房地產(chǎn)估價(jià)師考試房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理歷年真題及答案解析-文庫(kù)吧資料
2025-01-19 22:36本頁(yè)面
【正文】 a)土地費(fèi)用的利息 3000[(1+7．7％／4)24一l]萬(wàn)元=494．35萬(wàn)元b)開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)的利息 188．1“(1+7．7％／4)1．54—1]萬(wàn)元=22．79萬(wàn)元 C)建安工程費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)用的利息： d)財(cái)務(wù)費(fèi)用總計(jì)：(494．35+22．79+254．40)萬(wàn)元=771．54萬(wàn)元 ⑧銷(xiāo)售費(fèi)用：3．5％х ?、犴?xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本： (3000+3630+108．9+430+188．1+152．50+771．54)萬(wàn)元+3．5％х=8281．04+3．5％х2)稅前成本利潤(rùn)率為30％，即 (0．91x一8281．04)／(8281．04+3．5％x)100％=30％則х=11968．15萬(wàn)元 2．該項(xiàng)目保本的最低銷(xiāo)售量為х萬(wàn)m2，根據(jù) 可得 30％=8000x(1—5．5％)／(8281．04+3．5％8000x)一1，х=1．50萬(wàn)m2?！ ?1)若開(kāi)發(fā)商要求的稅前成本利潤(rùn)率為30％，求該項(xiàng)目的最低銷(xiāo)售價(jià)格。年貸款利率為7．7％，按季計(jì)息。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期為2年，建造期為l．5年。據(jù)估算，該住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建安工程費(fèi)為2200元／m2，勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)為建安工程費(fèi)的3％，基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)為430萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)按建筑面積計(jì)算，為114元／m2，管理費(fèi)用為上述費(fèi)用(土地費(fèi)用除外)之和的3．5％。(10分)自有資金現(xiàn)金流量如下表?！ ?1)完成下列白有資金現(xiàn)金流量表并寫(xiě)出相應(yīng)的計(jì)算過(guò)程。繼續(xù)出租；第20年末將剩余的商鋪以16000元／m2的價(jià)格全部賣(mài)掉(每次賣(mài)房時(shí)均支付了相當(dāng)“售價(jià)5．5％的銷(xiāo)售稅金、0．3％的手續(xù)費(fèi)和l％的個(gè)人所得稅)。購(gòu)房款的60％來(lái)自銀：提供的10年期、年利率為7．5％、按年等額還本付息的抵押貸款，其余為自有資金。( )(2005年試題，有修改) 答案： 解析：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目用于出租或經(jīng)營(yíng)時(shí)，其計(jì)算期以土地剩余年限和建筑物剩余經(jīng)濟(jì)l用壽命中較短的年限為準(zhǔn)。 8．開(kāi)發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，是其積累固定資產(chǎn)的重要方式。( )(2907年試題) 答案：√ 7．資產(chǎn)負(fù)債率屬短期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例。( )(2008年試題) 答案：√ 5．差額投資內(nèi)部收益率，是兩個(gè)方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率。( )(2009年試題) 答案： 3．通貨膨脹和房地產(chǎn)增值對(duì)折現(xiàn)率的影響是不同的，一般來(lái)說(shuō)，通貨膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率提高，而房地產(chǎn)增值則導(dǎo)致折現(xiàn)率下降。(2005年試題) A．速動(dòng)比率 B．利息備付率 C．償債備付率 D．內(nèi)部收益率 E．資產(chǎn)負(fù)債率 答案：ABCE (三)判斷題 1．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總開(kāi)發(fā)成本中不包含銷(xiāo)售稅金?！ ?．下列關(guān)于內(nèi)部收益率的表述中，正確的有( )。(2007年試題) A．凈現(xiàn)值 B．投資利潤(rùn)率 C．現(xiàn)金回報(bào)率 D．靜態(tài)投資回收期 E．內(nèi)部收益率 答案：BCD 解析：凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率屬于動(dòng)態(tài)指標(biāo)。(2008年試題) A．銷(xiāo)售稅費(fèi) B．租金收益 C．物業(yè)增值 D．股權(quán)增值 E．抵押貸款規(guī)?！ 〈鸢福築CD 4．評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目清償能力的指標(biāo)主要有( )。(2009年試題) A．物業(yè)增值收益 B．所得稅 C．還本付息額 D．投資者權(quán)益增加值 E．權(quán)益投資 答案：AD 2．下列關(guān)于差額投資內(nèi)部收益率的表述中，正確的有( )。(2005年試題) A．80％ B．120％ C．171％ D．200％ 答案：A 解析：此題經(jīng)常出現(xiàn)的錯(cuò)誤解法是：(3000—0)／1500=200％，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的速動(dòng)比率不會(huì)高于100％。計(jì)算過(guò)程如下： 23．某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，資產(chǎn)為6000萬(wàn)元，負(fù)債為3500萬(wàn)元，流動(dòng)資產(chǎn)總額為3000萬(wàn)元，流動(dòng)負(fù)債總額為l500萬(wàn)元。建設(shè)期的起點(diǎn)是取得施工許可證后開(kāi)始施工，終點(diǎn)是預(yù)計(jì)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收合格的日期。則該項(xiàng)目建造成本的利息是( )萬(wàn)元。(2005年試題) A．3．57％ B．4．00％ C．6．56％ D．10．56％ 答案：A 解析：由(1+16％)=(1+12％)(1+Rd)，可算出Rd=3．57％。(2005年試題) A．0．21 B．1．23 C．2．01 D．3．23 答案：B 解析：用等額序列現(xiàn)值系數(shù)公式求出當(dāng)期應(yīng)還本付息資本，再代入償債備付率公式即可。則該投資項(xiàng)目的內(nèi)部收益率是( )。(2007年試題) A．1．07 B．1．47 C．2．07 D．3．33 答案：C 解析：利息備付率=稅息前利潤(rùn)(利潤(rùn)+利息)／當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用=(53．4+1．5)／1．5=2．07。如店鋪在第4年的租金收入為5萬(wàn)元，各項(xiàng)成本費(fèi)用為3．4萬(wàn)元，其中支付銀行利息1．5萬(wàn)元。(2007年試題) A．45．05％ B．49．31％ C．58．86％ D．63．6％ 答案：B 解析：開(kāi)發(fā)成本利潤(rùn)率=開(kāi)發(fā)利潤(rùn)／項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本=(4500—248—2600—370)／2600=49．31％。(2007年試題) A．10．0％ B．14．0％ C．25．O％ D．35．0％ 答案：D 解析：資本金利潤(rùn)率=年利潤(rùn)總額或年平均利潤(rùn)總額／資本金=700／2000=35％。(2007年試題) A．利潤(rùn)總額 B．投資利潤(rùn) C．稅后利潤(rùn) D．可分配利潤(rùn) 答案：A 解析：利潤(rùn)總額=
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