【正文】 貸款額為1000萬(wàn)元，期限為3年，年利率為8%的抵押貸款，到期一次還本付息，則按月計(jì)息比按季計(jì)息要多付利息（）萬(wàn)元。A．指數(shù)平滑法B．市場(chǎng)因子推演法C．德?tīng)柗品―．銷(xiāo)售人員意見(jiàn)綜合法13．某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向購(gòu)房人承諾，在簽訂購(gòu)房協(xié)議15天內(nèi)，如果不滿意可以無(wú)條件退房，該企業(yè)采取的市場(chǎng)定位戰(zhàn)略是（）。A．目標(biāo)定價(jià)法B．領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法C．隨行就市定價(jià)法D．認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法11．某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)調(diào)查，了解寫(xiě)字樓租金變動(dòng)10%、20%時(shí)市場(chǎng)承租面積的變化，該項(xiàng)調(diào)查屬于（）。A．投資者應(yīng)選擇毫無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的投資組合B．投資者應(yīng)選擇投資項(xiàng)目間有一個(gè)正協(xié)方差的投資組合 C．投資者可以將系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)因素減少甚至完全抵消D．投資者可以將個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)因素減少甚至完全抵消5．關(guān)于房屋施工面積的說(shuō)法，正確的是（）。A．保值性B．增值性C．異質(zhì)性D．弱流動(dòng)性3．下列房地產(chǎn)投資方式中，屬于直接投資形式的是（）。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)）1．一般來(lái)說(shuō)，與長(zhǎng)期投資相比，短期投資（）。估價(jià)對(duì)象實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的其他情況(略)。X X股份有限公司擁有大廈的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)(土地使用證和房屋所有權(quán)證內(nèi)容：略)，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象未設(shè)定抵押等他項(xiàng)權(quán)利。大廈土地使用權(quán)由X X股份有限公司于2001年10月10日以出讓方式取得，出讓合同規(guī)定土地使用年限為40年(2001年10月10日至2041年10月9日)。我公司估價(jià)人員根據(jù)貴公司確定的為抵押擔(dān)保提供房地產(chǎn)價(jià)格參考的估價(jià)目的，資料的基礎(chǔ)上經(jīng)過(guò)測(cè)算，并結(jié)合估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)和對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值因素的分析，確定估價(jià)對(duì)象作為抵押貸款擔(dān)保物的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值為20350萬(wàn)元，大寫(xiě)人民幣貳億零叁佰伍拾萬(wàn)元整，單價(jià)：(略)。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答。A．以合并前地塊各自的單價(jià)確定增值分配比例B．以合并前地塊各自的面積確定增值分配比例C．以合并前地塊各自的總價(jià)確定增值分配比例D．以合并前后地塊各自價(jià)格的變動(dòng)確定增值分配比例10．假定甲單位購(gòu)買(mǎi)乙單位的2號(hào)地塊，且地塊合并后按新方案開(kāi)發(fā)商業(yè)綜合樓，合并費(fèi)用忽略不計(jì)，則甲單位付給乙單位的土地總價(jià)最多應(yīng)為()。8．下列關(guān)于增值收益的表述中正確的是()。經(jīng)咨詢機(jī)構(gòu)的可行性研究分析，認(rèn)為將1號(hào)地塊和2號(hào)地塊合并為3號(hào)地塊，開(kāi)發(fā)商業(yè)綜合樓可以實(shí)現(xiàn)土地的最高最佳利用。A．750萬(wàn)元的評(píng)估價(jià)值可以作為該商鋪在2002年8月1日未遭受火災(zāi)時(shí)轉(zhuǎn)讓的參考價(jià)B．750萬(wàn)元的評(píng)估價(jià)值可以作為該商鋪在2002年8月1日未遭受火災(zāi)時(shí)繳納房產(chǎn)稅的參考價(jià)C．200萬(wàn)元的評(píng)估價(jià)值可以作為該商鋪在2001年3月1日為抵押貸款評(píng)估的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值D．190萬(wàn)元的評(píng)估價(jià)值可以作為該商鋪在2002年8月1日未遭受火災(zāi)時(shí)繳納房產(chǎn)稅的參考價(jià)(三)需對(duì)以下兩宗地塊進(jìn)行估價(jià)：1號(hào)地塊是一宗臨街寬度80m，臨街深度50m，面積 4000㎡的矩形土地；2號(hào)地塊與1號(hào)地塊相鄰接，是一塊臨街寬度40m，臨街深度40m，面積1600㎡，形狀略不規(guī)整的土地。．人民幣150萬(wàn)元C．人民幣190萬(wàn)元D．人民幣700萬(wàn)元6．下列表述中不正確的是()。估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)報(bào)告認(rèn)為該商鋪在2002年8月1日尚未遭受火災(zāi)時(shí)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值是人民幣750萬(wàn)元，建筑物價(jià)值是人民幣190萬(wàn)元；2002年8月1日遭受火災(zāi)后建筑物價(jià)值為人民幣50萬(wàn)元。A．原抵押權(quán)人認(rèn)為該商業(yè)樓已全部抵押，500萬(wàn)元增值不能再次設(shè)立抵押權(quán)B．原抵押權(quán)人認(rèn)為該商業(yè)樓已全部抵押給原抵押權(quán)人，500萬(wàn)元增值不能對(duì)原抵押權(quán)人以外的債權(quán)提供擔(dān)保C．業(yè)主認(rèn)為該500萬(wàn)元屬于抵押物價(jià)值的新增部分，不屬于抵押范圍，若對(duì)抵押物拍賣(mài)，原抵押權(quán)人對(duì)該部分價(jià)值無(wú)優(yōu)先受償權(quán)D．該500萬(wàn)元可再次抵押(二)某臨街商鋪業(yè)主為該商鋪投保，保險(xiǎn)公司于2001年3月1日委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該商鋪進(jìn)行估價(jià)，評(píng)估價(jià)值為人民幣200萬(wàn)元。A．2800萬(wàn)元B．2940萬(wàn)元C．4000萬(wàn)元D．4200萬(wàn)元4．假設(shè)在2005年9月1日，業(yè)主委托某估價(jià)機(jī)構(gòu)重新評(píng)估該商業(yè)樓屆時(shí)的抵押價(jià)值，若估價(jià)結(jié)果顯示該商業(yè)樓的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值比2004年3月1日的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值增加了500萬(wàn)元。另根據(jù)拍賣(mài)行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，此類(lèi)房地產(chǎn)快速變現(xiàn)的變現(xiàn)率一般為其正常市場(chǎng)價(jià)格的70％。A．收益年限應(yīng)按估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的土地使用權(quán)剩余年限計(jì)算B．估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)設(shè)定為2004年3月1日C．凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊額D．應(yīng)要求委托人提供該商業(yè)樓的經(jīng)營(yíng)收益和費(fèi)用資料3．估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估出該商業(yè)樓在2004年3月1日的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值為4000萬(wàn)元。1．采用成本法估價(jià)，計(jì)算該建筑物折舊時(shí)，確定建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)()。業(yè)主于2003年3月1日通過(guò)補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金將土地使用權(quán)性質(zhì)由劃撥轉(zhuǎn)為出讓?zhuān)猛緸樯虡I(yè)，土地使用年限40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》，甲公司可能提出哪些評(píng)估要求?對(duì)甲公司可能提出的評(píng)估要求，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)該如何解答?二、單項(xiàng)選擇題(共10小題，每小題2分?，F(xiàn)政府將該區(qū)段規(guī)劃改造為辦公商務(wù)區(qū)，上述房屋需拆遷。請(qǐng)你分析說(shuō)明房地產(chǎn)估價(jià)師這樣做的理由。作為房地產(chǎn)估價(jià)人員，在全面了解地塊的基本情況(包括位置、四至、用途、面積、容積率等)和地塊所在區(qū)域基本情況(包括市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施狀況、商業(yè)繁華程度、人文環(huán)境和區(qū)域的總體規(guī)劃等)之后，還需做哪些專(zhuān)業(yè)工作?(二)某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托評(píng)估一棟于5年前建成的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的商場(chǎng)，該商場(chǎng)土地使用權(quán)以出讓方式取得，用途為商業(yè)，估價(jià)目的為評(píng)估該商場(chǎng)的抵押價(jià)值。改為：假定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況與實(shí)地查看之日的狀況保持一致第三篇：2004年《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》真題及答案2004年《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》試題及答案一、問(wèn)答題(共3題，每題10分。改為：自本報(bào)告出具之日起半年內(nèi)有效。改為：設(shè)定其土地使用權(quán)年限自估價(jià)時(shí)點(diǎn)算起為44年。改為：本次估價(jià)以委托人（或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司）提供的資料及數(shù)據(jù)真實(shí)、合法、完整、準(zhǔn)確為前提。（2分），用途應(yīng)界定為商業(yè)，適宜選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法、市場(chǎng)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。（2分）（2）土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用（如七通一平費(fèi)用）。（2分）（三）答：，土地用途應(yīng)界定為工業(yè)用途，適宜選用成本法、市場(chǎng)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。（2分）（4）開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售稅費(fèi)構(gòu)成內(nèi)容及稅費(fèi)率可能發(fā)生變化。（2分）（2）開(kāi)發(fā)費(fèi)用可能發(fā)生變化。（2分）或：乙公司應(yīng)得的裝修補(bǔ)償應(yīng)為甲公司從拆遷人處得到的裝修補(bǔ)償款（或根據(jù)時(shí)點(diǎn)的裝修的現(xiàn)值）減去租賃期滿后裝修的殘余價(jià)值。（1分）；協(xié)商不成的，可以委托評(píng)估確定。（1分）（4）若對(duì)房屋性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)申請(qǐng)確認(rèn)。（1分）（2）各地被拆遷房屋的面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定。故估價(jià)時(shí)不考慮租約的影響。本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開(kāi)媒體上。在應(yīng)用有效期內(nèi)，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生重大變化，并對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生明顯影響，應(yīng)重新進(jìn)行估價(jià)。、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等費(fèi)用對(duì)其抵押價(jià)值的影響。9．注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在進(jìn)行實(shí)地查看時(shí)，觀察到估價(jià)對(duì)象外部完整正常，但不能確定其有無(wú)內(nèi)部缺陷，本報(bào)告假設(shè)其建筑質(zhì)量可以維持正常的使用壽命。、程序應(yīng)符合國(guó)家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)政策等。，能滿足其剩余使用年限內(nèi)的正常使用要求，并得到有效使用。，證載土地使用權(quán)終止日期為2053年6月19日，剩余使用年限為44年。，按設(shè)計(jì)的商業(yè)用途使用能夠產(chǎn)生最高最佳效益，并在未來(lái)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。估價(jià)委托人為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在實(shí)地查看和市場(chǎng)調(diào)查時(shí)，從估價(jià)對(duì)象的施工方建筑安裝公司獲取了相關(guān)成本等資料。A．辦公樓開(kāi)發(fā)費(fèi)用B．食堂開(kāi)發(fā)費(fèi)用C．宿舍開(kāi)發(fā)費(fèi)用D．浴室開(kāi)發(fā)費(fèi)用7．采用成本法估價(jià)時(shí)，應(yīng)（）。A．自己開(kāi)發(fā)B．溢價(jià)轉(zhuǎn)讓C．被迫轉(zhuǎn)讓D．自愿轉(zhuǎn)讓5．采用成本法估價(jià)，求取土地重新取得價(jià)格時(shí)，容積率應(yīng)采用（）。因經(jīng)營(yíng)不善，甲公司現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目以償還債務(wù)，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該項(xiàng)目于2010年6月30日的市場(chǎng)價(jià)值。2008年6月甲公司取得了其中的辦公樓和3幢廠房的建設(shè)工程施工許可證，總建筑面積為16500㎡，至2008年12月辦公樓已完成主體結(jié)構(gòu)。A．租約期內(nèi)和租約期外都取客觀租金B(yǎng)．根據(jù)謹(jǐn)慎原則，租約期內(nèi)取租約租金，租約期外取租約租金和客觀租金中較低者C．根據(jù)謹(jǐn)慎原則，租約期內(nèi)和租約期外均取租約租金和客觀租金中較低者D．租約期內(nèi)取租約租金，租約期外取客觀租金3．該商業(yè)樓抵押價(jià)值評(píng)估中法定優(yōu)先受償款應(yīng)為（）萬(wàn)元。D），地上一～（㎡1．A座、B座合計(jì)抵押建筑面積為（）㎡。D）；B座總建筑面積為67500㎡，辦理了銷(xiāo)售許可證，其中8000㎡已售出，該項(xiàng)目工程款總金額為40500萬(wàn)元，施工方按合同約定支付了工程款5％的質(zhì)量保證金，截至目前已付工程款93％。其中A座總建筑面積為65000㎡，地下1層出租給乙公司經(jīng)營(yíng)超市，租賃期限為15年，（㎡請(qǐng)問(wèn)：1．評(píng)估該宗房地產(chǎn)收購(gòu)價(jià)格時(shí)，如何界定土地用途？適宜選用哪些估價(jià)方法？2．政府收購(gòu)該宗房地產(chǎn)后，將其變?yōu)槌鲎屖斓剡€需投入哪些費(fèi)用？3．評(píng)估該宗熟地出讓價(jià)格時(shí)，如何界定土地用途？適宜選用哪些估價(jià)方法？二、單項(xiàng)選擇題（一）甲公司于2008年以出讓方式取得一宗商業(yè)用地使用權(quán)，開(kāi)發(fā)建設(shè)商業(yè)樓。請(qǐng)問(wèn)：1．拆遷估價(jià)中如何考慮甲、乙雙方簽訂的租賃合同？2．拆遷估價(jià)中如何確定該房屋的用途、面積？3．拆遷估價(jià)中如何考慮乙公司的裝修補(bǔ)償？（二）近期，某城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生較大變化，房地產(chǎn)成交量明顯萎縮，住宅市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)下跌趨勢(shì)，某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了該市一處住宅小區(qū)在建工程的房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)，請(qǐng)問(wèn)：結(jié)合該市房地產(chǎn)狀況，采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估該在建工程的抵押價(jià)值應(yīng)注意哪些問(wèn)題？（三）某工廠坐落于城市中心區(qū)域，有廠房數(shù)幢，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，用途為工業(yè)用地。租賃合同約定，租賃期滿后所有裝修與房屋一同由甲公司無(wú)償收回。請(qǐng)判斷這兩種方案的關(guān)系，并選用適宜的方法比較兩方案的優(yōu)劣。（二）某房地產(chǎn)公司準(zhǔn)備鋪設(shè)熱力管道，現(xiàn)正在研究能夠滿足相同使用功能的管矧?yàn)?0cm和30cm管道哪種有利的問(wèn)題：兩種管道的工程費(fèi)用分別為1800萬(wàn)元,2400萬(wàn)元；運(yùn)行費(fèi)用第一年分別為350萬(wàn)元和220萬(wàn)元，％的比例遞增；假設(shè)兩種管道的使用壽命分別為8年和10年，到期后的凈殘值都是初期投資的10％，折現(xiàn)率為0％。店鋪第二年便可出租，預(yù)計(jì)當(dāng)年毛租金收入180萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用50萬(wàn)元，隨著商業(yè)店鋪周?chē)h(huán)境的改善和經(jīng)營(yíng)水平的提高，毛租金收入年均提高15%，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用年均下降3%。要求列出算式、計(jì)算過(guò)程：需按公式計(jì)算的，要寫(xiě)出公式；僅有計(jì)算結(jié)果而無(wú)計(jì)算過(guò)程的，不得分?！?— — —— — — — —— — — —— — — —訂 — — — —— — — —— — — —— — 裝 — —— — — —— — — ———————第10頁(yè)（共11頁(yè)）（）《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》試題觀試題部分重要提示：要求用鋼筆或圓珠筆在答題紙中的指定位置答題，否則按無(wú)效答題處理。（）、風(fēng)險(xiǎn)高、回收期長(zhǎng)，故金融業(yè)一般不愿向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資。（），要進(jìn)行客戶評(píng)價(jià)、市場(chǎng)評(píng)估、擔(dān)保方式評(píng)價(jià)和貸款綜合評(píng)價(jià)等四個(gè)方面的工作。20%。（），因此對(duì)市場(chǎng)資料的完整程度要求不高。（），市場(chǎng)調(diào)查人員在收集資料時(shí)通?？偸窍仁占诙?