【正文】 家商場躋身于全國一百家大型商場之列；武漢是華中地區(qū)最大的科研、教育智力密集區(qū)，全市有各類研究與開發(fā)機(jī)構(gòu) 646 個(gè)，國家級實(shí)驗(yàn)室 10 個(gè)，各類專業(yè)技術(shù)人員 45萬人，有 35 所高等院校，科教實(shí)力居全國第三。其中，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展以商貿(mào)、金融保險(xiǎn)、房地產(chǎn)、交通通信作為支柱產(chǎn)業(yè)。 武漢市房地產(chǎn)呈現(xiàn)市場活躍，交易量放大，價(jià)格上漲，逐步走高的態(tài)勢。 2002年度 武漢 **資產(chǎn)評估咨詢有限公司 9 最低地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，并于 2020年進(jìn)行調(diào)整。 江漢區(qū)地質(zhì)結(jié)構(gòu)以新華廈構(gòu)造體系為主，地貌單元屬江漢平原長江一級階地東緣，地勢平坦。該區(qū)域江河溝渠交織，湖泊庫塘星布。區(qū)內(nèi)交通較為擁擠。 ① 供水 江漢區(qū)供水屬漢口供水系統(tǒng)，水源主要靠宗關(guān)水廠供水 。排水系統(tǒng)呈輻射狀分布，排水通暢。文化事業(yè)機(jī)構(gòu) 2個(gè)，其中，文化館 1 個(gè)，圖書館 1 個(gè)，藏書 萬冊。 江漢區(qū) 以湖北省移動(dòng)通訊總公司、湖北電信工程股份有 限公司、武漢信息港等信息產(chǎn)業(yè)為載體， 逐步形成了 連接海內(nèi)外的信息高速公路網(wǎng)絡(luò)。 全區(qū)以實(shí)施 “ 潔、綠、亮、美 ” 工程為重點(diǎn)，加強(qiáng)了市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；新增了一批綠化景點(diǎn)，綠化覆蓋率達(dá)到 %；轄區(qū)內(nèi)主干道和高大建筑物實(shí)施了亮化改造，以 “ 平方公里示范區(qū)域 ”和社區(qū)建設(shè) “883行動(dòng)計(jì)劃 ”達(dá)標(biāo)社區(qū)為重點(diǎn) 。 （三）個(gè)別因素 估價(jià)對象位于 江漢 區(qū) **路 ***號 。 此次評估設(shè)定用途為商業(yè)用地。估價(jià)對象所在區(qū)域有 **公園、 **醫(yī)院、 **路長途汽車客運(yùn)站、 **路體育館、建設(shè)銀行、民生銀行等生活配套設(shè)施。估價(jià)對象供、排水狀況較好，實(shí)際開發(fā)程度已達(dá)宗地紅線外“五通”（即通路、通電、供水、排水、通訊）及宗地紅線內(nèi)“場地平整”。 (2)需求與供給原則 當(dāng)土地需求大于供給時(shí)，土地價(jià)格就會(huì)上升，當(dāng)土地需求小于供給時(shí)，土地價(jià)格就會(huì)下降。 (4)預(yù)期收益原則 對于土地價(jià)格的評估，重要的并非過去，而是未來。所以，估價(jià)時(shí)應(yīng)了解委估對象過去的收益狀況，并對土地市場現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢等對土地市場的影響進(jìn)行細(xì)致的分析和預(yù)測，準(zhǔn)確預(yù)測委 估對象現(xiàn)在以至將來能帶來的收益。在此次評估中，委估對象地塊的利用方式和利用強(qiáng)度是在遵循城市規(guī)劃的前提下依據(jù)最有效使用原則確定的。由于各種方法的估價(jià)結(jié)果存在一定的偏差 ,在進(jìn)行地價(jià)評估時(shí)，就要根據(jù)委估對象的實(shí)際情況，充分考慮用地類型和所掌握的資料，選擇最適宜的兩種估價(jià)方法進(jìn)行評估，力求得到客觀、公正、科學(xué)、合理的土地價(jià)格。 綜上分析，此次評估主要選用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和剩余法兩種方法進(jìn)行評估。土地開發(fā)程度： 宗地紅線外“五通”（即通路、通電、通水、排水、通訊）及宗地內(nèi)“場地平整”。其基本公式如下： Pi=P（ 1177。 Ⅴ級商業(yè)用地宗地地價(jià)區(qū)位因素修正系數(shù)表 因素 權(quán)重 因子 權(quán)重 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 繁華程度 距市級商服中心距離 0 距區(qū)級商服中心距離 0 距小區(qū)級商服中心 距離 00 0 距街區(qū)級商服中心距離 0 交通條件 臨街道路狀況 0 臨公交站點(diǎn)狀況 0 距火車站距離 0 距長途 汽車站距離 0 距碼頭距離 0 基礎(chǔ)公用 設(shè)施狀況 供水狀況 0 排水狀況 0 距醫(yī)院距離 0 距電信營業(yè)廳距離 0 環(huán)境狀況 噪音污染 0 大氣污染 0 綠地覆蓋 0 地形狀況 0 地質(zhì)狀況 0 人口狀況 人口密度 0 城市規(guī)劃 道路規(guī)劃 0 用地規(guī)劃 0 委估地塊地價(jià)個(gè)別因素說明及修正系數(shù)表 區(qū)位因素 因素說明 優(yōu)劣程度 修正系數(shù) 繁華程度 距市級商服中心距離 (200,400) 較優(yōu) 距區(qū)級商服中心距離 400 優(yōu) 距小區(qū)級商服中心距離 (50,100) 較優(yōu) 距街區(qū)級商服中心距離 (50,100) 較優(yōu) 交通條件 臨街道路狀況 交通型主干道 較劣 臨公交站點(diǎn)狀況 14 優(yōu) 距火車站距離 (3500,4500) 較優(yōu) 距長途汽車站距離 800 優(yōu) 距碼頭距離 2100 劣 基礎(chǔ)公用 設(shè)施狀況 供水狀況 100 優(yōu) 排水 狀況 好 優(yōu) 武漢 **資產(chǎn)評估咨詢有限公司 18 距醫(yī)院距離 400 優(yōu) 距電信營業(yè)廳距離 (300,500) 較優(yōu) 環(huán)境狀況 噪音污染 嚴(yán)重污染 劣 大氣污染 污染較重 較劣 綠地覆蓋 一般 一般 0 地形狀況 地勢平坦， 優(yōu) 地質(zhì)狀況 硬塑類場地土體 ,抗震能力較強(qiáng) 較優(yōu) 人口狀況 人口密度 54879 優(yōu) 城市規(guī)劃 道路規(guī)劃 主干道 優(yōu) 用地規(guī)劃 較繁華商業(yè)區(qū) 較優(yōu) 合計(jì) 委估地塊地價(jià)個(gè)別因素 說明及 修正系數(shù)表 個(gè)別因素 因素說明 修正系數(shù) 使用年期 評估設(shè)定土地使用年限 40 年 1 容積率 容積率 宗地面積 面積對土地利用 無不良 影響 1 宗地形狀 對土地利用較合理 交易期日 基準(zhǔn)地價(jià)估價(jià)基準(zhǔn)日至本次估價(jià)基準(zhǔn)日期間， 土地價(jià)格有一定變化 利用 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法得出 待估地塊的出讓土地價(jià)格為： 出讓土地價(jià)格 =3330 [1+（ ） ] 1 1 =（元 /平方米） （二） 剩余法 剩余法是在估算開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費(fèi)用和與建筑物建造、買賣有關(guān)的專業(yè)費(fèi)、利息、利潤、稅收等費(fèi)用后，以價(jià)格余額來確定估價(jià)對象土地價(jià)格的一種方法。 一般住戶按 100平方米建面計(jì)算，則有： （ 1575+960） *（ 53530/100） /10000=(萬元 ) 綜合以上 ,估算專業(yè)費(fèi)用為 : +=(萬元 ) ③管理費(fèi)用 按建安費(fèi)的 5%計(jì) ,*5%=(萬元 ) ④不可預(yù)見費(fèi) 根據(jù)房地產(chǎn)市場狀況及開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模 ,按建安費(fèi)的 6%計(jì) ,為*6%=(萬元 ) 建筑物開發(fā)成本 =建筑費(fèi)用 +專業(yè)費(fèi)用 =① +② +③ +④ 武漢 **資產(chǎn)評估咨詢有限公司 21 =+++ =(萬元 ) (3)購地稅費(fèi) 項(xiàng)目 標(biāo)準(zhǔn) 結(jié)果 (萬元 ) 地籍測量費(fèi) 用地面積 * /平方米 土地登記費(fèi)等 用地面積 * /平方米 契稅 地價(jià) *4% 土地評估費(fèi) (綜合費(fèi)率 ) 地價(jià) *% 合計(jì) + 注 :設(shè)地價(jià)為 X (4)投資利息 依據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模 ,設(shè)定項(xiàng)目的開發(fā)周期為 2 年 .年投資利率參考同期中國人民銀 行公布的三年的貸款利率 %計(jì) .假設(shè)地價(jià)及購地稅費(fèi)是一次性投入 ,計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)周期 ?？傆玫孛娣e ＝ 247。 估價(jià)機(jī)構(gòu)： （蓋章） 2020 年 12 月 15 日 武漢 **資產(chǎn)評估咨詢有限公司 25 第四部分 附件 一、估價(jià)對象現(xiàn)場踏勘圖片 二 、 《規(guī)劃設(shè)計(jì)（土地使用）條件》（武土條字 [2020]第 號）復(fù)印件 三、 估價(jià)對象 1/2000 示意圖 四、估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件 五、估價(jià)機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 六、估價(jià) 師資格證書復(fù)印件