【正文】 采用客觀成本。也就是說，成本的增加并不一定增加其價(jià)值，投入成本不多也不一定說明其價(jià)值不高。一般適合在農(nóng)村地區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合部、新開發(fā)地區(qū)以及舊城改造地區(qū)。單純的建筑物的估價(jià)通常也采用成本法。成本法的適用對(duì)象和條件：只要是新近開發(fā)建造、計(jì)劃開發(fā)建造或可以假設(shè)重新開發(fā)建造的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價(jià)。其價(jià)格基于“生產(chǎn)費(fèi)用”，重在過去的投入，是賣方愿意接受的最低價(jià)格；從買方的角度來看，是替代原理。成本法：難點(diǎn)是折舊的求取。選用的是綜合收益率，還是土地收益率或建筑物收益率，以及各種收益率所對(duì)應(yīng)的收益；⑷收益年限的確定是否正確；⑸模型的選用是否正確，對(duì)其前提條件是否作了說明等。i=1　　　　　　　　　　　V=a/(r+g)[1－(1－g)t/(1+r)t]+Vt/(1+r)t以上公式適用于房地產(chǎn)目前的價(jià)格難以知道，但根據(jù)發(fā)展前景比較容易預(yù)測(cè)未來的價(jià)格時(shí)，特別是在某地區(qū)將會(huì)出現(xiàn)較大改觀或房地產(chǎn)市場(chǎng)行情預(yù)計(jì)有較大變化的情況下（注意每種公式的假設(shè)條件和適用范圍）。tV=∑ai/(1+r)i+Vt/(1+r)t（預(yù)知未來若干年的凈收益及若干年后的價(jià)格的公式）有租約限制的，租約期內(nèi)的租金應(yīng)采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正?？陀^的租金。②實(shí)際收益和客觀收益。在求取凈收益時(shí)，不僅要包括有形收益，還要考慮各種無形收益。1凈收益求取時(shí)有關(guān)參數(shù)的取舍。如果是建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限結(jié)束的，可采用下列方式之一：A先根據(jù)經(jīng)濟(jì)壽命確定未來可獲收益年限，選用對(duì)應(yīng)的有限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中不扣除建筑物折舊費(fèi)和土地?cái)偺豳M(fèi)；再加上土地使用年限超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的土地剩余使用年限價(jià)值的折現(xiàn)值。應(yīng)分別根據(jù)土地使用年限和建筑物經(jīng)濟(jì)壽命確定未來可獲收益的年限，凈收益中不扣除建筑物折舊費(fèi)和土地?cái)偺豳M(fèi)；②對(duì)于土地與建筑物合成體的估價(jià)對(duì)象。但如果知道了房地整體價(jià)值后，為了分離出土地或建筑物的價(jià)值，可利用求出的土地或建筑的凈收益余值求取。此外，它還可以用來估計(jì)建筑物的折舊，即將建筑物的重新購建價(jià)格減去運(yùn)用建筑物剩余技術(shù)求取的建筑物價(jià)值。VB=（Ao－VLRL）/另外，在需要對(duì)附有舊建筑物的土地進(jìn)行估價(jià)時(shí)，雖然采用比較法求得設(shè)想該舊建筑物不存在時(shí)的空地價(jià)值，但對(duì)于因附有舊建筑物而導(dǎo)致的土地價(jià)值降低應(yīng)減價(jià)多少，比較法通常難以解決，這時(shí)如果運(yùn)用土地剩余技術(shù)便可以求得。VL=（Ao－VBRB）/剩余技術(shù)。8226。L—抵押貸款額度（比例）②土地與建筑物的組合。RM—抵押貸款收益率RM+（1－M）RER=Mamp。⑷投資組合技術(shù)：①抵押貸款與自有資金的組合。⑶投資收益率排序插入法。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及未來預(yù)測(cè)、估價(jià)對(duì)象的用途及新舊程度等確定。C、在在V=a/(r－g)情況下，是通過r=a/V+g來求取r。A、在V=a/r情況下，可以采用同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)的凈收益與其成交價(jià)格的比率作為資本化率。資本化率的確定。利用估價(jià)對(duì)象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用或凈收益，應(yīng)與類似房地產(chǎn)的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用或凈收益進(jìn)行比較。估價(jià)中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用或凈收益，除有租約限制的外，都應(yīng)采用正?？陀^的數(shù)據(jù)。④混合型。凈收益＝產(chǎn)品銷售收入－生產(chǎn)成本－產(chǎn)品銷售費(fèi)用－產(chǎn)品銷售稅金及附加－管理費(fèi)用－財(cái)務(wù)費(fèi)用－廠商利潤。凈收益=銷售收入－商品銷售成本－經(jīng)營費(fèi)用－商品銷售稅金及附加－管理費(fèi)用－財(cái)務(wù)費(fèi)用－商業(yè)利潤。其特點(diǎn)是房地產(chǎn)所有者同時(shí)又是經(jīng)營者，房地產(chǎn)租金和經(jīng)營者利潤沒有分開。帶家具、設(shè)備出租的，應(yīng)扣除其對(duì)房地產(chǎn)的貢獻(xiàn)。凈收益=租賃收入－維修費(fèi)－管理費(fèi)－保險(xiǎn)費(fèi)－稅金－租賃代理費(fèi)租金收入=有效毛收入+租賃保證金、押金等利息收入在實(shí)際求取時(shí)，維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅和租賃代理費(fèi)是否要扣除，應(yīng)在分析租賃契約的基礎(chǔ)上決定。不包括所得稅、房地產(chǎn)抵押貸款償還額、建筑物折舊、土地?cái)偺豳M(fèi)、房地產(chǎn)改建擴(kuò)建費(fèi)。估算有效毛收入：是由潛在毛收入扣除空置、拖欠租金（遲延支付租金和不付租金）以及其他原因造成的收入損失后所得到的收入。搜集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費(fèi)用的資料；如潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用等（均為客觀值）。如目前自用或空閑的住宅，可設(shè)想為出租情況下運(yùn)用此方法。收益法適用的對(duì)象和條件：收益法適用的對(duì)象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)。在實(shí)際估價(jià)中，我們把一切不是由房地產(chǎn)本身所創(chuàng)造的收益都當(dāng)作是“運(yùn)營費(fèi)用”，由有效毛收入中扣除運(yùn)營費(fèi)用，得到的凈收益，就是房地產(chǎn)本身創(chuàng)造的收益。所以，購買收益性房地產(chǎn)可以視為一種投資。收益法：難點(diǎn)是求取凈收益時(shí)扣除項(xiàng)目的準(zhǔn)確界定和資本化率的確定。最終比準(zhǔn)價(jià)格是否進(jìn)行了綜合和說明。因素說明表中的因素與描述中因素是否一致。******方法應(yīng)用過程中容易出現(xiàn)的問題：⑴可比實(shí)例是否在同一供求區(qū)，規(guī)模是否相當(dāng)，權(quán)利性質(zhì)類型，估價(jià)目的是否吻合，結(jié)構(gòu)是否一致，面積是否相當(dāng)?shù)龋啻婪康禺a(chǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否長于1年，長于1年的說明理由；⑵基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否有誤，搜集的數(shù)據(jù)是否有可比性（建立價(jià)格可比基礎(chǔ)），是否剔除了交易稅費(fèi)的非正常負(fù)擔(dān)。采用百分率法、差額法和回歸分析法。注意：可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況是在成交日期時(shí)的狀況。思路是：首先列出對(duì)估價(jià)對(duì)象這類房地產(chǎn)的價(jià)格有影響的房地產(chǎn)狀況各方面的因素；其次判定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)和可比實(shí)例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況；然后將可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況進(jìn)行逐項(xiàng)比較，找出它們之間的差異造成的價(jià)格差異程度（直接比較和間接比較）；最后根據(jù)差異程度對(duì)可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。房地產(chǎn)狀況修正。如果引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的是單純的通貨膨脹因素，則可選用一般物價(jià)指數(shù)或變動(dòng)率。價(jià)格變動(dòng)率）期數(shù)=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格②采用期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期修正的公式為：可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格（1177。①可通過價(jià)格指數(shù)或價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行調(diào)整。交易日期修正。②）對(duì)于交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的調(diào)整方法：①相鄰房地產(chǎn)合并交易；h特殊方式的交易，如拍賣、招標(biāo)、哄抬或拋售；f交易雙方或某一方對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解的交易；d有利害人之間的交易；b進(jìn)行交易情況修正，應(yīng)排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實(shí)例成交價(jià)格偏差，將可比實(shí)例的成交價(jià)格調(diào)整為正常價(jià)格。統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一采用單價(jià)、統(tǒng)一幣種和貨幣單位（不同幣種之間的換算，應(yīng)按中國人民銀行公布的成交日期時(shí)的市場(chǎng)匯率中間價(jià)計(jì)算—買入價(jià)和賣出價(jià)的平均價(jià)）、統(tǒng)一面積內(nèi)涵（土地分劃撥、出讓，建筑物分使用面積、套內(nèi)面積和建筑面積）、統(tǒng)一面積單位。⑧可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)是正常成交價(jià)格或可修正為正常成交價(jià)格。⑥可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合（抵押、租賃、買賣、征用等）。（鋼結(jié)構(gòu)、鋼砼結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡易結(jié)構(gòu)）④可比實(shí)例規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)（面積不能相差太大）。②可比實(shí)例的用途應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的用途相同（居住、商業(yè)、辦公、旅館、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等）。（見下面5）選取可比實(shí)例。包括房地總價(jià)、房屋總價(jià)、土地總價(jià)及相應(yīng)的單價(jià)和房屋租金等，同時(shí)應(yīng)說明價(jià)格類型、價(jià)格水平及貨幣種類和貨幣單位等情況；⑤付款方式。交易目的是指交易雙方為什么而交易，一般包括買賣、入股、抵債等；②交易實(shí)例房地產(chǎn)的狀況（權(quán)益、區(qū)位、實(shí)物三方面）。搜集內(nèi)容：①交易雙方的基本情況和交易目的。適用條件是同一供求范圍內(nèi)的類似房地產(chǎn)交易案例較多。估價(jià)方法：（《估價(jià)理論與方法》）一、我的案例筆記（03年z續(xù)）第四部分企業(yè)聯(lián)營技術(shù)路線，即聯(lián)營企業(yè)的利潤分配比例取決于投入聯(lián)營企業(yè)的房的產(chǎn)價(jià)值。房地產(chǎn)抵債評(píng)估，如果估價(jià)時(shí)點(diǎn)距離上市之日還有6個(gè)月時(shí)間，此時(shí)的估價(jià)路線應(yīng)該是：先確定估價(jià)對(duì)象可以上市之日的快速變現(xiàn)價(jià)值，再折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)。估價(jià)對(duì)象原為在農(nóng)村宅基地上建設(shè)的“集資房”。不同估價(jià)對(duì)象的估價(jià)技術(shù)路線。技術(shù)路線：未完成的房地產(chǎn)的價(jià)格取決于它完成后的價(jià)格和從未完成到完成階段所需增加的各項(xiàng)投入以及相應(yīng)的利稅。它的技術(shù)路線是：房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)的價(jià)格是由房地產(chǎn)未來可獲得的收益決定的。收益法。是在無法通過市場(chǎng)直接得到估價(jià)對(duì)象的正常市價(jià)的情況下，我們可以通過對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格組成部分進(jìn)行分解，了解各價(jià)格組成部分的正常市價(jià)，再累加（積算）作為估價(jià)對(duì)象的正常市價(jià)?！弊骷夹g(shù)路線。價(jià)格形成過程是：房地產(chǎn)的正常市價(jià)是該房地產(chǎn)在公開市場(chǎng)上最可能的成交價(jià)格，或者說是被大多數(shù)買家和大多數(shù)賣家認(rèn)可的價(jià)格。估價(jià)技術(shù)路線與估價(jià)方法其價(jià)格內(nèi)涵是房地產(chǎn)因損壞所造成的價(jià)值損失或修復(fù)所需的費(fèi)用。價(jià)格構(gòu)成中不應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金等由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的款額。此時(shí)土地使用權(quán)年限設(shè)定為相應(yīng)用途的法定最高年限，從估價(jià)時(shí)點(diǎn)起計(jì)。①一、估價(jià)資料的保存時(shí)間一般應(yīng)在15年以上。估價(jià)資料歸檔。十、九、對(duì)于成片多宗房地產(chǎn)的同時(shí)估價(jià)，且單宗房地產(chǎn)的價(jià)值較低時(shí)，估價(jià)報(bào)告可采用表格的形式。撰寫估價(jià)報(bào)告。特別強(qiáng)調(diào)：估價(jià)中的每一個(gè)數(shù)字都要有來源依據(jù)。檢查估價(jià)結(jié)果出現(xiàn)差異的方法：按照從低級(jí)錯(cuò)誤到高級(jí)錯(cuò)誤的順序進(jìn)行檢查。七、六、實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象。搜集資料的途徑有：⑴委托人提供；⑵實(shí)地查勘；⑶到政府有關(guān)部門查閱；⑷詢問有關(guān)當(dāng)事人、咨詢公司等。主要有：⑴對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料；⑵對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料；⑶類似房地產(chǎn)的交易、成本、收益實(shí)例資料；⑷反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料。四、擬定估價(jià)作業(yè)方案。簽訂書面委托合同。明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)。估價(jià)對(duì)象應(yīng)包括明確估價(jià)對(duì)象的實(shí)體狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況。實(shí)際中往往是估價(jià)人員提出問題，委托人認(rèn)可。明確估價(jià)目的。受理估價(jià)委托及明確估價(jià)基本事項(xiàng)。獲取估價(jià)業(yè)務(wù)：方法有被動(dòng)接受、主動(dòng)爭取和自有自估三種。(換位思考。五、多出現(xiàn)于房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)、為房地產(chǎn)投資分析提供價(jià)值依據(jù)的情況中，特別是預(yù)估房地產(chǎn)在未來建成后的價(jià)值。如預(yù)售或預(yù)購價(jià)格。最常見、最大量的，包括在建工程估價(jià)。多出現(xiàn)于房地產(chǎn)損害賠償案件中。多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中，特別是對(duì)估價(jià)結(jié)果有爭議而引發(fā)的復(fù)核估價(jià)。四、類似房地產(chǎn)是指與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或相近的房地產(chǎn)。三、認(rèn)為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用最為有利時(shí)，應(yīng)以拆除現(xiàn)有建筑后再予以利用為前提進(jìn)行估價(jià)。其條件是：預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)換用途所帶來的房地產(chǎn)價(jià)值的增加額大于轉(zhuǎn)換用途所需的費(fèi)用。其條件是：預(yù)計(jì)裝修改造后房地產(chǎn)價(jià)值的增加大于裝修改造費(fèi)用。裝修改造前提。保持現(xiàn)狀前提。如：某宗房地產(chǎn)，城市規(guī)劃規(guī)定既可用作商業(yè)用途，也可用作居住用途，如果用途商業(yè)用途能夠取得最大收益，則估價(jià)應(yīng)以商業(yè)用途為前提；反之，應(yīng)以居住用途或者商業(yè)與居住混合用途為前提。是以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)來判定是否為最高最佳使用。以建筑物和土地組合來講，建筑物與土地比較，如果過大或過小，或者檔次過高或過低，則建筑物與土地的組合不是均衡狀態(tài)，該房地產(chǎn)的效用得不到有效發(fā)揮，從而降低該房地產(chǎn)的價(jià)值。以房地產(chǎn)內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來判定是否為最高最佳使用。可以幫助我們確定最佳集約度和最佳規(guī)模。價(jià)值最大化。經(jīng)濟(jì)可行性檢驗(yàn)的一般做法是：針對(duì)每一種使用方式，首先估計(jì)其未來收入和支出流量，然后將此未來的收入和支出流量用現(xiàn)值表示，再將兩者進(jìn)行比較。對(duì)于每一種潛在的使用方式，要檢查其它在技術(shù)上是否能夠?qū)崿F(xiàn)，包括建筑材料性能、施工技術(shù)手段等。對(duì)于每一種潛在的使用方式，首先檢查其是否為法律所允許。最高最佳使用原則：指法律上許可，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上可行，價(jià)值最大化。如，評(píng)估政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)的房地產(chǎn)，應(yīng)遵循政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)。③財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。如抵押：①法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，就不能以抵押為估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象，或者說這類房地產(chǎn)沒有抵押價(jià)值。合法交易或合法處分。如果城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等，那么，對(duì)該宗地進(jìn)行估價(jià)就必須以其使用符合這些規(guī)定為前提。在無法確認(rèn)估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)的合法性的情況下，必須在估價(jià)報(bào)告中說明估價(jià)過程和結(jié)論是在假定估價(jià)對(duì)象具有合法產(chǎn)權(quán)的情況下才是有效的用途合法。產(chǎn)權(quán)合法。合法原則：必須以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法交易或合法處分為前提進(jìn)行。從較長時(shí)期來看，房地產(chǎn)價(jià)格上漲率要高于一般物價(jià)的上漲率和國民收入的增長率。一般地，在城市繁華地段對(duì)面積大小的敏感度較高，而在市郊或農(nóng)村則相對(duì)較低。⑤④③權(quán)益包括權(quán)利、利益和收益。實(shí)物可分為有形的實(shí)體及其質(zhì)量、組合完成的功能三個(gè)方面。房地產(chǎn)可視為實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合。開發(fā)經(jīng)營期要結(jié)合畫圖掌握，開發(fā)期分前期和建造期）①最佳開發(fā)利用方式的確定、分析是否充分；②估算開發(fā)總價(jià)值若用比較法確定，比較過程中應(yīng)有相當(dāng)?shù)恼f明，若用收益法要注意收益法中常見的問題；③建造成本和管理費(fèi)用、公共設(shè)備層成本也屬建造成本④開發(fā)期銷售期的確定是否合理，要按客觀的計(jì)算⑤利息和折現(xiàn)（計(jì)息期和折現(xiàn)年限，計(jì)息基數(shù)，折現(xiàn)率的確定是否正確?！窦僭O(shè)開發(fā)法●（要把握好開發(fā)前和開發(fā)后的狀態(tài)，傳統(tǒng)方法中利息利潤要單獨(dú)計(jì)算，現(xiàn)金流量法中的利息利潤已隱含在折現(xiàn)過程中了。⑧折舊方法的綜合運(yùn)用，以年限法（其中主要為直線法）為主。⑥稅費(fèi)；⑦折舊。⑶四種利潤率與基數(shù)的對(duì)應(yīng)關(guān)系（P145理論與方法）易出錯(cuò)；②開發(fā)成本的確定要有依據(jù)；③管理費(fèi)用的確定；④計(jì)息期易出錯(cuò)，利息的計(jì)算基數(shù)是土地成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)，容易缺項(xiàng)；⑤開發(fā)利潤：⑴要與利潤基數(shù)對(duì)應(yīng)好。●成本法●①生地、毛地、熟地、劃撥地、出讓地、舊建筑物；收益年限的確定；⑨純收益的確定是否穩(wěn)定，變化的趨勢(shì)如何必須有充足的說明⑦必須扣除正常生產(chǎn)經(jīng)營費(fèi)用和其他資產(chǎn)產(chǎn)生的收益，租賃收入中是否扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅和租賃代理費(fèi)要分析租約決定）⑤不包含所