20xx年房地產(chǎn)估價(jià)師考試房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理歷年真題及答案解析-wenkub
2023-02-25 07:48:20 本頁(yè)面
【正文】 21 年試題 ) A． 37 B． 40 C． 43 D． 50 答案： B 3．某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，當(dāng) i1=14％時(shí)，凈現(xiàn)值為 450 萬(wàn)元；當(dāng)i2=15％時(shí)，凈現(xiàn)值為一 200 萬(wàn)元，平均資金成本率為 l3． 2％，基準(zhǔn)收益率為 l0％。 (2021 年試題 ) A． 5． 00％ B． 7． 50％ C． 18． 36％ D． 28． 85％ 答案： C 解析：根據(jù)等額序列支付資金回收系數(shù)公式先求出 A 值A(chǔ)=607 ％／ [1 一 (1+7％ )10]萬(wàn)元 =8． 54萬(wàn)元 (8． 54— 607 ％ )萬(wàn)元 =4． 3 萬(wàn)元。 (2021 年試題 ) A． 0． 12 B． 0． 21 C． 1． 26 D． 2． 05 答案： C 解析：根據(jù)等額序列支付資金回收系數(shù)公式先求出 A 值A(chǔ)=1202123060 ％ l0 ％／ [1 一 (1+10％ )10 萬(wàn)元 =26． 95 萬(wàn)元， 償債備付率 =可用于還本付息資金／當(dāng)期應(yīng)還 本付息資金 =34／26． 95=1． 26。 (2021 年試題 ) A．基準(zhǔn)收益率是投資者所要求的最低 投資報(bào)酬率 B．財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率 C．常規(guī)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是唯一的 D．差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案內(nèi)部收益率之差 9．某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的目標(biāo)收益率為 l0％，內(nèi)部收益率為 l6％，實(shí)際收益率為 l2％。 A． Pb′ Pb′ B． Pb′≤Pb′ C． Pb′= Pb′ D． Pb′ Pb′ 答案： D 解析：動(dòng)態(tài)投資回收期考慮資金時(shí)間價(jià)值，凈收益要折現(xiàn)，因此，對(duì)于同一個(gè)項(xiàng)目，其動(dòng)態(tài)投資回收期 Pb′ 一定大于其靜態(tài)投資回收期 Pb′ 11．某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總成本為 80000 萬(wàn)元，其中財(cái)務(wù)費(fèi)用為8000 萬(wàn)元，建設(shè)周期為 3 年，利潤(rùn)總額為 25000 萬(wàn)元，則該項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率是 ( )。 (2021 年試題 ) A 2677． 50 B． 3680． 60 C． 4003． 50 D． 5356． 80 答案： A 解析： (568045 ％ +245035 ％一 368020 ％ )萬(wàn)元 =2677． 5 萬(wàn)元 13．某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目現(xiàn)有 A、 B 兩種方案，開發(fā)經(jīng)營(yíng)期分別為 4 年，其目標(biāo)收益率均為 12％，凈現(xiàn)值分別為 l 150 萬(wàn)元，對(duì)兩方案進(jìn)行比選，則最優(yōu)方案的等額年值為 ( )萬(wàn)元。其中，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)與營(yíng)業(yè)外收支凈額之和為 ( )。 17．某房 地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總開發(fā)成本為 2600 萬(wàn)元，竣工后的銷售收入為 4500 萬(wàn)元，銷售稅金及附加為 248 萬(wàn)元，應(yīng)繳納的土地增值稅為 370 萬(wàn)元，則該項(xiàng)目土地增值稅后的開發(fā)成本利潤(rùn)率為 ( )。則張某的這項(xiàng)投資在第 4 年的利息備付率是 ( )。 (2021 年試題 ) A． 11． 12％ B． 11． 36％ C． 11． 66％ D． 12． 95％ 答案： C 20．某置業(yè)投資者以 l0000 元／ m2 的價(jià)格購(gòu)買了 200m2 的商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，購(gòu)買價(jià)中的 40％為自有資金，其余為按年等額還本付息的貸款，貸款期為 l0 年，年利率為 l0％，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤(rùn)等共 24 萬(wàn)元，則其償債備付率是 ( )。 22．某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)周期為 4 年，其中前期工作為 0． 5年，建設(shè)期為 2． 5 年，銷售期為 l 年，建造成本估算為 10000 萬(wàn)元 (不含利息 )，在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，全部建造成本由銀行貸款提供，貸款年利率為 6％，按季計(jì)息。此題中建造成本 是在建設(shè)期均勻投入的費(fèi)用，因此計(jì)息期應(yīng)為 2． 5 年，不考慮銷售期；且由于其是在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，可視為在建設(shè)期期中一次性投入，即計(jì)算周期為 1 ． 25 年 。 (二 )多項(xiàng)選擇題 1．投資回報(bào)率與資本金凈利潤(rùn)率的差異，主要在于前者考慮了( )。 (2021年試題 ) A．流動(dòng)比率 B．借款償還期 C．現(xiàn)金回報(bào)率 D．資產(chǎn)負(fù)債率 E．利息備付率 答案： BDE 5．下列指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目靜態(tài)盈利能力指標(biāo)的有 ( )。 (2021 年試題 ) A．內(nèi)部收益率反映了項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)盈利能力 B．內(nèi)部收益率是當(dāng)項(xiàng)目壽命期終了時(shí)，所有投資正好被收回的收益率 C．當(dāng)內(nèi)部收益率高于目標(biāo)收益率時(shí)，投資項(xiàng)目是可行的 D．如果使用貸款，且項(xiàng)目盈利，則全投資的內(nèi)部收益率要高于資本金內(nèi)部收益率 E．內(nèi)部收 益率越高，投資風(fēng)險(xiǎn)就越小 答案： ABC 7．下列各項(xiàng)中，用以反映項(xiàng)目清償能力的指標(biāo)有 ( )。( )(2021 年試題 ) 答案： 4．流動(dòng)比率越低，說(shuō)明營(yíng)運(yùn)資本 (即流動(dòng)資產(chǎn)減流動(dòng)負(fù)債的余額 )越多，對(duì)債權(quán)人而言，其債權(quán)越安全。 ( )(2021 年試題 ) 答案： 解析：資產(chǎn)負(fù)債率屬于長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)。 (四 )計(jì)算題 1．王 某以 l2021 元／ m2 的價(jià)格購(gòu)買了 l0 間建筑面積均為 80m2的商鋪。假設(shè)：在整個(gè)經(jīng)營(yíng)期間，商鋪的 j 金保持 200 元／月． m2 (按建筑面積計(jì) )不變，空置和收租損失不計(jì)，年運(yùn)營(yíng)成本為毛租金收入l25％；購(gòu)房投資發(fā)生在第 l 年初，每年的租金于年初收取，年運(yùn)營(yíng)成本和還本付息支出均發(fā)生在：末；王某要求的自有資金投資目標(biāo)收益率為 14％。 (2021 年試題 ) 自有資金現(xiàn)金流量表 (單位：萬(wàn)元 ) 解： (1)自有資金現(xiàn)金流量表如下 (單位：萬(wàn)元 ) 其計(jì)算過(guò)程為 1)總購(gòu)房款： 1． 2 萬(wàn)元／ m21080m2=960 萬(wàn)元 2)自有資金購(gòu)房款： 960 萬(wàn)元 40 ％ =384 萬(wàn)元 3)購(gòu)房代理費(fèi)等： 960 萬(wàn)元 l ． 5％=14． 4 萬(wàn)元 4)抵押貸款年還本付息額 (10 年還清 )： 5)辦證費(fèi)用及裝修費(fèi)： (9603 ． 3％ +40)萬(wàn)元 =71． 68 萬(wàn)元 6)年毛租金收入： 第 3 年初～第 l0 年初： 20080012 萬(wàn)元 =192 萬(wàn)元 第 11 年初～第 l5 年初： 20064012 萬(wàn)元 =153． 6 萬(wàn)元 第 16 年初～第 20 年初： 20040012 萬(wàn)元 =96 萬(wàn)元
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