【正文】 ，日照充足，雨量充沛，四季分明，無霜期長，溫、光、水同季，季風(fēng)氣候明顯，春秋季暖和，夏季炎熱，冬季不太冷。 （） 城市交通公路方面：瀘州是國家公路樞紐城市之一。四川省僅有成都市列入國家一級物流園區(qū)布局城市，瀘州、綿陽、達州列入國家二級物流園區(qū)布局城市，瀘州成為川南唯一入圍的城市。在等級公路中，高等級公路公里（含高速公路公里）。農(nóng)村公路建設(shè)成效明顯，農(nóng)村公路總里程公里，全年新增農(nóng)村客運班線條、農(nóng)村客運車輛輛；全市已開行農(nóng)村客運班線條，農(nóng)村客運車輛發(fā)展到輛，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、行政村客車通達率分別達到、。軌道交通方面：據(jù)城市總體發(fā)展規(guī)劃和客流需求，瀘州市初步規(guī)劃，—年規(guī)劃建成條軌道交通線路，總長千。這將構(gòu)建瀘州大都市區(qū)高速交通環(huán)線，而瀘縣、合江將納入中心城區(qū)同城化發(fā)展；對接滇黔渝、擁江發(fā)展、產(chǎn)城融合、生態(tài)宜居的路徑，優(yōu)化城鎮(zhèn)化布局，增強城市綜合承載能力，著力打造長江上游川滇黔渝結(jié)合部區(qū)域中心城市。年，鐵路運營里程公里。航空方面：瀘州藍田機場，位于瀘州市藍田街道長江畔，為四川省第三大航空港（前全二為：成都、綿陽）。瀘州云龍機場（軍民合用機場）已經(jīng)獲得國務(wù)院和中央軍委批復(fù)，機場按照飛行區(qū)和軍用三級規(guī)劃，地點建于瀘縣云龍鎮(zhèn)和龍馬潭區(qū)石洞鎮(zhèn)結(jié)合部，預(yù)計于年投入使用。截至年，下設(shè)三區(qū)（龍馬潭區(qū)、江陽區(qū)、納溪區(qū)）和四縣（瀘縣、合江縣、敘永縣、古藺縣），個街道辦事處，個鎮(zhèn)，個鄉(xiāng)。社區(qū)個，行政村個。年末常住人口萬人（在本市居住半年以上），其中城鎮(zhèn)常住人口萬人，鄉(xiāng)村常住人口萬人。年，瀘州市中心城區(qū)常住人口達到萬 ，城市建成區(qū)面積達平方公里，除成都市外在全省率先同綿陽市實現(xiàn)雙百目標(biāo)。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值億元，比上年增長；第二產(chǎn)業(yè)增加值億元，增長；第三產(chǎn)業(yè)增加值億元，增長。第一產(chǎn)業(yè)：年，瀘州農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)定增長，全市農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值為億元，比上年增長。豬牛羊禽肉產(chǎn)量萬噸，比上年增長。外貿(mào)進出口穩(wěn)步增長，進出口總額萬美元，比上年增長。農(nóng)村居民持續(xù)增收，人均收入元，比上年增長。尤以出產(chǎn)瀘州老窖（濃香型）和郎酒（醬香型）而享有“酒城”的美譽。年國有及國有控股企業(yè)增加值億元，增長；集體企業(yè)增加值億元，增長，股份制企業(yè)增加值億元，增長，外商及港澳臺商投資企業(yè)增加值億元，增長；私營企業(yè)增加值億元，增長。從企業(yè)規(guī)?？矗笾行推髽I(yè)增加值億元，增長。按經(jīng)營地統(tǒng)計，城鎮(zhèn)消費品零售額億元，增長；鄉(xiāng)村消費品零售額億元，增長。限額以上批發(fā)、零售、住宿和餐飲業(yè)企業(yè)（單位）引領(lǐng)市場發(fā)展，實現(xiàn)消費品零售額億元，增長，其中限額以上批發(fā)、零售、住宿和餐飲業(yè)企業(yè)（單位）商品零售億元，增長。接待國內(nèi)外游客萬人次，比上年增長，實現(xiàn)旅游總收入億元，增長。其中，進口萬美元，下降；出口萬美元，增長。瀘州市年現(xiàn)狀城鎮(zhèn)化水平為，規(guī)劃預(yù)測市域城鎮(zhèn)化水平年達、年。城市人口年為萬人，用地規(guī)模為平方公里，年為萬人，用地規(guī)模為平方公里，年為萬人，用地規(guī)?？刂茷槠椒焦镆詢?nèi)。重點東拓南聯(lián)北進，擁江發(fā)展，形成東、北、南三條走廊。優(yōu)化提升中心地區(qū)，構(gòu)建中心半島環(huán)形擁江中心主城。、不動產(chǎn)制度與不動產(chǎn)市場狀況 （）土地使用制度與土地管理政策 國土資源部年以（國土資發(fā)[]號）《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》（試行）和《協(xié)議出讓國有土地使用規(guī)范》（試行）的通知。年月日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過的《物權(quán)法》明確規(guī)定了土地使用權(quán)可以分層，可以分別土地的地表、地上或者地下設(shè)立；明確規(guī)定土地使用權(quán)可通過出讓或者劃撥方式設(shè)立；明確規(guī)定工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向者用地的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價方式出讓。國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約用地（國發(fā)[]號），從土地利用總體規(guī)模和年度計劃、土地利用標(biāo)準(zhǔn)、土地使用方式、存量土地利用、用地合同管理、土地利用監(jiān)測等方面，全面系統(tǒng)對國有土地開發(fā)利用政策作出明確規(guī)定。年月，國務(wù)院以國發(fā)[]號下發(fā)《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制房價上漲的通知》，該通知從增加住房有效供給、調(diào)整住房供地結(jié)構(gòu)、堅持和改進完善住房用地招拍掛出讓制度，加大閑置土地處置力度、打擊囤地炒地等方面，對嚴(yán)格土地供應(yīng)和開發(fā)利用監(jiān)管提出了明確要求。國土資源部下發(fā)《房地產(chǎn)用地專項整治工作方案》（國土資電發(fā)[]號）專項整治閑置用地，囤地炒地向別墅供地等違法違規(guī)用地行為。年月日住建部發(fā)布《建設(shè)用地容積率管理辦法》（建規(guī)[]號）規(guī)定容積率等規(guī)劃條件未納入土地使用權(quán)出讓合同的，出讓合同無效。年月《四川省人民政府印發(fā)關(guān)于進一步加強土地出讓管理規(guī)定的通知》（川府發(fā)〔〕號）土地出讓方案審批必須采取集體會審方式。土地出讓底價應(yīng)在招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動前個小時內(nèi)，由當(dāng)?shù)卣M織專門決策小組，按照土地出讓方案確定的原則集體確定，并在招標(biāo)拍賣掛牌活動結(jié)束前嚴(yán)格保密?！锻ㄖ愤€要求，優(yōu)化住房供應(yīng)套型，促進用地結(jié)構(gòu)調(diào)整。房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大的市、縣，可以根據(jù)市場狀況，研究制訂未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案。本次意見共計提出條，其中鼓勵農(nóng)民工買房、優(yōu)化預(yù)售政策、深化土地市場調(diào)控等多條政策可實施性較高，而鼓勵商業(yè)及寫字樓自持的意見在觀察家智庫專家賴瀚林看來難落實，其中關(guān)于“控制房地產(chǎn)用地供應(yīng)規(guī)?！钡囊庖娫谟^察家智庫專家趙忻看來會導(dǎo)致土地價格上升，而對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，他們更關(guān)注的一條是推盤銷售周期和預(yù)售條件的變化，這會增加開發(fā)商的資金壓力。廉租住房和“應(yīng)保盡?！北貙⑹且豁楅L期的制度性任務(wù)。因此，居民普遍性的住房改善需求和資源約束構(gòu)成了尖銳的矛盾。土地、水等基礎(chǔ)資源難以滿足住房過度需求。農(nóng)村剩余勞動力向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移已如破堤之水。新時期的“農(nóng)民工”，不是隨時準(zhǔn)備返鄉(xiāng)的“農(nóng)民”，而是新型的城市勞動力。 （）房地產(chǎn)市場狀況 ①全國房地產(chǎn)市場狀況年，借最高層對去庫存和拉投資追求的政策東風(fēng)，今年改善需求脫穎而出，再次刷新中國房地產(chǎn)市場高點,但高庫存導(dǎo)致的城市分化加劇趨勢沒有改變。年中央對房地產(chǎn)業(yè)的態(tài)度發(fā)生度的顛覆性變化，全面支持自住和改善型購房需求，從供應(yīng)端、需求端和企業(yè)端三方面齊抓共管。在供應(yīng)端執(zhí)行“有供有限”，從土地源頭控制商品房供應(yīng)；在需求端，降首付、降利率、減稅費、予補貼、放寬公積金貸款政策，取消外國人購房限制等多手段并 施，刺激購房需求釋放；在企業(yè)端，月和月國家發(fā)改委兩次發(fā)文，全面放松企業(yè)債發(fā)行限制，降低門檻，取消比例限制，使得企業(yè)發(fā)展規(guī)模穩(wěn)步上升、利率持續(xù)下降，大大改善開發(fā)企業(yè)資金環(huán)境。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)推算，全年商品房銷售面積達到億平方幾無疑問，商品房銷售金額全年預(yù)計將達萬億左右，超過年的萬億元，再次創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。但就在行業(yè)規(guī)模、企業(yè)業(yè)績創(chuàng)新高的同時，土地投資持續(xù)低迷又與房市呈現(xiàn)冰火兩重天格局，商品房待售面積也創(chuàng)下新高，到月末達億平方。一線城市量升價漲，北京、上海、深圳等成交量均同比增幅超過三成，深圳房價更是同比上漲；二線城市整體庫存壓力顯著下降，南京、蘇州、合肥等市消化周期已經(jīng)低于半年，而寧波、青島、沈陽等前期庫存較高的城市，去化壓力也明顯減輕。因此，政策紅利仍將延續(xù)，甚至更多強力刺激政策也有可能出臺，包括大家期盼的貸款利息抵扣所得稅、進一步降低首付比例等大招。從市場來看，年市場成交不太會出現(xiàn)顯著縮量。在這樣“雙穩(wěn)”的格局下，一線和部分二線城市房價也不會出現(xiàn)年這樣的大幅上漲，基本持平或微漲。城市分化依舊，強者恒強、弱者愈弱的情況仍將延續(xù)。整體來說，房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性回暖特點短期難有改變。首先是企業(yè)集中度將進一步提升，強、強、強的市場份額還將繼續(xù)增長；其次是城市去庫存任務(wù)下的價格競爭，其次是中央重提“降價”要求后，城市去庫存任務(wù)下的價格競爭，特別庫存突出的三四線城市；最后規(guī)模企業(yè)在一線和熱點二線城市的拿地競爭仍要持續(xù)。年上半年，在全國樓市去庫存的大背景下，利好政策接連出臺，刺激了樓市成交。 年月，發(fā)布《限購令》四大一線城市及三亞繼續(xù)限購，部分熱點城市或出臺限地價、限樓價等防止市場過熱的措施，部分城市取消過時的房地產(chǎn)政策。②瀘州市房地產(chǎn)市場狀況據(jù)瀘州市市場信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，年，我市中心城區(qū)商品房上市面積萬平方，同比減少，商品住宅上市面積萬平方，同比減少；同期我市中心城區(qū)商品房銷售面積萬平方，同比增長，商品住房銷售面積萬平方，同比增長。其中年月份，我市中心城區(qū)商品房上市面積萬平方，其中商品住宅上市面積萬平方，均比上月小幅增加；同期我市中心城區(qū)商品房銷售面積萬平方，商品住房銷售萬平方，也均比月份有所增長。從年的數(shù)據(jù)看，瀘州市中心城區(qū)商品房總體供求平衡。數(shù)據(jù)顯示，年，我市中心城區(qū)商品房上市面積萬平方，同比減少。分析：從年中心城區(qū)商品房上市面積看，近萬平方的商品房總供應(yīng)量是一個比較正常的數(shù)據(jù)，與上年相比大幅減少可以說是商品房供應(yīng)的一個正?；貧w。但是，值得關(guān)注的是，相對而言，商品住宅供應(yīng)縮減幅度較大，而商業(yè)營業(yè)用房仍保持著較大的上市量，這也導(dǎo)致了當(dāng)前市場的兩個走向，商品住宅庫存量逐漸減少的同時，商業(yè)營業(yè)用庫存量仍在上升。總體而言，在受施工進度以及庫存高企的影響下，商品房供應(yīng)量并沒有單純地隨成交量的回升而增長。同期中心城區(qū)商品房銷售面積萬平方，商品住房銷售萬平方，商業(yè)營業(yè)用房銷售萬平方。一方面，商品房供應(yīng)量比爆發(fā)式的年大幅回落，但總量仍然不少；另一方面，商品房銷售量穩(wěn)步回升，并創(chuàng)下中心城區(qū)成交量新高。 數(shù)據(jù)顯示，年，我市中心城區(qū)商品房上市面積萬平方，商品住宅上市面積萬平方，商業(yè)營業(yè)用房上市面積萬平方。分析：年，瀘州市中心城區(qū)商品房供求總體基本平衡。在此消彼漲的情況下，酒城樓市一改上年供過于求的走勢，供求關(guān)系趨于平衡。、產(chǎn)業(yè)政策 （）產(chǎn)業(yè)政策 保障房政策。其核心內(nèi)容是要“加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系”。對于中國，從短期來看，目前保障性住房的投入相對很小，短期增加的供應(yīng)有限，受益者是原本就不參與商品房市場的低收入人群，房價上漲的推動力基本不受影響；同時，房地產(chǎn)業(yè)一直以來都是政府財政收入的重要部分，短期內(nèi)減少財政收入增加支出，執(zhí)行上存在很大困難，今后保障性住房建設(shè)能否按照規(guī)劃執(zhí)行就要看政府的決心及其財政投入；中長期來看，國家政策上規(guī)定“保障住房建設(shè)用地占總土地供應(yīng)”、信貸、稅收等政策，明確了國家對于房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)方向，從源頭上引導(dǎo)保障性住房的建設(shè)，未來保障性住房力度將持續(xù)加大，對市場的影響會逐漸顯現(xiàn)，結(jié)構(gòu)性的調(diào)整將引起行業(yè)主體的變化，商品房市場份額將減少，商品房利潤率將會因保障性住房的影響而回落。中國房地產(chǎn)將向保障性住房傾斜，保障性住房將成為多層次住房供給體系的重要組成部分，結(jié)構(gòu)性的調(diào)整過程將主要通過土地、信貸和稅收政策逐步調(diào)整實現(xiàn)，短期內(nèi)由于市場供應(yīng)量有限，對整個房地產(chǎn)市場影響有限；中長期看，結(jié)構(gòu)調(diào)整無法避免，行業(yè)利潤率將回落到合理水平，開發(fā)企業(yè)也將更多涉足保障性住房開發(fā)。國稅總局相關(guān)人員表明中國將積極穩(wěn)步推行物業(yè)稅，目前已經(jīng)在上海和重慶兩地開始積極推行。如果開征“物業(yè)稅”則將徹底改變商品房價格內(nèi)所包含的稅費構(gòu)成，將原有由開發(fā)商繳納的稅費分期由政府通過物業(yè)稅收取，均攤到房屋的保有階段?！￠_征物業(yè)稅直接增加了需求方持有房地產(chǎn)的成本，對投資和投機性需求的抑制作用較大。房屋價值如果提升了，則購房者在持有環(huán)節(jié)中將背負(fù)重稅，若是用于投資用途的，出租的費用趕不上繳納的稅費，投資回報期大大延長，商品房的投資價值幾乎失去，市場上購買房產(chǎn)用于投資的人群將大大減少。此次調(diào)控政策密度、嚴(yán)厲程度超出市場預(yù)期，特別是明確提出“房價控制目標(biāo)”，加上限購措施的大力度、大范圍執(zhí)行，將大大改變參與各方預(yù)期，特別是購房者(包括投資者)對未來房價上漲的預(yù)期將因此得到顯著抑制。一系列政策將對市場需求產(chǎn)生顯著影響，特別是對大中城市和更多可能實行限購政策的城市，市場需求將得到顯著抑制，短期內(nèi)市場量價調(diào)整不可避免，長期來看，房產(chǎn)稅配套改革逐步進行，市場短期的調(diào)整和陣痛有利于市場長期健康、穩(wěn)定發(fā)展。月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布其實施細(xì)則，提出自有住房能核實房屋原值的，應(yīng)按轉(zhuǎn)讓所得的計征個人所得稅；可進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。 年月日央行發(fā)布《中國人民銀行中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，對個人住房貸款需求的支持力度大幅提升：首套房貸利率下限重回基準(zhǔn)利率的倍；已有套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款后再次申請貸款的，銀行執(zhí)行首套房貸款政策；在已取消或未實施“限購”措施的城市，對擁有套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行自行把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。部分省市出臺政策加大公積金利用率，調(diào)整公積金使用條件，并強調(diào)優(yōu)先滿足公積金繳存職工首次利用公積金貸款的購房需求。年月日《中國人民銀行關(guān)于下調(diào)金融機構(gòu)人民幣貸款及存款基準(zhǔn)利率并進一步推進利率市場化改革的通知》（銀發(fā)[]號），從年月日起下調(diào)金融機構(gòu)人民幣貸款及存款基準(zhǔn)利率，并進一步推進利率市場化改革。個人住房公積金存貸款利率出相應(yīng)調(diào)整：當(dāng)年歸集的個人住房公積金存款利率維持不變；上年結(jié)轉(zhuǎn)的個人住房公積金存款利率由現(xiàn)行的下調(diào)至，下調(diào)個百分點。從年月日起調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策，其中個人轉(zhuǎn)賣已購普通住房，免征營業(yè)稅的期限由目前的購房超過年（含年）下調(diào)為超過年（含年）。自年月日起下調(diào)金融機構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率，以進一步降低企業(yè)融資成本。年月日下午，央行、銀監(jiān)會發(fā)布房貸新政，在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付