20xx年全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試試卷-房地產(chǎn)估價(jià)案例分析(doc12)-管理案例-文庫(kù)吧資料
2024-08-27 12:41本頁(yè)面
【正文】 02 建筑結(jié)構(gòu) 100／ 100 100／ 100 lOO／ lOO 朝 向 100／ 99 100／ 98 100／ 100 臨路狀況 100／ 100 100／ 100 100／ 100 交易價(jià)格 10 500 元 /㎡ 9091元／ ㎡ 9562元 /㎡ 可比實(shí)例修正后價(jià)格 10606元 /㎡ 9958元 /㎡ 9285元／ ㎡ 根據(jù) 表 2中列舉的各因素修正系數(shù)，運(yùn)用直接比較法公式分別計(jì)算出可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格，結(jié)果如下： 利用實(shí)例 A計(jì)算：為 10606元 /㎡； 利用實(shí)例 B計(jì)算：為 9958元 /㎡； 利用實(shí)例 C計(jì)算：為 9285元／㎡： 從測(cè)算結(jié)果來(lái)看， 3個(gè)價(jià)格水平差別不大，故取它們的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為市場(chǎng)法的比準(zhǔn)價(jià)格，即估價(jià)對(duì)象 1層平均單位建筑面積比準(zhǔn)價(jià)格取整為 9950元 /㎡。修正系數(shù)均為 100／ 100。各交易情況修正系數(shù)均為 100／ 100。 測(cè)算 1層商鋪價(jià)格 估價(jià)人員在廣泛收集交易案例資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)對(duì)所掌握的大量交易案例的比較分析，從中選取與估價(jià)對(duì)象處于同一供需圈、用途相同、條件相近、具有代表性的房地產(chǎn)正常交易案例作為可比實(shí)例，通過(guò)交易情況、交易日期和房地產(chǎn)狀況等修正調(diào)整后，得到可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格．對(duì)其進(jìn)行進(jìn)一步分析調(diào)整后． 確定估價(jià)對(duì)象 的比準(zhǔn)價(jià)格。估價(jià)報(bào)告只能用于與估價(jià)目的相符的用途。 十一、估價(jià)人員 (略 ) 十二、估價(jià)作業(yè)期 中國(guó)最大的管理資源中心 第 5 頁(yè) 共 10 頁(yè) 2020年 10月 10日至 10月 15日 十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期 本估價(jià)報(bào)告自估價(jià)報(bào)告出具之日起有效期一年。 五、估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2020年 10月 10日 六，價(jià)值定義 本次估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在信價(jià)時(shí)點(diǎn)、完整權(quán)利狀態(tài)及滿(mǎn)足各項(xiàng)仨價(jià)假設(shè)限制條件下的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值：其中 i地使用權(quán)價(jià)格為出讓商業(yè)服務(wù)用途、剩余年限至 2044年 4 月 9日下的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值： 七、估價(jià)依據(jù) (略 ) 八、估價(jià)原則 (略 ) 九、估價(jià)方法 根據(jù)本次估價(jià)的特定目的，估 價(jià)人員嚴(yán)格遵循房地產(chǎn)估價(jià)原則，在認(rèn)真分析研究所掌握的資料，進(jìn)行實(shí)地查勘和對(duì)鄰近地區(qū)的調(diào)查之后．針對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，確定運(yùn)用市場(chǎng)法、收益法作為本次估價(jià)方法，并對(duì)以上兩種方法測(cè)算的價(jià)格加以綜合．最終求取估價(jià)對(duì)象的總價(jià)格和單位價(jià)格。至估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象元 其他他項(xiàng)權(quán)利登記：據(jù)調(diào)查估價(jià)對(duì)象也元權(quán)屬、經(jīng)濟(jì)等糾紛。 (3)他項(xiàng)權(quán)利狀況 據(jù)權(quán)證記載，估價(jià)對(duì)象曾設(shè)定抵押權(quán)。 物業(yè)管理狀況： (略 ) 綠化等其他情況： (略 ) (2)土地實(shí)物狀況 土地用途： 1— 2層為商業(yè)服務(wù)． 土地等級(jí)：商業(yè)Ⅲ級(jí) 土地開(kāi)發(fā)程度：七通一平 土地出讓年限： 40年，至 2044年 4月 9日止 形狀、地勢(shì)、地質(zhì)；水文狀況： (略 ) (三 )權(quán)益狀況． (1)建筑物權(quán)益狀況 根據(jù)委托人提供的《房屋所有權(quán)證》 (證號(hào) 號(hào) )相關(guān)內(nèi)容，估價(jià)對(duì)象建筑物產(chǎn)權(quán) 人為王某，無(wú)共有權(quán)人，建筑物證載用途為商業(yè)服務(wù)．建筑面積共 243． 7 ㎡。 附函提供房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 2份。 估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用科學(xué)的估價(jià)方法。每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)一個(gè)序號(hào)，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫(xiě)在序號(hào)后面空格處的不計(jì)分 ) X X X X房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 封面及目錄 (略 ) 致委托人函 X X X(委托人全名 )： 受您委托，我公司對(duì)您提供的位于 市 區(qū) 大道 號(hào) l 一 2 層 243． 7㎡商鋪 (以下簡(jiǎn)稱(chēng)估價(jià)對(duì)象 )的現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了估價(jià)。 A 市場(chǎng)價(jià)格上升 B 市揚(yáng)價(jià)格下降 中國(guó)最大的管理資源中心 第 3 頁(yè) 共 10 頁(yè) C 市場(chǎng)價(jià)格不變 D 市場(chǎng)價(jià)格變 化不確定 10． 2020年 9月需對(duì)臨該道路的一底層商業(yè)用房市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估．估價(jià)人員收集了若干臨該道路的底層商業(yè)用房的交易實(shí)例，從中選取可比實(shí)例時(shí)，交易日期距估價(jià)時(shí)點(diǎn)不應(yīng)超過(guò) ( )： A 6個(gè)月 B． 9個(gè)月 C 1年 D 2年 三、下列房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中的 13處 (每指明一處錯(cuò)誤得 3分，本題全對(duì)得 40 分。 以上道路狀況變化對(duì)位于該道路兩側(cè)商業(yè)用房?jī)r(jià)格的影響結(jié)果為 ( )。在該道路上建一高架路。 A剩余 3年租期、月 租金為 200元／㎡條件下的凈，收益于 2020年 10月的現(xiàn)值之和 B．剩余 3年租期、月租金為 180元／㎡條件下的凈收益于 2020年 10 月的現(xiàn)值之和 C該店面在 2020年 10月的正常市場(chǎng)價(jià)格按店面剩余使用年限折算成剩余 3年租期的價(jià)格 D．剩余 3年租期、正常市場(chǎng)租金與 180元 /㎡條件下的差額在 2020年 10月的現(xiàn)值之和 7．如果張某是通過(guò)按揭貸款方式購(gòu)買(mǎi)的，購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為 10000/元㎡．建筑面積為 500㎡，首付款比例為 20％，則該店面帶債務(wù)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格應(yīng)為 ( )。 A。當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上類(lèi)似店面的月租金是 200 元㎡，張某與王某就該店面達(dá)成的月租金是 180 元 /㎡，租期為 5年，費(fèi)用按法規(guī)各自承擔(dān)。土地出讓合同記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積 B．建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積 C施工許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積 D．商品房預(yù)售許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積 (二 )張某在 2020年 10月購(gòu)買(mǎi)了一個(gè)剛建成的精裝修店面。抵押價(jià)值 B．處分抵押物時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值 C。該在建工程已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，雖末取得施工許
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