【正文】 年銷（預(yù)）售 ，其中預(yù)售 ，銷售率超過 100%，解決了 1萬余戶居民的住房問題，先后開發(fā)了百步亭花園，華錦城花園等幾個(gè)規(guī)模大、環(huán)境好的重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)。廣州、深圳存量房交易大大超過了增量 房的交易，而武漢市現(xiàn)在存量房的交易確小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉動(dòng)住宅一級(jí)市場(chǎng)的操作空間很大。銀行方面：已經(jīng)把個(gè)人住房貸款作為房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的主體，部分銀行將個(gè)人貸款的上限提至“ 8成 30 年”的期限。共批準(zhǔn)發(fā)放個(gè)人住房貸款 9019戶，共計(jì) ，同比增長(zhǎng) %；支持個(gè)人購(gòu)房建筑面積達(dá) ，房屋總價(jià)值達(dá) 元。 1999年底成立了武漢市住房擔(dān)保公司， 2000年全年辦理擔(dān)保業(yè)務(wù) 300起，發(fā)放貸款 4000萬元，其中 50%為購(gòu)買新建商品房的貸款， 50%為住房抵押融資。與此同時(shí) 2000年 8 月底舉辦了“百家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)承諾提供放心中介聯(lián)合宣言活動(dòng)”，年底又開展了打擊非法中介的整治工作，不僅規(guī)范了武漢市中介市場(chǎng)的服務(wù)行為，而且?guī)?dòng)了整個(gè)行業(yè)的規(guī)范和自律，為活躍武漢市二、三級(jí)市場(chǎng)起到了十分重要的作用。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2000年全市的房交會(huì)，共銷售商品房 5662套，成交面積 ，成交金額 13億元；二手房成交 1681起，成交面積 15萬平方米，成交金額 ；辦理權(quán)證 1876起；辦理抵押、按揭 245起。同樣光谷也是 2000 年的亮點(diǎn)，不僅匯集了大量樓盤，人文環(huán)境一流，而且 2000年華工科技的成功上市，光谷地區(qū)經(jīng)濟(jì)捷報(bào)頻傳，其購(gòu)買力的強(qiáng)勁推動(dòng)都是光谷房地產(chǎn)迅速發(fā)展的原因。而面積大都在 90120平方米之間。例如：統(tǒng)建千禧園，從 2000年 11月開始銷售，頂樓已經(jīng)全部銷售完畢。 7．從樓盤環(huán)境來看，由于消費(fèi)者的需求層次提高，有追求環(huán)境優(yōu)美的需求， 2000年我市發(fā)展商都十分注重樓盤硬環(huán)境的美化和完善。 8．從樓盤配套設(shè)施來看， 2000 年不少發(fā)展商的樓盤都配有遠(yuǎn)程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會(huì)所、健身房等設(shè)施，注重以業(yè)主的需求為中心，提供全方位的配套服務(wù)。 2000 年隨著麗島花園、常青花園四號(hào)小區(qū)、學(xué)府佳園打出“智能牌”，逐漸將這一概念置根于市場(chǎng)中。例如藍(lán)灣俊園項(xiàng)目，運(yùn)用了多種宣傳手段，在江城刮起了一陣藍(lán)灣旋風(fēng)，使得一大批有購(gòu)房意向的消費(fèi)者最終都成為了藍(lán)灣的業(yè)主。 3． 3分類物業(yè)特點(diǎn)（億房 據(jù)《武房指數(shù)》統(tǒng)計(jì)， 2000 年四個(gè)季度，武漢市房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)增長(zhǎng)，住宅、寫字樓價(jià)格指數(shù)情況如下： 從以上數(shù)據(jù)可以看出， 2000 年住宅增長(zhǎng)較 快，寫字樓的增長(zhǎng)較為平緩。 2000年四個(gè)季度我市住宅價(jià)格分別為 /平方米、 1963元 /平方米、 元 /平方米、 /平方米，呈現(xiàn)出逐步攀升的態(tài)勢(shì)，（見右圖）全年平均價(jià)格為 元 /平方米。 2000 年寫字樓市場(chǎng)的特點(diǎn)是寫字樓的地域分布對(duì)其價(jià)格的影響程度加大。該地段真正是我市“寸土寸金”的黃金地段，平均售價(jià)在 7580 元 /平方米 ，平均月租價(jià)為 60 元 /平方米，平均入住率為 60%左右。聚集了武信大廈、金濤大廈、長(zhǎng)航大廈、金冠大廈等寫字樓，平均售價(jià)為 4160元 /平方米，平均月租價(jià)為 32..8元 /平方米，入住率為 50%左右。平均售價(jià)為 3810 元 /平方米，平均月租價(jià)為 30 元 /平方米，平均入住率為 80%左右。我市 2000 年新開大型商場(chǎng) 2家 —— 莊勝崇光和魯巷購(gòu)物廣場(chǎng)，百年老店中心百貨重新市場(chǎng)定位，重新改變形象，武商三家店連為一體形成商業(yè)城，這些都刺激了商家對(duì)商業(yè)服務(wù)用房的需求，促使商業(yè)服務(wù)用房?jī)r(jià)格回漲。 3． 2001年及未來武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)展望（億房 2000年湖北省房地產(chǎn)價(jià)格從低迷狀態(tài)中走出，呈現(xiàn)出逐季上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)。 2． 2001年，武漢市房改的總體目標(biāo)是全面推行住房分配貨幣化，提高住房社會(huì)化、商品化程度，建立適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的城鎮(zhèn)住房新制度，落實(shí)住房補(bǔ)貼分配，釋放購(gòu)買力。將提供規(guī)范交易場(chǎng)所，提供大量市場(chǎng)信息，提供快速的交易服務(wù)，對(duì)促進(jìn)市場(chǎng)流通將有重要的推動(dòng)作用。同時(shí)修訂和完善原有的政策法規(guī)，對(duì)物業(yè)管理發(fā)展和市場(chǎng)行為進(jìn)行有效規(guī)范，力爭(zhēng)形成一個(gè)系統(tǒng)完整的物業(yè)管理政策法規(guī)體系。 另外銀行的多次降息也有利于居民增加對(duì)住房的投資，住宅消費(fèi)的可能性和市場(chǎng)將會(huì)擴(kuò)大，加上有關(guān)金融政策措施的實(shí)施，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)起推動(dòng)作用，如 2000年國(guó)家加大住房公積金的歸集力度，重點(diǎn)發(fā)展住宅組合貸款業(yè)務(wù)，延長(zhǎng)按揭期限，完善住房貸款保障等，都對(duì)促進(jìn)市場(chǎng)消化 ，提高市場(chǎng)價(jià)格起到積極作用。 111 月累計(jì)完成工業(yè)增加值 21327億元，比上年同期增長(zhǎng) %。 111 月累計(jì)，工業(yè)產(chǎn)品銷售率為 %,比上年同期提高 。 （二） 武漢市經(jīng) 濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好 今年以來，武漢市 GDP 一直保持 10%以上的增長(zhǎng)率，因 GDP 增長(zhǎng)帶來的財(cái)政收入增長(zhǎng)額約為 13億元左右。其中基本建設(shè)完成投資 億元，增長(zhǎng) %；更新改造完成 億元，增長(zhǎng) %；房地產(chǎn)完成 ，增長(zhǎng) %。 （三）全國(guó)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育發(fā)展情況良好 11 月，空置面積分類指數(shù)值為 點(diǎn)，明顯低于去年同期 。其中，商品住宅銷售價(jià)格為每平方米 1962元，比前 10個(gè)月增加 47元。前 11 個(gè)月，全國(guó)累計(jì)土地開發(fā)面積 5337萬平方米，同比增長(zhǎng)%。 第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析 項(xiàng)目調(diào)查是可行性研究工作的基礎(chǔ)，是在地域選擇后進(jìn)行的多項(xiàng)生活指標(biāo)的調(diào)查。位于高雄路的國(guó)信城園林小區(qū)， 1998 年 5 月開盤，目前已屬尾房，但第四季度以 2350元 /平方米的現(xiàn)房?jī)r(jià)格出售了 4500平方米，銷售業(yè)績(jī)較好。位于該地區(qū)的東方恒星園，本季度期房銷售價(jià)格為 1886元 /平方米，低于江岸區(qū)的均價(jià)，本季度銷售了 。 該地塊位于江岸區(qū) XX鄉(xiāng)石橋村，遠(yuǎn)為農(nóng)田，整個(gè)地塊較平整，無丘陵，小山包，且地塊的延伸四周也大致是一望平原，地塊周圍有叫多的村莊，主要有石橋村，塔子湖村（由漁家墩，福園村，蘆家墩三個(gè)自然村構(gòu)成），新春村（有 2000 人左右）；還有成片的采地和零星的湖面分布在 地塊周圍。 遠(yuǎn)方較開闊，中部為建設(shè)中的東方恒星園，近處的竹葉山路邊為商鋪，工棚映入眼簾，黃孝河平行流過，隱約有河水淤積下來的異味。 XX鄉(xiāng)鄉(xiāng)政府靠近竹葉山路，距石橋村不到 500米。水電氣的基礎(chǔ)建設(shè)均以到位，電話線已鋪設(shè)，但沒有網(wǎng)絡(luò)線和有線電視線（新建小區(qū)除外）。 人文環(huán)境：沿路兩旁的居民來自不同的地方，主要是石橋村，塔字湖村等附近的村落。居民的房屋大體為23層，比較簡(jiǎn)陋。對(duì)村大隊(duì)而言，收入主要以“賣地”為主（該村的集體地約 400 畝），收入該居民發(fā)放補(bǔ)助，基本上每戶居民為 40005000 元 /年。雇員多為本村居民，村民自建房多為二層樓房，建筑面積約 400平方米左右，很多房子由外來者租住，該村的水電，通訊等都不完善，綠化狀況較差，周圍有很多廢墟空地，基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施都不完善。 社會(huì)環(huán)境：該區(qū)域位于江岸區(qū)邊緣。商業(yè)，金融業(yè)，服務(wù)業(yè)仍處于落后的萌芽狀態(tài)，有銀行，合作社零星分布其間。居民以本村居民為主 ,外地人占小部分 ,村居民收入來源以出租房屋 ,商鋪 ,打工為主。姑嫂樹路段以民營(yíng) ,私營(yíng)工廠為主 ,大都處于半停產(chǎn)狀態(tài) ,另外該區(qū)域內(nèi)設(shè)有 武漢市勞教所 ,戒毒所。鄉(xiāng)里人們生活來源主要靠外出打工和房屋出租 ,每戶的房屋大部分為 23層的樓房 .區(qū)內(nèi)企業(yè)和少 ,大部分已關(guān)閉 ,只有少數(shù)幾家如佳樂化學(xué)涂料有限公司 ,田田股份集團(tuán)有限公司在經(jīng) 營(yíng)。發(fā)展大道臨街主要是商鋪 ,背街處大多為住宅 ,其中 發(fā)展大道 ,二七路附近都有村莊 :黃浦園豐村 ,勝華村 ,人口數(shù)量均在20003000人之間。姑嫂樹路交通便捷 ,有560,711,805,71,527,35,41路等通向各個(gè)方向 ,岱黃公路公交少 ,只有 716 一路公交車 ,終點(diǎn)止于東方恒星園門口 ,與發(fā)展大道交匯路口還有東大門客運(yùn)站 ,客車主要是運(yùn)送人員去黃陂等縣城。 水 :該地塊用水有宗關(guān)水廠提供 ,在地塊南側(cè)的 XX 路建有管徑為 300毫米的給水管 ,地塊用水可由該管接入?！段錆h市城市總體規(guī)劃(19962020)》中確定在該地塊北側(cè)新建德勝橋 220kv 變電所 ,屆時(shí)該地塊供電線路有德勝橋變電所引來。 居民習(xí)慣 :此地區(qū)居民主要為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民 ,生活以打工 ,種植 ,養(yǎng)殖為主 ,年收入水平偏低 ,居民的文化水平不高 ,勞動(dòng)之余 ,以閑聊為主 ,對(duì)外界基本不關(guān)心和接觸較少 ,但由于地理位置靠近城區(qū)以及外來人員的影響 ,生活已開始城市化傾向。 下面我們據(jù)此論述 XX地塊的出讓情況 (下列情況屬規(guī)劃局人員介紹 ,僅供參考 ): 右塊地出讓情況 : 東方恒星園 1200畝 ,地價(jià) 33萬元 /畝。 右塊地黃浦路下沿線有佳海華苑和竹葉苑兩個(gè)項(xiàng)目 ,朝北上方為東方恒星園 ,再向上為 XX 鄉(xiāng)政府和 XX生態(tài)花園及世紀(jì)家園 ,黃浦路下沿線與竹葉山片東部為萬隆科技工業(yè)區(qū)等。 2000 年武漢市住宅的價(jià)格全面上漲，今年內(nèi)將持續(xù)上漲，從本區(qū)域樓怕的營(yíng)銷來看也是如此，各樓盤的多層起價(jià)一般都上漲到 1500元 /平方米以上，均價(jià)達(dá)到 1760元 /平方米以上，小高層，高層和別墅的價(jià)格更高。 本區(qū)域的物業(yè)形態(tài)已形成已多層住宅為主的格局，將來仍將是以多層住宅為主，小高層，聯(lián)體別墅為輔的格局。 目前，在本區(qū)域購(gòu) 房的客戶大都是黃浦路和發(fā)展大道沿線的鄰近區(qū)域客戶。 多層主力戶型為 3*2，面積為 119 平方米；高層主力戶型為 3*2，面積為 148平方米，小區(qū)首創(chuàng)高層單身公寓戶型為 1*1和 2*1,面積為 5173平方米。 東方恒星園于 200 年 5 月 28 日開盤，開盤時(shí)在長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)上連續(xù)兩次做了 1/2版的廣告。 XX生態(tài)花園 XX生態(tài)花園位于 XX發(fā)展區(qū)，正面沿 103國(guó)道和漢黃高速公路，北鄰六干道，南邊是東方恒星園。 ４ .物業(yè)管理 有武漢金冠物業(yè)管理公司進(jìn)行智能化管理，物業(yè)管理費(fèi)為 ／平方米 *月 ５ .價(jià)格策略 XX 生態(tài)花園有一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，一期現(xiàn)起價(jià)為 1380 元／平方米，最高價(jià)有開盤時(shí)的 1580元／平方米漲為 1850 元／平方米，開盤均價(jià)為 1420元／平方米，現(xiàn)均價(jià)為 1500元／平方米（未計(jì)入集團(tuán)購(gòu)買），分層價(jià)為 1， 4， 5樓 1550元／平方米， 2， 3樓 1500元／平方米，６樓 1350元／平方米，７層復(fù)式 16501850元／ 平方米．前后三次調(diào)價(jià)， 2000年５月調(diào)高50元／平方米，６月調(diào)高 80元／平方米，８月調(diào)高 300元／平方米。不足之處是部分衛(wèi)生間為黑房。工程于 2000年 9月底動(dòng)工，預(yù)計(jì) 2001年 4月中 旬開盤， 8月 31日竣工交房。目前處于前期的準(zhǔn)備階段，將于 45月正式開盤。 早期聯(lián)體別墅價(jià)格為 2500元／平方米，單體別墅價(jià)格為 3500元／平方米，花園免費(fèi)贈(zèng)送．付款方式靈活多樣，一次性付款，免息分期付款，銀行提供七成十五年按揭，協(xié)助辦理公積金及組合貸款。 世紀(jì)家園 有中聯(lián)三星開發(fā)的世紀(jì)家園占地 600畝，總建筑面積 。 以中大戶型為主，面積在 86320平方米之間，共 23種戶型，主力 戶型為 3*2約占 34%，一期戶型指標(biāo)如下： 戶型／多層 ２室 ３室 ４室 ５室 面積 86 132 148 176 數(shù)量 73 352 102 4 比例 13% 66% 19% 2% 戶型／小高層 ３室 ４室躍式 ５室躍式 數(shù)量 280 140 56 比例 58% 29% 13% 調(diào)查結(jié)果表明： 項(xiàng)目所在區(qū)域已成為一個(gè)大型的居住新區(qū)，各種檔次的居住小區(qū)競(jìng)相爭(zhēng)艷。 在調(diào)查的所有樓盤中，大多數(shù)都采取隨行就市的追隨策略。如 XX生態(tài)花園，空軍雷達(dá)學(xué)院， XX鄉(xiāng)政府集團(tuán)購(gòu)買占很大比重，其他項(xiàng)目客戶也是以周邊地區(qū)為主。 此區(qū)域置業(yè)的客戶多為二次置業(yè)，客戶購(gòu)買動(dòng)機(jī)主要為改善居住環(huán)境．購(gòu)買動(dòng)機(jī)如下： 換環(huán)境 結(jié)婚用 投資 87% 8% 5% 選擇在此置業(yè)的客戶對(duì)小區(qū)的認(rèn)同因素依次為： 因素 環(huán)境好 距離近 戶型合理 付款方式 價(jià)格 升值潛力 比例 70% 50% 50% 20% 20% 15% 從成交客戶因素分 析客戶多認(rèn)同區(qū)域環(huán)境，其次是距離遠(yuǎn)近（即離工作單位或原有居住區(qū)域遠(yuǎn)近），戶型合理，付款方式靈活，價(jià)格，地段發(fā)展前景。 二、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn) 本報(bào)告一、二、三部分對(duì)該項(xiàng)目作開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析時(shí)，已作了許多討論。 ②住宅業(yè)房改、金融、投資、財(cái)政、市場(chǎng)管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利的政策法規(guī)環(huán)境。 （ 3）項(xiàng)目公司企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)核心與公共關(guān)系狀態(tài)。 三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)點(diǎn) （ 1）整個(gè)江岸區(qū) XX鄉(xiāng)人口眾多，外來人口也較多，而且私營(yíng)，民營(yíng)企業(yè)今年來不但增加，收入水平也不斷增加，加之 XX鄉(xiāng)的大規(guī)模建設(shè)活動(dòng)，使得整個(gè) XX鄉(xiāng)的房市較為活躍，有利于新項(xiàng)目的上馬開工。 第五章 項(xiàng)目定位 面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長(zhǎng)、短目標(biāo)兼顧，為實(shí)施品牌戰(zhàn)略，在本項(xiàng)目定位時(shí)，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設(shè)施，人文文化等各種因素綜合考慮。 檔物業(yè)目前銷售狀況不是很好。） 第六章 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)建議 一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 ①由于項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中既要立足現(xiàn)實(shí)，又要著眼未來，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略，建議在總體規(guī)劃設(shè)計(jì)中，將地塊分成若干個(gè)相對(duì)獨(dú)立的功能組團(tuán)，以利于分期開發(fā)，每一組團(tuán)可根據(jù)開發(fā)時(shí)的市場(chǎng)情況進(jìn)行單獨(dú)設(shè)計(jì)。 ④雖然小區(qū)的目標(biāo)顧客屬中低收入的階