【正文】 （12分）參考答案及解析[參考答案]一、單項(xiàng)選擇題 13C 15A 二、多項(xiàng)選擇題 三、判斷題1. 2.√ 3.√ 4. 5. 6.√ 7. 8. 9.√ 10.√ 11. 12.√ 13.√ 14. 15.（2）P2=A1/（is）{1[（1+s）/（1+i）]n}=6000元/（%05%）{1[（1+%）/（1+%）]60}=（3）P3=A2/i[11/（1+i）n]=%[11/（1+%）60]=（4）P=P1+P2+P3=（500000++）元=（5）5年后的終值為：F=P（1+i）n=（1+%）60=（6）可購(gòu)住房總價(jià)為：（7）可購(gòu)住房單價(jià)為：㎡=㎡（二）解：1．編制資本金現(xiàn)金流量表（1）甲方案的資本金現(xiàn)金流量見(jiàn)下表。張某與楊某也商定了意向性的租賃合同，楊某承租該寫(xiě)字樓，租賃期限為19年，其中前10年的年租金為120萬(wàn)元，后9年的年租金為190萬(wàn)元，年租金在每年年初一次性支付，該寫(xiě)字樓的年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為35萬(wàn)元。甲方案：購(gòu)買(mǎi)房?jī)r(jià)為600萬(wàn)元的商鋪，首付款為總價(jià)的50%，其余為銀行提供，其年利率為8%、期限為10年、按等額還本付息的商業(yè)抵押貸款，還款期為每年年末。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后2位。（）15．收益性物業(yè)的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用中包括抵押貸款的利息支出。（）11．借款還本付息估算表中列示了直接用于計(jì)算清償能力指標(biāo)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，因此屬于基本財(cái)務(wù)報(bào)表。（）7．按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式的不同，期間費(fèi)用可能全部或部分計(jì)入開(kāi)發(fā)建設(shè)投資中。（）4．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只能通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)的形式選擇開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施工單位。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào)，用“√”表示正確，用“”表示錯(cuò)誤。A．市政基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)B．土地出讓金C．征地拆遷費(fèi)D．契稅E．公建配套設(shè)施費(fèi)13．商業(yè)銀行為降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)，在發(fā)放貸款前要求開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有（）。A．應(yīng)納稅所得額=收入總額不征稅收入免稅收入各項(xiàng)扣除允許彌補(bǔ)的以前虧損B．所得稅應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額適用稅率C．企業(yè)所得稅按預(yù)售收入一定比例預(yù)先繳納，待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后再進(jìn)行所得稅清算D．企業(yè)所得稅稅率的高低與項(xiàng)目所在城市的級(jí)別有關(guān)E．企業(yè)所得稅稅率為25%9．下列房地產(chǎn)投資評(píng)價(jià)指標(biāo)中，屬于清償能力指標(biāo)的有（）。A．進(jìn)行項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)B．獲取項(xiàng)目所需土地C．確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得批準(zhǔn) D．對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)工程進(jìn)行招標(biāo)E．提交項(xiàng)目開(kāi)工申請(qǐng)并獲得批準(zhǔn)5．關(guān)于某特定商品市場(chǎng)規(guī)模的說(shuō)法，正確的有（）。全部選對(duì)的，得2分；錯(cuò)選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，）1．相對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資的說(shuō)法，正確的有（）。A．擔(dān)保能確保貸款得以足額償還B．金融機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)一般低于企業(yè)提供擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)C．最常見(jiàn)的擔(dān)保形式是以土地房屋為設(shè)定的質(zhì)押D．貸款質(zhì)押不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有權(quán)34．在同一商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場(chǎng)位置的優(yōu)劣，主要取決于（）。A．回收固定資產(chǎn)余值B．自有資金C．長(zhǎng)期借款D．凈轉(zhuǎn)售收入30．下列市盈率的表達(dá)式中，正確的是（）。A．風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)B．風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)C．風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)D．風(fēng)險(xiǎn)決策26．房地產(chǎn)投資之所以具有期權(quán)性質(zhì)，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資具有（）。A．銷售利潤(rùn)率=銷售利潤(rùn)/銷售收入B．銷售利潤(rùn)率=銷售利潤(rùn)/總開(kāi)發(fā)價(jià)值C．銷售利潤(rùn)率=銷售利潤(rùn)/總開(kāi)發(fā)成本D．銷售利潤(rùn)率=銷售利潤(rùn)/項(xiàng)目總投資22．張某購(gòu)買(mǎi)了一間總價(jià)值為100萬(wàn)元的商鋪用于經(jīng)營(yíng)，其中首付款為總價(jià)的60%，%，期限為10年，按年等額還本付息的抵押貸款，若年平均經(jīng)營(yíng)收入為20萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為經(jīng)營(yíng)收入的30%，則在貸款期內(nèi)的稅前現(xiàn)金回報(bào)率是（）。A．B．C．D．18．某物業(yè)10年租金收入的終值為20萬(wàn)元，年租金增長(zhǎng)率為6%，租金在每年末支付，若年利率為6%，則第5年年來(lái)的租金是（）元。A．現(xiàn)在的100萬(wàn)元與5年后的100萬(wàn)元的價(jià)值相同B．現(xiàn)在的100萬(wàn)元可能與5年后的148萬(wàn)元價(jià)值相同C．現(xiàn)在的100萬(wàn)元可能與2年前的121萬(wàn)元價(jià)值相同D．由于存在資金時(shí)間價(jià)值，不同時(shí)點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量無(wú)法直接比較15．某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向銀行申請(qǐng)了貸款額為1000萬(wàn)元，期限為3年，年利率為8%的抵押貸款，到期一次還本付息，則按月計(jì)息比按季計(jì)息要多付利息（）萬(wàn)元。A．目標(biāo)定價(jià)法B．領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法C．隨行就市定價(jià)法D．認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法11．某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)調(diào)查，了解寫(xiě)字樓租金變動(dòng)10%、20%時(shí)市場(chǎng)承租面積的變化，該項(xiàng)調(diào)查屬于（）。A．保值性B．增值性C．異質(zhì)性D．弱流動(dòng)性3．下列房地產(chǎn)投資方式中，屬于直接投資形式的是（）。，土地儲(chǔ)備貸款應(yīng)為擔(dān)保貸款，但由于同時(shí)規(guī)定，各類財(cái)政性資金依法不得用于土地儲(chǔ)備貸款擔(dān)保，所以通常采用抵押貸款，用擬儲(chǔ)備地塊的土地使用權(quán)證抵押。，開(kāi)發(fā)期的期間費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)建設(shè)投資，而經(jīng)營(yíng)期的期間費(fèi)用計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。 選項(xiàng)，要求申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資本金不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的35%，即寫(xiě)字樓物業(yè)所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、寫(xiě)字樓室內(nèi)空間布置、為租戶提供的服務(wù)、建設(shè)設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和租戶類型。、C選項(xiàng)是市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容。5．C、E 選項(xiàng)屬于面訪的聯(lián)系方法的特點(diǎn)；D 選項(xiàng)屬于電話訪問(wèn)的聯(lián)系方法的特點(diǎn)。=有效毛收入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=潛在毛租金收入空置和收租損失、其他收入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用＝100100(5%+2%)+1003％60=36萬(wàn)元, 注意：2011年教材將“經(jīng)營(yíng)費(fèi)用”修訂為“運(yùn)營(yíng)費(fèi)用”學(xué)習(xí)使人進(jìn)步，相信能就一定能成功二、多項(xiàng)選擇題，可以將房地產(chǎn)投資劃分為從事上地開(kāi)發(fā)活動(dòng)的土地開(kāi)發(fā)投資、從事各類房屋開(kāi)發(fā)活動(dòng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和從事各類房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資。，公司債券融資不改變?cè)蓶|對(duì)公司的控制權(quán)。動(dòng)態(tài)投資回收期＝（累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開(kāi)始出現(xiàn)正值期數(shù)1）+上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對(duì)官當(dāng)期凈現(xiàn)淦流量現(xiàn)值＝(41）+=可用于還本付息資金/留當(dāng)期應(yīng)還本付息資金，則每年應(yīng)還本付息資金=5 / =，按月還本付息額＝，用等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)公式，可得，最大貸款額為V=A/i[11/(1+i)n=3205/(12%247。：需求預(yù)測(cè)、分析規(guī)劃和建設(shè)中的主要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、吸納率分析（具體包括市場(chǎng)吸納和空置的現(xiàn)狀與趨勢(shì)）、市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)者的產(chǎn)品功能需求。某房屋新開(kāi)工面積是指報(bào)告期內(nèi)新開(kāi)工建設(shè)的房屋面積、不包括上期跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停、緩建而在報(bào)告期恢復(fù)施工的房屋面積。 12B 。要求的店鋪?zhàn)畹蛦挝幻娣e年和金，并畫(huà)出該項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)金流量圖。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答）（一）某投資者購(gòu)買(mǎi)了一間建筑面積為100 擴(kuò)的店鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為180 萬(wàn)元，一次性付款。（）。（），包括為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種營(yíng)利性和非營(yíng)利性配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。（）7 財(cái)務(wù)杠桿的正向作用是當(dāng)全部投資的收益率小于借貸資金成本水平時(shí)，借貸越多，資本金的收益率越大。（），縣級(jí)以上地方人民政府壟斷了其轄區(qū)范圍內(nèi)國(guó)有土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)。，防止銷售款挪作他用C 要求申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資本金不低于項(xiàng)目總投資的30 % 密切關(guān)注開(kāi)發(fā)情況，以確保房屋能在合理期限內(nèi)交付使用 （）。 在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究中，調(diào)查研究主要是從市場(chǎng)調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進(jìn)行。 E 銷售期，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為2年。 B 商業(yè)物業(yè)投資房 ，屬于市場(chǎng)交易指標(biāo)的有（） ，體現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)功能的有（）。A 發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券、B 發(fā)行普通股股票 C 發(fā)行優(yōu)先股股票 ，如果不能如期取得政府的相關(guān)許可，則該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng) 目將面臨() D 信用風(fēng)險(xiǎn)以抵押貸款方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款，其貸款額度不超過(guò)土地（）的70％ A 評(píng)估價(jià)值 B 實(shí)際價(jià)值 ，常用房地產(chǎn)支出與收入來(lái)考核借款人的還款能力，計(jì)算月房產(chǎn)支出與收入比的公式是A 本次貸款的月還款額/月均收入B（本次貸款的月還款額＋其他債務(wù)月償還額）／月均收入 C.（本次貸款的月還款額十月物業(yè)管理費(fèi)）／月均收入D.（本次貸款的月還款額＋月物業(yè)管理費(fèi)+其他債務(wù)月償還額）／月均收入 ，物業(yè)租金水平的高低主要取決于（）A 物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)成本 通貨膨脹率 萬(wàn)元，月平均運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為60 萬(wàn)元，月平均空置率為5 %，月平均租金損失率為2 % , 月平均其他收入為潛在毛租金收入的3 %，則該寫(xiě)字樓的月凈經(jīng)營(yíng)收入是（）萬(wàn)元。A 抵御通貨膨脹的影啊 等于零，說(shuō)明該項(xiàng)目的獲利能力（） B 超過(guò)了基準(zhǔn)收益率的要求 ，則該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期是（）年年末0 1 2 3 4 5 凈現(xiàn)值/萬(wàn)元2000 累計(jì)凈現(xiàn)值/萬(wàn)元 C 某投資項(xiàng)目每年可獲得50000元的資金用于償付年還本付息，貸款利率為12％、貨款期限為20年，按月等額還本付息。＞乙＞丙 ＞乙＞甲 ＞甲＞丙 ＞丙＞甲 16 某投資者購(gòu)買(mǎi)一間商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，%，%,%，%，則該項(xiàng)目投資的實(shí)際收益率是（）% % C % % 17 某投資者將其商鋪出租經(jīng)營(yíng)，租期20年，預(yù)計(jì)第一年的凈租金收入為8萬(wàn)元，且每年遞增6 %，年租金均發(fā)生在年末。＞滲透市場(chǎng)＞服務(wù)市場(chǎng) 》 有效市場(chǎng)＞滲透市場(chǎng) ＞服務(wù)市場(chǎng)＞滲透市場(chǎng) 》 滲透市場(chǎng)＞有效市場(chǎng)，最主要的原因是（）存在差異性。該城市2010年商品住房新開(kāi)工面積是（）萬(wàn)㎡。 （）。某宗房地產(chǎn)交易，買(mǎi)方付給賣(mài)方2325元/m2，應(yīng)交納的稅費(fèi)均由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為()元/m2。1受腐蝕的磚木二等生產(chǎn)用房的耐用年限是()答案：B解析：受腐蝕的磚木一等和二等生產(chǎn)用房的耐用年限均是20年。A、估價(jià)目的B、估價(jià)對(duì)象C、估價(jià)時(shí)點(diǎn)D、估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象答案：A1鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的殘值率是()%%%答案：D解析：殘值率是建筑物殘值減去清理費(fèi)用后的殘余價(jià)值與房屋造價(jià)的比例，按照房屋折舊的有關(guān)規(guī)定，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的殘值率是0。A、1998年6月30日B、現(xiàn)在C、重新估價(jià)的作業(yè)日期D、要求重新估價(jià)的委托方指定的日期答案：A解析：估價(jià)時(shí)點(diǎn)是所要評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值是在哪個(gè)具體日期的價(jià)值，與作業(yè)日期和雙方指定的日期無(wú)關(guān)。路線價(jià)法估價(jià)的第二個(gè)步驟為()。A、9B、15D、18答案：D解析：2000/(2000+1000)*27= 18米有一空置寫(xiě)字樓，目前不僅無(wú)收益，而且要繳納房產(chǎn)稅等，其收益價(jià)格估算可采用()。，因?yàn)槿裟匙诖鲎馕飿I(yè)確定的租金高于市場(chǎng)租金水平，則意味著物業(yè)的空置率會(huì)上升，可獲得的總租金收入并不一定能高過(guò)市場(chǎng)平均收益水平。因此，房地產(chǎn)投資也就有了期權(quán)性質(zhì)，其決策問(wèn)題可以轉(zhuǎn)換為實(shí)物期權(quán)定價(jià)問(wèn)題。當(dāng)多個(gè)方案比選時(shí)，首選按投資由小到大排序，再依次就相鄰方案兩兩比選，從中確定優(yōu)選方案。，適用于詳細(xì)可行性研究階段的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和計(jì)算期較長(zhǎng)的投資項(xiàng)目。，同一地塊只有一個(gè)意向用地者的，方可采取協(xié)議方式出讓，但商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地除外。權(quán)益融資所得資金屬于資本金，不需要還本付息，債務(wù)融資形成的是企業(yè)的負(fù)債，需要還本付息。，決策包括確定型決策、風(fēng)險(xiǎn)型決策和不確定型決策。C選項(xiàng)是等比序列現(xiàn)值系數(shù)公式中當(dāng)年凈租金增長(zhǎng)率等于收益率時(shí)的公式，E選項(xiàng)是等差序列現(xiàn)值系數(shù)公式，均與題意不符。，而購(gòu)買(mǎi)者意圖調(diào)查法、銷售人員意見(jiàn)綜合法和專家意見(jiàn)法屬于定性分析方法。，當(dāng)新增供給的增長(zhǎng)速度超過(guò)了需求的增長(zhǎng)速度時(shí)，就會(huì)產(chǎn)生過(guò)度開(kāi)發(fā)現(xiàn)象?？梢约僭O(shè)投資者以100%付款，則其收益率就是15%，則預(yù)付款比率越低，其預(yù)付款的收益率就越高。，而凈經(jīng)營(yíng)收入的高低又受到租金水平、出租率、運(yùn)營(yíng)成本等市場(chǎng)因素的影響，導(dǎo)致商用房地產(chǎn)抵押貸款相對(duì)于個(gè)人住房抵押貸款來(lái)說(shuō)，承擔(dān)了更高的風(fēng)險(xiǎn)。，為各個(gè)投資方案(不論其資金來(lái)源及利息多少)進(jìn)行比較建立共同的基礎(chǔ)。，銷售收入等于總成本，盈虧平衡價(jià)格就等于盈虧平衡產(chǎn)量時(shí)單位產(chǎn)品銷售價(jià)格。23.()/(15060)=%.=可用于還本付息資金/當(dāng)期應(yīng)還本付息額，可用于還本付息資金=(110%)x(130%)=(萬(wàn)元)，當(dāng)期應(yīng)還本付息額=20 x7%/[1(1+7%)10]=(萬(wàn)元)，償債備付率=3：465/ =。16.(1+%/m)m1=%，可采用試算法得出m=4。⑧吸納量計(jì)劃預(yù)測(cè)。④市場(chǎng)供求分析。：①地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析。，主要是考察市場(chǎng)調(diào)查的有效性。、拍賣(mài)、掛牌出讓方式獲得用地建設(shè)項(xiàng)目，規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)(選址)審批環(huán)節(jié)已經(jīng)在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)完成。房?jī)r(jià)租金比，是指房地產(chǎn)價(jià)格與租金的比值，用來(lái)考察房地產(chǎn)價(jià)格是否過(guò)度偏離其使用價(jià)值。247。(4)。商品住宅第二年開(kāi)始銷售，各年銷售面積占總銷售面積的比例分別為25%、40%和35%。(8分)。2011年6月起在每期末支付當(dāng)期利息。項(xiàng)目于2010年6月末動(dòng)工建設(shè)，%、按季計(jì)息、分三期發(fā)放的銀行貸款：第一筆貸款為4000萬(wàn)元，發(fā)放時(shí)間為2010年6月末。需按公式計(jì)算的，要寫(xiě)出公式。()。()，如果差額投資內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率且有足夠的資金，則應(yīng)選擇投資額較大的方案。()，使該項(xiàng)目在細(xì)分市場(chǎng)上占據(jù)有利的競(jìng)爭(zhēng)位置。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至0分)，風(fēng)險(xiǎn)是指過(guò)去獲得的實(shí)際收益與預(yù)期收益的差異程度。 ，權(quán)益融資的特點(diǎn)有()。A投資收益率 ，正確的有()。 ，購(gòu)樓投資的60%來(lái)自銀行提供的期限10年、年利率10%、按年等額還本付息的抵押貸款。()。少選且選擇正確的39。% %% %()。 ，應(yīng)首先用于()。當(dāng)該項(xiàng)目利潤(rùn)為零時(shí)，售價(jià)