【正文】 在我國，房地產(chǎn)價格評估制度是根據(jù)（）確立的一項房地產(chǎn)交易基本制度。9．商品房買賣合同約定面積為150㎡，價格為4000元／㎡，交付使用時，產(chǎn)權(quán)登記面積為155㎡，買賣雙方未對面積誤差的處理方式做出約定。6．2006年1月，某房地產(chǎn)開發(fā)公司投資開發(fā)建設(shè)一經(jīng)躋適用住房項目，總投資2億元，則該項目資本金應(yīng)不低于（）萬元。3．下列關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的處理的表述中，正確的是（）。某宗房地產(chǎn)交易，買方付給賣方2325元/m2，應(yīng)交納的稅費均由買方負(fù)擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為()元/m2。A、估價目的B、估價對象C、估價時點D、估價目的和估價對象答案：A1鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的殘值率是()%%%答案：D解析：殘值率是建筑物殘值減去清理費用后的殘余價值與房屋造價的比例，按照房屋折舊的有關(guān)規(guī)定，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的殘值率是0。路線價法估價的第二個步驟為()。，土地儲備貸款應(yīng)為擔(dān)保貸款，但由于同時規(guī)定，各類財政性資金依法不得用于土地儲備貸款擔(dān)保，所以通常采用抵押貸款，用擬儲備地塊的土地使用權(quán)證抵押。 選項，要求申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本金不低于開發(fā)項目總投資的35%，即寫字樓物業(yè)所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、寫字樓室內(nèi)空間布置、為租戶提供的服務(wù)、建設(shè)設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和租戶類型。5．C、E 選項屬于面訪的聯(lián)系方法的特點；D 選項屬于電話訪問的聯(lián)系方法的特點。，公司債券融資不改變原股東對公司的控制權(quán)。：需求預(yù)測、分析規(guī)劃和建設(shè)中的主要房地產(chǎn)開發(fā)項目、吸納率分析（具體包括市場吸納和空置的現(xiàn)狀與趨勢）、市場購買者的產(chǎn)品功能需求。 12B 。請在答題紙上作答）（一）某投資者購買了一間建筑面積為100 擴(kuò)的店鋪用于出租經(jīng)營，購買價格為180 萬元，一次性付款。（），包括為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種營利性和非營利性配套設(shè)施的建設(shè)費用。（），縣級以上地方人民政府壟斷了其轄區(qū)范圍內(nèi)國有土地使用權(quán)出讓市場。 在房地產(chǎn)投資項目可行性研究中，調(diào)查研究主要是從市場調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進(jìn)行。 B 商業(yè)物業(yè)投資房 ，屬于市場交易指標(biāo)的有（） ，體現(xiàn)房地產(chǎn)市場功能的有（）。A 抵御通貨膨脹的影啊 等于零，說明該項目的獲利能力（） B 超過了基準(zhǔn)收益率的要求 ，則該項目的動態(tài)投資回收期是（）年年末0 1 2 3 4 5 凈現(xiàn)值/萬元2000 累計凈現(xiàn)值/萬元 C 某投資項目每年可獲得50000元的資金用于償付年還本付息，貸款利率為12％、貨款期限為20年，按月等額還本付息。＞滲透市場＞服務(wù)市場 》 有效市場＞滲透市場 ＞服務(wù)市場＞滲透市場 》 滲透市場＞有效市場，最主要的原因是（）存在差異性。 （）。購物中心的可出租面積為總建筑面積的70%，采用基礎(chǔ)租金加百分比租金形式出租，基礎(chǔ)租金不隨時間變化，百分比租金為超額營業(yè)額的10%。預(yù)計原有住房的凈租金收入為每月2000元，%，假設(shè)租金和住房市場價值不隨時間發(fā)生變化。()房屋開發(fā)費中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費是指建筑物2m之外和項目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費用。()系統(tǒng)風(fēng)險是指個別投資風(fēng)險中可以在投資組合內(nèi)部被分散和抵消的那部分風(fēng)險。、標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu) 、期望值小的為優(yōu)，期望值大的為優(yōu) 1下列報表中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目基本財務(wù)報表的有()。且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生，空置率最高，供給增長率等于需求增長率 ，價格(租金)和空置率通常是同向變動的在下列房地產(chǎn)市場指標(biāo)中，屬于市場交易指標(biāo)的有()。激勵其更好地管理物業(yè)，往往繳納的單位面積租金較低，且租金調(diào)整的時間間隔較長，或年總營業(yè)額中超出某一基礎(chǔ)營業(yè)額之外的 ，其百分比租金的百分比設(shè)置往往較高3某寫字樓2006年潛在毛租金收入為1000萬元，空置和收租損失為5%，經(jīng)營費用為潛在毛收入的30%，抵押貸款還本付息為200萬元，所得稅和準(zhǔn)備金共計120萬元，則2006年的凈經(jīng)營收入為()萬元。 2在投資項目的財務(wù)報表中，出現(xiàn)在全投資現(xiàn)金流量表，而不出現(xiàn)在損益表中的項目是()。% % % %2張某以40萬元購買了一處商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，其購買投資的部分資金來自銀行提供的期限為10年的抵押貸款。 1銀行為某家庭提供了期限為10年的按月等額還本付息的個人住房抵押貸款、%，則名義年利率是()。 根據(jù)估計的總銷售收入和估計的銷售量來制定價格的定價方法是()。 下列風(fēng)險中屬于系統(tǒng)風(fēng)險的是()。、管理費用和財務(wù)費用。靜態(tài)評價指標(biāo)通常在概略評價時采用。、成本利潤率、投資收益率等指標(biāo)來衡量。房地產(chǎn)泡沫反映市場價格和實際價值之間的關(guān)系，如果市場價格偏離實際價值太遠(yuǎn)，而且這種偏離是由于過度投機(jī)所產(chǎn)生的，房地產(chǎn)泡沫就出現(xiàn)了。因此，國內(nèi)商業(yè)銀行發(fā)放商用房地產(chǎn)抵押貸款時，貸款價值比率(LTV)通常不超過60%，貸款期限最長不超過10年，貸款利率也通常高于個人住房抵押貸款，而且僅對已經(jīng)通過竣工驗收的商用房地產(chǎn)發(fā)放。 x5+保本售價%=保本售價，可得保本售價=，(6500元/m2—)/6500元/m2=%28.“識別投資項目可能面臨的風(fēng)險”和“分析風(fēng)險產(chǎn)生的原因”屬于風(fēng)險辨識階段工作，“測算風(fēng)險發(fā)生的概率大小”屬于風(fēng)險估計階段工作，“提出風(fēng)險應(yīng)對的建議”屬于風(fēng)險評價階段工作?！澳澄飿I(yè)未來10年租金收入的終值為20萬元”不能錯誤理解為第十年的租金收入。⑤項目競爭分析。：一是季節(jié)性氣候變化引起的季節(jié)性消費。量價彈性，是指報告期內(nèi)房地產(chǎn)價格變化率與交易變化率的比值。：(1)該企業(yè)可競投的最高地價設(shè)該企業(yè)可競投的最高地價為x萬元(2)最多可加建的公共租賃住房面積設(shè)最多可加建的公共租賃住房面積為y萬m2解析：(1)加建的公共租賃住房面積要在總銷售面積中扣除。政府掛牌出讓資料顯示，該宗地規(guī)劃建設(shè)用地面積為40000m2，需配建20000 m2公共租賃住房，建成后由政府以6000 元/ m2的價格回購。第二筆貸款為6000萬元，發(fā)放時間為2010年9月末。()，則其獲利水平也高于寫字樓市場的平均收益水平。()%，則其年實際收益率為12%。 ()。假設(shè)寫字樓的出租率一直穩(wěn)定在85%，且凈租金收入每年以6%的速度上漲(收入發(fā)生在期初)，計劃第10年末轉(zhuǎn)售，投資者的期望收益率為10%。)()。 ，增發(fā)與配股相比具有的優(yōu)點是()。 ，是分析計算風(fēng)險因素變化而使項目達(dá)到()時的極限值。，終值、時值都可以與現(xiàn)值相等，年值是序列值，在一定的時間和利率條件下，價值可以相等，年租金增長率為6%，租金在每年年末支付。 ，主要是考慮房地產(chǎn)市場調(diào)查的()。A % % % %()市場。 %，國債的收益率為10%，寫字樓市場的預(yù)期收益率為()。 ，房地產(chǎn)市場之所以能夠進(jìn)行市場細(xì)分，主要是由于()存在著差異性。 I乙 B.，I甲 I乙，= I乙 ≥I乙，錯誤的是()?？罩门c租金損失為潛在毛租金收入的10%，運營費用為實際租金收入的30%，該項目的償債備付率為()。 ，應(yīng)首先用于()。少選且選擇正確的39。 ，購樓投資的60%來自銀行提供的期限10年、年利率10%、按年等額還本付息的抵押貸款。 ，權(quán)益融資的特點有()。()，使該項目在細(xì)分市場上占據(jù)有利的競爭位置。()。項目于2010年6月末動工建設(shè)，%、按季計息、分三期發(fā)放的銀行貸款：第一筆貸款為4000萬元，發(fā)放時間為2010年6月末。(8分)。(4)。房價租金比，是指房地產(chǎn)價格與租金的比值，用來考察房地產(chǎn)價格是否過度偏離其使用價值。，主要是考察市場調(diào)查的有效性。④市場供求分析。16.(1+%/m)m1=%，可采用試算法得出m=4。，銷售收入等于總成本，盈虧平衡價格就等于盈虧平衡產(chǎn)量時單位產(chǎn)品銷售價格。，而凈經(jīng)營收入的高低又受到租金水平、出租率、運營成本等市場因素的影響，導(dǎo)致商用房地產(chǎn)抵押貸款相對于個人住房抵押貸款來說，承擔(dān)了更高的風(fēng)險。，當(dāng)新增供給的增長速度超過了需求的增長速度時，就會產(chǎn)生過度開發(fā)現(xiàn)象。C選項是等比序列現(xiàn)值系數(shù)公式中當(dāng)年凈租金增長率等于收益率時的公式，E選項是等差序列現(xiàn)值系數(shù)公式，均與題意不符。權(quán)益融資所得資金屬于資本金，不需要還本付息，債務(wù)融資形成的是企業(yè)的負(fù)債，需要還本付息。，適用于詳細(xì)可行性研究階段的經(jīng)濟(jì)評價和計算期較長的投資項目。因此，房地產(chǎn)投資也就有了期權(quán)性質(zhì)，其決策問題可以轉(zhuǎn)換為實物期權(quán)定價問題。 當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商將建成后的物業(yè)用于出租或()時，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長期置業(yè)投資。施工現(xiàn)場的安全應(yīng)由()負(fù)責(zé)。 1房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的不確定性因素不包括()。% % % % 某房地產(chǎn)開發(fā)項目的總開發(fā)成本為2600萬元，竣工后的銷售收入為4500萬元，銷售稅金及附加為248萬元，應(yīng)繳納的土地增值稅為370萬元，則該項目土地增值稅后的開發(fā)成本利潤率為()。 2在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，屬于財務(wù)費用的是()。3下列關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)租金的表述中，錯誤的是()。 5下列關(guān)于房地產(chǎn)市場周期循環(huán)的表述中，正確的有()。 6在利用預(yù)期收益的期望值和標(biāo)準(zhǔn)差進(jìn)行項目比選時，下列表述中正確的有()。)對房地產(chǎn)置業(yè)投資者而言，所投資房地產(chǎn)的適應(yīng)性的強(qiáng)弱往往與投資風(fēng)險呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。()房地產(chǎn)投資分析中的敏感性分析是在風(fēng)險因素發(fā)生的概率可以確定的情況下的風(fēng)險分析。要求列出算式、計算過程，需按公式計算的，要寫出公式，僅有計算結(jié)果而無計算過程的，不得分)，并將原有住房出租。項目竣工后開發(fā)商將購物中心用于出租經(jīng)營，且立即向乙銀行申請抵押貸款以償還甲銀行貸款本息，乙銀行貸款期限為3年、按年付息、到期還本。關(guān)于其原因分析，錯誤的是（）。 （） 確立質(zhì)量文件檔案制度 ，下列房地產(chǎn)開發(fā)的工作內(nèi)容中，屬于建設(shè)階段工作的是（） 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 為適應(yīng)房地產(chǎn)市場波動，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過降低成本利潤率來確定其商品房銷售價格，該定價方法為 ，在確定其市場規(guī)模時，有效市場、滲透市場、服務(wù)市場三者關(guān)系正確的是（）。A B D 投資者在投資過程中使用財務(wù)杠桿的主要目的是為了（）。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，），屬于按經(jīng)濟(jì)活動類型劃分的有（）。 10 在風(fēng)險分析中的風(fēng)險估計階段，需要開發(fā)的工作包括（）。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分），無論何種類型的房地產(chǎn)投資，其目的都是為了營利。（）10 在房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃方案中，對擬開發(fā)項目應(yīng)進(jìn)行開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇。計算結(jié)果保留小數(shù)點后2位。2011年試題參考答案一、單項選擇題 9C 10 B 28 D 二、多項選擇題 三、判斷題 1. 2.√ 3.√ 4. 5.√6. 7. 8.√ 9.√ 10.√11. 12. 13.√ 14.√ 15.四、綜合分析題IACD 6AD 8A 9 BCD。：成本＋成本 利潤率。, 保持滿足預(yù)期收益水平，所能承受的最高土地取得價格。 選項錯在大型房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)一般有自己的營銷團(tuán)隊和渠道，所以一般采用自行租售；D 選項錯在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或業(yè)主還可以直接委托分代理。對于A 選項，資金融入方不需要還本付息；D 選項，商業(yè)銀行和儲蓄機(jī)構(gòu)等存款性金融機(jī)構(gòu)極少或者根本不參與房地產(chǎn)權(quán)益融資，E 選項，權(quán)益融資主要來源于機(jī)構(gòu)投資者而不是個人投資者。A、取三者的平均值B、取三者的中間值C、任選其中之一D、在三者的基礎(chǔ)上綜合分析決定答案：D解析：如果結(jié)果差別很大的話，不能簡單地采用A、B、C方法決定最終結(jié)果，而要根據(jù)實際情況，綜合考慮輕重程度后確定。A、供需與價格B、需求與價格C、供給與價格D、供給與需求答案：D在一個估價項目中，估價目的、估價對象、估價時點三者是有著內(nèi)在聯(lián)系的，其中()是龍頭。某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、買方應(yīng)交納的稅費分別為正常成交價格的7%和8%。根據(jù)以房產(chǎn)為主的房地產(chǎn)估價收費標(biāo)準(zhǔn)，1005‰+900‰+200‰=。省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門為房地產(chǎn)估價師注冊初審部門。A．住房公積金管理委員會B．住房公積金管理中心 C．存儲住房公積金的金融機(jī)構(gòu)D．設(shè)區(qū)城市人民政府答案：A 解析：由直轄市、省會城市以及其他設(shè)區(qū)的市、地、州、盟人民政府，有關(guān)部門負(fù)責(zé)人，有關(guān)專家以及工會、職工、單位代表組成住房公積金管理委員會，作為住房公積金管理的決策機(jī)構(gòu)。A．房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)B．人民法院 C．抵押權(quán)人D．人民法院和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)共同答案：B 解析：人民法院依法對抵押物拍賣的，拍賣保留價由人民法院參照評估價確定；未作評估的，參照市價確定，并應(yīng)當(dāng)征詢當(dāng)事人的意見。業(yè)主大會成立前，維修資金由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門代管。16．根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》，不計算房屋建筑面積的是（）。19．《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》規(guī)定，二級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)不得從事（）估價業(yè)務(wù)。決定其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。單位和職工個人繳存住房公積金的月平均工資不得超過職工工作地所在設(shè)區(qū)城市上一職工平均工資的3倍，具體標(biāo)準(zhǔn)按照各地有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。保險的派生職能是指隨著社會生產(chǎn)力的發(fā)展而逐漸具有的職能，包括融通資金職能、防災(zāi)防損職能和分配職能。21．業(yè)主選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，需要經(jīng)（）同意。（2）適用公式：土地增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的，應(yīng)納稅額＝土地增值額50％一扣除項目15％=150050％一150015％=525萬元