【正文】 正法、成本逼近法、 市場比較法、 收益還原法、剩余法進行評估。 ※ 估價過程： [考慮到待估宗地用地特點，基準地價系數(shù)修正法、收益還原法、剩余法（假設(shè)開發(fā)法）、市場比較法、成本逼近法五種方法使用較為普遍，以下主要針對這五種方法進行描述，方法確定后從中選擇，并參考以下步驟和內(nèi)容進行評估。） 基準地價成果介紹及內(nèi)涵 根據(jù)《＊＊市或縣人民政府關(guān)于公布 **市或縣城區(qū)國有土地基準地價的通知》（ ）政發(fā) [ ] 號或《＊＊?。谢蚩h城區(qū)土地估價報告》，＊＊市或縣城區(qū)基準地價分商業(yè)、住宅、工業(yè)（或綜合、辦公）等幾種用途，不同用途的基準地價參見表 5。 表 5 **縣（市）城區(qū)級別基準地價表 單位：元 /平方米 商業(yè)用地 住宅用地 工業(yè)用地 一 二 三 ┉ 根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》與《 **市城區(qū)土地定級估價報告》 ，其基準地價系數(shù)修正法評估宗地地價的計算公式為： 基準地價系數(shù)修正法評估的宗地地價（基準地價設(shè)定開發(fā)程度下的宗地地價）＝基準地價 K1 K2＊＊（ 1+∑ K） 式中： K1──期日修正系數(shù) K2──土地使用年期修正系數(shù) 12 ∑ K──影響地價區(qū)域因素及個別因素修正系數(shù)之和 如果本次所使用的基準地價設(shè)定的開發(fā)程度與本次評估設(shè)定待估宗地的開發(fā)程度存在差異，則需進行開發(fā)程度的修正，才能得到評估設(shè)定待估宗地開發(fā)程度條件下的宗地地價，故： 設(shè)定開發(fā)程度條件下的宗地地價＝基準地價設(shè)定開發(fā)程度下 的宗地地價＋開發(fā)程度修正幅度 確定待估宗地的土地級別及基準地價 待估宗地位于 ***，根據(jù) **市城區(qū)土地級別圖，確定各待估宗地所在土地級別和基準地價，具體見表 6。 表 7 地價指數(shù)表 年 期 ＊＊年＊＊月 2020 年 12 月 地價指數(shù) 確定土地使用權(quán)年期修正系數(shù)（ K2） 由于 **市商業(yè)用地基準地價為 40年期土地使用權(quán)價格，此次評估待估宗地的剩余土地使用年期為 年，故需進行年期修正，即 土地使用年期修正系數(shù)公式 : nmrrK )1/(11 )1/(112 ?? ??? 公式中： K2－－－ 土地使用年期修正系數(shù) r－－－ 土地還原率 6％ [土地還原率按評估基準日時中國人民銀行 公布的 一年期（含一年）存款利率 %，再加上一定的風險因素調(diào)整值，按 6％計 ] m－－－ 待估宗地設(shè)定使用年限 n－－－ 基準地價設(shè)定土地使用年期 或： 由于 **市商業(yè)用地基準地價為 40 年期土地使用權(quán)價格，與本次評估待估宗地的土地使用年期一致，故不需進行年期修正， 土地使用年期修正系數(shù) K2＝ 1。 表 8 商業(yè)用地 地價因素說明表 影響因素 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 區(qū) 域 因 素 距商服中心距離 ≤ 400米 400－ 800米 800－ 1200米 1200－ 1600米 1600米 臨路級別 生活型主干道 生活型次干道 混合型主干道 混合型次干道 交通運輸型 人口密度或人流量 大 較大 一般 較少 少 距公交車站距離 ≤ 500米 500－ 1000米 1000－ 1500米 1500－ 2020米 2020米 交通管制情況 無交通管制 貨車禁止通行 經(jīng)營類型 飲食娛樂服務(wù) 服裝、綜合 副食、百貨 五金電器 其它 個別因素 宗地形狀 長方形 正方形 梯形 三角形 不規(guī)則 臨街寬度 7米 5－ 7米 3－ 5米 1－ 3米 1米 宗地進深 2米 2－ 4米 4－ 6米 6－ 8米 8米 臨街形式 十字路 丁字路 沿街 背街 容積率 ≥ － － － 表 9 商業(yè)用地地價因素修正系數(shù)表 級別 修正系數(shù)（％）影響因素 一級地 二級地 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 區(qū) 域 因 素 距商服中心距離 0 － － 0 － － 9 臨路級別 0 － － 0 － － 人口密度或人流量 0 － － 0 － － 距公交車站距離 0 － － 0 － － 交通管制情況 0 － － 0 － － 經(jīng)營類型 0 － － 0 － － 個 別 因 素 宗地形狀 0 － － 0 － － 臨街寬度 0 － － 0 － － 宗地進深 0 － － 0 － － 臨街形式 0 － － 0 － － 容積率 0 － － 0 － － 注：這里只以商業(yè)用地為例，不同用途、不同級別的基準地價修正體系應(yīng)以各地公布或?qū)嶋H執(zhí)行的標準為主。 14 表 10 待估宗地＊＊地價影響因素說明、優(yōu)劣程度及修正系數(shù)表 因素 條件說明 優(yōu)劣度 修正系數(shù)（％） 區(qū) 域 因 素 距商服中心距離 距商服中心 1000米 一般 0 臨路級別 臨站前西街（混合型次干道） 較劣 － 人口密度或人流量 較大 較優(yōu) 距公交車站距離 距 9路公共汽車站約 150米，距火車站距離約 100米 優(yōu) 交通管制情況 無 優(yōu) 經(jīng)營類型 其它 劣 － 個 別 因 素 宗地形狀 規(guī)則 優(yōu) 臨街寬度 優(yōu) 宗地進深 劣 － 臨街形式 兩面臨街（沿街） 一般 0 容積率 優(yōu) 合計 注：分宗地編制表 10，并按宗地編號格式編制表的編號。則： 設(shè)定開發(fā)程度條件下的宗地地價＝基準地價設(shè)定開發(fā)程度條件下的宗地地價 如果本次所使用的基準地價設(shè)定的開發(fā)程度與本次評估設(shè)定待估宗地的開發(fā)程度存在差異，則需進行開發(fā)程度的修正，才能得到評估設(shè)定待估宗地開發(fā)程度條件下的宗地地價，故： 設(shè)定開發(fā)程度 條件下的宗地地價＝基準地價設(shè)定開發(fā)程度條件下的宗地地價＋開發(fā)程度修正幅度 基準地價系數(shù)修正法評估過程參見表 11。） 比較實例選擇 實例 A： **（土地使用者名稱）商業(yè)用地 該地塊位于 **省 **市或縣 **路 **號 ， 用途為商業(yè)，用地面積 **平方米，建筑容積率 **，土地使用年期為 **年。 實例 B：（內(nèi)容參考實例 A） 實例 C：（內(nèi)容參考實例 A） 各交易實例的因素條件詳見表 12。 16 表 12 比較因素條件說明表 待估宗地及比較實例 比較因素 待估宗地 實例 A 實例 B 實例 C 位置 **市或縣 **路 **號 **市或縣 **路 **號 **市或縣 **路 **號 **市或縣 **路 **號 土地用途 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè) 交易日期 ** ** ** ** 交易價格（元 /平方米） 待估 ** ** ** 交易情況 正常 正常 正常 正常 土地使用年期（年） 40 40 40 40 價格類型 重組上市 市場交易 市場交易 市場交易 區(qū) 域 因 素及個別因素 交 通 距區(qū)域主干道距離 約 **米 約 **米 約 **米 約 **米 道路通達度 鄰（主干道、次干道、支路、街巷） 鄰（主、次、支、街巷）干道 鄰（主、次、支、街巷）干道 鄰（主、次、支、街巷）干道 公共交通便捷度及距公交車站距離 有 路公交線路，距〈 150 米 有 路公交線路，距 150500 米 有 路公交線路，距 500700 米 有 路公交線路，距〉 700 米 對外交通便利度 距客運 火車站（或客運碼頭）距離約**公里 距客運火車站（或客運碼頭）距離約**公里 距客運火車站（或客運碼頭）距離約**公里 距客運火車站（或客運碼頭）距離約 **公里 基礎(chǔ)設(shè)施狀況 宗地紅線外 **通 紅線內(nèi)場地平整 宗地紅線外 **通 紅線內(nèi)場地平整 宗地紅線外 **通 紅線內(nèi)場地平整 宗地紅線外 **通 紅線內(nèi)場地平整 環(huán)境優(yōu)劣度 污染 ** 污染 ** 污染 ** 污染 ** 宗地形狀 （規(guī)則、較規(guī)則、 不規(guī)則） （規(guī)則、較規(guī)則、 不規(guī)則） （規(guī)則、較規(guī)則、 不規(guī)則） （規(guī)則、較規(guī)則、不 規(guī)則） 容積率 0． 8 12 臨街狀況 不臨街、一面臨街、兩面臨街、三面臨街、四面臨街 不臨街、一面臨街、兩面臨街、三面臨街、四面臨街 不臨街、一面臨街、兩面臨街、三面臨街、四面臨街 不臨街、一面臨街、兩面臨街、三面臨街、四面臨街 宗地進深 不滿 4 米、滿 4 米不滿 8 米、滿 8 米不滿 12 米、滿 12米不滿 16 米 不滿 4 米、滿 4 米不滿 8 米、滿 8 米不滿 12 米、滿 12米不滿 16 米 不滿 4 米、滿 4 米不滿 8 米、滿 8 米不滿 12 米、滿 12米不滿 16 米 不滿 4 米、滿 4 米不滿 8 米、滿 8 米不滿12 米、滿 12米不滿16 米 目前規(guī)劃限制 較大、一定、無限 制 較大、一定、無限 制 較大、一定、無限 制 較大、一定、無限制 表中所列因素為主要因素，評估過程中可結(jié)合當?shù)鼗鶞实貎r修正體系中的因素及土地所在地的特殊情況有所增減?；A(chǔ)設(shè)施狀況用達到三通一平、五通一平、七通一平來描述。比較因素指數(shù)確定如下： （注：指數(shù)確定方法僅供參考） （ 1）待估宗地與三個實例的土地用途、交易情況、價格類型等條件均一致，故對于上述這些影響地價的因素均不作修正。 B、道路通達度：將臨道路類型分為主干道、次干道、支路及巷道，以待估宗地臨路類型為 100，每增加或減少一個級別，指數(shù)增加或減少 **。 D、對外交通便利度：以待估宗地距客運火車站、客運碼頭距離為 100， 每增加或減少 1 公里，指數(shù)減少或增加 **。 Ⅱ、個別因素 : A、宗地形狀；分為不規(guī)則、較規(guī)則、規(guī)則三等級，以待估宗地為 100，每上升或下降一個等級，指數(shù)上升或下降 **。 C、臨街狀況：分為不臨街、一面臨街、兩面臨街、三面臨街、四面臨街五個等級，以待估宗地為 100，每上升或下降一個等級，指數(shù)上升或下降 **。 E、目前規(guī)劃限制：分為有較大限制、有一定限制、無限制，以待估宗地為 100，每上升或下降一個等級，指數(shù)上升或下降 **。 表 14 比較因素條件指數(shù)表 待估宗地及實例 比較較因素 待估宗地 實例 A 實例 B 實例 C 土地用途 100 交易日期 交易情況 100 土地使用年期 100 價格類型 100 區(qū) 域 因 素 交通 距區(qū)域主干道距離 100 道路通達度 100 公共交通便捷度及距公交車站距離 100 對外交通便利度 100 基礎(chǔ)設(shè)施狀況 100 環(huán)境優(yōu)劣度 100 個別條件 宗地形狀 100 容積率 100 臨街狀況 100 宗地進深 100 目前規(guī)劃限制 100 編制因素比較修正系數(shù)表 根據(jù)比較因素條件指數(shù)表，編制因素比較修正系數(shù)表 15。 實例修正后的地價計算 經(jīng)過比較分析，三個比準價格比較接近，故取三個比準價格的簡單算術(shù)平均值作為市場比較法評估待估宗地的最終價格。當采用收益還原法時，可參考下面格式進行評估。 確定房地年總收益 調(diào)查待估宗地所處區(qū)域與其特征相同或相似房地產(chǎn)用于出租的房地總收益的平均費用，確定待估宗地房地出租的租金水平一般為每日（每月）每平方米 ****元，總建筑面積 ****平方米，房屋出租率為 **％，有效出租面積比率為 **%，則： 房地年總收益 ＝ 房地年租金＝日租金 365收益總面積出租率有效出租面積比率（或： 月租金 12收益總面積出租率有效出租面積比 20 率） 房地出租年總費用 （ 1）管理費：指對出租房屋進行的必要管理所需的費用。 注 :如該地區(qū)有文件規(guī)定，以地方文件為準。參考企業(yè)的實際維修費 ， 按建筑物重置價格的 2%計算。 （ 3）房屋年折舊費 ， 指房屋在使用過程中因損耗而在租金中補償?shù)哪遣糠謨r值。耐用年限 注：鋼混結(jié)構(gòu)殘值率為： 0％，耐用年限 60年；磚混結(jié)構(gòu)一等、二等殘