【正文】 于國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用的是() 29 下列財(cái)務(wù)報(bào)表中，在編制時(shí)要求資金流平衡的是（） 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)董事會(huì)要求融資不得稀釋股東控制權(quán)，則可供選擇的融資方式是（）。則該項(xiàng)目投資人所能申請(qǐng)到的最大貸款額為（）萬(wàn)元。A B D 投資者在投資過(guò)程中使用財(cái)務(wù)杠桿的主要目的是為了（）。若折現(xiàn)率為6%，該商鋪凈租金收入的現(xiàn)值為（）萬(wàn)元 D ，若年利率為6%，期限為15年，首月還款額為3000 元，%，則該家庭第8年最后一個(gè)月的還款額為（）元。若甲貸款以年計(jì)息，乙貸款以季計(jì)息，丙貸款以月計(jì)息，則這三筆貸款的實(shí)際年利率從大到小排列順序正確的是（）。 ，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析中的（）分析。 （） 確立質(zhì)量文件檔案制度 ，下列房地產(chǎn)開發(fā)的工作內(nèi)容中，屬于建設(shè)階段工作的是（） 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 為適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)降低成本利潤(rùn)率來(lái)確定其商品房銷售價(jià)格，該定價(jià)方法為 ，在確定其市場(chǎng)規(guī)模時(shí)，有效市場(chǎng)、滲透市場(chǎng)、服務(wù)市場(chǎng)三者關(guān)系正確的是（）。 6 從房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資周期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)資本流量的顯著增加通常發(fā)生在房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的（）。A 完全競(jìng)爭(zhēng) 某城市2010年商品住房施工面積為1000萬(wàn)㎡，其中從2009年跨入2010年繼續(xù)施工的面積為300萬(wàn)㎡，恢復(fù)施工的面積為200萬(wàn)㎡。A 增量供給 3 關(guān)于房地產(chǎn)投資特性的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。關(guān)于其原因分析，錯(cuò)誤的是（）。答案：B解析:根據(jù)教材104頁(yè)公式“正常價(jià)格應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=賣方實(shí)際得到的價(jià)格”，可以得到“正常成交價(jià)格=賣方實(shí)際得到的價(jià)格/(1應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率)”，進(jìn)而可以得出2325/(17%)=2500。某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、買方應(yīng)交納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的7%和8%。1一般來(lái)說(shuō)，開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)()：D1路線價(jià)法主要適用于()答案：A解析：路線價(jià)只能用來(lái)評(píng)估地價(jià)，不能用于評(píng)估建筑物價(jià)值。1在新開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地，總面積是2000平方米，可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率是60%，預(yù)計(jì)可轉(zhuǎn)讓土地的價(jià)格是3000元/平方米，則可轉(zhuǎn)讓土地的價(jià)格是()答案：C解析： 20000 X 60% X 3000=3600萬(wàn)元。1收益法適用的條件是房地產(chǎn)的()答案：D解析：通過(guò)收益法的報(bào)酬資本化法公式，我們可以知道收益和風(fēng)險(xiǎn)是求房地產(chǎn)收益價(jià)格的兩個(gè)必不可少的要素，只有量化其值才能運(yùn)用公式求得價(jià)格。A、供需與價(jià)格B、需求與價(jià)格C、供給與價(jià)格D、供給與需求答案：D在一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中，估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)三者是有著內(nèi)在聯(lián)系的，其中()是龍頭。報(bào)酬率=()+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償投資帶來(lái)的優(yōu)惠?，F(xiàn)在若要求你重新估價(jià)以證明該估價(jià)結(jié)果是否真實(shí)，則重新估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為()。A、設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度B、選取標(biāo)準(zhǔn)宗地C、編制深度百分率表D、劃分路線價(jià)區(qū)段答案：A某估價(jià)事務(wù)所在1998年6月20日至7月20日評(píng)估了一宗房地產(chǎn)于1998年6月30日的價(jià)格。A、取三者的平均值B、取三者的中間值C、任選其中之一D、在三者的基礎(chǔ)上綜合分析決定答案：D解析：如果結(jié)果差別很大的話，不能簡(jiǎn)單地采用A、B、C方法決定最終結(jié)果，而要根據(jù)實(shí)際情況，綜合考慮輕重程度后確定。A、類似寫字樓的客觀收益B、市場(chǎng)比較法C、該寫字樓的實(shí)際收益D、無(wú)法估算答案：A解析：無(wú)收益不代表沒(méi)有潛在收益，可根據(jù)類似寫字樓的客觀收益來(lái)估算收益價(jià)格。A、權(quán)益狀況B、區(qū)位狀況C、實(shí)物狀況D、年限狀況答案：A有一宗前后臨街的矩形宗地，總深度27米，前街路線價(jià)為2000元/平方米，后街路線價(jià)為1000元/平方米，若按重疊價(jià)值法估價(jià)，則前街影響深度為()。第三篇：2017房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》鞏固題及答案直線趨勢(shì)法公式y(tǒng)=a+bx中，x表示()。，還考慮了這種變動(dòng)幅度在未來(lái)發(fā)生變動(dòng)的可能性的大小及對(duì)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響，這種分析是一種定量分析。、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。但在不確定的市場(chǎng)環(huán)境中，房地產(chǎn)投資往往是不可逆和可延期的。反之，以投資小的方案為優(yōu)選方案。靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)通常在概略評(píng)價(jià)時(shí)采用。%，則其年名義收益率為12%，實(shí)際收益率為，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房抵押貸款均以復(fù)利計(jì)算計(jì)息，儲(chǔ)蓄存款和國(guó)庫(kù)券以單利計(jì)息。：一是單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收，二是綜合驗(yàn)收，三是竣工驗(yàn)收備案。、異質(zhì)性、弱流動(dòng)性和價(jià)值量大等特性，導(dǎo)致房地產(chǎn)質(zhì)量離散、交易分散、不頻繁且私密性強(qiáng)，使賣方對(duì)房地產(chǎn)信息的了解程度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于買方。，分享房地產(chǎn)投資活動(dòng)形成的可分配利潤(rùn)。，借款本金及應(yīng)付利息不應(yīng)計(jì)入現(xiàn)金流出，因?yàn)榻杩钜矊儆谕顿Y。，成本類項(xiàng)目選最高的。、成本利潤(rùn)率、投資收益率等指標(biāo)來(lái)衡量。，一次性支付的終值系數(shù)公式算出第10年末轉(zhuǎn)售價(jià)格折現(xiàn)值，還要用等比序列現(xiàn)值系數(shù)公式算出每年凈租金的折現(xiàn)值。，利率是由儲(chǔ)蓄和投資等非貨幣的實(shí)際因素所決定的，儲(chǔ)蓄代表資本供給，投資代表資本需求，利率就是資本的租賃價(jià)格，該理論是一種實(shí)際利率理論，認(rèn)為利率不受貨幣因素的影響。房地產(chǎn)泡沫通常會(huì)引起過(guò)度開發(fā)，但過(guò)度開發(fā)卻不一定是由泡沫引發(fā)的。房地產(chǎn)泡沫反映市場(chǎng)價(jià)格和實(shí)際價(jià)值之間的關(guān)系，如果市場(chǎng)價(jià)格偏離實(shí)際價(jià)值太遠(yuǎn)，而且這種偏離是由于過(guò)度投機(jī)所產(chǎn)生的，房地產(chǎn)泡沫就出現(xiàn)了。，房地產(chǎn)市場(chǎng)可劃分為三級(jí)市場(chǎng)：一級(jí)市場(chǎng)是土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)，二級(jí)市場(chǎng)是土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場(chǎng)，三級(jí)市場(chǎng)是存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間分隔墻的水平投影面積一半，寫字樓的可出租面積等于出租單元內(nèi)建筑面積加上分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。%/30%：50%。因此，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行發(fā)放商用房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，貸款價(jià)值比率(LTV)通常不超過(guò)60%，貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)10年，貸款利率也通常高于個(gè)人住房抵押貸款，而且僅對(duì)已經(jīng)通過(guò)竣工驗(yàn)收的商用房地產(chǎn)發(fā)放。，但增發(fā)融資與配股相比具有限制條件少、融資規(guī)模大的優(yōu)點(diǎn)。而投資者各方現(xiàn)金流量表是以投資者各方的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，用以計(jì)算投資者各方財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)，反映投資者各方投入資本的盈利能力。單位指標(biāo)估算法是指以單位工程量投資乘以工程量得到單項(xiàng)工程投資的估算方法。 x5+保本售價(jià)%=保本售價(jià)，可得保本售價(jià)=，(6500元/m2—)/6500元/m2=%28.“識(shí)別投資項(xiàng)目可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)”和“分析風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因”屬于風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)階段工作，“測(cè)算風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率大小”屬于風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)階段工作，“提出風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的建議”屬于風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)階段工作。同時(shí)意味著，到項(xiàng)目壽命期終了時(shí)，所有投資可以被完全收回(注：FIRR相當(dāng)于保本點(diǎn)分析中的報(bào)酬率)，最適合答案是A。，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到利潤(rùn)為零時(shí)的極限值，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為零說(shuō)明項(xiàng)目獲利能力剛剛滿足基準(zhǔn)收益率的要求，是臨界點(diǎn)而不是保本點(diǎn)。，如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項(xiàng)目投資就會(huì)面臨虧損?！澳澄飿I(yè)未來(lái)10年租金收入的終值為20萬(wàn)元”不能錯(cuò)誤理解為第十年的租金收入?！伴_發(fā)”模式，有租金收入和運(yùn)營(yíng)成本說(shuō)明是“持有出租”模式，有轉(zhuǎn)售收入及轉(zhuǎn)售稅費(fèi)說(shuō)明在持有一段時(shí)間后出售。⑨回報(bào)率預(yù)測(cè)。⑦售價(jià)和租金預(yù)測(cè)。⑤項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析。③市場(chǎng)概況分析。②區(qū)位分析。三是風(fēng)俗習(xí)慣和傳統(tǒng)節(jié)日引起的季節(jié)性消費(fèi)。：一是季節(jié)性氣候變化引起的季節(jié)性消費(fèi)。，主要是由于顧客需求存在著差異性。，如果定價(jià)比市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者定價(jià)稍低或低得較多，則認(rèn)為該開發(fā)商采用了挑戰(zhàn)定價(jià)法。、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和投資決策三部分工作。量?jī)r(jià)彈性，是指報(bào)告期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變化率與交易變化率的比值。住房?jī)r(jià)格合理性指數(shù)，是指從城市經(jīng)濟(jì)基本面可支撐住房?jī)r(jià)格的角度，對(duì)當(dāng)前實(shí)際住房?jī)r(jià)格合理性作出的判斷，反映了實(shí)際住房?jī)r(jià)格與城市經(jīng)濟(jì)基本面指標(biāo)的協(xié)調(diào)關(guān)系。60 =(年)。，房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)規(guī)模、主要物業(yè)類型、房?jī)r(jià)水平和政策措施的差異。：(1)該企業(yè)可競(jìng)投的最高地價(jià)設(shè)該企業(yè)可競(jìng)投的最高地價(jià)為x萬(wàn)元(2)最多可加建的公共租賃住房面積設(shè)最多可加建的公共租賃住房面積為y萬(wàn)m2解析：(1)加建的公共租賃住房面積要在總銷售面積中扣除。如該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要求的項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率為16%，則該企業(yè)可競(jìng)投的最高地價(jià)是多少?若政府為控制地價(jià)溢價(jià)率、增加公共租賃住房供給，規(guī)定當(dāng)土地報(bào)價(jià)達(dá)到45000萬(wàn)元后，改為競(jìng)投加建公共租賃住房面積，則該企業(yè)在保證實(shí)現(xiàn)原目標(biāo)收益水平的前提下，最多可加建的公共租賃住房面積是多少?(不考慮土地增值稅和企業(yè)所得稅)(12分)2013年試題參考答案一、單項(xiàng)選擇題 2B 二、多項(xiàng)選擇題 三、判斷題1. 2.√ 3. 4. 5.√ 6. 7. 8.√ 9.√ 10.11.√ 12. 13.√ 14.√ 15.四、計(jì)算題：解析：(1)：(2)：(3)注意三筆貸款發(fā)生的時(shí)點(diǎn)，不能再假定每筆貸款發(fā)生在每季季中。銷售均價(jià)分別為15000 元/ m18000 元/ m2和20000元/ m2，銷售收入發(fā)生在年末。開發(fā)建設(shè)成本和管理費(fèi)用等為4500元/m2，在開發(fā)周期內(nèi)各年的投資比例分別為20%、30%、30%和20%，且發(fā)生在各年年初。政府掛牌出讓資料顯示，該宗地規(guī)劃建設(shè)用地面積為40000m2，需配建20000 m2公共租賃住房，建成后由政府以6000 元/ m2的價(jià)格回購(gòu)。完成下面項(xiàng)目各期還本付息表。本金于2012年3月末歸還5000萬(wàn)元，2012年6月末一次歸還所剩本金和利息。借款合同約定的還款方式是：2011年6月前只計(jì)息不還款。第二筆貸款為6000萬(wàn)元，發(fā)放時(shí)間為2010年9月末。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答)。僅有計(jì)算結(jié)果而無(wú)計(jì)算過(guò)程的，不得分。要求列出算式，計(jì)算過(guò)程。()，則其獲利水平也高于寫字樓市場(chǎng)的平均收益水平。()，可以運(yùn)用概率分析的方法進(jìn)行定量分析。()，權(quán)益投資比率越低，資本金占投資總額的比例就越高o()，是因?yàn)樵诓淮_定性條件下，房地產(chǎn)投資具有不可逆性和可延期性。()。()%，則其年實(shí)際收益率為12%。()。()，在增量房市場(chǎng)上，賣方對(duì)房地產(chǎn)信息的了解程度要高于買方。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào)，用“√”表示正確，用“”表示錯(cuò)誤。 ()。 ，現(xiàn)金流出不包括()。、半年、季、月，通常要進(jìn)行()分析。，屬于衡量房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目“開發(fā)一銷售”經(jīng)營(yíng)模式的指標(biāo)有()。假設(shè)寫字樓的出租率一直穩(wěn)定在85%，且凈租金收入每年以6%的速度上漲(收入發(fā)生在期初)，計(jì)劃第10年末轉(zhuǎn)售，投資者的期望收益率為10%。 ()。 ，屬于定性分析的有()。 ，正確的有()。)()。錯(cuò)選或多選的，不得分。、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間分隔墻的水平投影面積、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間分隔墻的水平投影面積一半二、多項(xiàng)選擇題(共15題，每題2分。 %的預(yù)付款訂購(gòu)了一寫字樓，一年后該寫字樓價(jià)格上漲了15%，該投資者預(yù)付款的收益率是()。 ，增發(fā)與配股相比具有的優(yōu)點(diǎn)是()。 ，為各投資方案比較建立共同的基礎(chǔ)，需要編制()。% %% %，在風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)階段應(yīng)完成的是()。，可銷售面積為47500m2，項(xiàng)目的開發(fā)成本為5000元/m2，銷售均價(jià)為6500元/m2，%。 ，是分析計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使項(xiàng)目達(dá)到()時(shí)的極限值。% %% %，在商鋪購(gòu)買中，銀行提供了貸款額20萬(wàn)元、貸款期限10年、年貸款利率7%、按年等額還本付息的抵押貸款。 ()。 ，如果投資收益率為10%，經(jīng)營(yíng)期為20年，每年凈經(jīng)營(yíng)收益相等，其投資回報(bào)是()萬(wàn)元。，終值、時(shí)值都可以與現(xiàn)值相等，年值是序列值，在一定的時(shí)間和利率條件下，價(jià)值可以相等，年租金增長(zhǎng)率為6%，租金在每年年末支付。甲實(shí)際支付的利息額I甲和乙實(shí)際支付的利息額I乙之間的關(guān)系為()。 %，%，該筆貸款的計(jì)息周期是()。 ，不包括的內(nèi)容是()。 ，主要是考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的()。(選址) ，在對(duì)其開發(fā)的某個(gè)住宅項(xiàng)目定價(jià)時(shí)，銷售價(jià)格明顯低于相鄰?fù)瑱n次的其他住宅項(xiàng)目，該企業(yè)采用的定價(jià)方法是()。 ()階段的重要工作。 ，全年寫字樓銷售量為60萬(wàn)m2，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接出售量為15萬(wàn)m2，該城市2012年寫字樓的吸納周期為()年。A % % % %()市場(chǎng)。 ，租期為三年，張某面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)是()風(fēng)險(xiǎn)。甲銀行貸款5400萬(wàn)元 凈現(xiàn)金流量=5400+5400=0萬(wàn)元 3)第3年年初： 歸還甲銀行貸款=2700(1+9%)2+5400(1+9)= 乙銀行貸款= 凈現(xiàn)金流量=+=0萬(wàn)元 4)第4年年末： 還本付息=7%= 營(yíng)運(yùn)成本=(70%95%x+1000010%)35%=(+1000)35%萬(wàn)元 經(jīng)營(yíng)收入=70%95%x+1000010%=(+1000)萬(wàn)元 凈現(xiàn)金流量(+1000)65%萬(wàn)元 5)第5年年末： 還本付息=+=營(yíng)運(yùn)成本=(+1000)35%萬(wàn)元 經(jīng)營(yíng)收入=(+1000)萬(wàn)元 轉(zhuǎn)售收入=(+1000)65%凈現(xiàn)金流量=(+1000)65%+(+1000]65% =(+1000)65%(2)求基礎(chǔ)租金第二篇：2013年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》真題及答案解析2013年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》真題及答案解析一、單項(xiàng)選擇題(共35題，每題1分。假設(shè)投資和貸款發(fā)生在年初，收入、運(yùn)營(yíng)成本和還款均發(fā)生在年末，不考慮所得稅及其他稅收。購(gòu)物中心