòng)脈與長(zhǎng)江黃金水道十字交匯的中心，且緊鄰新干線京九鐵路；同時(shí)武漢又處于 中國(guó)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的京 滬 漢和滬 港 漢兩大“金三角”的交角點(diǎn)，是長(zhǎng)江流域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中部支撐點(diǎn)和跨世紀(jì)三峽工程的主要基地。其中，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展以商貿(mào)、金融保險(xiǎn)、房地產(chǎn)、交通通信作為支柱產(chǎn)業(yè)。 2002年度 武漢 **資產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司 9 最低地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，并于 2020年進(jìn)行調(diào)整。該區(qū)域江河溝渠交織，湖泊庫(kù)塘星布。 ① 供水 江漢區(qū)供水屬漢口供水系統(tǒng)，水源主要靠宗關(guān)水廠供水 。文化事業(yè)機(jī)構(gòu) 2個(gè)，其中，文化館 1 個(gè)，圖書(shū)館 1 個(gè)，藏書(shū) 萬(wàn)冊(cè)。 全區(qū)以實(shí)施 “ 潔、綠、亮、美 ” 工程為重點(diǎn)，加強(qiáng)了市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；新增了一批綠化景點(diǎn)，綠化覆蓋率達(dá)到 %；轄區(qū)內(nèi)主干道和高大建筑物實(shí)施了亮化改造，以 “ 平方公里示范區(qū)域 ”和社區(qū)建設(shè) “883行動(dòng)計(jì)劃 ”達(dá)標(biāo)社區(qū)為重點(diǎn) 。 此次評(píng)估設(shè)定用途為商業(yè)用地。估價(jià)對(duì)象供、排水狀況較好，實(shí)際開(kāi)發(fā)程度已達(dá)宗地紅線外“五通”（即通路、通電、供水、排水、通訊）及宗地紅線內(nèi)“場(chǎng)地平整”。 (4)預(yù)期收益原則 對(duì)于土地價(jià)格的評(píng)估，重要的并非過(guò)去，而是未來(lái)。在此次評(píng)估中，委估對(duì)象地塊的利用方式和利用強(qiáng)度是在遵循城市規(guī)劃的前提下依據(jù)最有效使用原則確定的。 綜上分析，此次評(píng)估主要選用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和剩余法兩種方法進(jìn)行評(píng)估。其基本公式如下： Pi=P（ 1177。 一般住戶按 100平方米建面計(jì)算，則有： （ 1575+960） *（ 53530/100） /10000=(萬(wàn)元 ) 綜合以上 ,估算專業(yè)費(fèi)用為 : +=(萬(wàn)元 ) ③管理費(fèi)用 按建安費(fèi)的 5%計(jì) ,*5%=(萬(wàn)元 ) ④不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模 ,按建安費(fèi)的 6%計(jì) ,為*6%=(萬(wàn)元 ) 建筑物開(kāi)發(fā)成本 =建筑費(fèi)用 +專業(yè)費(fèi)用 =① +② +③ +④ 武漢 **資產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司 21 =+++ =(萬(wàn)元 ) (3)購(gòu)地稅費(fèi) 項(xiàng)目 標(biāo)準(zhǔn) 結(jié)果 (萬(wàn)元 ) 地籍測(cè)量費(fèi) 用地面積 * /平方米 土地登記費(fèi)等 用地面積 * /平方米 契稅 地價(jià) *4% 土地評(píng)估費(fèi) (綜合費(fèi)率 ) 地價(jià) *% 合計(jì) + 注 :設(shè)地價(jià)為 X (4)投資利息 依據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模 ,設(shè)定項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期為 2 年 .年投資利率參考同期中國(guó)人民銀 行公布的三年的貸款利率 %計(jì) .假設(shè)地價(jià)及購(gòu)地稅費(fèi)是一次性投入 ,計(jì)息期為整個(gè)開(kāi)發(fā)周期 。 估價(jià)機(jī)構(gòu)： （蓋章） 2020 年 12 月 15 日 武漢 **資產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司 25 第四部分 附件 一、估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)踏勘圖片 二 、 《規(guī)劃設(shè)計(jì)（土地使用）條件》（武土條字 [2020]第 號(hào)）復(fù)印件 三、 估價(jià)對(duì)象 1/2000 示意圖 四、估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件 五、估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 六、估價(jià) 師資格證書(shū)復(fù)印件