【正文】 工面積是指報(bào)告期內(nèi)新開工建設(shè)的房屋面積、不包括上期跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停、緩建而在報(bào)告期恢復(fù)施工的房屋面積。1000（300+200）=500萬㎡，由于投資者不斷購買存量房地產(chǎn)和投入新項(xiàng)目開發(fā)，資本流量顯著增加、收購的土地、行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地、已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地以及其他依法取得的土地。質(zhì)量控制主要包括四個(gè)方面，對(duì)原材料的檢驗(yàn)、對(duì)配套設(shè)施的檢驗(yàn)、確立控制質(zhì)量的具體措施和確立質(zhì)量文件檔案制度。：成本＋成本 利潤率。：需求預(yù)測(cè)、分析規(guī)劃和建設(shè)中的主要房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目、吸納率分析（具體包括市場(chǎng)吸納和空置的現(xiàn)狀與趨勢(shì)）、市場(chǎng)購買者的產(chǎn)品功能需求。=(1+r/m)m1，設(shè)名義利率為12%，則按年計(jì)息，i=12%,按季計(jì)息，i=(1+12%/4)41=% ；按月計(jì)息，i=(l+12%/12)12l =12%,年利率均相同，實(shí)際利率,按月計(jì)息最大，則按年計(jì)息最小。=[(1＋名義利率）/(1＋通貨膨脹率)]=[(1+12%)/(l+%)]1=％ 因?yàn)槊磕赀f增率和折現(xiàn)率相等即當(dāng)，s=i時(shí)，采用等比序列現(xiàn)值系數(shù)P＝nA1 /(l+i)=20(1+6%)＝ 18 該家庭第8年最后一個(gè)月的還款額A812 =A1(1+i)i1=3000(l+%)961= ，即該投資者的年投資回報(bào)為Pi,1000,10%=100萬元如果某項(xiàng)目的FNPV大于或等于0，說明該項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到或超過了基準(zhǔn)收益率的要求，因而在財(cái)務(wù)上是可以接受的。如果FNPV小于0，則項(xiàng)目不可接受。動(dòng)態(tài)投資回收期＝（累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)1）+上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對(duì)官當(dāng)期凈現(xiàn)淦流量現(xiàn)值＝(41）+=可用于還本付息資金/留當(dāng)期應(yīng)還本付息資金，則每年應(yīng)還本付息資金=5 / =，按月還本付息額＝，用等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)公式，可得，最大貸款額為V=A/i[11/(1+i)n=3205/(12%247。12)[11/(1 + 12％)1220］=291076萬元。，涉及的主要不確定性因素有：土地費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、租售價(jià)格、開發(fā)期與租售期、建筑容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)、資本化率、貸款利率等；對(duì)于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目，影響其投資經(jīng)濟(jì)效果的主要不確定性因素包括：購買價(jià)格、權(quán)益投資比率、租金水平、空置率、運(yùn)營費(fèi)用、有效面積系數(shù)和貸款利率等。, 保持滿足預(yù)期收益水平，所能承受的最高土地取得價(jià)格。，公司債券融資不改變?cè)蓶|對(duì)公司的控制權(quán)。商業(yè)銀行規(guī)定以抵押貸款方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款，其貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%，貸款期限最長不得超過2年?？己私杩钊诉€款能力，規(guī)定將每筆住房貨款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50％以下，月所有債務(wù)支出與收入比控制在55％以下，其公式為：房產(chǎn)支出與收入比＝(本次貸款的月還款額＋月物業(yè)管理費(fèi)）/月均收入；所有債務(wù)與收入比=(本次貸款的月還款額＋月物業(yè)管理費(fèi)十其他債務(wù)月償付額）/月均收入。一定注意考試中題干的要求。=有效毛收入運(yùn)營費(fèi)用=潛在毛租金收入空置和收租損失、其他收入運(yùn)營費(fèi)用＝100100(5%+2%)+1003％60=36萬元, 注意：2011年教材將“經(jīng)營費(fèi)用”修訂為“運(yùn)營費(fèi)用”學(xué)習(xí)使人進(jìn)步，相信能就一定能成功二、多項(xiàng)選擇題，可以將房地產(chǎn)投資劃分為從事上地開發(fā)活動(dòng)的土地開發(fā)投資、從事各類房屋開發(fā)活動(dòng)的房地產(chǎn)開發(fā)投資和從事各類房地產(chǎn)出租經(jīng)營活動(dòng)的房地產(chǎn)經(jīng)營投資。A、B 選項(xiàng)屬于按物業(yè)類型來劃分的，按物業(yè)類型來劃分除A、B選項(xiàng)外，還包括工業(yè)物業(yè)投資、酒店和休閑娛樂設(shè)施投資和特殊物業(yè)投資，共5 項(xiàng)。、出租量、吸納量、吸納率、吸納周期、預(yù)售面積、房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)租金、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)共9 項(xiàng)；供給指標(biāo)包括新竣工量、滅失量、存量、空置量、空置率、可供和售量、房屋施工面積、房屋新開個(gè)面、平均建設(shè)周期和竣工房屋價(jià)值共10 項(xiàng)，本題中的B、D 選項(xiàng)屬于供給指標(biāo)。 選項(xiàng)錯(cuò)在大型房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)一般有自己的營銷團(tuán)隊(duì)和渠道，所以一般采用自行租售；D 選項(xiàng)錯(cuò)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或業(yè)主還可以直接委托分代理。5．C、E 選項(xiàng)屬于面訪的聯(lián)系方法的特點(diǎn)；D 選項(xiàng)屬于電話訪問的聯(lián)系方法的特點(diǎn)。，其動(dòng)態(tài)盈利能力時(shí)的計(jì)算期為項(xiàng)目開發(fā)期與銷售期之和；對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資中項(xiàng)目類型為出租或自營的，其動(dòng)態(tài)盈利能力時(shí)的計(jì)算期為開發(fā)期與經(jīng)營期之和；當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)為置 業(yè)投資的，其動(dòng)態(tài)盈利能力時(shí)的計(jì)算期為經(jīng)營準(zhǔn)備期和經(jīng)營期之和。對(duì)于開發(fā)經(jīng)營期較短的出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目，可直接采用利潤總額、投資利潤率等靜態(tài)指標(biāo)進(jìn)行方案比選 、解析法和蒙特卡洛模擬法三種。，包括的內(nèi)容有風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率大小、風(fēng)險(xiǎn)概率分布情況和風(fēng)險(xiǎn)估算；C、D 選項(xiàng)屬于風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)的內(nèi)容；E 選項(xiàng)屬于風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的內(nèi)容。、C選項(xiàng)是市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容。土地費(fèi)用包括劃撥土地的征收補(bǔ)償費(fèi)、出讓土地的土地出讓價(jià)款（由國有土地使用權(quán)出讓金、土地開發(fā)成本和土地增值收益或溢價(jià)構(gòu)成）、轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、租用土地的土地租用費(fèi)、股東投資入股土地的投資折價(jià)，除上述直接費(fèi)用外，還包括土地購置過程中所支付的稅金和相關(guān)費(fèi)用。C 選項(xiàng)屬于勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)，D 選項(xiàng)屬于房屋開發(fā)費(fèi)。對(duì)于A 選項(xiàng)，資金融入方不需要還本付息；D 選項(xiàng)，商業(yè)銀行和儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)等存款性金融機(jī)構(gòu)極少或者根本不參與房地產(chǎn)權(quán)益融資，E 選項(xiàng)，權(quán)益融資主要來源于機(jī)構(gòu)投資者而不是個(gè)人投資者。 選項(xiàng)，要求申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本金不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的35%，即寫字樓物業(yè)所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、寫字樓室內(nèi)空間布置、為租戶提供的服務(wù)、建設(shè)設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和租戶類型。三、判斷題。，城市土地屬于國家所有，地方政府是其轄區(qū)范圍內(nèi)的唯一土地供給者，壟斷了國有土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)。、區(qū)位分析，市場(chǎng)供求與價(jià)格概括分析、市場(chǎng)趨勢(shì)分析等內(nèi)容；項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)分析應(yīng)側(cè)重于項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析和營銷建議。，開發(fā)期的期間費(fèi)用計(jì)入開發(fā)建設(shè)投資，而經(jīng)營期的期間費(fèi)用計(jì)入運(yùn)營費(fèi)用。，投資者使用借貸資金才能夠提高資本金的收益水平。，通常要求投資者權(quán)益投資比率不得低于某一要求的比率 ，除對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇外，還應(yīng)進(jìn)行區(qū)位分析與選擇、開發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇、合作方式的分析與選擇、融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇和產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇。，土地儲(chǔ)備貸款應(yīng)為擔(dān)保貸款，但由于同時(shí)規(guī)定，各類財(cái)政性資金依法不得用于土地儲(chǔ)備貸款擔(dān)保，所以通常采用抵押貸款，用擬儲(chǔ)備地塊的土地使用權(quán)證抵押。，再加上其他收入，就得到了該寫字樓的有效毛收入第四篇：2017房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》鞏固題及答案直線趨勢(shì)法公式y(tǒng)=a+bx中，x表示()。A、價(jià)格B、常數(shù)C、價(jià)格變動(dòng)率D、時(shí)間答案：D在市場(chǎng)法中，土地使用權(quán)年限調(diào)整屬于()調(diào)整。A、權(quán)益狀況B、區(qū)位狀況C、實(shí)物狀況D、年限狀況答案：A有一宗前后臨街的矩形宗地，總深度27米，前街路線價(jià)為2000元/平方米，后街路線價(jià)為1000元/平方米，若按重疊價(jià)值法估價(jià)，則前街影響深度為()。A、9B、15D、18答案：D解析：2000/(2000+1000)*27= 18米有一空置寫字樓，目前不僅無收益，而且要繳納房產(chǎn)稅等，其收益價(jià)格估算可采用()。A、類似寫字樓的客觀收益B、市場(chǎng)比較法C、該寫字樓的實(shí)際收益D、無法估算答案：A解析：無收益不代表沒有潛在收益，可根據(jù)類似寫字樓的客觀收益來估算收益價(jià)格。某宗房地產(chǎn)采用市場(chǎng)法、成本法、收益法估價(jià)的結(jié)果有相當(dāng)?shù)牟町悾渥罱K估價(jià)結(jié)果應(yīng)()。A、取三者的平均值B、取三者的中間值C、任選其中之一D、在三者的基礎(chǔ)上綜合分析決定答案：D解析：如果結(jié)果差別很大的話，不能簡單地采用A、B、C方法決定最終結(jié)果，而要根據(jù)實(shí)際情況，綜合考慮輕重程度后確定。路線價(jià)法估價(jià)的第二個(gè)步驟為()。A、設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度B、選取標(biāo)準(zhǔn)宗地C、編制深度百分率表D、劃分路線價(jià)區(qū)段答案：A某估價(jià)事務(wù)所在1998年6月20日至7月20日評(píng)估了一宗房地產(chǎn)于1998年6月30日的價(jià)格。之后，有關(guān)方面對(duì)其估價(jià)結(jié)果有異議。現(xiàn)在若要求你重新估價(jià)以證明該估價(jià)結(jié)果是否真實(shí)，則重新估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為()。A、1998年6月30日B、現(xiàn)在C、重新估價(jià)的作業(yè)日期D、要求重新估價(jià)的委托方指定的日期答案：A解析：估價(jià)時(shí)點(diǎn)是所要評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值是在哪個(gè)具體日期的價(jià)值，與作業(yè)日期和雙方指定的日期無關(guān)。報(bào)酬率=()+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償投資帶來的優(yōu)惠。A、平均利潤率B、安全利率C、經(jīng)濟(jì)增長率D、銀行貸款利率答案：B房地產(chǎn)價(jià)格是由房地產(chǎn)的()這兩種相反的力量共同作用的結(jié)果。A、供需與價(jià)格B、需求與價(jià)格C、供給與價(jià)格D、供給與需求答案：D在一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中，估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)三者是有著內(nèi)在聯(lián)系的，其中()是龍頭。A、估價(jià)目的B、估價(jià)對(duì)象C、估價(jià)時(shí)點(diǎn)D、估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象答案：A1鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的殘值率是()%%%答案：D解析：殘值率是建筑物殘值減去清理費(fèi)用后的殘余價(jià)值與房屋造價(jià)的比例，按照房屋折舊的有關(guān)規(guī)定，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的殘值率是0。1收益法適用的條件是房地產(chǎn)的()答案：D解析：通過收益法的報(bào)酬資本化法公式，我們可以知道收益和風(fēng)險(xiǎn)是求房地產(chǎn)收益價(jià)格的兩個(gè)必不可少的要素，只有量化其值才能運(yùn)用公式求得價(jià)格。1投資利潤率的計(jì)算公式是()(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用)(土地取得成本+開發(fā)成本)(土地取得成本+開發(fā)成本+投資費(fèi)用)答案：A解析：B是直接成本利潤率的計(jì)算公式，D是銷售利潤率的計(jì)算公式，C不是任何利潤率的計(jì)算公式。1在新開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地，總面積是2000平方米，可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率是60%，預(yù)計(jì)可轉(zhuǎn)讓土地的價(jià)格是3000元/平方米，則可轉(zhuǎn)讓土地的價(jià)格是()答案：C解析： 20000 X 60% X 3000=3600萬元。1受腐蝕的磚木二等生產(chǎn)用房的耐用年限是()答案：B解析：受腐蝕的磚木一等和二等生產(chǎn)用房的耐用年限均是20年。1一般來說，開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)()：D1路線價(jià)法主要適用于()答案：A解析：路線價(jià)只能用來評(píng)估地價(jià)，不能用于評(píng)估建筑物價(jià)值。1在用路線價(jià)法估價(jià)中設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)深度，通常是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地深度的()答案：D1在本金相等、計(jì)息的周期數(shù)相同時(shí)，如果利率相同，則通常情況下(計(jì)算的周期數(shù)大于1)，復(fù)利計(jì)息的利息多，復(fù)利計(jì)息的利息少答案：A解析：復(fù)利計(jì)息是利息產(chǎn)生利息，即利滾利。某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、買方應(yīng)交納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的7%和8%。某宗房地產(chǎn)交易，買方付給賣方2325元/m2，應(yīng)交納的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為()元/m2。答案：B解析:根據(jù)教材104頁公式“正常價(jià)格應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=賣方實(shí)際得到的價(jià)格”，可以得到“正常成交價(jià)格=賣方實(shí)際得到的價(jià)格/(1應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率)”，進(jìn)而可以得出2325/(17%)=2500。第五篇：2007年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》真題及答案解析一、單項(xiàng)選擇題(共40題，每題0．5分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào))1．政府解決低收入家庭住房困難的主要渠道是提供（）。A．商品住房B．限價(jià)商品住房 C．經(jīng)濟(jì)適用住房D．廉租住房 答案：D 解析：廉租住房是解決低收入家庭住房困難的主要渠道，要切實(shí)保障城鎮(zhèn)最低收入家庭基本住房需求。2．某宗以房產(chǎn)為主的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格為1200萬元人民幣，根據(jù)國家關(guān)于估價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的一般規(guī)定，該房地產(chǎn)估價(jià)最高收費(fèi)額為（）萬元。A．1．80 B．2．80 C．3．05 D．5．00 答案：C 解析：房地產(chǎn)估價(jià)采用差額定率累進(jìn)計(jì)費(fèi)，即按房地產(chǎn)價(jià)格總額大小劃分計(jì)費(fèi)率檔次，分檔計(jì)算各檔次的收費(fèi)，各檔收費(fèi)額累計(jì)之和為收費(fèi)總額。根據(jù)以房產(chǎn)為主的房地產(chǎn)估價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，1005‰+900‰+200‰=。3．下列關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的處理的表述中，正確的是（）。A．非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后，自動(dòng)續(xù)期 B．住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后，自動(dòng)續(xù)期C．非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于期滿前6個(gè)月申請(qǐng)續(xù)期D．非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于期滿前2年申請(qǐng)續(xù)期 答案：B 解析：《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。4．城市房屋拆遷估價(jià)的目的是為確定被拆遷房屋（）而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。A．與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋結(jié)算差價(jià)B．價(jià)值 C．貨幣補(bǔ)償金額D．重置價(jià)格 答案：C 解析：拆遷估價(jià)目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格”。5．房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格延續(xù)注冊(cè)的許可機(jī)關(guān)是（）。A．國務(wù)院人事主管部門B．國務(wù)院建設(shè)主管部門 C．省級(jí)人事主管部門D．省級(jí)房地產(chǎn)主管部門答案：B 解析：國務(wù)院建設(shè)主管部門為房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理部門。省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門為房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)初審部門。6．2006年1月，某房地產(chǎn)開發(fā)公司投資開發(fā)建設(shè)一經(jīng)躋適用住房項(xiàng)目，總投資2億元，則該項(xiàng)目資本金應(yīng)不低于（）萬元。A．4000 B．5000 C．6000 D．7000 答案：D 解析：國務(wù)院《關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》(國發(fā)｛2004｝13號(hào))，將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目(不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目)資本金比例由20％提高到35％。2億元35％=7000萬元。7．施工單位簽署建設(shè)工程項(xiàng)目質(zhì)量合格的文件上，必須有（）簽字蓋章。A．注冊(cè)建