【正文】 基準(zhǔn)日后不再繼續(xù)使用或或無(wú)繼續(xù)使用價(jià)值的設(shè)備不專門估算經(jīng)濟(jì)性貶值由于設(shè)備利用率下降計(jì)算法經(jīng)濟(jì)性貶值率=[1—(預(yù)計(jì)可被利用生產(chǎn)能力/原設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力)X]% —經(jīng)濟(jì)性貶值額=（重置成本—實(shí)體性貶值—功能性貶值）經(jīng)濟(jì)性貶值率由于外界因素變化造成收益減少 經(jīng)濟(jì)貶值額=設(shè)備年收益損失額（1—所得稅稅率）（P/A,R,N）第四部分 土地估價(jià)行業(yè)管理土地估價(jià)師考試資格考試由全國(guó)土地估價(jià)師資格考試委員會(huì)領(lǐng)導(dǎo)，中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)承擔(dān)具體工作條件：大專+2年、本科+1年、碩士和博士、不具以上，但有國(guó)家中級(jí)職稱受過(guò)刑罰或被取消資格證未滿5年、被取消考試未滿2年、其他不符合條件的注冊(cè)申請(qǐng)：申請(qǐng)表、資格證、身份證、勞動(dòng)合同、人事檔案管理證明、社保、繼續(xù)教育、其他材料不予注冊(cè)條件：不具完全民事行為能力、不在機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)的、刑事處罰完畢不滿3年、行政處分不滿2年、不予注冊(cè)的其他情形變更注冊(cè)：變換從業(yè)單位的、所在機(jī)構(gòu)合并分立的、機(jī)構(gòu)屬性改變、其他情況注銷注冊(cè)：主動(dòng)提出不再做、連續(xù)兩年未通過(guò)年檢、違反規(guī)定注冊(cè)、受刑事處罰的、喪失民事行為能力的土地估價(jià)師須經(jīng)注冊(cè)，取得注冊(cè)編號(hào)。成本實(shí)體貶值估算I種（使用過(guò)程中）II種（閑置過(guò)程中）有形磨損實(shí)體性貶值率：使用磨損和自然損耗造成的貶值與機(jī)器設(shè)備重置成本之比成新率=1—實(shí)體性貶值率成新率估算方法：年限法，尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限） 觀察法，修復(fù)費(fèi)用法，修復(fù)機(jī)器使之達(dá)到全新?tīng)顟B(tài)所需要金額 1—（設(shè)備修復(fù)費(fèi)/設(shè)備重置成本）經(jīng)濟(jì)性貶值估算由于外部因素引起貶值，如產(chǎn)品滯銷、競(jìng)爭(zhēng)加劇、原材料價(jià)格上漲。估價(jià)基本方法 補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)法 比較法 成本法 收益補(bǔ)償法 青苗按作物最高一季產(chǎn)值，果樹按剩余掛果年限確定收益補(bǔ)償法與收益還原法不同，更多體現(xiàn)的是一種補(bǔ)償性質(zhì)第四章 相關(guān)機(jī)器設(shè)備評(píng)估機(jī)器設(shè)備含義自然科學(xué)：將機(jī)械能或非機(jī)械能轉(zhuǎn)換成便于人們利用的機(jī)械能，以及將機(jī)械能轉(zhuǎn)換為某種非機(jī)械能，或者利用機(jī)械能來(lái)做一定工作的裝備或器具資產(chǎn)評(píng)估中的含義：除了自然科學(xué)的含義外，還包括人們根據(jù)聲、光、電技術(shù)制造的電器設(shè)備、電子設(shè)備、儀器儀表等國(guó)際評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)中的定義：設(shè)備、機(jī)器、裝備是為所有者提供收益的、不動(dòng)產(chǎn)以外的有形資產(chǎn) 包括特殊性非永久性建筑物、機(jī)器和儀器在內(nèi)的組合資產(chǎn) 包括單獨(dú)的機(jī)器和機(jī)器的組合，是指使用或應(yīng)用機(jī)械動(dòng)力的器械裝置，由具有特定功能的結(jié)構(gòu)組成，有以完成特定的工作。房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估房屋質(zhì)量缺陷損失房屋質(zhì)量缺陷所造成的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值降低房屋質(zhì)量缺陷損失報(bào)告是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)房屋質(zhì)量缺陷損失進(jìn)行分析、估算和判定，其結(jié)果作為確定房屋質(zhì)量缺陷損失補(bǔ)償金額的參考依據(jù)。不得接受業(yè)務(wù)：抵押物為集體土地使用權(quán)、銷售完畢商品房用地、未經(jīng)共有人同意的土地使用權(quán)抵押權(quán) 擬定估價(jià)作業(yè)方案擬采估價(jià)方法路線和方法；擬調(diào)查搜集資料及其來(lái)源、預(yù)計(jì)時(shí)間人力經(jīng)費(fèi)、作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度選擇方法原則：2種方法以上，宜多應(yīng)多，有比較法則以此為主，收益性其一須有收益法，開(kāi)發(fā)潛力其一須有開(kāi)發(fā)法，無(wú)市場(chǎng)無(wú)收益無(wú)開(kāi)發(fā)潛力采用成本法估價(jià)方法決定著資料收集方向 搜集估價(jià)所需資料宏觀資料和市場(chǎng)狀況資料、估價(jià)方法所需資料、估價(jià)對(duì)象狀況資料（區(qū)位、權(quán)益、實(shí)物）渠道：政府部門查閱、有關(guān)當(dāng)事人、咨詢公司、實(shí)地查勘、委托人提供產(chǎn)權(quán)登記資料：土地使用權(quán)證、房屋所有證、土地部門土地登記卡等地籍圖、建筑平面圖、地價(jià)和地租資料、市政資料、城鎮(zhèn)規(guī)劃圖等 實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象地產(chǎn)基本項(xiàng)目、建筑物基本情況、待估地產(chǎn)區(qū)域條件和個(gè)別條件收集與待估地產(chǎn)相同或相似地產(chǎn)年總收益和總費(fèi)用，出租應(yīng)收集三年以上的炙，營(yíng)業(yè)性的收集五年以上，直接生產(chǎn)用地收集五年中原料、人工及產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格資料分析資料：一般性資料和特定資料一般性資料包括社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治和環(huán)境等方面，有主要資料和次要資料，進(jìn)一步劃分為整體資料和個(gè)別資料。地價(jià)影響因素調(diào)查分析：分析一般因素和個(gè)別因素，編制因素指標(biāo)說(shuō)明表，可利用已收集的資料和土地登記資料及有關(guān)圖件，不能滿足要求，需要進(jìn)行實(shí)地咨詢調(diào)查，在確定級(jí)別修正幅度階段，采用聚類分析和圖示法對(duì)資料進(jìn)行組團(tuán)分析依據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表、地價(jià)影響因素指標(biāo)說(shuō)明表確定宗地地價(jià)修正系數(shù)，將待估全部因素的修正系數(shù)相加，得所有影響因素的總修正值年期修正 m待估期日的地價(jià)指數(shù) n該用途法定高高年期期日修正容積率修正 平均容積率確定土價(jià)適用范圍 案例少適用于完成基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估城鎮(zhèn)的土地估價(jià)，即完成基準(zhǔn)地價(jià)和相應(yīng)修正體系成果農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)修正法系數(shù)修正法（與城鎮(zhèn)一樣）、定級(jí)指數(shù)模型評(píng)估法、基準(zhǔn)地塊法定級(jí)指數(shù)模型步驟：搜集資料、確定級(jí)別，基準(zhǔn)地價(jià)，適用模型、確定定級(jí)指數(shù)、計(jì)算地價(jià)、期日、年期修正基準(zhǔn)地塊法：以建立完善基礎(chǔ)地塊檔案和基準(zhǔn)地塊體系修正基準(zhǔn)地塊選擇：地塊內(nèi)保水、排水、日照等自然條件具有一般性 交通等區(qū)位條件具有一般性 土地利用程度和單產(chǎn)等達(dá)到一般性第三部分 地上附著物及相關(guān)財(cái)產(chǎn)評(píng)估第一章 房屋建筑工程基礎(chǔ)房屋分類：按用途分：農(nóng)業(yè)建筑、工業(yè)建筑、民用建筑農(nóng)業(yè)建筑農(nóng)用倉(cāng)庫(kù)、灌溉機(jī)房、飼養(yǎng)房工業(yè)建筑廠房、倉(cāng)庫(kù)單層廠房、多層、層次混合生產(chǎn)廠房、輔助廠房、動(dòng)力廠房、倉(cāng)儲(chǔ)建筑等單跨廠房、多跨廠房、縱橫跨廠房小跨廠房=115=大跨廠房民用建筑公共建筑、民住建筑13層低層建筑46層多層建筑79層中高層建筑10層以上高層建筑100米以上超高層按承重構(gòu)件材料分按承重結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)大跨度結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)排架結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)剪力墻結(jié)構(gòu)框架剪力墻結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)墻承重結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)其他結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)體結(jié)構(gòu)建筑物等級(jí) 耐久、耐火、重要性、完損、抗震等級(jí)一級(jí)耐久100年以上，具有歷史性、紀(jì)念性、代表性紀(jì)念館、博物館、國(guó)家會(huì)堂一級(jí)耐火最好二級(jí)耐久50100年重要公共建筑 大體育館、大劇院一級(jí)行政機(jī)關(guān)辦公樓、大城市火車站二級(jí)耐火較好三級(jí)耐火一般三級(jí)耐久2550年比較重要的公共、居住建筑醫(yī)院、高等院校、主要工業(yè)廠房四級(jí)耐久15年以下簡(jiǎn)易建筑、年限在5年以下的臨時(shí)建筑重要等級(jí)：特等、甲等、乙等、丙等、丁等完損等級(jí)：完好、基本完好、一般損壞、嚴(yán)重?fù)p壞、危險(xiǎn)房 小修 一般維修 中修換部件 大修翻建 有倒塌的可能甲類建筑重大建筑工程，可能發(fā)生石次生災(zāi)害的建筑乙類建筑地震時(shí)功能不能中斷或需盡快恢復(fù)的建筑丙類建筑除其他幾類以外的一般建筑丁類建設(shè)抗震次要建筑建筑物主要材料主要材料：水泥、木材、建筑鋼材、氣硬性膠凝材料（石膏、石灰）、砌墻磚（空心磚和非空心磚、燒結(jié)磚和非燒結(jié)磚）、建筑砂將和建筑砌塊建筑基本組成基礎(chǔ)、墻和柱、樓蓋、樓梯（主要樓梯、輔助樓梯）、門窗、屋頂（屋面層、承重結(jié)構(gòu)）基礎(chǔ)：條形基礎(chǔ)、單獨(dú)基礎(chǔ)、聯(lián)合基礎(chǔ)、條形基礎(chǔ)、樁基礎(chǔ)樓、地面構(gòu)造層：基層、墊層、填充層、找平層、面層和結(jié)合層建筑工程圖紙建筑施工圖建筑總平面圖、建筑平面圖、建筑立面圖、建筑詳圖結(jié)構(gòu)施工圖基礎(chǔ)平面圖、基礎(chǔ)剖面圖、屋蓋結(jié)構(gòu)布置圖、樓層結(jié)構(gòu)面層圖、樓梯圖等設(shè)備施工圖采暖施工圖、電氣施工圖、通風(fēng)施工圖、給排水施工圖工程圖紙的圖例：標(biāo)題欄、會(huì)簽欄、比例尺、定位軸線和編號(hào)、尺寸標(biāo)注、標(biāo)高、索引號(hào)和詳圖符號(hào)、指北針工程建設(shè)質(zhì)量檢測(cè) 建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收 隨著工程進(jìn)展按照檢驗(yàn)批和分項(xiàng)工程，分部工程、單位工程的順序進(jìn)行 建筑工程損傷檢測(cè) 在正常使用過(guò)程中，通過(guò)調(diào)查、量測(cè)、統(tǒng)計(jì)和科學(xué)分析找出損傷出現(xiàn)部位和損傷程度的過(guò)程質(zhì)量檢測(cè)主要方法：感官法、量測(cè)法、理化試驗(yàn)法（物理學(xué)性能、化學(xué)成分及含量）、無(wú)損檢測(cè)法、局部破損檢測(cè)法、資料分析法房屋建筑的評(píng)定和鑒定危房鑒定依據(jù)《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》，適用于房產(chǎn)管理部門經(jīng)營(yíng)管理的房屋，不適用于工業(yè)建筑、公共建筑、高層建筑及文物建筑等根據(jù)該標(biāo)準(zhǔn)危房分為：整幢危房和局部危房鑒定以地基基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)構(gòu)件的危險(xiǎn)鑒定為基礎(chǔ)，結(jié)合歷史狀態(tài)和發(fā)展趨勢(shì)第二章 建筑物估價(jià)建筑物估價(jià)：指估價(jià)人員在遵循有關(guān)估價(jià)原則的前提下，根據(jù)估價(jià)目的，選用適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法，對(duì)待估價(jià)建筑物的影響因素進(jìn)行分析和判斷，評(píng)估出待估建筑物的某一時(shí)刻的市場(chǎng)價(jià)格。土地的個(gè)別性、交易的隨機(jī)性，土地價(jià)格可能偏離標(biāo)準(zhǔn)宗地地價(jià)，可作為異常值剔除，未超過(guò)，根據(jù)條件差異，進(jìn)行宗地價(jià)格修正。路線價(jià)法的操作步驟 實(shí)例調(diào)查：最近兩年之內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)交易、租賃樣為為主要對(duì)象。標(biāo)準(zhǔn)深度：城市中，隨著土地離街道距離增加，道路對(duì)土地利用價(jià)值影響為0的深度稱為市街地的標(biāo)準(zhǔn)深度里地線：標(biāo)準(zhǔn)深度的連線被稱之為里地線。折現(xiàn)率采用同一市場(chǎng)上類似不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目所要求的平均報(bào)酬率。第五章 剩余法剩余法的概念又稱假設(shè)開(kāi)發(fā)法、殘余法、倒算法、余值法在估算開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)的正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費(fèi)用和與建筑物建造、買賣有關(guān)的專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤(rùn)、稅收等費(fèi)用后，以價(jià)格余額確定估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格的一種方法剩余法原理類似于地租原理，與地租量的計(jì)算原理一致也被認(rèn)為是收益還原法的一路。 商業(yè)＞住宅＞工業(yè)土地增值收益=（土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)）增值收益率 =出讓金使用年限修正增值地租，為上行的公式，為方法一；方法二是參照類似開(kāi)發(fā)項(xiàng)目地價(jià)與成本價(jià)格之間的差額確定土地價(jià)格修正根據(jù)對(duì)象情況、估價(jià)目的考慮是否進(jìn)行區(qū)域、個(gè)別、年期修正年期