【正文】 記的，不得對抗第三人； (9)以法律、法規(guī)禁止流通的財產(chǎn)或者不可轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保，擔(dān)保合同無效?；鶞?zhǔn)地價修正法的關(guān)鍵是確定土地的基準(zhǔn)地價。只有在此情況下，估價對象土地才有假定開發(fā)的具體規(guī)劃設(shè)計方案，才能據(jù)此規(guī)劃方案假設(shè)得到開發(fā)建設(shè)后的房地產(chǎn)價值，通過剔去建筑物部分或續(xù)建設(shè)部分價值，得到土地或在建工程價格。 （一）市場法 由于房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)讓實例比較多，市場非常活躍，因此市場法是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估普遍采用的一種方法。(3)從估價目的和要求上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估只是為了了解、掌握房地產(chǎn)交易行情而進(jìn)行的評估，其目的只是為了在進(jìn)行房地產(chǎn)交易時有一個參考價格，它帶有一種咨詢性，如買方需要了解購買一宗房地產(chǎn)時，可能實現(xiàn)的最低價格，而賣方則需要了解出售房地產(chǎn)時可能實現(xiàn)的最高價格。基準(zhǔn)地價修正法的估價過程為：利用政府已經(jīng)確定公布的基準(zhǔn)地價，依據(jù)替代原理，通過對交易日期、區(qū)位狀況和實物狀況（包括土地使用權(quán)使用年限、剩余年限等）的比較修正，由基準(zhǔn)地價調(diào)整得出估價對象出讓土地價格。征用耕地和其他土地的補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在《土地管理法》等法律、法規(guī)中已作規(guī)定。其方法運(yùn)用的前提條件是估價對象土地規(guī)劃設(shè)計條件已經(jīng)規(guī)劃主管部門審批。評估國有土地使用權(quán)出讓價格時，先選取與估價對象土地有可比性的市場交易實例。其中，標(biāo)準(zhǔn)廠房的建造費(fèi)用宜采用重置價格的思路，如可以制定當(dāng)?shù)亟y(tǒng)一的廠房建筑重置價格表，非標(biāo)準(zhǔn)廠房建造費(fèi)用的確定有兩個主要途徑：一是依據(jù)建設(shè)工程計價定額，結(jié)合工程圖紙、材料價格、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等測算；二是參照類似非標(biāo)準(zhǔn)廠房的工程造價，結(jié)合跨度、柱距、高度等修正，修正參數(shù)由經(jīng)驗得出。 （二）市場法 由于旅館房地產(chǎn)一般較少在市場上轉(zhuǎn)讓，因此較難獲取交易實例，市場法主要用于客房價格、其他功能用房租金的估算。 十六、旅館房地產(chǎn)估價方法的選用（熟悉） 旅館房地產(chǎn)的估價通?？梢赃x擇收益法、市場法等。市場法不僅用于商務(wù)辦公房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格的測算，很多情況下用于租金的估算。 （一）收益法 由于商務(wù)辦公房地產(chǎn)通常采用出租經(jīng)營，因此收益法是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價最為常用的方法之一，其主要的工作是測算商務(wù)辦公房地產(chǎn)的凈租金和收益率。此外，現(xiàn)代寫字樓還提供各種功能，如前臺服務(wù)、大小會議室、酒吧、商場、餐廳、車庫等。 （三）成本法 在有些估價業(yè)務(wù)中，例如商業(yè)房地產(chǎn)的抵押估價，或是對將要轉(zhuǎn)變用途的房地產(chǎn)進(jìn)行估價時，也會用到成本法作為輔助方法。對于成本法，可以選用，一般不宜作為主要方法。一般來說臨街面越寬越好，如果幾面臨街，一般認(rèn)為有利于商業(yè)房地產(chǎn)價值的提高。而向上的樓層需要借助垂直交通工具，通達(dá)的便捷度隨之減弱。因此在估價時應(yīng)充分分析現(xiàn)有裝修狀況能否有效利用，如無法利用應(yīng)考慮追加裝修投入對評估價值的影響。不同的經(jīng)營內(nèi)容（或者說不同的用途）一般會有不同的收益水平，因此對商業(yè)房地產(chǎn)估價時需要區(qū)分其不同的經(jīng)營內(nèi)容，根據(jù)不同經(jīng)營內(nèi)容分別進(jìn)行估價測算，例如采用收益法時應(yīng)在市場調(diào)查分析的基礎(chǔ)上測算不同經(jīng)營內(nèi)容商業(yè)房地產(chǎn)的收益水平，并對各種商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)采取不同的收益率。 （二）成本法 成本法也常用于居住房地產(chǎn)的估價，在居住房地產(chǎn)的抵押價值評估時，出于安全、保守的考慮常會用到成本法，此外居住房地產(chǎn)的征收估價以及在建工程的估價往往也會采用成本法。⑦估價測算過程。③估價對象區(qū)位狀況描述與分析。14估價報告使用期限。⑩估價方法。⑥估價時點(diǎn)。②估價委托人。(6)沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助(若有例外，應(yīng)說明提供重要專業(yè)幫助者的姓名)。(2)本估價報告中的分析、意見和結(jié)論，是我們自己獨(dú)立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見、結(jié)論，但受到估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。三、房地產(chǎn)估價報告的寫作(掌握)(指錯題)(一)封面的寫作(二)目錄的寫作(三)致估價委托人函的寫作致估價委托人函的寫作內(nèi)容應(yīng)包括：標(biāo)題(致估價委托人函)、估價委托人(名稱或者姓名)、估價目的、估價對象(名稱、坐落、范圍、規(guī)模、用途、權(quán)屬)、估價時點(diǎn)、價值類型(名稱)、估價結(jié)果、估價機(jī)構(gòu)蓋章、法定代表人或者執(zhí)行合伙人蓋章或者簽名、落款日期。(5)估價假設(shè)和限制條件。2011年房地產(chǎn)估價師考試案例分析串講第一章 房地產(chǎn)估價文書寫作一、房地產(chǎn)估價文書的種類及作用(一)估價委托書(二)估價委托合同(三)估價項目來源和接洽情況記錄(四)估價作業(yè)方案(五)估價所需資料清單(六)估價對象實地查勘記錄(七)估價報告(八)估價報告內(nèi)部審核表(九)估價中的主要不同意見和估價結(jié)果重大修改意見記錄(十)估價報告交接單二、房地產(chǎn)估價報告的構(gòu)成要素(掌握)(指錯題)一份完整的估價報告通常由以下八個部分構(gòu)成：(1)封面。(4)注冊房地產(chǎn)估價師聲明。(8)附件。(四)注冊房地產(chǎn)估價師聲明的寫作注冊房地產(chǎn)估價師聲明中應(yīng)包括以下內(nèi)容：(1)我們在本估價報告中陳述的事實，是真實的和準(zhǔn)確的。(5)我們已(或沒有)對與本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實地查勘，并應(yīng)列出對估價對象進(jìn)行了實地查勘的注冊房地產(chǎn)估價師的姓名。(五)估價假設(shè)和限制條件的寫作(六)估價結(jié)果報告的寫作估價結(jié)果報告應(yīng)記載以下事項：①標(biāo)題。⑤估價目的。⑨估價原則。13估價作業(yè)日期。②估價對象權(quán)益狀況描述與分析。⑥估價方法適用性分析。 （一）市場法 由于居住房地產(chǎn)交易較頻繁、交易量較大，很容易獲取交易實例，因此市場法是居住房地產(chǎn)估價最常用的方法，主要用于各種類型的商品房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房轉(zhuǎn)讓價格、抵押價格、征收補(bǔ)償價格等的評估，也可用于為商品房預(yù)售價格定位而進(jìn)行的估價。 2．經(jīng)營內(nèi)容多，業(yè)態(tài)多樣 在同一宗商業(yè)房地產(chǎn)特別是大體量商業(yè)房地產(chǎn)中，往往會有不同的經(jīng)營業(yè)態(tài)和內(nèi)容，例如一部分經(jīng)營商品零售，一部分經(jīng)營餐飲，一部分經(jīng)營娛樂等等。另外，商業(yè)用房裝修升級快，對有些經(jīng)營者而言，買下或承租別人經(jīng)營的商業(yè)用房后，為了保持或建立自己的經(jīng)營風(fēng)格或品牌效應(yīng)，一般會重新裝修。這是因為底層對于消費(fèi)者而言具有最便捷的通達(dá)度，不需要借助于垂直方面的交通工具。 3．臨街狀況 商業(yè)房地產(chǎn)一般都應(yīng)該是臨街的，其臨街的具體分布狀況對其價值產(chǎn)生較大影響，在一條路上相距數(shù)米范圍內(nèi)的不同分布，將可能呈現(xiàn)不同的價格或租金水平。 為準(zhǔn)確評估商業(yè)房地產(chǎn)市場價值，基于商業(yè)房地產(chǎn)的收益性特點(diǎn)，在商業(yè)房地產(chǎn)交易比較活躍的地方，目前主流的方法適宜選擇收益法、市場法。另外，在用收益法評估商業(yè)房地產(chǎn)的客觀租金時，也可用市場法進(jìn)行租金的估算。 2．多為現(xiàn)代化的高層建筑，功能齊全、配套設(shè)施完善寫字樓特別是甲級寫字樓大多為高檔次高層建筑，有良好的建筑和現(xiàn)代化的設(shè)備，不僅外部有自己獨(dú)特的線條、格局、色彩和裝飾裝修等建筑風(fēng)格，而且內(nèi)部一般都配有先進(jìn)的設(shè)備，如中央空調(diào)、高速電梯、高靈敏的系統(tǒng)化通訊等。 十、影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況（掌握） 1．集聚程度 2．交通條件 3．周邊環(huán)境 4．樓層 十一、影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價格的主要實物狀況（掌握） 1．外觀形象 2．內(nèi)部裝修 3．設(shè)備、設(shè)施 4．智能化程度 5．物業(yè)服務(wù)水平 6．租戶類型 十二、商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的常用方法（掌握） 商務(wù)房地產(chǎn)的估價可以選擇收益法、市場法、成本法等。 （二）市場法 商務(wù)辦公房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租也比較頻繁，因此較易獲得可比實例，所以市場法也是商務(wù)房地產(chǎn)估價的一種常用方法。 十五、影響旅館房地產(chǎn)價格的主要實物狀況（熟悉） 1．設(shè)備設(shè)施和用具 2．經(jīng)營管理在具體操作過程中要根據(jù)不同類型、檔次、功能而區(qū)別對待。主要體現(xiàn)在： （一）地段選擇的差異性 （二）營業(yè)收入的差異性 十八、工業(yè)房地產(chǎn)及其估價特點(diǎn)（熟悉） （一）涉及的行業(yè)多 （二）非標(biāo)準(zhǔn)廠房多，建筑工程造價相差大 （三）要區(qū)分設(shè)備和建筑物的造價 （四）廠房使用壽命受腐蝕性影響大 十九、工業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法（熟悉） （一）成本法 工業(yè)房地產(chǎn)估價時采用較多的是成本法。