【文章內(nèi)容簡介】 發(fā)達(dá)國家，投資者甚至可以獲得超過90%甚至超過100%的融資，也就是說，投資者無須投入任何自有資金，全部用信貸資金投入?！　。?）能抵消通貨膨脹的影響　　通貨膨脹是反映一個經(jīng)濟(jì)體總體價格水平上漲水平的指標(biāo)。研究通貨膨脹對投資收益水平的影響時，通常將通貨膨脹分為預(yù)期通貨膨脹（expetedinflation）和非預(yù)期通貨膨脹（unexpectedinflation）。有關(guān)研究成果表明，房地產(chǎn)投資能有效抵消通脹，尤其是預(yù)期通貨膨脹的影響?！　∮捎谕ㄘ浥蛎浀挠绊?，房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)的重建成本不斷上升，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)價值的上升，所以說房地產(chǎn)投資具有增值性。又由于房地產(chǎn)是人類生活居住、生產(chǎn)經(jīng)營所必需的，即使在經(jīng)濟(jì)衰退的過程中，房地產(chǎn)的使用價值仍然不變，所以房地產(chǎn)投資又是有效的保值手段?！　闹袊康禺a(chǎn)市場價格的歷史變化情況來看，房地產(chǎn)價格的年平均增長幅度，大大超過了同期通貨膨脹率的平均水平。美國和英國的研究資料表明，房地產(chǎn)價格的年平均上漲率大約是同期年通貨膨脹率的兩倍。雖然沒有研究人員就所有的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目全部進(jìn)行統(tǒng)計分析，但幾乎沒有人會相信房地產(chǎn)價格的上漲率會落后于總體物價水平的上漲率。　　房地產(chǎn)投資的這個優(yōu)點(diǎn)，正是置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的原因。例如，美國2003年商用房地產(chǎn)置業(yè)投資的凈租金收益率大約為6%，與抵押貸款利率基本相當(dāng)，但由于物業(yè)的增值部分扣除通貨膨脹影響后還有4%～6%的凈增長，所以投資者得到的實(shí)際投資收益率是10%～12%，大大超過了同期抵押貸款利率的水平。置業(yè)投資所具有的增值性，還可以令投資者能比較準(zhǔn)確地確定最佳投資持有期限，以及在日后轉(zhuǎn)售中所能獲得的資本利得?！　‘?dāng)然，經(jīng)歷過房地產(chǎn)市場蕭條的人士可能也會提出這樣的問題，即1998年～2000年香港各類房地產(chǎn)的市場價格平均下降了60%，其幅度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了同期通貨膨脹率的下降幅度，如果說其使用價值不變，房地產(chǎn)能夠保值，但怎么能證明這個時期的房地產(chǎn)是在增值呢？應(yīng)該看到，在房地產(chǎn)市場價格與使用價值嚴(yán)重背離，脫離了實(shí)際使用者支撐的市場環(huán)境下，購買房地產(chǎn)的活動已經(jīng)不再是一般意義上的投資行為，而且講房地產(chǎn)投資能夠增值，是在正常市場條件下，從長期投資的角度來看的。短期內(nèi)房地產(chǎn)價值的下降，并不影響其長期的增值特性，從房地產(chǎn)市場的長期景氣循環(huán)規(guī)律來看，房地產(chǎn)價格總是隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不斷上升的。　?。?）提高投資者的資信等級　　由于擁有房地產(chǎn)并不是每個公司或個人都能做到的事，所以擁有房地產(chǎn)變成了占有資產(chǎn)、具有資金實(shí)力的最好證明。這對于提高置業(yè)投資者或房地產(chǎn)資產(chǎn)擁有者的資信等級、獲得更多更好的投資交易機(jī)會具有重要意義?！　　　》康禺a(chǎn)投資也并不是十全十美，它也有其自身的缺點(diǎn)。這些缺點(diǎn)突出表現(xiàn)在：　?。?）變現(xiàn)性差。房地產(chǎn)被認(rèn)為是一種非流動性資產(chǎn)，由于把握房地產(chǎn)的質(zhì)量和價值需要一定的時間，其銷售過程復(fù)雜且交易成本較高，因此它很難迅速無損地轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金。房地產(chǎn)的變現(xiàn)性差往往會使房地產(chǎn)投資者因?yàn)闊o力及時償還債務(wù)而破產(chǎn)?！　。?）投資數(shù)額巨大。不論是開發(fā)投資還是置業(yè)投資，所需的資金常常涉及到幾百萬、幾千萬甚至數(shù)十億元人民幣，即使令投資者只支付30%的資本金用作前期投資或首期付款，也超出了許多投資者的能力。大量自有資本的占用，使得在宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)短期危機(jī)時，投資者的凈資產(chǎn)迅速減少。　?。?）投資回收周期較長。除了房地產(chǎn)開發(fā)投資隨著開發(fā)過程的結(jié)束在三至五年就能收回投資外，置業(yè)投資的回收期，少則十年八年，長則二三十年甚至更長，要承受這么長時間的資金壓力和市場風(fēng)險，對投資者資金實(shí)力的要求很高?！　。?）需要專門的知識和經(jīng)驗(yàn)。由于房地產(chǎn)開發(fā)涉及的程序和領(lǐng)域相當(dāng)復(fù)雜，直接參與房地產(chǎn)開發(fā)投資就要求投資者具備專門的知識和經(jīng)驗(yàn)，因此限制了參與房地產(chǎn)開發(fā)投資的人員的數(shù)量。置業(yè)投資者要想達(dá)到預(yù)期的投資目標(biāo)，同樣也對其專業(yè)知識和經(jīng)驗(yàn)有較高的要求?！　〈送鈶?yīng)該指出的是，本節(jié)介紹的房地產(chǎn)投資的形式與優(yōu)缺點(diǎn)主要是針對直接投資而言的。對于小額投資者來說，他們實(shí)際上可以通過購買房地產(chǎn)公司發(fā)行的股票、房地產(chǎn)投資信托公司的債券等間接地進(jìn)行房地產(chǎn)投資。　　　很顯然，投資者在選擇投資機(jī)會時，如果其他條件都相同，他肯定會選擇收益最大的投資方案。但在大多數(shù)情況下，收益并非唯一的評判標(biāo)準(zhǔn)，還有許多其他因素影響投資決策。風(fēng)險就是影響房地產(chǎn)投資收益的一個重要因素?！　　　　　姆康禺a(chǎn)投資的角度來說，風(fēng)險可以定義為未獲得預(yù)期收益可能性的大小。完成投資過程進(jìn)入經(jīng)營階段后，人們就可以計算實(shí)際獲得的收益與預(yù)期收益之間的差別，進(jìn)而也就可以計算獲取預(yù)期收益可能性的大小。圖1—1所示的A、B、C三項(xiàng)投資，C的風(fēng)險最大、B次之、A最小?！　±?，物業(yè)l為寫字樓項(xiàng)目，2002年末價值為1000萬元，預(yù)計2003年末價值為1100萬元的可能性為50%、為900萬元的可能性為50%，則2003年該物業(yè)價值的標(biāo)準(zhǔn)方差為10%；物業(yè)2為保齡球場項(xiàng)目，2002年末價值為1000萬元，2003年末價值為1200萬元的可能性是50%、為800萬元的可能性為50%，則2003年該物業(yè)價值的標(biāo)準(zhǔn)方差為20%.因此可以推斷，物業(yè)2的投資風(fēng)險大于物業(yè)1的投資風(fēng)險?！　‘?dāng)實(shí)際收益超出預(yù)期收益時，我們就稱投資有增加收益的潛力；而實(shí)際收益低于預(yù)期收益時，我們就稱投資面臨著風(fēng)險損失。后一種情況更為投資者所重視，尤其是在投資者通過債務(wù)融資進(jìn)行投資的時候。較預(yù)期收益增加的部分通常被稱為“風(fēng)險報酬”?！　　　★L(fēng)險和不確定性有顯著區(qū)別。風(fēng)險的定義前面已經(jīng)說過，它涉及到變動和可能性，而變動常常又可以用標(biāo)準(zhǔn)方差來表示，用以描述分散的各種可能收益與均　　值收益偏離的程度。一般說來，標(biāo)準(zhǔn)方差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風(fēng)險也就越小。反之，標(biāo)準(zhǔn)方差越大，各種可能收益的分布就越分散，風(fēng)險就越大?！　〉绻f某事件具有不確定性，則意味著對于可能的情況無法估計其可能性。在這種情況下，對未來投資收益的估計就應(yīng)該是定性的而非定量的。盡管有時人們會使用后悔值矩陣法或評分綜合評價法等?！　　　★L(fēng)險分析是投資決策的重要環(huán)節(jié)，其目的是要幫助投資者回答下述問題：　　（1）預(yù)期收益率是多少，出現(xiàn)的可能性有多大？　?。?）相對于目標(biāo)收益或融資成本或機(jī)會投資收益來說，產(chǎn)生損失或超過目標(biāo)收益的可能性有多大？　　（3）預(yù)期收益的變動性和離散性如何？　　由于風(fēng)險分析的數(shù)學(xué)方法較為復(fù)雜，考慮到編寫本書的目的，本節(jié)僅對房地產(chǎn)投資過程中所遇到的風(fēng)險種類及其對投資的影響進(jìn)行簡單介紹。有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)過程中風(fēng)險分析的方法，我們將在本書的第7章進(jìn)行適當(dāng)介紹。房地產(chǎn)投資的風(fēng)險主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個方面。對具體風(fēng)險因素的分析，有多種分類方式，每一種分類方式都從不同的角度分析了可能對房地產(chǎn)投資的凈經(jīng)營收益產(chǎn)生影響的因素。通常情況下，人們往往把風(fēng)險劃分為對市場內(nèi)所有投資項(xiàng)目均產(chǎn)生影響、投資者無法控制的系統(tǒng)風(fēng)險和僅對市場內(nèi)個別項(xiàng)目產(chǎn)生影響、可以由投資者控制的個別風(fēng)險?！　　　》康禺a(chǎn)投資首先面臨的是系統(tǒng)風(fēng)險，投資者對這些風(fēng)險不易判斷和控制，如通貨膨脹風(fēng)險、市場供求風(fēng)險、周期風(fēng)險、變現(xiàn)風(fēng)險、利率風(fēng)險、政策風(fēng)險和或然損失風(fēng)險等。　　　　也稱購買力風(fēng)險。是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險。由于所有的投資均要求有一定的時間周期，尤其是房地產(chǎn)投資周期較長，因此只要存在通貨膨脹因素，投資者就要面臨通貨膨脹風(fēng)險。當(dāng)收益是通過其他人分期付款的方式獲得時，投資者就面臨著最嚴(yán)重的購買力風(fēng)險。不管是以固定利率借出一筆資金還是以固定不變的租金長期出租一宗物業(yè)，都面臨著由于商品或服務(wù)價格上漲所帶來的風(fēng)險。以固定租金方式出租物業(yè)的租期越長，投資者所承擔(dān)的購買力風(fēng)險就越大。由于通貨膨脹將導(dǎo)致未來收益的價值下降，所以，按長期固定租金方式出租其所擁有物業(yè)的投資者，實(shí)際上承擔(dān)了本來應(yīng)由租客承擔(dān)的風(fēng)險?！　∮捎谕ㄘ浥蛎涳L(fēng)險直接降低投資的實(shí)際收益率，因此房地產(chǎn)投資者非常重視此風(fēng)險因素的影響，并通過適當(dāng)調(diào)整其要求的最低收益率，來降低該風(fēng)險對實(shí)際收益率影響的程度。但房地產(chǎn)投資的保值性，又使投資者要求的最低收益率并不是通貨膨脹率與行業(yè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率的直接相加?！　　∈袌龉┣箫L(fēng)險是指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風(fēng)險。市場是不斷變化的，房地產(chǎn)市場上的供給與需求也在不斷變化，而供求關(guān)系的變化必然造成房地產(chǎn)價格的波動，具體表現(xiàn)為租金收入的變化和房地產(chǎn)價值的變化，這種變化會導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益偏離預(yù)期收益。更為嚴(yán)重的情況是，當(dāng)市場內(nèi)結(jié)構(gòu)性過剩（某地區(qū)某種房地產(chǎn)的供給大于需求）達(dá)到一定程度時，房地產(chǎn)投資者將面臨房地產(chǎn)積壓或空置的嚴(yán)峻局面，導(dǎo)致資金占壓嚴(yán)重、還貸壓力日增，這很容易最終導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者的破產(chǎn)。　　從總體上來說，房地產(chǎn)市場是地區(qū)性的市場，也就是說當(dāng)?shù)厥袌霏h(huán)境條件變化的影響比整個國家市場環(huán)境條件變化的影響要大得多。只要當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展是健康的，對房地產(chǎn)的需求就不會發(fā)生大的變化。但房地產(chǎn)投資者并不像證券投資者那樣有較強(qiáng)的從眾心理，每一個房地產(chǎn)投資者對市場都有其獨(dú)自的觀點(diǎn)。房地產(chǎn)市場投資的強(qiáng)度取決于潛在的投資者對租金收益、物業(yè)增值可能性等的估計，也就是說，房地產(chǎn)投資決策以投資者對未來收益估計為基礎(chǔ)。投資者可以通過密切關(guān)注當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、細(xì)心使用投資分析結(jié)果，來降低市場供求風(fēng)險的影響?！　　　≈芷陲L(fēng)險是指房地產(chǎn)市場的周期波動給投資者帶來的風(fēng)險。正如經(jīng)濟(jì)周期的存在一樣，房地產(chǎn)市場也存在周期波動或景氣循環(huán)現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場周期波動可分為復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮、危機(jī)與衰退、蕭條四個階段。研究表明，美國房地產(chǎn)市場的周期大約為18～20年，香港為7～8年，日本約為7年。當(dāng)房地產(chǎn)市場從繁榮階段進(jìn)入危機(jī)與衰退階段，進(jìn)而進(jìn)入蕭條階段時，房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)持續(xù)時間較長的房地產(chǎn)價格下降、交易量銳減、新開發(fā)建設(shè)規(guī)模收縮等情況，給房地產(chǎn)投資者造成損失。房地產(chǎn)價格的大幅度下跌和市場成交量的萎縮，常使一些實(shí)力不強(qiáng)、抗風(fēng)險能力較弱的投資者因金融債務(wù)問題而破產(chǎn)?！　　　∽儸F(xiàn)風(fēng)險是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時由于折價而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險。房地產(chǎn)屬于非貨幣性資