【正文】 礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善配套服務(wù)功能。以智能制造為園區(qū)發(fā)展重點，推進紐卡特工業(yè)機器人行星減速機、富士康精密鑄造工廠、環(huán)普標(biāo)準(zhǔn)廠房、德鐵信可綜合物流等重點項目開工，促進瑞典 ABB 機器人工程中心、中德工業(yè) 科技城、中德雙元制職業(yè)教育培訓(xùn)基地、華晨寶馬實訓(xùn)中心等項目落地，推動德國商會沈陽代表處入駐鐵西，力爭 引進德資等企業(yè) 30 家以上。 重點抓好中德裝備園建設(shè)。健全農(nóng)業(yè)支持保護制度，健全城鄉(xiāng)發(fā)展一體化體制機制。深化農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革，繼續(xù)做好土地確權(quán)工作。健全創(chuàng)業(yè)服務(wù)機制，建設(shè)鐵西創(chuàng)業(yè)大街。加快社會保障綜合配套改革，解決困難企業(yè)職工醫(yī)療保險問題，繼續(xù)探索解決被征地農(nóng)民安置及養(yǎng)老保險問題的有效途徑。推進健康鐵西建設(shè)，深化醫(yī)藥衛(wèi)生體制改革，完善覆蓋城鄉(xiāng)的基本醫(yī)療衛(wèi)生制度。 深化社會領(lǐng)域改革。推進投資模式創(chuàng)新，借鑒先進地區(qū) “PPP”經(jīng)驗，推廣以政府財力與社會資本共建、市場化運營的新模式。加強金融創(chuàng)新，推進金融服務(wù)改革。抓緊落實北方重工與中建材重組的具體工作，推動沈鼓集團上市融資。深化國企改革，逐步解決國有、大集體企業(yè)歷史遺留問題，探索 “殼企業(yè) ”退出機制。推廣 “互聯(lián)網(wǎng) +”制造模式，啟動工業(yè)企業(yè)大數(shù)據(jù)應(yīng)用平臺建設(shè)。探索創(chuàng)新 “一園一城一谷 ”體制機制 運行模式，推行園區(qū) “智慧管理 ”，形成與國際接軌的管理體系。按照省市政府部署，穩(wěn)妥推進事業(yè)單位分類改革。創(chuàng)新監(jiān)管機制和方式，建立聯(lián)合監(jiān)管機制，加快建立監(jiān)管職責(zé)清單，強化機構(gòu)間信息共享和協(xié)調(diào)配合，統(tǒng)一監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)、程序、原則和目標(biāo)。 優(yōu)化政府機構(gòu)設(shè)置，推進委辦局、街道 (鎮(zhèn) )、社區(qū) (村 )合并合署，精減機關(guān)工作人員，提升政府服務(wù)效能。 (一 )全面推進創(chuàng)新改革，增強區(qū)域發(fā)展活力 轉(zhuǎn)變思想觀念，破除體制機制障礙，找準(zhǔn)創(chuàng)新改革突破的方向和著眼點，扭住關(guān)鍵，精準(zhǔn)發(fā)力，著力構(gòu)建富有創(chuàng)新活力的體制機制，不斷探索符合鐵西發(fā)展實際的新路子。 2020 年經(jīng)濟社會發(fā)展主要預(yù)期目標(biāo)是：按可比口徑，地區(qū)生產(chǎn)總值增長 5%，一般公共預(yù)算收入增長 3%，社會消費品零售總額增長 8%，城市居民年人均可支配收入增長 %。國家深入實施新一輪振興東北的重要戰(zhàn)略、開展全面創(chuàng)新改革試驗的重大機遇、自身多年發(fā)展孕育的潛在優(yōu)勢，都為鐵西開辟了新的更大的空間。 各位代表， 2020 年是 “十三五 ”開局之年。實施精準(zhǔn)扶貧，實現(xiàn)貧困人口全面脫貧。完善覆蓋城鄉(xiāng)的公共文體服務(wù)體系。堅持教育優(yōu)先發(fā)展，不斷提升教育均衡化水平。扎實推進宜居鄉(xiāng)村建設(shè)，建成一批宜居示范村。嚴(yán)格環(huán)保執(zhí)法，嚴(yán)肅查處環(huán)境違法行為。完善城市功能，完成 “三橫兩縱 ”等快速交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，著力打造都市氣派、秩序井然、生態(tài)文明的市容環(huán)境最優(yōu)區(qū)。 ——全面優(yōu)化 城鄉(xiāng)發(fā)展環(huán)境。 ——全面推進創(chuàng)新改革。推進 “一園一城一谷 ”建設(shè)，加快推進產(chǎn)業(yè)高端化、智能化進程。 “十三五 ”期間經(jīng)濟社會發(fā)展的重點任務(wù)是： ——全面提升綜合經(jīng)濟 實力。 “十三五 ”時期我區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展的總體目標(biāo)是：建成國家先進裝備制造創(chuàng)新引領(lǐng)基地，全面建成具有國際競爭力的先進裝備制造業(yè)基地，實現(xiàn)鐵西老工業(yè)區(qū)全面振興，如期全面建成小康社會。 “十三五 ”時期政府工作的指導(dǎo)思想是：認(rèn)真貫徹黨的十八屆五中全會、中央經(jīng)濟工作會議和習(xí)近平總書記系列重要講話精神，遵循“四個著力 ”總體要求，主動適應(yīng)、科學(xué)把握、積極引領(lǐng)新常態(tài)，牢固樹立創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享發(fā)展新理念，深入落實 “四個全面 ”戰(zhàn)略布局。我們必須審時度勢，因地制宜，實事求是，以更加堅定的信心和高度的責(zé)任感，全力搶抓機遇，主動應(yīng)對挑戰(zhàn)，保持發(fā)展定力，努力開創(chuàng)鐵西振興發(fā)展的新局面。對此，我們高度重視，將采取有力措施切實加以解決。涉及群眾切身利益的一些熱點、難點問題，還需下更大氣力解決。國有企業(yè)股份制改革有待進一步加快。二是改革創(chuàng)新力度還不夠大。項目儲備不足，投資拉動作用減弱。一是經(jīng)濟下行壓力巨大。這是市委、市政府和區(qū)委正確領(lǐng)導(dǎo)的結(jié)果，是全區(qū)人民團結(jié)奮進的結(jié)果。我區(qū)榮獲全國創(chuàng)建文明城市工作先進城區(qū)、全國科技進步示范區(qū)、全國義務(wù)教育發(fā)展基本均衡區(qū)等榮譽稱號。社會保障體系不斷完善，累計發(fā)放低保金 億元。 社會建設(shè)扎實推進 ，人民生活進一步改善。環(huán)境保護和節(jié)能減排任務(wù)如期完成。 城市功能持續(xù)完善，綜合承載力進一步提高。非公經(jīng)濟 、外向型經(jīng)濟蓬勃發(fā)展，在我區(qū)直接投資的世界 500 強企業(yè)達到 56 家，實際利用外資、外貿(mào)進出口額連年名列全市第一。以綜合配套改革為統(tǒng)領(lǐng)，行政管理體制、國資國企等領(lǐng)域改革有序推進。農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化加快推進，設(shè)施農(nóng)業(yè)和高效特色農(nóng)業(yè)比重達到8%?，F(xiàn)代建筑產(chǎn)業(yè)園入駐企業(yè) 210 余家，工業(yè)增加值達到635 億元。兩化融合帶動傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)改造升級。回首 “十二五 ”，鐵西老工業(yè)區(qū)向全面振興邁出了堅實步伐，其成果 突出體現(xiàn)在四個方面。海關(guān)、檢驗檢疫、銀行、保險、交通、供電、供水、供氣等駐區(qū)單位積極參與鐵西建設(shè)，為全區(qū)發(fā)展做出了積極貢獻。社會治安綜合防控體系 日益完善，安全生產(chǎn)、消防安全以及交通安全、食品藥品安全工作不斷加強，各類安全事故得到有效預(yù)防。社會治理水平明顯提升。認(rèn)真貫徹新《預(yù)算法》，全面推行預(yù)決算和 “三公 ”經(jīng)費公開。堅持依法科學(xué)民主決策，建立政府重大行政決策合法性審查制度，依法行政水平不斷提升。 ——政府自身建設(shè)進一步加強。投資 2780 萬元，實施農(nóng)村飲水安全工程，農(nóng)業(yè)水利設(shè)施建設(shè)全部按期竣工。 5 個街鎮(zhèn) 26 個村的農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)改革工作進展順利。 ——新農(nóng)村建設(shè)取得明顯成效。扎實推進安居工程，安置居民 3400 戶。城鎮(zhèn)實名制就業(yè)達到 萬人，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 4%以內(nèi)，零就業(yè)家庭繼續(xù)保持動態(tài)為零。采取國資劃撥、租賃、資源整合等方式，全面完成 15 個未達標(biāo)社區(qū)辦公用房改造任務(wù)。打造了森林體育公園，新建文體廣場22 處，改造街道 (社區(qū) )文化站 (室 )11 個，社區(qū)書屋實現(xiàn)全覆蓋。我區(qū)被列入國家特殊教育改革實驗區(qū)。公辦普通 高中標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)全部完成。 ——各項社會事業(yè)全面進步。大力實施 “藍天碧水 ”工程，完成 50 臺大型燃煤鍋爐達標(biāo)改造工程，拆除聯(lián)網(wǎng)或取締燃煤鍋爐 62 臺。對鐵西金谷、沈新路實施綠化景觀提升工程。建大公交港灣投入使用。鐵西金谷二號路、三號街竣工通車。迎賓路高架橋、開發(fā)大路跨化工園鐵路橋、中德大街一標(biāo)段、開發(fā) 22 號路寶馬鐵路專用線下穿橋等重點工程竣工通車，渾河四街、中德大街二標(biāo)段、地鐵九號線鐵西段、中法大道等建設(shè)工程加快推進。投入 28 億元，實施各類城建項目 442項。稅改工作成效明顯， 42 戶企業(yè)完成 “營改增 ”。企業(yè)自主創(chuàng)新能力不斷提升，沈鼓集團 10 萬空分裝置、特變沈變換流變壓器、北方重工鎂合金成套設(shè)備等新產(chǎn)品打破國際壟斷。國資運營成效明顯，國資收益實現(xiàn) 億元。成立城區(qū)、工業(yè)、服務(wù)業(yè)、外商投資 4 個企業(yè)服務(wù)中心。積極開展簡政放權(quán)工作，承接省市下放的 303 項行政職權(quán)。落實大部門監(jiān)管體制，成立市場監(jiān)督管理局。 ——改革創(chuàng)新取得新突破。華利能源并購加拿大風(fēng)電母線、沈陽和平子午線輪胎收購英國 KRT 公司等3 個海外并購項目順利完成。西門子互聯(lián)交通研發(fā)中心、德國勞仕領(lǐng)汽車注塑件等項目簽約落地。舉辦了德國企業(yè)沈陽行、中德并購論壇等招商活動。 ——對內(nèi)對外開放成效明顯。寶馬發(fā)動機、沈陽冶金機械、東方銀座鉑爾曼酒店、嘉泰工業(yè)裝備博覽城一期等項目竣工或試生產(chǎn)，華潤萬象匯正式營業(yè)，遼寧奇輝電子、金谷科技園公共服務(wù)平臺等項目上線運營，新加坡智能物流、澳大利亞工業(yè)地產(chǎn)、紐卡特行星減速機等項目加快推進，寶馬研發(fā)中心、庫卡機器人工程示范中心、積水潭醫(yī)院、興華地下商業(yè)城等項目開工建設(shè)，中德工業(yè) 戰(zhàn)略合作暨中德企業(yè)創(chuàng)新中心、美國江森啟停電池、富士康汽車零部件等項目簽約落地。全區(qū) 3000 萬元以 上新開工項目101 個、竣工項目 92 個。區(qū)委、區(qū)政府、區(qū)政協(xié)等機關(guān)西遷的拉動效應(yīng)開始凸顯，新華印刷、紅梅味精等地塊接連熱拍，華潤、龍湖等地產(chǎn)商成功摘牌，鐵西邁入 “新地產(chǎn)時代 ”。全年收儲土地 1042 公頃，出讓土地 公頃。新民屯、四方臺、長灘三鎮(zhèn)合署辦公，西部新城建設(shè)全面啟動。中法生態(tài)城規(guī)劃建設(shè)、征地拆遷和招商工作全面展開。中德裝備園、中法生態(tài)城、鐵西金谷 “一園一城一谷 ”產(chǎn)城融合、東西互動的發(fā)展格局全面形成。預(yù)計全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 960億元，下降 3%，絕對值居全市第一；服務(wù)業(yè)增加值 321 億元，下降%； 一般公共預(yù)算收入 億元，下降 %，絕對值居全省第一；固定資產(chǎn)投資 億元，下降 %；社會消費品零售總額 573億元，增長 6%；出口總額 億美元，增長 4%，絕對值列全市首位；城市居民人均可支配收入 36360 元，增長 %。面對嚴(yán)峻復(fù)雜的經(jīng)濟形勢，在市委、市政府和區(qū)委的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在區(qū)人大依法監(jiān)督和區(qū)政協(xié)民主監(jiān)督下，區(qū)政府緊緊團結(jié)和依靠全區(qū)人民，扎實推進改革創(chuàng)新、穩(wěn)定增長、轉(zhuǎn)型升級、改善民生、依法行政等重點工作，全區(qū)呈現(xiàn)經(jīng)濟趨穩(wěn)向好、民生不斷改善、社會和諧穩(wěn)定的良好局面。 （以下是附加文檔，不需要朋友下載后編輯刪除，謝謝） 2020 年鐵西區(qū)政府工作報告 ——2020 年 12月 28 日在鐵西區(qū)第十七屆人民代表大會第四次會議上 區(qū)長 程曉龍 各位代表： 現(xiàn)在，我代表區(qū)人民政府向大會報告工作，請予審議，并請區(qū)政協(xié)各位委員提出意見和建議。 ，還考慮了這種變動幅度在未來發(fā) 生變動的可能性的大小及對項目主要經(jīng)濟效益指標(biāo)的影響，這種分析是一種定量分析。 而發(fā)生的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用。但在不確定的市場環(huán)境中，房地產(chǎn)投資往往是不可逆和可延期的。 本金投入比例越低。反之，以投資小的方案為優(yōu)選方案。靜態(tài)評價指標(biāo)通常在概略評價時采用。 3%，則其年名義收益率為 12%，實際收益 率為 ，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房抵押貸款均以復(fù)利計算計息，儲蓄存款和國庫券以單利計息。 ：一是單項工程竣工驗收，二是綜合驗收，三是竣工驗收備案。 、異質(zhì)性、弱流動性和價值量大等特性，導(dǎo)致房地產(chǎn)質(zhì)量離散、交易分散、不 頻繁且私密性強，使賣方對房地產(chǎn)信息的了解程度要遠遠高于買方。 。 擔(dān)投資風(fēng)險，分享房地產(chǎn)投資活動形成的可分配利潤。 ，借款本金及應(yīng)付利息不應(yīng)計入現(xiàn)金流出，因為借款也屬于投資。 ，成本類項目選最高的。 、成本利潤率、投資收益率等指標(biāo)來衡量。 ，一次性支付的終值系數(shù)公式算出第 10年末轉(zhuǎn)售價格折現(xiàn)值，還要用等比序列現(xiàn)值系數(shù)公式算出每年 凈租金的折現(xiàn)值。 ，利率是由儲蓄和投資等非貨幣的實際因素所決定的，儲蓄代表資本供給，投資代表資本需求，利率就是資本的租賃價格，該理論是一種實際利率理論，認(rèn)為利率不受貨幣因素的影響 。房地產(chǎn)泡沫通常會引起過度開發(fā)，但過度開發(fā)卻不一定是由泡沫引發(fā)的。房地產(chǎn)泡沫反映市場價格和實際價值之間的關(guān)系，如果市場價格偏離實際價值太遠，而且這種偏離是由于過度投機所產(chǎn)生的，房地產(chǎn)泡沫就出現(xiàn)了 。 ，房地產(chǎn)市場可劃分為三級市場：一級市場是土地使用權(quán)出讓市場，二級市場是土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場， 三級市場是存量房地產(chǎn)交易市場。 、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間分隔墻的水平投影面積一半，寫字樓的可出租面積等于出租單元內(nèi)建筑面積加上分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。 34. 15%/30%： 50%。因此，國內(nèi)商業(yè)銀行發(fā)放商用房地產(chǎn)抵押貸款時，貸款價值比率 ( LTV)通常不超過 60%，貸款期限最長不超過 10年，貸款利率也通常高于個人住房抵押貸款，而且僅對已經(jīng)通過竣工驗收的商用房地產(chǎn)發(fā)放。 ，但增發(fā)融資與配股相比具有限制條件少、融資規(guī)模大的優(yōu)點。而投資者各方現(xiàn)金流量表是以投資者各方的出資額作為計算基礎(chǔ)，用以計算投資者各方財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值等評價指標(biāo)，反映投資者各方投入資本的盈利能力。單位指標(biāo)估算法是指以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法。 27. 5000 x5+保本售價 %=保本售價 ，可得 保本售價 =5569. 48元 /m2， (6500元 /m2— 5569. 48元 /m2)/6500元 /m2=14. 32% 28.“識別投資項目可能面臨的風(fēng)險”和“分析風(fēng)險產(chǎn)生的原因”屬于風(fēng)險辨識階段工作，“測算風(fēng)險發(fā)生的概率大小”屬于風(fēng)險估計階段工作，“提出風(fēng)險應(yīng)對的建議”屬于風(fēng)險評價階段工作。同時意味著，到項目壽命期終了時，所有投資可以被完全收回 (注： FIRR相當(dāng)于保本點分析中的報酬率 )，最適合答案是 A。 ，是分析計算一個或 多個風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)項目達到利潤為零時的極限值，財務(wù)凈現(xiàn)值為零說明項目獲利能力剛剛滿足基準(zhǔn)收益率的要求，是臨界點而不是保本點。 ，如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項目投資就會面臨虧損。 “某物業(yè)未來 10 年租金收入的終值為 20萬元”不能錯誤理解為第十年的租金收入。 “開發(fā)”模式，有租金收入和運營成本說明是“持有出租”模式，有轉(zhuǎn)售收入及轉(zhuǎn)售稅費說明在持有一段時間后出售。⑨回報率預(yù)測。⑦售價和租金預(yù)測。⑤項目競爭分 析。③市場概況分析。②區(qū)位分析。三是風(fēng)俗習(xí)慣和傳統(tǒng)節(jié)日引起的季節(jié)性消費。 ：一是季節(jié)性氣候變化引起的季節(jié)性消費 。 11. 個整體市場之所以能