【正文】 區(qū)內(nèi)的非居住用地或居住區(qū)級以上的公共用地應(yīng)扣除住宅用地范圍確定：以內(nèi)部道路紅線為界，宅前后屬住宅用地，沒道路時，長邊以住宅高度1/2計算、兩側(cè)按36米計算公共服務(wù)設(shè)施用地范圍確定：明確基地界線的，未明確的按建筑物基底占地及四周所需利用劃定底層公共服務(wù)設(shè)施住宅用地范圍確定：按所占此建筑面積比例分攤，分別劃入住宅用地和公共服務(wù)設(shè)施用地道路用地范圍確定：城市道路不劃入道路用地范圍。文件有土地使用和建設(shè)管理細則和附件，圖紙：規(guī)范范圍現(xiàn)狀圖、控制性規(guī)劃圖修建性詳細規(guī)劃內(nèi)容：建設(shè)條件分析和綜合技術(shù)論證，交通組織方案、對建筑日照分析、建筑和道路綠地空間布局和景觀規(guī)劃設(shè)計，布置總平面圖。以文字為主，輔以1：25 000—100 000圖紙基本內(nèi)容包括：研究城市發(fā)展依據(jù) 發(fā)展方向、性質(zhì)、規(guī)模 研究城市空間布局 布局形式、用地結(jié)構(gòu)、功能分區(qū)研究城市各項專業(yè)工程問題也稱之為城市發(fā)展規(guī)劃、布局規(guī)劃、工程規(guī)劃總體規(guī)劃期限一般20年，主要內(nèi)容： 市縣行政范圍體系、交通系統(tǒng)、基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境、風(fēng)景旅游資源開發(fā) 確定城市性質(zhì)、人口和用地規(guī)模，劃定城市范圍 確定發(fā)展方向和布局結(jié)構(gòu)、確定市中心、區(qū)中心位置 對外交通系統(tǒng)，編制城市道路等級，干道系統(tǒng)、主要廣場、主要交叉路口1 確定城市排水、電等市政發(fā)展目標和總體布局1 確定河湖水系和綠化系統(tǒng)治理，發(fā)展目標1 城市防災(zāi)要求，人防抗震防災(zāi)規(guī)劃1 確定自然保護地帶、古跡1 各級歷史文化名城要編制專門的保護規(guī)劃1 確定舊城改造、用地調(diào)整原則1 規(guī)劃區(qū)內(nèi)農(nóng)村居民點各項用地安排1 綜合技術(shù)論證1 編制近期建設(shè)規(guī)劃，確定近期建設(shè)目標、內(nèi)容、實施部署總體規(guī)劃文件：規(guī)劃文本和附件，規(guī)劃說明及基礎(chǔ)資料均收入附件總體規(guī)劃圖紙：城市現(xiàn)狀圖、市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃圖1：10 000—25 000、城市總體規(guī)劃圖、道路交通規(guī)劃圖、各項專業(yè)規(guī)劃圖及近期建設(shè)規(guī)劃圖 大中城市1：10 000—25 000 小城市1： 5 000—10 000主要成果實行嚴格的分級審批，批準后形成法律性文件，嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃綱要須級市人民政府審核同意。城市用地功能組織的基本要求：正確處理城市各項用地之間的相互關(guān)系，建立城市各組成部分間合理便捷的交通聯(lián)系；城市用地布局要具有一定彈性和靈活性，以適應(yīng)市場經(jīng)濟發(fā)展的需要。城市性質(zhì)的確定方法：以定性分析為主、定量分析城市性質(zhì)不是一成不變的城市規(guī)模，包括用地規(guī)模、人口規(guī)模，用地規(guī)模常從屬于人口規(guī)模特大城市大城市中等城市小城市100萬50萬20萬城市人口構(gòu)成：年齡構(gòu)成 確定學(xué)校、幼兒園等各項公共建筑指標，其次掌成年組與勞動就業(yè)人數(shù)比，安排就業(yè)人數(shù)，掌握被撫養(yǎng)人口情況 性別構(gòu)成、勞動構(gòu)成（基本人口、服務(wù)人口、被撫養(yǎng)人口）、職業(yè)構(gòu)成 勞動構(gòu)成是估算城市人口發(fā)展規(guī)模的主要依據(jù)之一城市人口規(guī)模估算：城市人口增減主要取決于人口自然增長(千分率)、人口機械增長（百分率）人口規(guī)模估算方法：勞動平衡法、勞動比例法、產(chǎn)值計算法、帶眷系數(shù)法、綜合分析法、數(shù)理統(tǒng)計法，實際運用中以一種方法為主，其他方法進行校核。或者說城市的一個或幾個主要職能就是城市的性質(zhì)確定城市性質(zhì)的重要性：為城市發(fā)展指明方向，為合理選擇建設(shè)項目和規(guī)劃布局提供依據(jù)，有利合理地控制城市規(guī)模，經(jīng)濟合理地組織城市用地和功能結(jié)構(gòu)。城市性質(zhì)、規(guī)模城市職能：城市在國家或地區(qū)的政治、文化、經(jīng)濟生活中所擔(dān)負的作用和任務(wù)。為城市用地選擇、規(guī)劃方案選擇提供依據(jù)分三大類：一類用地、二類用地、三類用地四項指標：地基承載力、地形坡度、地下水埋深、洪水淹沒狀況城市用地選擇：對于新建城市就是選址，對于老城市則是考慮發(fā)展方向和大小范圍，遵循原則：充分選擇有利的自然條件、城鄉(xiāng)兼顧，保護耕地、充分利用城市現(xiàn)狀物質(zhì)基礎(chǔ)、滿足主要城市規(guī)劃要求、保護古跡與礦藏?？h級以上各級城市人民政府負責(zé)組織城市規(guī)劃編制行政管理部門 運作體系 城市規(guī)劃具體編制分為戰(zhàn)略性發(fā)展規(guī)劃、實施控制性規(guī)劃的編制；實施控制可分為通則式、判例式，我國基本上屬于判例式，審批主要依據(jù)控制性詳細規(guī)劃，缺乏此規(guī)劃的按規(guī)劃部門制定的管理技術(shù)規(guī)定為依據(jù)?！擎?zhèn)化：也稱城市化，農(nóng)業(yè)人及土地向非農(nóng)業(yè)的城市化轉(zhuǎn)化的現(xiàn)象及過程，包括人口職業(yè)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、土地及地域空間、生活方式城市規(guī)劃體系與任務(wù)概念：為了實現(xiàn)一定時期內(nèi)城市的經(jīng)濟和社會發(fā)展目標，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地、城市城市空間布局和各項建設(shè)而進行的綜合部署和具體安排。不是一成不變的。適當(dāng)考慮土地管理權(quán)限和行政區(qū)劃的完善性。與一般經(jīng)濟學(xué)理論相比，城市經(jīng)濟學(xué)的特殊表現(xiàn)在空間區(qū)位分析城市經(jīng)濟增長：城市經(jīng)濟動態(tài)增長演化過程，規(guī)模、數(shù)量和質(zhì)量的提高。以市場為取向的供給政策、干預(yù)主義的供給政策宏觀經(jīng)濟政策目標：充分就業(yè)4%、物價穩(wěn)定10%、經(jīng)濟增長、國際收支水平第二章 城市經(jīng)濟學(xué)城市及城市經(jīng)濟增長城市是一定地域范圍內(nèi)社會、經(jīng)濟和文化的中心地；是由自然環(huán)境、人工環(huán)境多種物質(zhì)要求組成的綜合體；是區(qū)別于分散單一的農(nóng)村居民點的復(fù)雜空間結(jié)構(gòu)和社會組織形式城市與農(nóng)村的區(qū)別：人口規(guī)模與密度、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、空間組織、社會組織以及居民所從事的活動城市分類：性質(zhì) 工業(yè)城市、交通港口城市、中心城市、縣城、特殊職能城市（經(jīng)濟特區(qū)、風(fēng)景） 人口規(guī)模 特大城市、大城市、中等城市、小城市 行政等級：副省級市和直轄市、地級市、縣級市、建制鎮(zhèn) 按城市職能：綜合職能城市（全國性、大區(qū)級、省區(qū)級、地區(qū)級政治、經(jīng)濟、文化中心） 以某種職能為主的城市（工業(yè)、商業(yè)、風(fēng)景等）城市經(jīng)濟學(xué)：研究城市產(chǎn)生、成長、城鄉(xiāng)融合的整個發(fā)展過程中的經(jīng)濟關(guān)系及其規(guī)律的經(jīng)濟學(xué)科。投資增加或少引起國民收入的成倍增長或少經(jīng)濟增長率：末期國民生產(chǎn)總值與基期國民生產(chǎn)總值的比較，反映一定時期經(jīng)濟發(fā)展水平變化程度的動態(tài)指標，反映一個國家經(jīng)濟是否具有活力的基本指標、經(jīng)濟周期：也稱商業(yè)周期、景氣周期，繁榮、衰退、蕭條、復(fù)蘇四階段，現(xiàn)衰退、谷底、擴張、頂峰失業(yè)率：失業(yè)人口占勞動人口的比率結(jié)構(gòu)性失業(yè)：勞動力市場結(jié)構(gòu)特征與社會對勞動力需要不相吻合通貨膨脹率：貨幣超發(fā)部分與實際需求量之比宏觀經(jīng)濟政策財政政策：國家根據(jù)政治、經(jīng)濟、社會需要，通過財政支出與稅收政策來調(diào)節(jié)總需求。正的外部性（外部經(jīng)濟）：給別個帶來好處，自已卻沒有補償——補貼負的外部性（外部不經(jīng)濟）：給別人帶來壞處，自己沒有承擔(dān)相應(yīng)成本——征稅國家可通過“直接管制、稅收、補貼”來解決外部性問題。失靈的原因：壟斷、公共產(chǎn)品、外部性和信息不對稱壟斷：唯一的賣者在一個或多個市場，通過一個或多個階段，面對競爭必的消費者。指某種產(chǎn)品或服務(wù)的狀況和競爭程度。聯(lián)系目前房地產(chǎn)市場，降低房地產(chǎn)交易價格的一個途徑就是增加供給。供求原理：在其他條件不變的情況下，需求變動將引起均衡價格和均衡數(shù)量同方向變動；供給變動將引起均衡價格反方向和均衡數(shù)量同方向變動。價格作用：價格機制是經(jīng)濟主體利益的體現(xiàn)和保證、供求關(guān)系的調(diào)節(jié)手段、推動競爭的有力工具、促進技術(shù)進步的最好途徑均衡價格：一種商品的需要價格與供給價格相一致時的價格，供給曲線與需求曲線相交時的價格。供給一定時間內(nèi)，生產(chǎn)者所提供商品的數(shù)量影響供給的因素：商品價格、其他商品價格、生產(chǎn)技術(shù)變動、政府政策、廠商對未來預(yù)測供給曲線價格、產(chǎn)品均衡價格商品價格是以價值為基礎(chǔ)，而價值大小由社會必要勞動量所決定。房產(chǎn)界址點標號包括：編號區(qū)代碼、類別代碼、點的編號房產(chǎn)測量的界址點精度、房產(chǎn)面積精度均分三級土地房屋測繪中的相關(guān)圖紙地形圖：水系、地貌、居民地、土地植被、交通線、境界線地籍圖：土地分布、境界、位置、面積 城鎮(zhèn)分幅地籍圖、宗地圖、農(nóng)村居民地地籍圖、土地利用現(xiàn)狀圖、土地權(quán)屬圖房產(chǎn)圖：房產(chǎn)分幅圖、房產(chǎn)分丘圖1：100—1000、房產(chǎn)分戶圖測定房屋平面位置，編制房產(chǎn)分幅圖；測定房屋四至歸屬及丈量房屋邊長，計算面積，編制分丘圖測定權(quán)屬單元產(chǎn)權(quán)面積，編制分戶圖房產(chǎn)圖的繪制方法：野外數(shù)據(jù)采集成圖、航攝像片采集成圖、野外解析測量成圖、編繪法繪制房產(chǎn)圖、平板儀測繪土地面積測算方法圖解法：直接量算面積或由圖上采集數(shù)據(jù)計算面積，獨立2次，面積不小于5c㎡ 解析法：實地采集計算元素，用數(shù)學(xué)公式或模型計算房屋面積各類建筑面積、使用面積套內(nèi)面積=內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽臺面積公用建筑面積、分攤公用建筑面積預(yù)測面積、實測面積合同給定面積、產(chǎn)權(quán)登記面積一套房屋的建筑面積=公攤面積+套內(nèi)面積需要公攤的部分：電梯井、樓梯間、變電室等；套與公用建筑之間隔墻、山墻墻體投影面積的一半房屋面積測算包括：房屋用地面積、房屋建筑面積、房屋共有建筑、房屋產(chǎn)權(quán)面積和使用面積測算必須獨立進行2次，規(guī)定限差以內(nèi)，取簡單算術(shù)平均值，邊長以米，面積以平方米，陽臺、挑樓門廊室外樓梯走廊架空通廊全算全封閉有柱或維護結(jié)構(gòu)永久性有上蓋有柱、上蓋永久性封閉半算未封閉獨立柱、單排柱無蓋無柱、上蓋上蓋，不封閉不計無蓋房產(chǎn)平面控制測量方法三角、三邊測量、導(dǎo)線測量、GPS測量、公用建筑面積分攤系數(shù)=公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和第五部分經(jīng)濟學(xué)基礎(chǔ)需求消費者在某特定時期內(nèi)和一定市場上，按某一價格愿意并且能夠購買的某種商品或勞務(wù)的數(shù)量分個人需求和市場需求，后者是前者的總和影響商品需求的因素：偏好、收入水平、對商品價格的預(yù)測、商品本身的價格、政策等其他因素。全野外測量177。房產(chǎn)分幅平面圖與房產(chǎn)要素測量精度模擬方法測繪房產(chǎn)分幅平面圖177。房地產(chǎn)測量技術(shù)規(guī)范《房產(chǎn)測量規(guī)范》測量規(guī)范是房地產(chǎn)測量工作所依據(jù)的法規(guī)性技術(shù)文件，各種測量工作都必須嚴格遵循。第四部分 土地與房屋測量測量誤差與精度誤差指測量結(jié)果與測量真值的差，常用“約定真值”代替真值。應(yīng)用前提：各自變量與因變量存在顯著相關(guān)關(guān)系應(yīng)用關(guān)鍵：正確設(shè)定回歸模型，并利用實際觀測值建立樣本回歸方程類型：一元回歸、多元回歸線性回歸、非線性回歸在地價分析中，較常用的是一元線性回歸、一元非線性回歸、多元線性回歸?；貧w分析是顯著相關(guān)為研究對象。無法予以精確描述，只能借助數(shù)學(xué)表達式近似說明現(xiàn)象間存在的平均或一般數(shù)量關(guān)系。環(huán)比發(fā)展速度、定基發(fā)展速度② 增長速度，增長量與基期水平之比，反映增長相對幅度。用a1, a2 a3……an表示② 平均發(fā)展水平，序時平均數(shù)，時間數(shù)列各發(fā)展水平的平均值。作用：可以描述客觀現(xiàn)象的發(fā)展?fàn)顩r和結(jié)果；可以研究客觀現(xiàn)象的發(fā)展趨勢和發(fā)展速度；揭示客觀現(xiàn)象發(fā)展變化規(guī)律性；可以預(yù)測客觀現(xiàn)象未來發(fā)展的方向與變化幅度；將兩個或兩個以上的時間序列對比，可以發(fā)現(xiàn)不同客觀現(xiàn)象之間的動態(tài)聯(lián)系及其變化趨勢。 全距，又稱極差，一種簡單的測試，最大值—最小值，表明該標志的變動范圍，粗略測度 方差，用于測度標志變異程度的最重要指標之一標準差，方差的正平方根，表明標志值的平均離散程度標準差系數(shù)，標準差與平均值比，可以消除不同平均水平對標準差的影響，從而使兩個或兩個以上的不同水平的代表性比較成為可能。變量指標又稱標志變動度指標，反映同總體中各單位標志值差異程度的綜合指標。對于經(jīng)過分組的組距數(shù)列資料，中位數(shù)無法直接確定，需要公式。 簡單平均數(shù)、加權(quán)算術(shù)平均數(shù)幾何平均數(shù)，一般適用于計算動態(tài)相對數(shù)平均值，如平均發(fā)展速度、平均地價指數(shù) x為某期的比率值，對于各種動態(tài)相對指標（如環(huán)比物價指數(shù)）一般不能采用算術(shù)平均值，而采用幾何平均法 中位數(shù)，又稱位置平均數(shù)，取決于數(shù)據(jù)所在的位置。動態(tài)相對指標=報告期（當(dāng)期）指標值/基期（前期）指標值平均指標又稱統(tǒng)計平均數(shù)，說明各總體單位的某一數(shù)量特征在一定時間、地點條件下一般水平的綜合指數(shù)。按反映現(xiàn)象客觀內(nèi)容不同分：總體單位總量、總體標志總量按反映現(xiàn)象的時間狀況不同：時期指標、時點指標相對指標是兩個有聯(lián)系指標的比值，反映相關(guān)事物之間的數(shù)量聯(lián)系或程度，表現(xiàn)形式為統(tǒng)計相對數(shù)常用相對指標有：結(jié)構(gòu)相對指標、比例相對指標、比較相對指標、強度相對指標、動態(tài)相對指標 結(jié)構(gòu)相對指標，反映總體內(nèi)部的組成狀況，一般用百分數(shù)或成數(shù)表示結(jié)構(gòu)相對指標=總體部分數(shù)值/總體全體數(shù)值 比例相對指標，總體按某一標志分組，各組總量數(shù)值相比的比值。 所顯示數(shù)列性質(zhì)：時間數(shù)列表、空間數(shù)列表、時空數(shù)列表總量指標又稱絕對指標，是反映社會經(jīng)濟現(xiàn)象總體規(guī)?；蛩降囊环N綜合指標，表現(xiàn)形式為有計量單位的統(tǒng)計絕對數(shù)。統(tǒng)計分組的方法因分組標志及其組合形式不同而異，常用一個品質(zhì)標志或數(shù)量標志作簡單分組?？茖W(xué)、周密的組織是統(tǒng)計調(diào)查順利實施的保證。抽樣調(diào)查、重點調(diào)查、典型調(diào)查屬于非全面調(diào)查按是否連續(xù)性：經(jīng)常性調(diào)查、一次性調(diào)查，國有土地出讓面積調(diào)查、國家新增用地面積調(diào)查都需要連續(xù)性調(diào)查方式，人口普查、城鎮(zhèn)房屋普查、土地利用現(xiàn)狀等，一次性調(diào)查常用的調(diào)查方式：統(tǒng)計報表制度、普查、抽樣調(diào)查、重點調(diào)查、典型調(diào)查普查對集中領(lǐng)導(dǎo)和統(tǒng)一行動的要求最高抽樣調(diào)查是非全面調(diào)查的一種主要組織形式，簡便，經(jīng)濟，日益廣泛應(yīng)用，基準地價中應(yīng)用典型調(diào)查可以彌補其他方法的不足，驗證全面調(diào)查的真實性。繁華度按認識中的作用：基礎(chǔ)指標、分析指標按表現(xiàn)形式：總量指標、相對指標、平均指標功能和用途不同：描述性指標、分析性指標、決策性指標統(tǒng)計指標設(shè)計基本要求：目的性、科學(xué)性、可量性、可比性原則：科學(xué)性、全面性、敏感性、實用性設(shè)計內(nèi)容：統(tǒng)計指標設(shè)計就是要對構(gòu)成統(tǒng)計指標的各項要素逐一加以限定，以求得綜合限定條件下的相對最佳