20xx年全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試試卷-房地產(chǎn)估價(jià)案例分析(doc12)-管理案例(參考版)
2024-08-23 12:41本頁(yè)面
【正文】 （如需計(jì)算平均值，請(qǐng)采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法，小數(shù)點(diǎn)后保留兩位） 。土地重新購(gòu)建價(jià)格要求用市場(chǎng)法和成本法綜合求取。同時(shí)由于周邊環(huán)境的變化，該寫(xiě)樓的經(jīng)濟(jì)折舊為 20 萬(wàn)元。同時(shí)，由于該寫(xiě)字樓的層高比正常層高要高，使其能耗增加。一般租憑經(jīng)營(yíng)的正常運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為租金收入的 35%。另調(diào)查，由于該寫(xiě)字樓缺乏電梯 ，導(dǎo)致期出租率較低，僅為 80%，月租金為 38元 /㎡。各級(jí)土地之間的價(jià)格差異如下表所示： 級(jí)別 一 二 三 四 五 六 七 八 土地是次級(jí) 土地的倍數(shù) 1 地價(jià)是最差級(jí) 土地的倍數(shù) 1 （ 3）在估價(jià)時(shí)點(diǎn)不設(shè)電梯的層高 5 米的建筑物重新購(gòu)建價(jià)格為 1800 元 /㎡，估價(jià)對(duì)象寫(xiě)字樓門(mén)窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為 10 萬(wàn)元；裝修的重新購(gòu)建價(jià)格為 140 萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命為 5 年；設(shè)備的重新購(gòu)價(jià)格為 100萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命 10 年；建筑物的使用壽命長(zhǎng)于土地使用年限。 搜集有關(guān)資料如下： （ 1）搜集了三宗出讓年限 50 年的土地交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下表所示： 實(shí)例 交易價(jià)格（元 /㎡） 交易情況 交易日期 房地產(chǎn)狀況 中國(guó)最大的管理資源中心 第 10 頁(yè) 共 10 頁(yè) A 2200 正常 2020 年 3 月 30 日 比估價(jià)對(duì)象劣 3% B 2050 正常 2020 年 12 月 30 日 比估價(jià)對(duì)象劣 8% C 2380 比正常價(jià)格高 3% 2020 年 5 月 30 日 比估價(jià)對(duì)象劣 5% 從 2020 年 11 月至 2020 年 10 月地價(jià)逐月上升 %。 估價(jià)對(duì)象為 — 寫(xiě)字樓，土地總面積 1000 ㎡，于 2020 年 9 月底獲得 50年使用權(quán)。市場(chǎng)上類似商店目前正常的月租金為 200 元 /㎡，支付方式為每年年末一次性支付，預(yù)計(jì)類似商店正常月租金每年遞增 5%，一般租賃經(jīng)營(yíng)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為租金收入的 30%。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答） 某商店的建筑面積為 1000㎡，土地使用年限為 40年，從 2020 年 10 月 1 日起計(jì)。要求列出算式、計(jì)算過(guò) 程：需按公式計(jì)算的，要寫(xiě)出公式：僅有計(jì)算結(jié)果而無(wú)計(jì)算過(guò)程的，不得分。 房地產(chǎn)報(bào)酬率為 8%，折現(xiàn)率為 12％，貸款年利率為 6％．銷售利潤(rùn)率為 20％，估價(jià)測(cè)算如下 (節(jié)選 )： 采用觀金流量折現(xiàn)法測(cè)算估價(jià)對(duì)象于 2020年 9月 1日的土地公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為 24％。 建筑安裝工程費(fèi)為 1100元 /㎡，專業(yè)及管理費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的 8％。預(yù)計(jì) 2020 年 9月 1日建成。該區(qū)域公布的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑物重置價(jià)格為 15007 元 /㎡。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答，不得在試卷上改錯(cuò) )估價(jià)對(duì)象為一宗 10000m的七通一平用地， i 地使用權(quán)出讓時(shí)間為 2020年 3月 1日。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)一處倒扣 2． 5 分。 附件 (略 ) 四、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤 (本題 ]0分。本次評(píng)估取比準(zhǔn)價(jià)格的權(quán)重力 60％，收益價(jià)格的權(quán)重為 40％，則：估價(jià)對(duì)象最終估價(jià)結(jié) 果： 房地產(chǎn)總價(jià) =181． 86 60％ +153． 23 40％ =170． 41(萬(wàn)元 ) 房地產(chǎn)單價(jià) =170． 41 10000247。另外．根據(jù)估價(jià)對(duì)象的《國(guó)有土地使用證》，土地出讓 40年．估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)終止日期至 2044年 4月 9日止，剩余使用年限 38． 5年。根據(jù)部頒標(biāo)準(zhǔn)，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房建筑物的耐用年限為 60年，殘值率為 0％．尚可使用年限為采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定，報(bào)酬率為 8％ (取值理由及過(guò)程略 )。根據(jù) 市房地產(chǎn)管理部門(mén)頒布的建筑物重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)對(duì)象建筑物重置價(jià)為 2020元 /㎡。 (4)保險(xiǎn)費(fèi) 指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險(xiǎn)公司支付的費(fèi)用 。估價(jià)對(duì)象以業(yè)主直接出租方式考慮，具體計(jì)算如下： (1)稅金 指房產(chǎn)所有人按有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的房產(chǎn)稅和營(yíng)業(yè)稅及附加等。 市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)對(duì)奉市類似 2 層組合式商鋪價(jià)格進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)分析， 2 層商鋪價(jià)格可 比 實(shí) 例 項(xiàng) 目 中國(guó)最大的管理資源中心 第 7 頁(yè) 共 10 頁(yè) 一般為 1層商鋪價(jià)格的 50％，估價(jià)人員參照這一比率確定估價(jià)對(duì)象 2層商鋪價(jià)格 ?則二層商鋪單價(jià)為： 9950 50％ =4975(元 /㎡ ) 測(cè)算估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格 估價(jià)對(duì)象總建筑面積為 243． 70㎡， 2層面積均為 121． 85㎡，故信價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格為： 121． 85 (9950+4975)=181． 86(萬(wàn)元 ) (二 )收益法 信算有效毛收入 (1)潛在毛收入 潛在毛收入是指假定房地產(chǎn)在充分利用、天空置狀態(tài)下獲得的收入：根據(jù)估價(jià)人員對(duì)同一供需圈內(nèi)位置、結(jié)構(gòu)相同的商業(yè)用房的市場(chǎng)調(diào)查，估價(jià)對(duì)象為自營(yíng)．但周邊商鋪出租較多，并結(jié)合估價(jià)對(duì)象所在的 大道的具體情況．確定其潛在租金水平 2 層平均為每建筑面積 65元 /月 表 2 房地產(chǎn)狀況因素修正系數(shù)及計(jì)算表 A 大廈 首層商鋪 B 花園 首層商鋪 C 大樓 首層商鋪 交易日期 100／ 100 lOO／ lO0 100/100 交易情況 100／ 100 100／ 100 100／ 100 房 地 產(chǎn) 狀 況 因 素 地段等級(jí) 100／ 100 100／ 98 100／ 98 繁華程度 100／ 100 100／ 97 lOO／ lOl 交通便捷度 100／ 100 100／ 100 100／ 100 公共配套設(shè)施 100／ 100 100／ 100 100／ 100 建筑裝修 100／ lOO 100／ 100 100／ 100 設(shè)施設(shè)備 100／ 100 100／ 98 too／ 102 商鋪類型 100／ 100 lOO／ 100 100／ 1
環(huán)評(píng)公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1