【正文】 大大高于用市場(chǎng)法或收益法求得的價(jià)值時(shí)，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)小景氣。）　　1．房地產(chǎn)所有權(quán)可分為獨(dú)有，自有和建筑物區(qū)分所有，其中建筑物區(qū)分所有權(quán)人對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)走廊、樓梯、外墻等共有部分享有共有的權(quán)利。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào)，用“√”表示正確，用“”表示錯(cuò)誤。（建設(shè)工程教育網(wǎng)提供）　　A．估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)類型　　B．估價(jià)方法適用的對(duì)象和條件　　C．估價(jià)人員的技術(shù)水平　　D．委托人的特殊要求　　E．所收集到的資料的數(shù)量和質(zhì)量　　三、判斷題（共15題。　　A．按建筑面積分?jǐn)?，二層占有的土地份額為33 3％　　B．按房地價(jià)值分?jǐn)?，％　　C．按土地價(jià)值分?jǐn)?，％　　D．按房地價(jià)值分?jǐn)偅ァ　．按土地價(jià)值分?jǐn)?，％　?4．下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的表述中，正確的是（ ）?！　．房地產(chǎn)具有開發(fā)或者再開發(fā)的潛力　　B．將預(yù)期遠(yuǎn)離作為理論依據(jù)　　C．正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)方式　　D．正確量化了已經(jīng)獲得的收益和風(fēng)險(xiǎn)　　E．正確預(yù)測(cè)了未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值　　12．長(zhǎng)期預(yù)測(cè)法除了用于推測(cè)，判斷房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格外，還可用于（?。┑??！　．意外破壞的損毀　B．市場(chǎng)供給過(guò)量　　C．建筑設(shè)計(jì)的缺陷　D．人們消費(fèi)觀念的改變　　E．周圍環(huán)境條件惡化　　10．收益性房地產(chǎn)的價(jià)值到底主要取決于（ ）。　　A．圖書館　　B．鋼鐵廠　　C．空置的寫字樓　　D．單純的建筑物　　E．加油站　　9．功能折舊是指建筑物在功能上的相對(duì)缺乏，落后或者過(guò)剩所造成的建筑物價(jià)值的損失?！　．統(tǒng)一采用總價(jià)　　B．統(tǒng)一采用單價(jià)　　C．統(tǒng)一幣種和貨幣單位　　D．統(tǒng)一面積內(nèi)涵和大小　　E．統(tǒng)一付款方式　　7．影響房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位因素有（ ）等?！　．該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平　　B．消費(fèi)者的預(yù)期　　C．該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本　　D．該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平　　E．房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期　　5．根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則，目前我國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，不得抵押意義因而不作為以抵押為目的的估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)有（ ）?！　．建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地　　B．“干凈”的房屋所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)　　C．有租約限制的房地產(chǎn)　　D．未來(lái)狀況下的房地產(chǎn)　　E．共有的房地產(chǎn)　　3．如果某類房地產(chǎn)需求富有價(jià)格彈性，則該類房地產(chǎn)的需求價(jià)格彈性系數(shù)有可能為（ ）?！　．裝飾裝修改造　　B．通貨膨脹　　C．需求增加導(dǎo)致稀缺性增加　　D．改進(jìn)物業(yè)管理　　E．周圍環(huán)境改善　　2．從權(quán)益的角度來(lái)看。全部選對(duì)的，得2分；錯(cuò)選或多選的，不得分；?！　．社會(huì)因素　B．環(huán)境因素　C．人口因素　D．行政因素　　二、多項(xiàng)選擇題（共15題，每題2分。　　A．％　B．％　C．％　D． ％　　34．影響房地產(chǎn)價(jià)格的環(huán)境因素不包括（ ）。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價(jià)值為180萬(wàn)元，建筑面積為240m2?！　．路線價(jià)法實(shí)質(zhì)是一種市場(chǎng)法，其理論依據(jù)與市場(chǎng)法相同，是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理　　B．路線價(jià)法適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價(jià)　　C．運(yùn)用路線價(jià)法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊　　D．路線價(jià)法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街用地求其平均價(jià)格　　32．一直臨街矩形地塊甲的總價(jià)為36萬(wàn)元，臨街寬度為20ft，臨街深度為75ft．現(xiàn)有一相鄰矩形地塊乙，臨街寬度為30ft，臨街深度為125ft．運(yùn)用四三二一法則，地塊乙的總地價(jià)為（ ）萬(wàn)元。（建設(shè) 工程教育網(wǎng)提供）　　A．?dāng)?shù)學(xué)曲線擬合法　　B．平均增減量法　　C．平均發(fā)展速度法　　D．移動(dòng)平均法　　30．某城市2000年和2005年普通商品房的平均價(jià)格分別是3500元/m2和4800元/m2，采用平均發(fā)展速度法預(yù)測(cè)2008年的價(jià)格最接近于（ ）元/m2?！　．未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值　　B．投資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)　　C．銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)　　D．開發(fā)成本和管理費(fèi)用　　28．某類房地產(chǎn)2001年初至2005年初的價(jià)格分別為2300元/m2450元/m2650元/m2830元/m2和3000元/m2，、按平均增減量趨勢(shì)法估計(jì)，以2001年初為預(yù)測(cè)基期，則該類房地產(chǎn)與2006年初的價(jià)格最接近于（　）元/m2。（建設(shè)工程教育網(wǎng) 提供）　　A． B． C． D．　　26．實(shí)際估價(jià)中設(shè)定未來(lái)凈收益每年不變條件下，求取凈收益最合理的方法是（ ）?！　．536　B．549　C．557　D．816　　25．某在建工程土地使用權(quán)年限40年，自取得土地使用權(quán)之日起開工，預(yù)計(jì)建成后的建筑面積為15000m2，年景收益率為480萬(wàn)元，自開工到建成的開發(fā)期為3年，估計(jì)該項(xiàng)目至建成還需15年，一直報(bào)酬率為8％。（建設(shè)工程教育網(wǎng)提供）　　A．4580　B．5580　C．6580　D．7580　　24．某商場(chǎng)建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)計(jì)未來(lái)正常運(yùn)行年潛在毛收入為120萬(wàn)元，年平均空置率20％，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用50萬(wàn)元。（建設(shè)工程教育網(wǎng)提供）　　A．3000 B．4500 C．5200 D．5600　　22．某宗房地產(chǎn)的受益期限為40年，通過(guò)預(yù)測(cè)未來(lái)3年的年凈收益分別為15萬(wàn)元、18萬(wàn)元、23萬(wàn)元，以后穩(wěn)定在每年25萬(wàn)元直到收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8％，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格最接近于（ ）萬(wàn)元。　　A．40　B．43　C．47　D．50　　20．下列關(guān)于農(nóng)地征收費(fèi)用的表述中不正確的是（ ）。　　A． B．　C．　D．　　19．某商場(chǎng)建成3年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年。（建設(shè)工程教育網(wǎng)提供）　　A．％　B．50％　C．％　D．70％　　18．某寫字樓由于市場(chǎng)不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，造成不便于上午辦公和需求減少，估價(jià)未來(lái)期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的15％上升為25％，每月可出租面積租金為70元/m2，又知該寫字樓可出租面積為1000m2，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為40％。（建設(shè)工程教育網(wǎng)提供）　　A．交通擁擠　　　B．建筑技術(shù)減少　　C．城市規(guī)劃改變　D．自然環(huán)境惡化　　16．某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積是120m2，單位建筑面積的重置價(jià)格為800元/m2，建筑物殘值率為6％，％，計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值是（ ）元。　　A．2938 B．2982 C． 3329 D． 3379　　14．在某宗房地產(chǎn)估價(jià)中，三個(gè)可比實(shí)例房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)單價(jià)分別是6800元/m2，6700元/m2和6300元/m2，根據(jù)可比性綜合評(píng)估得到的三個(gè)可，、．如果分別采用加權(quán)算術(shù)平均法和中位數(shù)法測(cè)算最終的比準(zhǔn)單價(jià)，則前者與后者的差值是（ ）元/m2?！　．2400　B．2580　C．2607　D．2760　　13．評(píng)估某宗房地產(chǎn)2005年9月末的價(jià)格，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為3000元/m2，成交日期為2005年1月末，％，％，％，％，％，％，％，％，0％。但之后雙方又重新約定買賣中涉及的全部稅費(fèi)改由買方支付，并在原價(jià)格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價(jià)格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方（ ）元/m2。在某宗房地產(chǎn)交易中，買賣雙方約定買方付給賣方2500元/m2。（建設(shè)工程教育網(wǎng)提供）　　A．～　B．～ C．～　D．～　　10．承租人甲與出租人乙于5年前簽訂了一套住宅的租賃合同，該套住宅面積為200/m2，租賃期限為8年，年租金固定不變?yōu)?80元/m2．現(xiàn)市場(chǎng)上類似住宅的年租金為600元/m2．若折現(xiàn)率為8％，則承租人甲當(dāng)前的權(quán)益價(jià)值為（ ）萬(wàn)元。　　A．估價(jià)對(duì)象狀況為過(guò)去，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為現(xiàn)在　　B．估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為現(xiàn)在　　C．估價(jià)對(duì)象狀況為過(guò)去，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為過(guò)去　　D．估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為過(guò)去　　9．在市場(chǎng)法選擇可比實(shí)例的過(guò)程中，可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)。　　A． 1250　B．1750　C．2050　D．2150　　7．房地產(chǎn)估價(jià)中，遵循獨(dú)立、客觀、公正原則的核心是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)站在（?。┑牧?chǎng)上，評(píng)估出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)都是公平合理的價(jià)值?！　．甲乙丙丁　B．乙丁甲丙　C．乙丙甲丁　D．丙乙丁甲　　6．某宗地面積為5000m2，土地市場(chǎng)價(jià)值為4000元/m2，擬進(jìn)行改造。（建設(shè)工程教育網(wǎng)提供）　　A．－　B．－　C．　D．　　5．在估價(jià)中選取4個(gè)可比實(shí)例，甲成交價(jià)格4800/m2，建筑面積100m2，首次付清24萬(wàn)元，其余半年后支付16萬(wàn)元，一年后支付8萬(wàn)元；乙成交價(jià)格5000元/m2，建筑面積120m2，首次支付24萬(wàn)元，半年后付清余款36萬(wàn)元；丙成交價(jià)格4700元/m2，建筑面積90m2，成交時(shí)一次付清；丁成交價(jià)格4760元/m2，建筑面積110m2，成交時(shí)支付20萬(wàn)元。　　A．使用估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格　　B．使用政府公布的房地產(chǎn)交易指導(dǎo)價(jià)格　　C．使用近一年內(nèi)房地產(chǎn)的平均成交價(jià)格　　D．依賴于專家證人測(cè)算的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值　　3．某市于2005年對(duì)市中心一平房區(qū)進(jìn)行拆遷改造，該市2000年出臺(tái)的城市房屋拆遷補(bǔ)償指導(dǎo)價(jià)格在該區(qū)為4000元/m2，并且一直沒有變動(dòng)；2005年該區(qū)同類建筑物的重置成本達(dá)到2000元/m2，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格為6000元/m2；重新規(guī)劃后，開發(fā)商開發(fā)的該區(qū)商品房售價(jià)預(yù)計(jì)為9000元/m2；則最合理的拆遷補(bǔ)償價(jià)格應(yīng)以（ ）元/m2為基礎(chǔ)進(jìn)行修正。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)）　　1．房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)的基本條件是房地產(chǎn)具有（　）的特性。　　住宅樓銷售稅費(fèi)：75006％=450萬(wàn)元　?。?）所能支付的最高土地價(jià)格。　　1）住宅樓價(jià)值：500015000=7500萬(wàn)元　　2）寫字樓價(jià)值　?、賹懽謽悄曜饨鹗杖?1201500070％(1－20％)12=　　②寫字樓押金：30％=　?、蹖懽謽茄航疬\(yùn)用年收益：3％=　?、苡嘘P(guān)稅費(fèi)和經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用：30％=　　⑤租賃凈收入：+=　?、鄬懽謽莾r(jià)值：　　3）項(xiàng)目總價(jià)值折現(xiàn)值：7500+=　?。?）項(xiàng)目開發(fā)成本、管理費(fèi)用及其折現(xiàn)值?！　?）住宅樓部分：180015000（1+5％）=2835萬(wàn)元　　寫字樓部分：2800（15000（1+5％）=4410萬(wàn)元　　2）住宅樓開發(fā)成本及管理費(fèi)折現(xiàn)值：　　2835[(1+10％)+(1+10％)]=　　3）寫字樓開發(fā)成本及管理費(fèi)用折現(xiàn)值：　　4410[(1+10％)+(1+10％)]=　　4）項(xiàng)目開發(fā)成本及管理費(fèi)用折現(xiàn)值：　　+=　?。?）住宅樓銷售稅費(fèi)及折現(xiàn)值?！　?）住宅樓價(jià)值：500015000=7500萬(wàn)元　　住宅樓價(jià)值折現(xiàn)到辦理完土地使用權(quán)出讓手續(xù)時(shí)點(diǎn)（第一年末）的折現(xiàn)值：　　7500/(1+10％)3=　　2）寫字樓價(jià)值。　　或：　　2．解：　　第一種答案：　?。?）項(xiàng)目總建筑面積：　　10000=30000m2　　其中，住宅樓總建筑面積15000m2，寫字樓總建筑面積15000m2。　　1）未來(lái)第一年的凈收益(360－36))1－20％))1－25％)3000=　　2)未來(lái)第二年的凈收益(400－36)(1－20％)(1－25％)3000=　　3)未來(lái)第三年的凈收益(330－36)(1－20％)(1－25％)3000=　?。?）用未來(lái)數(shù)據(jù)資本化公式法計(jì)算每年不變的凈利益。試計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)商所能支付的最高土地價(jià)格。（建設(shè)工程教育網(wǎng)提供）　?。?）目前，此類項(xiàng)目折現(xiàn)率為10%。　?。?）除地價(jià)款外，寫字樓和住宅樓的其他建設(shè)資金在各自建設(shè)期內(nèi)每年投入50%且在年度內(nèi)均勻支出。（建設(shè)工程教育網(wǎng)提供）　　第一年第二年第三年第四年第五年第六年第n年1．土地取得—　　　　　　2．工程建設(shè)　———　　　1）住宅樓建設(shè)　——　　　2）寫字樓建設(shè)　　——　　　3．經(jīng)營(yíng)　　　————1）住宅樓銷售　　　—　　　1）寫字樓出租　　　　———　　根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，有關(guān)數(shù)據(jù)如下：　　（1）該項(xiàng)目所在區(qū)域的同類型、同檔次住宅的銷售價(jià)格為5000元/m2，銷售稅費(fèi)為銷售價(jià)格的6%；同類寫字樓可出租建筑面積的月租金為120元/m2 （可出租面積占建筑面積的70%），并按時(shí)年租收入的30%繳納押金，出租空置率為20%，有關(guān)稅費(fèi)和經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用按租金收入的30%計(jì)，銀行存款年利率為3%，報(bào)酬率為10%。在第1年末辦理完土地使用權(quán)出讓手續(xù)，一次性繳納全部地價(jià)款，并且開工建設(shè)。（8分）　　2．，已完成七通一平。假設(shè)該寫字樓未來(lái)每年的凈收益基本上固定不變，報(bào)酬率為9％。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答。僅有計(jì)算結(jié)果而無(wú)計(jì)算過(guò)程的，不得分。（ ）　　四、計(jì)算題（共2題，20分。 （　　）　　14．估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期是從估價(jià)報(bào)告出具之日計(jì)算，而不是從估價(jià)時(shí)點(diǎn)開始計(jì)算。 （　　） （建設(shè)工程教育網(wǎng)提供）　　12．路線價(jià)法中的單獨(dú)深度價(jià)格修正率隨著臨街深度的遞進(jìn)而增大。 （　　）（建設(shè)工程教育網(wǎng)提供）　　10．預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為38萬(wàn)元，此后每年的凈收益將在上一年的基礎(chǔ)上減少3萬(wàn)元，則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為12年。（　　）　　8．％，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為12年，按直線法折舊該房產(chǎn)應(yīng)屬完好房。（　?。　?．運(yùn)用市場(chǎng)法求取房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，～2范圍內(nèi)。 （　　） （建設(shè)工程教育網(wǎng)提供）　　4．就使用價(jià)值與交換價(jià)值相對(duì)而言，房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的交換價(jià)值。