【正文】 據(jù)。 武漢 **資產(chǎn)評估咨詢有限公司 2 五、估價依據(jù) （一）有關(guān)法律法規(guī) 1.《中華人民共和國土地管理法》 2.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 3.《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國務(wù)院 [90]55號令） 4.《 城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程 》（ 《 GB/T185082001》 ） 5.《中華人民共和國契稅暫行條例》國務(wù)院令第 224號 6.《湖北省城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實施辦法》（湖北省人民政府 [93]45 號令） 7．《武漢市城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實施辦法》（武漢市人民政府 [92]50 號令） 8．武漢市城市規(guī)劃、土地管理等 方面的地方性文件； 9．其它有關(guān)法律、法規(guī)文件。 根據(jù)地價評估的技術(shù)規(guī)程和項目的具體要求，宗地的評估價格是指估價對象在 2020年 12月 14日，土地面積為 10706平方米（以武土條 字 [2020]第 號《規(guī)劃設(shè)計（土地使用）條件》上記載面積為依據(jù)）。 九、估價結(jié)果 經(jīng)估價人員現(xiàn)場查勘和市場分析，按照地價評估的基本原則和估價程序，選擇基準地價系數(shù)修正法和剩余法兩種評估方法， 評估 江漢區(qū) **路 ***號湖北 ***有限公司土地收購建設(shè)項目用地 的國有出讓土地使用權(quán)價格。 （ 2）評估價格是在滿足全部設(shè)定條件下，于估價基準日 2020 年12月 14 日，在正常土地市場條件下的國有出讓土地使用權(quán)價格現(xiàn)值。 （ 4）待估宗地的運作方式、程序符合國家、地方有關(guān)法律、法規(guī)。 （ 6）評估設(shè)定的土地開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”（通路、通電、供水、排水、通訊）及宗地紅線內(nèi)“場地平整”。 （ 2）本報告估價結(jié)果是在滿足地價定義所設(shè)定條件下的國有出讓土地使用權(quán)價格，若待估宗地的土地利用方式、估價基準日、土地開發(fā)狀況、土地使用年限、土地面積等影響地價的因素發(fā)生變化，該評估價格應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。 （ 4）本報告的估價結(jié)果自估價基準日起半年內(nèi)有效。 3．需要特殊說明的事項 （ 1）土地利用狀況等資料由委托方提供，土地區(qū)位條件、地產(chǎn)市場交易資料等評估相關(guān)資料由估價人員實地調(diào)查而得。 （ 2）估價人員根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)、估價規(guī)程及地方有關(guān)地 武漢 **資產(chǎn)評估咨詢有限公司 5 價評估技術(shù)標準，結(jié)合待估宗地具體狀況，確定估價原則、方法及參數(shù)的選取。 十一、土地估價師簽字 ： 估 價 師 資格證書號 簽 字 十二、土地估價機構(gòu) ： 估價機構(gòu)負責人簽字： （機構(gòu)公章） 2020 年 12 月 15日 武漢 **資產(chǎn)評估咨詢有限公司 6 第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析 一、估價對象描述 估價對象為位于 江漢 區(qū) **路 ***號 的一宗國有土地。土地規(guī)劃用途為商業(yè)用地。土地使用年限為 40 年。 估價對象土地所有權(quán)屬國家所有。 委估方未提供估價對象在估價基準日的他項權(quán)利狀況說明。 二、地價影響因素分析 （一） 一般因素 武漢 **資產(chǎn)評估咨詢有限公司 7 武漢市是湖北省省會，是華中地區(qū)最大的經(jīng)濟、貿(mào)易、金融、文化、科技、教育和信息中心。41′115176。58′31176。 全市總面積為 ，其中城區(qū)面積 平方公里。 在我國經(jīng)濟地理圈層中，武漢處于優(yōu)越的中心位置，與鄰省的長沙、鄭州、洛陽、南昌、九江等大中城市相距 600 公里左右，與京、津、滬、穗、渝、西安等特大城市均相距在 1200公里左右 ， 處于京廣鐵路大動脈與長江黃金水道十字交匯的中心，且緊鄰新干線京九鐵路；同時武漢又處于 中國現(xiàn)代經(jīng)濟的京 滬 漢和滬 港 漢兩大“金三角”的交角點，是長江流域經(jīng)濟發(fā)展的中部支撐點和跨世紀三峽工程的主要基地。 隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的逐步完善和對外開放力度的不斷加大，武漢的經(jīng)濟建設(shè)成就顯著，已形成了以鋼鐵、汽車、石化、紡織、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的門類齊全的現(xiàn)代工業(yè)體系，城市基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善。武漢是華中地區(qū)最大的內(nèi)外貿(mào)易中心，商業(yè)繁 榮，年資金融通量居全國第二，證券交易中心規(guī)模位居全國第三，有十家商場躋身于全國一百家大型商場之列；武漢是華中地區(qū)最大的科研、教育智力密集區(qū)，全市有各類研究與開發(fā)機構(gòu) 646 個，國家級實驗室 10 個，各類專業(yè)技術(shù)人員 45萬人，有 35 所高等院校，科教實力居全國第三。 武漢市城市發(fā)展總體目標是：規(guī)劃期內(nèi)，武漢市的城市建設(shè)與發(fā)展要堅持可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，完善城市功能，發(fā)揮中心城市作用，把武漢市建設(shè)成為經(jīng)濟實力 雄厚、科學(xué)教育發(fā)達、服務(wù)體系完備、城市布局合理、基礎(chǔ)設(shè)施完善、生態(tài)環(huán)境良好，社會高度文明并具有濱江、濱湖城市特色的現(xiàn)代城市，為把武漢建成為城鄉(xiāng)一體化、開放型、多功能的現(xiàn)代化國際性城市奠定堅實的基礎(chǔ)。其中，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展以商貿(mào)、金融保險、房地產(chǎn)、交通通信作為支柱產(chǎn)業(yè)。武漢市還在今年降低了房地產(chǎn)交易稅費征收比例。 武漢市房地產(chǎn)呈現(xiàn)市場活躍，交易量放大，價格上漲，逐步走高的態(tài)勢。 近年來，武漢市加強了房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范管理 :度土地供應(yīng)計劃，逐步形成土地賣方市場。 2002年度 武漢 **資產(chǎn)評估咨詢有限公司 9 最低地價標準，并于 2020年進行調(diào)整。 （二）區(qū)域因素 江漢區(qū) 因地處長江與漢水交匯而得名，是武漢市最繁華的中心城區(qū) ,東與江岸區(qū)毗鄰，西與硚口區(qū)接壤，南瀕長江、漢水與武昌、漢陽隔江相望，北依張公堤與東西湖區(qū)緊連。 江漢區(qū)地質(zhì)結(jié)構(gòu)以新華廈構(gòu)造體系為主，地貌單元屬江漢平原長江一級階地東緣，地勢平坦。 按照全國地震區(qū)劃，該區(qū)位于基本烈度 6 度區(qū)，建筑物抗震烈度按部頒標準 7 度設(shè)防。該區(qū)域江河溝渠交織，湖泊庫塘星布。人均擁有道路面積 平方米。區(qū)內(nèi)交通較為擁擠。 ③ 航空 武漢天河機場位于武漢市西北黃陂區(qū)天河鎮(zhèn)境內(nèi)，距武漢市江漢 武漢 **資產(chǎn)評估咨詢有限公司 10 區(qū)約 24公里，江漢區(qū)與硚口區(qū)交界處現(xiàn)保留仍在使用軍民兩用機場 —— 王家墩機場。 ① 供水 江漢區(qū)供水屬漢口供水系統(tǒng)，水源主要靠宗關(guān)水廠供水 。 ② 排水 江漢區(qū)排水分三大系統(tǒng)，即沿江系統(tǒng)、黃孝河系統(tǒng)、機場河系統(tǒng)。排水系統(tǒng)呈輻射狀分布，排水通暢。 ④ 通訊 該區(qū)域內(nèi)通訊與市政通訊網(wǎng)相聯(lián)，通訊線路以地下管道為主，市話普及率 80%，通訊線路暢通。文化事業(yè)機構(gòu) 2個，其中，文化館 1 個，圖書館 1 個，藏書 萬冊。 武漢 **資產(chǎn)評估咨詢有限公司 11 江漢區(qū)是武漢市商業(yè)最繁華地段，具有區(qū)位適中、交通便捷、商貿(mào)發(fā)達、人流物流信息流集中、土地級差效益顯著的區(qū)域特色。 江漢區(qū) 以湖北省移動通訊總公司、湖北電信工程股份有 限公司、武漢信息港等信息產(chǎn)業(yè)為載體， 逐步形成了 連接海內(nèi)外的信息高速公路網(wǎng)絡(luò)。 區(qū)內(nèi)有優(yōu)秀歷史建筑和重點文物保護單位 20余處；武漢圖書館、博物館、廣電中心和長江日報社等公共文化設(shè)施 30 余處；漢口體育中心、武漢影城、江漢文化宮等體育娛樂場所 200 余家；亞洲一流的武漢雜技廳和新民眾樂園等，使江漢的歷史文化和現(xiàn)代文化相得益彰。 全區(qū)以實施 “ 潔、綠、亮、美 ” 工程為重點，加強了市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；新增了一批綠化景點，綠化覆蓋率達到 %；轄區(qū)內(nèi)主干道和高大建筑物實施了亮化改造，以 “ 平方公里示范區(qū)域 ”和社區(qū)建設(shè) “883行動計劃 ”達標社區(qū)為重點 。市區(qū)區(qū)域環(huán)境噪聲平均值 ，交通線路噪聲平均值 。 （三）個別因素 估價對象位于 江漢 區(qū) **路 ***號 。土地使用權(quán)類型為出讓。 此次評估設(shè)定用途為商業(yè)用地。屬于武漢市城區(qū)商業(yè) Ⅲ 級地段。估價對象所在區(qū)域有 **公園、 **醫(yī)院、 **路長途汽車客運站、 **路體育館、