【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 B．允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo) C．最大費(fèi)用建設(shè)工程教育網(wǎng) D．最大利潤(rùn) 25．下列因素中，屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目主要不確定性因素的是（ ）。 A．容積率 B．空置率 C，利息備付率 D．成本利潤(rùn)率 26．下列不屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)靜態(tài)指標(biāo)的是（ ）。 A．投資利潤(rùn)率 B．投資回報(bào)率 C．貸款利率 D．成本利潤(rùn)率 27．公 共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算的費(fèi)用構(gòu)成中屬于（ ）。 A．土地費(fèi)用 B．前期工程費(fèi) C．房屋開發(fā)費(fèi) D．管理費(fèi)用 28．某房地產(chǎn)投資者以 300萬元購入一個(gè)商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，資本金為 100萬元，其余資金為金融機(jī)構(gòu)提供的利率為 10％、期限為 10年，投年等額還款的抵押貸款：如該店鋪第一年扣除還本付息后的凈租金收益為 10萬元，則考慮還本收益（不考慮所得稅影響）后的權(quán)益投資回報(bào)率為（ ）。 A． 10％ B． ％ C． ％ D． ％ 29．下列貸款中， 不屬于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的是（ ）。 A．土地購置貸款 B．土地儲(chǔ)備貸款 C．土地開發(fā)貸款 D．建投貸款 16 30．下列選項(xiàng)中，不計(jì)入收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的是（ ）。 A．抵押貸款還本付息 B．管理人員工資建設(shè)工程教育網(wǎng) C．公共設(shè)施維修費(fèi)建設(shè)工程教育網(wǎng)提供 D．保險(xiǎn)費(fèi) 31．下列關(guān)于計(jì)算貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度的系數(shù)的表述中，不正確的是（ ）。 A．企業(yè)信用等級(jí)越高，信用等級(jí)系數(shù)值越高 B．貸款期限越長(zhǎng)，期限系數(shù)值越大 C．項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)越大，風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)系數(shù)值越大建設(shè)工程教育網(wǎng) D． 用商品房抵押與用其他房屋和建筑物抵押相比，貸款方式系數(shù)值較低 32．市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平豹高低主要取決于（ ）。 A．經(jīng)營(yíng)成本 B．物業(yè)檔次 C．業(yè)主目標(biāo)收益要求 D．同類型物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系 33．王某打算承租某寫字樓的一個(gè)單元，在可出租面積波及系數(shù)計(jì)算上與業(yè)主發(fā)生了分歧，后經(jīng)測(cè)量得出以下數(shù)據(jù)：出租單元內(nèi)使用面積 30m2，外墻面積 6m2，單元間分隔墻面積8m2，公攤面積 3m2．那么，可出租面積應(yīng)為（ ） m2． A． 33 B． 40 C． 43 D． 47 34．物業(yè)管理公司在選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時(shí)，首先要考慮的因素是（ ）。 A．零售商的財(cái)務(wù)能力 B．零售商需要的服務(wù) C．零售商組合與位營(yíng)分配 D．零售商的聲譽(yù)建設(shè)工程教育網(wǎng) 35．某單位擁有的一出租物業(yè)的原值為 5000萬元，年租金收入為 600萬元，則該單位應(yīng)繳納的年房產(chǎn)稅數(shù)額為（ ）萬元。 A． B． C． D． 二、多項(xiàng)選擇題 （共 15小題，每題 2分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意。全部選對(duì)的，得 2分；錯(cuò)選或多選的 ，不得分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得 分。） 1．一般來說，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析主要包括（ ）等分析。 A．投資資金的安全性 B．項(xiàng)目定位的科學(xué)性 C．期望收益的可靠性 D．投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性 E．資產(chǎn)管理的復(fù)雜性 17 2．房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)包括（ ）。 A．總量結(jié)構(gòu) B．區(qū)域結(jié)構(gòu) C．產(chǎn)品結(jié)構(gòu) D．供求結(jié)構(gòu) E．資金結(jié)構(gòu) 3．從房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期和投資周期之間的關(guān)系來看，投資周期滯后于市場(chǎng)自然周期變化的情況出現(xiàn)在（ ）。 A．第一階段 B．第二階段初期 C．第三階段初期 D．第三階段 E．第四階段 4．制定租售方案的工作內(nèi)容主要包括（ ）。 A．租售選擇 B．宣傳手段選擇 C．租售進(jìn)度安排 D．廣告設(shè)計(jì)及安排 E．租售價(jià)格確定 5．隨著市場(chǎng)細(xì)分化研究的深入，在房地產(chǎn)營(yíng)銷中引入了 “ 彌隙市場(chǎng) ” 的概念：彌隙市場(chǎng)的特點(diǎn)是（ ）。 A．消費(fèi)者愿意支付較高的價(jià)格 B．企業(yè)處于領(lǐng)導(dǎo)地位 C．消費(fèi)者以年輕人為主建設(shè)工程教育網(wǎng) D．商品住宅多為豪宅 E．以投資性購買為主 6．按照消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品兩種屬性的重視程度 進(jìn)行劃分，形成不同偏好的細(xì)分市場(chǎng)的模式是（ ）。 A．同質(zhì)偏好市場(chǎng) B．分散偏好市場(chǎng) C．個(gè)別偏好市場(chǎng) D．集群偏好市場(chǎng) E．彌隙市場(chǎng) 7．現(xiàn)金流量圖是進(jìn)行復(fù)利計(jì)算和投資分析的有效輔助工具，現(xiàn)金流量圖中的時(shí)間點(diǎn)“ 零 ” 是（ ）。 A．資金運(yùn)動(dòng)的時(shí)間始點(diǎn) B．日歷年度的年初 C．某一基準(zhǔn)時(shí)刻 D．既不能現(xiàn)金流出也不能有現(xiàn)金流入的時(shí)間點(diǎn) E．既可有現(xiàn)金流入也可有現(xiàn)金流出的時(shí)間點(diǎn)建設(shè)工程教育網(wǎng) 18 8．在計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的償債備付率時(shí)，可用于還本付息的資金包括（ ）。 A．折舊和攤銷 B．投資回收 C．投資回報(bào) D．未分配利潤(rùn) E．權(quán)益融資 9．房地產(chǎn)置業(yè)投資的效果主要表現(xiàn)為（ ）等。 A．企業(yè)實(shí)力提升 B．租金收入 C．對(duì)社會(huì)貢獻(xiàn)增加 D．物業(yè)增值 E．物業(yè)權(quán)益份額增加 10．房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理包括（ ）。 A．開發(fā)項(xiàng)目的選址定點(diǎn)審批 B．規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審批 C．規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審批 D．核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證 E．核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書 11．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本報(bào)價(jià)表包括（ ）。 A．總 投資估算表 B．現(xiàn)金流量表 C．資金來源與運(yùn)用表 D．損益表建設(shè)工程教育網(wǎng) E．資產(chǎn)負(fù)債表 12．以出讓方式取得城市熟地的土地使用權(quán)時(shí)，土地使用權(quán)出讓的地價(jià)款包括（ ）。 A．建筑安裝工程費(fèi) B．土地使用權(quán)出讓金 C．拆遷補(bǔ)償費(fèi) D．公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) E．城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 13．債務(wù)融資的資金融出方所獲得的報(bào)酬有（ ）。 A．項(xiàng)目投資形成的可分配利潤(rùn) B．協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息 C．協(xié)議中規(guī)定的有關(guān)費(fèi)用 D．租售收益建設(shè)工程教育網(wǎng) E．股息 14．物業(yè)管理企業(yè)在確定寫字樓租金時(shí)，一般要考慮的主要因素有（ ）。 A．可出租或可使用面積 B．出租方的商業(yè)信譽(yù) 19 C．基礎(chǔ)租金與市場(chǎng)租金 D．出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修 E．物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī) 15．影響房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素有（ ）。 A．自然特征，如山地和河流等 B．細(xì)分市場(chǎng) C．人口密度的大小 D．該區(qū)域發(fā)展的類型和范圍 E．競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目的區(qū)域建設(shè)工程教育網(wǎng) 三、判斷題 （共 15小題，每題 1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，用 “√” 表示正確，用 “ ”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣 1分，本題總分最多扣至零分。） 1．當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出售、出租或經(jīng)營(yíng)時(shí)，其投資均屬于長(zhǎng)期投資。 （ ） 2．購買住房抵押支持證券的個(gè)人和機(jī)構(gòu)，是房地產(chǎn)間接投資者。 （ ） 3．在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，期望收益的標(biāo)準(zhǔn)勞差值越小，表明該項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)越大。 （ ） 4．通貨膨脹對(duì)房地產(chǎn)投資只有負(fù)面影響。 （ ） 5．房地產(chǎn)空間市場(chǎng)決定房地產(chǎn)租金，資產(chǎn)市場(chǎng)訣定房地產(chǎn)價(jià)格。 （ ） 6．房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的第三階段始予供求轉(zhuǎn)折點(diǎn)，此時(shí)房地產(chǎn)空置率 低于合理空置率。 （ ） 7．當(dāng)某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的基準(zhǔn)收益率大于銀行貸款利率且該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上又是可行的，那么其資本金的內(nèi)部收益就大于全投資內(nèi)部收益率。 （ ） 8．在房地產(chǎn)開發(fā)中，開發(fā)商所投入的資金大部分以固定資產(chǎn)形式存在于房地產(chǎn)商品中。所以對(duì)開發(fā)商來說，不論其開發(fā)模式如何，其投入開發(fā)的資金大部分均不屬于流動(dòng)資金的性質(zhì)。 （ ） 9．開發(fā)商成本利潤(rùn)率是開發(fā)經(jīng)營(yíng)期利潤(rùn)率，且年成本利潤(rùn)率不等于成本利潤(rùn)率除以開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的年數(shù)。（ ） 10．在房地產(chǎn)投資分析中，若不能確定各風(fēng)險(xiǎn)因素未來發(fā)生的概率，則 盈虧平衡分析就無法進(jìn)行。 （ ） 11．在非線盈虧平衡分析中，有可能出現(xiàn)多個(gè)盈虧平衡點(diǎn)。 （ ） 12．假如房地產(chǎn)項(xiàng)目的全投資收益率大于銀行貸款利率，則房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)象權(quán)益投資比例越高，其資本金的收益率也越高。 （ ） 20 13．個(gè)人住房抵押貸款屬于購房者的消費(fèi)信貸，通常與開發(fā)商沒有直接關(guān)系，因此無論是期房還是現(xiàn)房，金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)只來自于申請(qǐng)貸款的購房者。建設(shè)工程教育網(wǎng) （ ） 14．雖然開發(fā)商以在建工程作抵押在某銀行辦理了開發(fā)建設(shè)貸款，但該在建工程在竣工驗(yàn)收前仍可以被銷售。 （ ） 15．租期越長(zhǎng)，租金水平可能越低，因此業(yè)主盡量避免簽訂長(zhǎng)期租約。 （ ） 四、計(jì)算題 （共 2小題， 20 分。要求列出算式，計(jì)算過程；需按公式計(jì)算的，要寫出公式；僅有計(jì)劃結(jié)果而無計(jì)算過程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。） 1．張某于 2021年 1月 1日以 50萬元購得一套住宅，購房款中 60％來自銀行提供的年利率為 6％、期限為 15年、按月等額償還的個(gè)人住房抵押貸款?，F(xiàn)張某擬于 2021年 1月 1日將此套住宅連同與之相關(guān)的抵押債務(wù)轉(zhuǎn)讓給李某。根據(jù)李某的要求，銀行為其重新安排了還款方案：貸款期限從 2021年 1月 1日至 2021年 12月 31日，年利率為 6％，按月等比遞增式還款（月等比遞增比率為 ％）問李某在新還款方案下的首次月還款額多少？（ 8分） 2．某開發(fā)商購得一宗商業(yè)用地使用權(quán)，期限為 40年，擬建一商場(chǎng)出租經(jīng)營(yíng)。據(jù)估算，項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)期為 2年，第 3年即可出租。、經(jīng)過分析，得到以下數(shù)據(jù)：建設(shè)工程教育網(wǎng) （ 1）項(xiàng)目建設(shè)投資為 1800萬元。第 1年投資 1000萬元。其中資本金 400萬元；第 2年投資 800萬元，其中資本金 230萬元。每年資金缺口由銀行借款解決，貸款年利率為 10％。建設(shè)期只計(jì)息不還款， 第 3年開始采用等額還本并支付利息的方式還本付息，分 3年還清。 （ 2）第 3年租金收入、經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)、經(jīng)營(yíng)成本分別為 2021萬元、 130萬元、 600萬元。 從第 4年起每年的租金收入、經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)、經(jīng)營(yíng)成本允別為 2500萬元、 150萬元、 650萬元。 （ 3）計(jì)算期（開發(fā)經(jīng)營(yíng)期）取 20 年。 請(qǐng)根據(jù)以上資料，完成下列工作：建設(shè)工程教育網(wǎng) （ 1）編制資本金現(xiàn)金流量表。（不考慮所得稅） （ 2）若該開發(fā)商要求的目標(biāo)收益率為 15％；計(jì)箕該投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)值。（所有的投資和收入均發(fā)生在年末）（ 12分） 參考答 案 一、單項(xiàng)選擇題 1． C 2． B 3． B 4． B 5． C 6． C 7． B 8． B 9． A 10． B 11． C 12． D 13． D 14． C 15． A 16． D 17． A 18． A 19． A 20． C 21 21． C 22． D 23． A 24． B 25． B 26． C 27． C 28． D 29． B 30． A 31． A 32． D 33． B 34． D 35． D 二、多項(xiàng)選擇題 1． ACDE 2． ABCD 3． AB 4． ACE 5． AB 6． ABD 7． ACE 8． ABD 9． BDE 10． ABCD 11． BCDE 12． BCE 13． BC 14． ACD 15． ACDE 三、判斷題 1． 2 ． √ 3 ． 4 ． 5 ． √ 6． √ 7 ． √ 8 ． 9 ． √ 10 ． 11． √ 12 ． 13 ． 14 ． √ 15 ． 四、計(jì)算題 ： 已知： i=6％ i39。=6％ /12=％ s=％ n=1512=180 m=512=60 （ 1）抵押貸款額 P=5060 ％ =30萬元 （ 2）張某月還款額 第二種解法：已知： P=5060 ％ =30萬元 i=6％ /12=％ n=1512=180 22 （ 1）張某月還款額： A=P[i(1＋ i)n／ (1＋ i)n1]＝ 300000[% （ 1+%） 180／（ 1+%） 1801] = （ 2）張某 5年共還款： （ 3） 2021年 1月 1日李某共欠銀行款額： F2=p(1+i)n =300000(1+ ％ )60 = F3=F2F1= （ 4）略（同原答案） 第三種解法： 已知： P=5060 ％ =30萬元 i=6％ /12=％ n=1512=180 （ 1）張某月還額： A＝ P［ i(1＋ i)n］ /［ (1＋ i