20xx年房地產(chǎn)估價(jià)師考試房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理歷年真題及答案解析-文庫吧資料
2025-02-16 07:48本頁面
【正文】 第 20 年末： 1． 65 X 80(1 — 6． 8％ )萬元 =596． 48 萬元 (2)自有資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 2．某開發(fā)商以 3000 萬元購得一住宅用地 70 年的使用權(quán)，該住宅用地面積為 3000 m2，規(guī)劃容積率為 5． 5。 (2)列出自有資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的公式并代入相應(yīng)數(shù)據(jù) (不要求計(jì)算出結(jié)果 )。假設(shè)：在整個(gè)經(jīng)營期間，商鋪的 j 金保持 200 元／月． m2 (按建筑面積計(jì) )不變，空置和收租損失不計(jì)，年運(yùn)營成本為毛租金收入l25％；購房投資發(fā)生在第 l 年初，每年的租金于年初收取，年運(yùn)營成本和還本付息支出均發(fā)生在：末；王某要求的自有資金投資目標(biāo)收益率為 14％。另外，王某：購房時(shí)還支付了相當(dāng)于購房款 1． 5％的代理費(fèi)及其他費(fèi)用，于第 2 年末又投入自有資金 40 萬元對(duì) 1 鋪進(jìn)行了裝修，同時(shí)辦理了產(chǎn)權(quán)證，在辦證時(shí)支付了相當(dāng)于購房款 0． 3％的手續(xù)費(fèi)和 3％的契稅王某的經(jīng)營計(jì)劃是：第 3 年初將 10 間商鋪全部出租；第 10 年末以 13000 元／ m2的價(jià)格賣掉其中間商鋪，其余的商鋪繼續(xù)出租；第 l5 年末以 15000元／ m2 的價(jià)格 又賣掉其中 3 間商鋪，其余的商。 (四 )計(jì)算題 1．王 某以 l2021 元／ m2 的價(jià)格購買了 l0 間建筑面積均為 80m2的商鋪。( )(2021 年試題 )答案： 9．房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目用于出租或經(jīng)營時(shí)，其計(jì)算期以土地剩余年限和建筑物經(jīng)濟(jì)使用壽 1 中較短的年限為最大值。 ( )(2021 年試題 ) 答案： 解析：資產(chǎn)負(fù)債率屬于長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)。 ( )(2021 年試題 ) 答案： √ 6．資本金利潤率是年稅后利潤總額或年平均稅后利潤總額占資本金的比例。( )(2021 年試題 ) 答案： 4．流動(dòng)比率越低，說明營運(yùn)資本 (即流動(dòng)資產(chǎn)減流動(dòng)負(fù)債的余額 )越多，對(duì)債權(quán)人而言，其債權(quán)越安全。 ( )(2021年試題 ) 答案： √ 2．借款償還期和投資回收期都是評(píng)價(jià)投資項(xiàng)目清償能力的指標(biāo)。 (2021 年試題 ) A．內(nèi)部收益率反映了項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)盈利能力 B．內(nèi)部收益率是當(dāng)項(xiàng)目壽命期終了時(shí)，所有投資正好被收回的收益率 C．當(dāng)內(nèi)部收益率高于目標(biāo)收益率時(shí)，投資項(xiàng)目是可行的 D．如果使用貸款，且項(xiàng)目盈利，則全投資的內(nèi)部收益率要高于資本金內(nèi)部收益率 E．內(nèi)部收 益率越高，投資風(fēng)險(xiǎn)就越小 答案： ABC 7．下列各項(xiàng)中，用以反映項(xiàng)目清償能力的指標(biāo)有 ( )。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目包括開發(fā)投資項(xiàng)目和置業(yè)投資項(xiàng)目?jī)煞N，其中的現(xiàn)金回報(bào)率只屬于置業(yè)投資項(xiàng)目。 (2021年試題 ) A．流動(dòng)比率 B．借款償還期 C．現(xiàn)金回報(bào)率 D．資產(chǎn)負(fù)債率 E．利息備付率 答案： BDE 5．下列指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目靜態(tài)盈利能力指標(biāo)的有 ( )。 (2021年試題 ) A．差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案內(nèi)部收益率之差 B．差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率 C．差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案各期凈現(xiàn)金流量差額之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率 D．差額投資內(nèi)部收益率大于最低可接受收益率時(shí)，以投資大的方案為優(yōu)選方案 E．采用差額投資內(nèi)部收益率進(jìn)行多方案比選時(shí)，應(yīng)將方案按投資由大到小排序并依次兩兩比選，從中確定優(yōu)選方案 答案： BD 3．下列指標(biāo)中，反映房地產(chǎn)置業(yè)投資經(jīng)濟(jì) 效果的有 ( )。 (二 )多項(xiàng)選擇題 1．投資回報(bào)率與資本金凈利潤率的差異，主要在于前者考慮了( )。則該項(xiàng)目的速動(dòng)比率是 ( )。此題中建造成本 是在建設(shè)期均勻投入的費(fèi)用，因此計(jì)息期應(yīng)為 2． 5 年，不考慮銷售期；且由于其是在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，可視為在建設(shè)期期中一次性投入，即計(jì)算周期為 1 ． 25 年 。(2021 年試題 ) A． 755． 54 B． 772． 84 C． 1400． 88 D． 1433． 90 答案： B 解析：一項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)息期的起點(diǎn)是該費(fèi)用發(fā)生的時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)通常是開發(fā)期結(jié)束的時(shí)點(diǎn)，一般不考慮預(yù)售或延遲銷售的情況。 22．某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)周期為 4 年，其中前期工作為 0． 5年，建設(shè)期為 2． 5 年，銷售期為 l 年，建造成本估算為 10000 萬元 (不含利息 )，在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，全部建造成本由銀行貸款提供，貸款年利率為 6％，按季計(jì)息。 21．某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的名義收益率為 l6％，計(jì)算后得到該項(xiàng)目的實(shí)際收益率為 12％，銀行的貸款利率為 5． 44％，則在該項(xiàng)目的計(jì)算期內(nèi)，年平均通貨膨脹率是 ( )。 (2021 年試題 ) A． 11． 12％ B． 11． 36％ C． 11． 66％ D． 12． 95％ 答案： C 20．某置業(yè)投資者以 l0000 元／ m2 的價(jià)格購買了 200m2 的商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，購買價(jià)中的 40％為自有資金，其余為按年等額還本付息的貸款，貸款期為 l0 年，年利率為 l0％，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤等共 24 萬元，則其償債備付率是 ( )。 19．已知某投資項(xiàng)目折現(xiàn)率為 ll％時(shí)，凈現(xiàn)值為 1700 萬元，折現(xiàn)率為 12％時(shí)，凈現(xiàn)值為 870 萬元。則張某的這項(xiàng)投資在第 4 年的利息備付率是 ( )。 18．張某以 40 萬元購買了一處商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，其購買投資的部分資金來自銀行提供的期限 為 10 年的抵押貸款。 17．某房 地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總開發(fā)成本為 2600 萬元，竣工后的銷售收入為 4500 萬元，銷售稅金及附加為 248 萬元，應(yīng)繳納的土地增值稅為 370 萬元，則該項(xiàng)目土地增值稅后的開發(fā)成本利潤率為 ( )。 16．已知某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的購買投資為 5000 萬元，流動(dòng)資金為 500 萬元，投資者的權(quán)益資本為 2021 萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為 700 萬元，年平均稅后利潤為 500 萬元，則項(xiàng)目的資本金利潤率為 ( )。其中，經(jīng)營利潤與營業(yè)外收支凈額之和為 ( )。 14．當(dāng)可供比較的互斥方案壽命期相同，其效益也基本相同時(shí)，宜采用的比選方法是 ( )。 (2021 年試題 ) A 2677． 50 B． 3680． 60 C． 4003． 50 D． 5356． 80 答案： A 解析： (568045 ％ +245035 ％一 368020 ％ )萬元 =2677． 5 萬
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