【正文】 省內(nèi) A 級(jí)機(jī)構(gòu)（蓋章） 合作估價(jià)機(jī)構(gòu)名稱（蓋章） 注：必須加蓋有國家 A 級(jí)估價(jià)資格的地市或省評(píng)估機(jī)構(gòu)公章，一般由負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)的省內(nèi) A 級(jí)機(jī)構(gòu)和具體估價(jià)機(jī)構(gòu)蓋章。 土地權(quán)利狀況 待估宗地的土地所有權(quán)屬國家所有，土地使用權(quán)為 ***公司合法取得，其中劃撥土地 **宗，出讓土地 **宗。待估宗地的土地使用者、國有土地使用證號(hào)、他項(xiàng)權(quán)利等土地權(quán)利狀況詳見表 2。 表 3 待估宗地內(nèi)建（構(gòu)）筑物狀況表 宗地 編號(hào) 宗地 名稱 主要建（構(gòu)）筑物名稱 建筑面積 （ 平方米 ） 容積率 主要建筑物結(jié)構(gòu) 主要建筑 竣工年代 二、地價(jià)影響因素分析 （一）一般因素 （注：一般因素主要是指待估宗地所在市、縣的地理位置、自然環(huán)境、行政區(qū)劃、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況、房地產(chǎn)政策與房地產(chǎn)市場狀況、城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo)等） 地理位置 **市或縣位于 **省 **部，平面地理坐標(biāo)介于東經(jīng) **○ **39。北緯 7 **○ **39。是我國 ***地區(qū)的 *****城市。 **市或縣城位于全市的地理中心，市轄 ***區(qū)，總土地面積為 ****平方公里，人口約****萬人。 社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況 2020 年 **市或縣國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 **億元，其中第一產(chǎn)業(yè) **億元，第二產(chǎn)業(yè) **億 元，第三產(chǎn)業(yè) **億元，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值 **元。 **市或縣工業(yè)基礎(chǔ)比較雄厚，全市鄉(xiāng)及鄉(xiāng)以上工業(yè)企業(yè)和生產(chǎn)單位 **個(gè)， **市或縣農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)較好、交通便利、商業(yè)繁華、城市基礎(chǔ)設(shè)施比較完善。 描寫城市經(jīng)濟(jì)布局、社會(huì)儲(chǔ)蓄與投資額、物價(jià)變動(dòng)情況等。 城市規(guī)劃與發(fā)展 目標(biāo) 描寫城市性質(zhì)、土地利用規(guī)劃、城市中遠(yuǎn)期規(guī)劃等對(duì)地價(jià)的影響程度。日，工業(yè)用水萬元產(chǎn)值耗水量 ***立方米，工業(yè)用水重復(fù)率 ***%，城市給水網(wǎng)絡(luò)以環(huán)狀為主，輔以支網(wǎng)，用水保證率 **%。 （ 3）供電 區(qū)域內(nèi)電源來自 ****千伏 ***變電站和 ***電廠（或變壓器），供電量 ****億千瓦時(shí)，最大供電負(fù)荷 ****萬千瓦，供電保證率 **%。 （ 5）供暖 [如果沒有則刪去 ] （ 6）供氣 [如果沒有則刪去 ] 環(huán)境條件 [含區(qū)域人文環(huán)境、自然環(huán)境條件等 ] 產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模 [指區(qū)域 內(nèi)有無與待估宗地用地類型相似或配套的商服區(qū)、金融區(qū)或開發(fā)區(qū)、工業(yè)區(qū)等及其主要單位名稱和數(shù)量 ] （三）個(gè)別因素 企業(yè)簡介 宗地狀況 待估宗地估價(jià)所設(shè)定基礎(chǔ)設(shè)施狀況可見附表 1－ 1－ 1或 1－ 2－ 1，其它個(gè)別條件見下表： 表 4 待估宗地個(gè)別因素條件說明表 宗地 編號(hào) 宗地 名稱 宗地 位置 土地面積 (平方米 ) 容積率 形狀 臨路狀況 道路等級(jí) 地形及地質(zhì)條件 規(guī)劃限制條件 其它 （ 根據(jù)需要增加欄 ） 注：個(gè)別因素的選擇可依據(jù)用途結(jié)合當(dāng)?shù)氐幕鶞?zhǔn)地價(jià) 因素條件說明表中的因素增加或減少。土地價(jià)格也同樣遵循替代規(guī)律，某塊土地的價(jià)格，受其它具有相同使用價(jià)值的地塊，即同類型具有替代可能的地塊價(jià)格所牽 制。 （ 2）需求與供給原則 在完全的市場競爭中，一般商品的價(jià)格都取決于供求的均衡點(diǎn)。由于土地與一般商品相比，具有獨(dú)特的人文和自然特性，因此在進(jìn)行土地估價(jià)時(shí)既要考慮到所假設(shè)的公平市場，又要考慮土地供應(yīng)的壟斷性特征。土地價(jià)格也有同樣情形，它是各種地價(jià)形成因素相互作用的結(jié)果，而這些價(jià)格形成因素經(jīng)常處于變動(dòng)之中 ，所以土地價(jià)格是在這些因素相互作用及其組合的變動(dòng)過程中形成的。由于這些因素都在變動(dòng)之中，因此應(yīng)把握各因素之間的因果關(guān)系及其變動(dòng)規(guī)律，以便根據(jù)目前的地價(jià)水平預(yù)測未來的土地價(jià)格。因?yàn)橥恋啬苓m應(yīng)周圍環(huán)境，則該土地的收益或效用能最大限度地發(fā)揮，所以要分析土地是否與所處環(huán)境協(xié)調(diào)。 （ 5） 預(yù)期收益原則 （ 無剩余法或收益法時(shí)可刪除 ） 對(duì)于價(jià)格的評(píng)估，重要的并非是過去，而是未來。因此，商品的價(jià)格是由反映該商品將來的總收益所決定的。所以，土地投資者是在預(yù)測該土地將來所能帶來的收益或效用后進(jìn)行投資的。 （ 6） 最有效使用原則 （ 無剩余法或收益法時(shí)可刪除 ） 由于土地具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來不同的收益量，且土地權(quán)利人都期望從其所占有的土地上獲取更多的收益，并以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據(jù)。 （ 7）多種 方法相結(jié)合的原則 隨著我國土地估價(jià)業(yè)的發(fā)展，目前比較實(shí)用的宗地估價(jià)方法有收益還原法、市場比較法、成本逼近法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等方法。 二、估價(jià)方法與估價(jià)過程 ※方法選擇： 根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》以及待估宗地的具體條件、用地性質(zhì)及評(píng)估目的，結(jié)合估價(jià)師收集的有關(guān)資料，考慮到當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場發(fā)育程度，選擇評(píng)估方法。 工業(yè)、倉儲(chǔ)用地建議采用方法：基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、成本逼近法、市場比較法。 只要待估宗地所在縣（市）有基準(zhǔn)地價(jià)，最好采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法；如果待估宗地不在基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍之內(nèi)，則可參照縣（市）最末級(jí)（或相對(duì)應(yīng)級(jí)別）基準(zhǔn)地價(jià)及相對(duì)應(yīng)的修正體系評(píng)估，作為檢驗(yàn)性評(píng)估方法，最后結(jié)果不取基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法結(jié)果。 由于估價(jià)對(duì)象為工業(yè)倉儲(chǔ)用地，所在區(qū)域有近年來的征地案例（或城鎮(zhèn)拆遷安置補(bǔ)償案例）和征地標(biāo)準(zhǔn)可參考，因此可以選擇成本逼近法； 由于待估宗地位于《 **縣（市、區(qū)）土地級(jí)別及 基準(zhǔn)地價(jià)表 》覆蓋范圍內(nèi)，因此適宜選用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)估；由于 待估宗地所在區(qū)域地產(chǎn)市場較發(fā)育，類似待估宗地的土地交易案例較多，適宜選用市場比較法評(píng)估； 由于估價(jià)對(duì)象為住宅用地， 所在區(qū)域地產(chǎn)市場較發(fā)育，類似待估宗地 11 的土地交易案例較多，適宜選用市場比較法評(píng)估； 由于待估宗地位于《 **市區(qū)土地級(jí)別及 基準(zhǔn)地價(jià)表 》覆蓋范圍內(nèi)，因此適宜選用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)估；由于待估宗地已為最有效使用，且所在區(qū)域類似待估宗地地上建筑物的交易案例較多，能夠比較容易測算待估宗地上建（ 構(gòu)）筑物的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)，故比較適宜選用剩余法評(píng)估。 注：方法選擇的理由可根據(jù)評(píng)估選擇的方法和不同用地類型從上述理由中篩選 ,沒有的用地類型應(yīng)刪去相應(yīng)的內(nèi)容 。在評(píng)估過程中，測算的中間過程取兩位小數(shù)，每種 方法的評(píng)估結(jié)果取一位小數(shù)，最終結(jié)果取整 ] 待估宗地估價(jià)過程如下： （ 一 ） 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 （注：如采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估土地價(jià)格，可參考下面格式進(jìn)行評(píng)估；待估宗地如不在基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍之內(nèi)，則可以參照最末級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行測算，并將測算結(jié)果作為檢驗(yàn)其它方法結(jié)果的參考。該縣（市）基準(zhǔn)地價(jià)于 ***年 ***月公布實(shí)施，其基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵為基準(zhǔn)日于＊＊年＊＊月＊＊日，土地開發(fā)程度為紅線外“ **通”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣），紅線內(nèi)場地平整條件下不同級(jí)別，不同用地類型法定最高出讓年期 （或無限年期） 的平均地價(jià)。 表 6 待估宗地基準(zhǔn)地價(jià)表 宗地編號(hào) 宗地名稱 設(shè)定用途 土地級(jí)別 基準(zhǔn)地價(jià)（ 元 /平方米） 備注 確定期日修正系數(shù)（ K1） **市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)日為 **＊年＊月＊日，而本次評(píng)估的估價(jià)基準(zhǔn)日為 2020 年 12 月 31 日，根據(jù)當(dāng)?shù)氐牡貎r(jià)指數(shù)表（見表 7），確定期日修正系數(shù)K1＝＊＊ /＊＊ ＝ ＊＊。 編制待估宗地地價(jià)影響因素說明、優(yōu)劣程度及修正系數(shù)（∑ K）表 13 根據(jù)《 **市城區(qū)土地定級(jí)估價(jià)報(bào)告》，商業(yè)用地地價(jià)影響因素說明表及修正系數(shù)表（見表 8 和表 9），按照待估宗地的區(qū)域因素及個(gè)別因素條件，可建立待估宗地地價(jià)影響因素說明、優(yōu)劣程度及修正系數(shù)（∑ K）表（表 10）。如當(dāng)?shù)責(zé)o修正體系，則需要按照當(dāng)?shù)毓纼r(jià)機(jī)構(gòu)平常工作習(xí)慣編制較詳細(xì)的修正體系，區(qū)域因素不少于 5，個(gè)別因素不少于 3 個(gè)。 計(jì)算基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開發(fā)程度條 件下的宗地地價(jià) 經(jīng)以上分析過程，可得到待估宗地在基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開發(fā)程度條件下的土地價(jià)格： 基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開發(fā)程度條件下的宗地地價(jià)＝基準(zhǔn)地價(jià) K1 K2 **（ 1＋ ?K） 計(jì)算估價(jià)設(shè)定開發(fā)程度條件下的宗地地價(jià) 如果所使用的基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開發(fā)程度與本次評(píng)估 **宗地設(shè)定開發(fā)程度相同，因此不需進(jìn)行開發(fā)程度的修正。 表 11 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估過程一覽表 宗地 編號(hào) 宗地 名稱 土地 等級(jí) 基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定年期 基準(zhǔn)地價(jià)（元/m2） 區(qū)域及個(gè)別因素修正系數(shù)（ %） 期日修正系數(shù) 估價(jià)設(shè)定年期（年） 使用年期修正系數(shù) 容積率修正系數(shù) 其他修正 土地開發(fā)程度修正幅度 (元/m2) 單位地價(jià)（元 /m2） 15 （二）市場比較法 （注：如采用市場比較法評(píng)估土地價(jià)格，可參考下面格式進(jìn)行評(píng)估；這里只以商業(yè)用途為例，其他用途應(yīng)在因素選擇、修正幅度等方面根據(jù)實(shí)際情況予以調(diào)整。 199**年 **月 *日基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度達(dá)到宗地紅線外“ **通” （即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣） 及紅線內(nèi)“地面平整”的 （出 讓、合資、改制 ）交易的價(jià)格為 **元 /平方米。 比較因素的選擇 根據(jù)待估宗地的宗地條件，影響待估宗地價(jià)格的主要因素有： A、交易時(shí)間：確定地價(jià)指數(shù) B、交易情況：是否為正常、公開、公平、自愿的交易 C、區(qū)域因素：主要有交通條件 [距區(qū)域主干道距離、距區(qū)域中心距離、公交便捷度、對(duì)外交通便利度（用距客運(yùn)火車站、客運(yùn)碼頭距離） ]、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境優(yōu)劣度等 D、個(gè)別因素：主要 指宗地面積、宗地形狀、容積率、臨街寬度、宗地進(jìn)深、目前規(guī)劃限制 比較因素條件說明 待估宗地與比較實(shí)例的比較因素條件詳述見表 12。 在進(jìn)行因素條件說明時(shí)應(yīng)盡量具體，最好不要使用相同、較好、接近、較差等無具體含義的用語，能量化的一定量化，如距離市中心距離應(yīng)注明具體的公里、米；無法量化的指標(biāo)，也必須具體描述，如道路通達(dá)度可用臨主干道、次干道、支路描述。 這里因素說明應(yīng)注意與區(qū)域因素和個(gè)別因素條件相一致，不要自相矛盾 編制比較因素條件指數(shù)表 根據(jù)待估宗地與比較實(shí)例各種因素具體情況，編制比較因素條件指數(shù)表。 （ 2）地價(jià)指數(shù) 調(diào)查 **市或縣近幾年商業(yè)用地地價(jià)上漲情況 ， 近年來 **市或縣除少數(shù)地區(qū)商業(yè)用地有小幅度上漲外，其它地區(qū)無明顯上漲，根據(jù)待估宗地所在區(qū)域 17 的地 價(jià)變化的實(shí)際情況，以 199*年 *月為基數(shù)（結(jié)合當(dāng)?shù)氐牡貎r(jià)變化情況確定基期），將 199*年 *月的地價(jià)指數(shù)定為 100，則地價(jià)指數(shù)變化情況如下： 表 13 商業(yè)用地地價(jià)指數(shù)表 年 期 地價(jià)指數(shù)（ %） （ 3）土地使用年期修正指數(shù) 土地使用年期修正指數(shù)公式： 100)1/(11 )1/(11 ??? ??? nmrrK 式中： K—— 土地使用年期修正系數(shù) r—— 土地還原率 [土地還原率按評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)中國人民銀行公布的 一年期（含一年）存款利率 %，再加上一定的風(fēng)險(xiǎn)因素調(diào)整值，按 6％計(jì) ] m—— 比較實(shí)例宗地土地使用年期 n—— 待估宗地土地使用年期 （ 4）區(qū)域及個(gè)別因素修正系數(shù) Ⅰ、區(qū)域因素： A 、距區(qū)域主干道距離：以待估宗地距區(qū)域主干道距離為 100，每增加或減少 100 米，指數(shù)減少或增加 **。 C、公共交通便捷度及距公交車站距離：有 3路以上，距站點(diǎn)〈 150 米；有 2 路，距站點(diǎn) 150500 米；有 1 路，距站點(diǎn) 500700 米；無公交線路，距站點(diǎn)〉 700 米四個(gè)等級(jí)，以待估宗地公共交通便捷度及距公交車站距離為 100，每上升或下降一個(gè)等級(jí)，指數(shù)上升或下降 **。 E、基礎(chǔ)設(shè)施狀況：基礎(chǔ)設(shè)施條件每增加或減少“一通”，指數(shù)增加或減少 **； F、環(huán)境優(yōu)劣度：分為污染嚴(yán)重、污染較重、有一定污染、污染小、無污染五個(gè)等級(jí)，以待估宗地為 100， 每上升或下降一個(gè)等級(jí)，指數(shù)上升或下降**。 18 B、容積率：以待估宗地容積率為 100，比較實(shí)例的容積率與其相比，每增加或減少 ，指數(shù)增加或減少 **。 D、宗地進(jìn)深： 16 米以上、滿 12 米不滿 16 米、滿 8 米不滿 12 米、滿 4米不滿 8 米、分為不滿 4 米五個(gè)等級(jí)，以待估宗地為 100，每上升或下降一個(gè)等級(jí)，指數(shù)上升或下降 **。 根據(jù)以上比較因素指數(shù)的說明，編制比較因素條件指數(shù)表，詳見表