房地產(chǎn)估價師考試?yán)碚撆c方法練習(xí)題llffjy(存儲版)
【正文】 [答疑編號501254060207]『正確答案』A『答案解析』參見教材P197 = 還有一種分析方法：可比實(shí)例比標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)好，估價對象比標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)還差，所以修正系數(shù)肯定比1小，排除了CD，估價對象比可比實(shí)例差的會比較多，在不計(jì)算的情況下，我們可以推出A是正確的。甲乙都是底層商鋪，可以取較大的權(quán)數(shù)，而且題干給的信息，無法區(qū)別甲乙的優(yōu)劣，因而二者給一樣的權(quán)數(shù)。房地產(chǎn)狀況中的三方面因素對價格影響的權(quán)重分別為：、。人民幣匯率中間價，；該類寫字樓以人民幣為基準(zhǔn)的市場價格2011年1月1日至2011年3月1日平均每月比上月上漲1%，%。根據(jù)比較結(jié)果得出了可比實(shí)例價格修正和調(diào)整表，見表66。 第九節(jié) 市場法總結(jié)和運(yùn)用舉例 解題步驟 ■第一步，建立比較基準(zhǔn)，主要看以下兩個方面。房地產(chǎn)狀況調(diào)整金額 直接比較修正法和間接比較修正法 直接比較修正法 比準(zhǔn)價格＝可比實(shí)例價格交易情況修正系數(shù)市場狀況調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 比準(zhǔn)價格＝可比實(shí)例成交價格 交易情況修正——使得非正常價格變成正常價格 市場狀況調(diào)整——使得可比實(shí)例在成交日期的價格變成估價時點(diǎn)價格 房地產(chǎn)狀況調(diào)整——使得可比實(shí)例狀況下的價格變成估價對象狀況下的價格 記憶竅門：100成V造型——諧音 “自衛(wèi)”：自——直接比較修正，衛(wèi)——V 考試中主要是直接比較方式 ?。樞虿灰涘e，按照這個順序記，韓磊有首歌叫“走四方”——走路靠腳，“腳”諧音“交易情況”第二個“四”諧音“市場狀況調(diào)整”，“方”諧音“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”） 間接比較修正法 比準(zhǔn)價值＝可比實(shí)例成交價格交易情況修正系數(shù)市場狀況調(diào)整系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)化修正系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 比準(zhǔn)價值＝可比實(shí)例成交價格* 前兩個修正和直接比較法是一樣的 房地產(chǎn)狀況調(diào)整時，先做標(biāo)準(zhǔn)化修正，將可比實(shí)例自身狀況下的房地產(chǎn)價格調(diào)整為標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)下的房地產(chǎn)價格，再進(jìn)一步調(diào)整為估價對象狀態(tài)下的房地產(chǎn)價格 記憶竅門：100成W造型，對照直接比較修正 求取最終比準(zhǔn)價值的方法（了解） 一個可比實(shí)例，對應(yīng)著一個比準(zhǔn)價格 將多個比準(zhǔn)價格修正為一個最終價格的方法 □平均數(shù) ■簡單平均數(shù) ■加權(quán)平均數(shù) □中位數(shù) □眾數(shù) ■平均數(shù)、中位數(shù)、眾數(shù)三者的關(guān)系 □變量值完全對稱的，這三者一致 □在向右傾斜的分布中，平均數(shù)最小，眾數(shù)最大，中位數(shù)居中 □在向左傾斜的分布中，平均數(shù)最大，眾數(shù)最小，中位數(shù)居中 評估某底層商鋪價格時，估價師選取的可比實(shí)例甲和乙均為底層商鋪，丙為二層商鋪（其成交價格經(jīng)調(diào)整后為底層商鋪價格），求取最終價格時，對甲乙丙三個可比實(shí)例比準(zhǔn)價格依次選取的權(quán)重，最合適的是（?。Ｒ怨纼r對象的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)（100），將可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況與估價對象的狀況逐個因素比較并評分，好于估價對象的評分大于100，不如估價對象的，評分低于100 記憶：估價對象100分，對可比實(shí)例逐項(xiàng)打分 ?、軐⒗塾?jì)所得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為調(diào)整價格的比率 ?、堇迷摫嚷蕦杀葘?shí)例價格進(jìn)行調(diào)整 ■公式 可比實(shí)例在自身狀況下的價格＝可比實(shí)例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格 間接比較法 第一步，標(biāo)準(zhǔn)化修正 設(shè)定一個標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為100，將估價對象及可比實(shí)例的房地產(chǎn)自身狀況均與標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)進(jìn)行比較并評分，估價對象或可比實(shí)例好于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)，則評分高于100，反之則低于100。比較估價對象和可比實(shí)例，找出差異程度。 先看交易情況修正，涉及稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁?！ 答疑編號501254060202]『正確答案』D『答案解析』參見教材P191 環(huán)比指數(shù) 9月價格＝3月價格4月指數(shù)5月指數(shù)6月指數(shù)7月指數(shù)8月指數(shù)9月指數(shù)＝2009（）（）（）（）（）（）= 注意必須從下個月的指數(shù)開始乘起，不能乘3月（當(dāng)月）的指數(shù) 【2009年真題】某房地產(chǎn)2009年4月的價格為6 500元/m2，、（均以上個月為基數(shù)100），該房地產(chǎn)2009年10月的價格為（?。┰?m2?！ 〉谝徊剑?jì)算正常成交價格。=㎡ 單價為＝8154900247?！ ? [答疑編號501254060106]『正確答案』B『答案解析』將套內(nèi)建筑面積轉(zhuǎn)換為建筑面積，建筑面積=120/=150平方米 150萬元/150平方米=10000元/平方米 關(guān)鍵：由套內(nèi)建筑面積折算建筑面積參見教材P185。該可比實(shí)例經(jīng)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后的價格為（ ）萬元。只剩下乙，而乙各個方面均適合作為可比實(shí)例?！ 。ㄊ煜ぃ ‘?dāng)事人 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人及相關(guān)律師、四鄰 政府有關(guān)部門 專業(yè)房地產(chǎn)信息機(jī)構(gòu) 報刊網(wǎng)站 同行之間 ?。ㄕ莆眨 ?nèi)容完整、真實(shí) 搜集交易實(shí)例的內(nèi)容：交易實(shí)例房地產(chǎn)的基本狀況，交易雙方，成交價格，成交日期，付款方式，交易情況?！ ?010年真題】下列房地產(chǎn)中，難以采用市場法估價的有（?。??！ 】记榉治觥 ?8題，79分，在幾種主要評估方法中，是考的最少的。 單選多選判斷 2007題數(shù)3216分值3418考點(diǎn)房地產(chǎn)狀況調(diào)整、交易情況修正、稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁情況下的正常交易價格拆遷估價、土地取得成本比較基準(zhǔn) 2008題數(shù)4138分值4239考點(diǎn)可比實(shí)例、交易情況修正、非正常市場價格、比較基準(zhǔn)拆遷估價市場法概念、可比實(shí)例2 2009題數(shù)4127分值4228考點(diǎn)建立比較基準(zhǔn)、可比實(shí)例統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍、可比實(shí)例因素修正、市場狀況修正市場法適用對象成本法估價結(jié)果說明的問題、統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍的價格換算公式 2010題數(shù)4127分值4228考點(diǎn)面積內(nèi)涵、交易情況修正的稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁、房地產(chǎn)狀況調(diào)整、可比實(shí)例的權(quán)重設(shè)置市場法的適用范圍可比實(shí)例的選擇2 第一節(jié) 市場法概述 也稱為比較法、市場比較法、交易實(shí)例比較法，就是選取一定數(shù)量、符合一定條件，與估價對象類似的房地產(chǎn)，對它們的成交價格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚?
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