【正文】 征地補償估價。征地和拆遷補償估價是政策性、群眾性很強的一項估價工作。法律依據(jù)。征地和房屋拆遷補償估價（法規(guī)第三章）對于申報的成交價格明顯低于房地產(chǎn)實際價值又無正當理由的，應按房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的估價方法重新評估其客觀合理價格或價值，并以此作為計稅依據(jù)。契約價格，即成交價格、市場價格和交換價格。《中華人民共和國契稅暫行條例》和實施細則。契稅。房產(chǎn)余值或租金收入（注意租金收入的內(nèi)涵）?！吨腥A人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》和當?shù)刂贫ǖ膶嵤┘殑t。房產(chǎn)稅?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》。土地增值稅?！吨腥A人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅條例》和當?shù)刂贫ǖ膶嵤┘殑t。城鎮(zhèn)土地使用稅。營業(yè)額?！吨腥A人民共和國營業(yè)稅暫行條例》、《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》。房地產(chǎn)課稅估價（法規(guī)第十章）營業(yè)稅。保險金額不得超過保險價值，超過保險價值的，超過部分無效。①保險價值是指保險標的訂立保險合同時估定的實際價值或在發(fā)生保險事故時所具有的價值。凈收入下降的損失是指在被損壞的財產(chǎn)被修復完全好之前，人們由于全部或部分地喪失了對財產(chǎn)的使用而導致的收益下降或費用上升。②間接損失是指由于財產(chǎn)的直接損失而引起的未毀損財產(chǎn)價值的降低或收益的下降。直接損失和間接損失。對于其中可修復部分，宜估算其修復所需的費用作為損失價值或損失程度。②保險事故發(fā)生后損失程度或損失價值的評估。常采用成本法、市場比較法。房地產(chǎn)保險估價，分為：①房地產(chǎn)投保時的保險價值評估。房地產(chǎn)保險可分為房屋財產(chǎn)保險、房屋利益保險、責任保險、信用保險、綜合保險、建筑工程保險?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國保險法》以及其他有關規(guī)定。房地產(chǎn)保險估價估價可采用成本法、假設開發(fā)法和市場比較法。⑤在建工程已完工部分抵押評估時，應充分考慮后續(xù)工程的成本、費用?？捎贸杀痉?、市場比較法或收益法。④鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房抵押評估時，應注意其占地面積的土地征用批準權限和政府規(guī)劃管理部門對該宗用地的規(guī)劃限制條件。可采用成本法、市場比較法或收益法。也可采用B先假設估價對象為具有完全產(chǎn)權的商品房，用成本法和市場比較法或收益法進行估價，最后扣除土地出讓金的方法。①整體商品房抵押時，可根據(jù)情況采用成本法、市場比較法或收益法估價。④一般估價時點為當前某一日期，而抵押期限一般會有一年以上，應說明在估價報告有效期內(nèi)如果市場變化不大價值不變，或市場變化較大時（超過某一變化率），其價值需要重新評估的事項。③考慮抵押期間的耗損。②分析市場變現(xiàn)能力。抵押評估業(yè)務一般估價時點為當前某一日期，而抵押期限一般會在一年以上的時間，一旦發(fā)生清償，實現(xiàn)抵押權卻在未來某一日，所以要注重預期風險。房地產(chǎn)抵押評估的特點。⑤預購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預售許可證。設定抵押的限定條件。設定抵押的原則。下列房地產(chǎn)不得設定抵押。價值標準。法律依據(jù)。房地產(chǎn)抵押價值評估（法規(guī)P145156）折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費、地租和利潤。注意租金的內(nèi)涵是什么，代收代繳的水、電費是否在內(nèi)，在計算收益時要注意租金的價格內(nèi)涵。其評估的關鍵是年凈收益的計算和資本化率的選定。市場比較法、收益法、成本法。成本租金（折舊費、維修費、管理費、利息、房產(chǎn)稅）、商品租金（折舊費、維修費、管理費、利息、房產(chǎn)稅、保險費、地租、利潤）、市場租金（商品租金根據(jù)供求關系形成）。③劃撥土地上的營利性房屋租賃價格評估應確定土地收益中的國家部分。如果為合理性契約式房屋租賃價格評估，宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金則采用正?？陀^的租金標準；如租約所約定的租金與市場租金標準相差較大（或高或低），租金明顯存在不合理性，則應重新評估其租金值。②租約對租金估價有一定的影響。①住宅類房屋租賃價格評估為政策性評估。轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之變更、解除或終止。轉(zhuǎn)租必須經(jīng)出租人同意，簽訂轉(zhuǎn)租合同，出租人必須在轉(zhuǎn)租合同上簽署意見。如私房為住宅用房，其租賃價格的確定應符合政府有關規(guī)定標準。私房租賃價格管理規(guī)定。不同用途房屋租賃價格管理規(guī)定。房地產(chǎn)租賃價格評估（法規(guī)P137145）法律依據(jù)。），同時在報告中予以說明。以劃撥方式取得的土地使用權轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當符合國家法律、法規(guī)的規(guī)定，其轉(zhuǎn)讓價格評估應另外給出轉(zhuǎn)讓價格中所含的土地收益值，并應注意國家對土地收益的處理規(guī)定（土地出讓金按規(guī)定全額上交財政。宜采用的評估方法。③從估價目的上看，只是為了了解、掌握房地產(chǎn)交易行情，其目的只是為了在進行房地產(chǎn)交易時有一個參考價格，帶有一定的咨詢性。①從估價時點上看，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價多數(shù)是在轉(zhuǎn)讓前進行，估價時點則在估價作業(yè)日期之后。包括：①以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權屬發(fā)生變更的；②一方提供土地使用權，另一方或多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權屬發(fā)生變更的；③因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權屬隨之轉(zhuǎn)移的；④以房地產(chǎn)抵債的；⑤法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。轉(zhuǎn)讓方式。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估（法規(guī)P128136，P129P133新）法律依據(jù)?！兑?guī)范》規(guī)定，土地取得費用包括：①征地（土地補償費、安置補助費及地上附著物和青苗補償費）和房屋拆遷補償費（被拆除房屋及附屬物補償費、購建拆遷安置用房費、安置補助費、被拆遷單位或個人停產(chǎn)、停業(yè)期間損失補助費、房屋拆遷服務費及管理費、政策規(guī)定的其他有關稅費）；②土地使用權出讓金或者地價款；③有關土地取得的手續(xù)費和稅金。注意所選取的可比實例和待估宗地有相同的土地利用方式和處于相同特征的同一區(qū)域或鄰近地區(qū)，或處于同一供求圈內(nèi)或同一等級土地內(nèi)。拍賣方式出讓土地使用權時，宜重點選取市場比較法、假設開發(fā)法兩種評估方法；協(xié)議方式出讓土地使用權時，宜重點選取成本法、基準地價系數(shù)修正法。③不同出讓方式可側(cè)重采用不同的估價方法。②估價時點一般為估價作業(yè)日期以后某一時點。國有土地使用權出讓評估的特點：①土地出讓拍賣底價評估應采用公開市場價值標準。采取協(xié)議方式出讓國有土地使用權的出讓金不得低于國家規(guī)定所確定的最低價。出讓方式及價格管理。土地使用權出讓價格評估（法規(guī)P3135）法律依據(jù)。不同估價目的下的估價：（《基本制度與政策》《案例分析》）針對不同的估價目的進行房地產(chǎn)估價時要考慮的一個首要問題，是確定估價的價值標準，而不是選擇估價方法?；鶞实貎r的價格內(nèi)涵，是出讓？劃撥？生地？熟地？第五部分五、P239249計算******方法應用過程中容易出現(xiàn)的問題：⑴開發(fā)完成后的價值測算方法是否正確，依據(jù)是否充分，收益率的確定理由是否充分；⑵折現(xiàn)率（是利息率和利潤率的結合）的確定是否說明理由；⑶利息的計算是否有誤；⑷費用確定中是否有遺漏，費用確定是否有依據(jù)，是否重復計算；⑸利潤的計算是否正確，利潤率的確定是否有充分的依據(jù)，利潤率的計算基數(shù)與利潤是否對應。⑻計算中的其他問題。是采用現(xiàn)金流量法時確定的一個參數(shù)。通常按待開發(fā)房地產(chǎn)價值的一定比率估算。通常以一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的相應平均利潤率。③計息方式（單利或復利）；④利率的高低；⑤計息周期；⑥名義利率和實際利率。銷售費用一般不計息。①應計利息的項目。⑷投資利息。⑶開發(fā)成本、管理費用、銷售費用。⑵開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。分為開發(fā)期和租售期。假設開發(fā)法各項費用的求?。孩砰_發(fā)經(jīng)營期。適用于將毛地建成房屋的公式：毛地價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值－由毛地建成房屋的開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售稅費－開發(fā)利潤－買方購買毛地應負擔的稅費BB適用于將生地建成房屋的公式：生地價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值－由生地建成房屋的開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售稅費－開發(fā)利潤－買方購買生地應負擔的稅費⑥進行具體計算。①要有一個明朗、開放及長遠的房地產(chǎn)政策；②要有一套統(tǒng)一、嚴謹及健全的房地產(chǎn)法規(guī)；③要有一個完整、公開及透明度高的房地產(chǎn)資料庫；④要有一個穩(wěn)定、清晰及全面的有關房地產(chǎn)投資開發(fā)和交易的稅費清單；⑤要有一個長遠、公開及穩(wěn)定的土地供應計劃。⑵是否根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情或供求狀況，正確地預測了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。如果在這種情況下仍然需要估價的話，估價人員可根據(jù)所推測的最可能的規(guī)劃設計條件來估價，但必須將該最可能的規(guī)劃條件列為估價的假設和限制條件，并在報告中作特別說明，說明它對估價結果的影響或估價結果對其的依賴性。適用對象和條件：假設開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價。 四、⑸折舊方法的選用、折舊計算是否正確。******1方法應用過程中容易出現(xiàn)的問題：⑴土地取得成本包括購地款和有關稅費；⑵土地開發(fā)成本的計算依據(jù)及取值是否正確，注意客觀成本和實際成本的區(qū)別。完好房，十、九、八成；B基本完好房，七、六成；C一般損壞房，五、四成；D1現(xiàn)行房屋折舊制度及房屋完損等級評定標準：①折舊制度：4類7等：各種結構房屋殘值率一般為：A鋼筋砼結構0；B磚混一等2%；C磚混二等2%；D磚木一等6%；E磚木二等4%；F磚木三等3%；G簡易結構0。⑶農(nóng)地征用費的構成：①土地補償費（6—10倍/畝）；②安置補助費（4—6倍/人）；③地上附著物和青苗補償費；④新菜地開發(fā)建設基金（城市郊區(qū)菜地）；⑤耕地開墾費（占用耕地）；⑥耕地占用稅（占用耕地）；⑦征地管理費；⑧其它。不計入商品住宅價格的費用：非住宅小區(qū)級的公共建筑的建設費用、住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房和設施費。1現(xiàn)行商品房價格構成：⑴商品住宅價格構成：①成本：征地費及拆遷補償安置費、勘察設計及前期工程費、住宅建筑、安裝工程費、住宅小區(qū)基礎設施建設費和住宅小區(qū)級非營業(yè)性配套公共建筑的建設費、管理費、貸款利息。④建筑物出現(xiàn)于補辦土地使用權出讓手續(xù)之前，其耐用年限早于土地使用權年限而結束時，應按建筑物耐用年限計算折舊。②建筑物耐用年限短于土地使用年限時，應按建筑物耐用年限計算折舊。常以年限法為基礎計算折舊，然后根據(jù)實地觀察法進行修正。適用于同時需要對大量建筑物進行估價的場合，尤其是進行建筑物現(xiàn)值調(diào)查。其折舊額為其修復費用；對于不可修復部分，再將其分為短壽命項目和長壽命項目，然后采用年限法或面新折扣法分別計算其折舊額，最后將修復費用、短壽命項目的折舊額、長壽命的折舊額相加，即得到建筑物的折舊總額。建筑物的損耗分可修復的損耗和不可修復的損耗。⑵實際觀察法。實際經(jīng)過年數(shù)是指建筑物建成之日起到估價時點時的日歷年數(shù)；有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長于實際經(jīng)過年數(shù)。建筑物的自然壽命是指建筑從建成之日起到不堪使用時的年數(shù)；后者是指建筑物從建成之日起預期產(chǎn)生的收入大于運營費用的持續(xù)年數(shù)。建筑物折舊的求取方法：⑴年限法。是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的其價值損失。③經(jīng)濟折舊。即精神磨損、無形損耗。有自然經(jīng)過的老朽、正常使用的磨損、意外的破壞損毀、延遲維修的損壞殘存。①物質(zhì)折舊。③工料測量法通常重置價格低于重建價格。②重建價格：采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構配件、設備和建筑技術等，按照估價時點的價格水平，重新建造與估價對象建筑物完全相同的新建筑物的正常價格。①重置價格：采用估價時點時的建筑材料、建筑構配件、設備和建筑技術等，按照估價時點的價格水平，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價格。③建筑的重新購建價格是全新狀況下的價格，未扣除折舊；土地的重新購建價格是在估價時點狀況下的價格。②重新購建價格是客觀的。特別注意：①重新購建價格是估價時點的。①適用于新開發(fā)土地的基本公式：新開發(fā)土地價格=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤②適用于新建房地產(chǎn)的基本公式：新建房地產(chǎn)價格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤③適用于舊房地產(chǎn)的基本公式：舊房地產(chǎn)價格=土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本+建筑物的重新購建價格－建筑物的折舊必要時，還應扣除由于舊建筑的存在而導致的土地價值減損。有3種情況：一是新開發(fā)的土地；二是新建的房地產(chǎn)（包括房地、建筑物）；三是舊有房地產(chǎn)。相應的利潤率為成本利潤率成本利潤率=開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用）Ⅳ相應的利潤率為投資利潤率投資利潤率=開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用）Ⅲ相應的利潤率為直接成本利潤率直接成本利潤率=開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本）Ⅱ具體有以下幾種：Ⅰ估算開發(fā)平均利潤時應掌握：①開發(fā)利潤是所得稅前的開發(fā)利潤=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值－土地取得成本－開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售稅費②開發(fā)利潤是在正常條件下開發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個別開發(fā)商最終獲得的實際利潤，也不是個別開發(fā)商所期望獲得的利潤。通常是按售價的一定比例計算。（注意計息基礎、期限、利率、計息方式）⑸銷售稅費。⑷投資利息。⑶管理費用。分為土地開發(fā)成本和建造成本。③在市場上“購買”的，如購買政府出讓或其他開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征用拆遷的熟地，土地取得成本包括購買土地的價款和在購買時應由買方繳納的稅費等。①征用農(nóng)用地，土地取得成本包括農(nóng)用地征用費[土地補償費、青苗補償費、地上附著物補償費、安置補助費、房屋拆遷安置補償費、耕地占用稅、耕地開墾費、新菜地開發(fā)建設基金、征地管理費（由用地單位在征地費總額的基礎上按一定比例支付的管理費，其收取標準根據(jù)征地包干方式的不同，%~3%）、政府規(guī)定的其他有關稅費]和土地使用權出讓金等。操作步驟：①搜集有關房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費、利潤等資料；②估算重新購建價格；③估算折舊；④求取積算價格。實際成本是某個具體的開發(fā)商的實際花費，客觀成本是假設開發(fā)建造時大多數(shù)開發(fā)商的正?；ㄙM，在估價中應