【正文】 ?建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限，按建筑物實(shí)際經(jīng)過年數(shù)加上土地使用權(quán)剩余年限計(jì)算折舊（《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》 P165）。 8 未考慮建筑物經(jīng)濟(jì)壽命對建筑物價(jià)值的影響。 8開發(fā)利潤計(jì)算時(shí)，不同的利潤率要對應(yīng)不同的計(jì)算基數(shù)（《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》 P145）。 7計(jì)算公式有錯(cuò)（積算價(jià)格＝重新購建價(jià)格 折舊）。 7成本法計(jì)算貸款利息時(shí)計(jì)算期有錯(cuò) （均勻投入的計(jì)息在期中，即：要將時(shí)間段除以 2，而待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值計(jì)息起點(diǎn)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)。 7成本法計(jì)算貸款利息時(shí)應(yīng)用復(fù)利，不能用單利。 7計(jì)算各種費(fèi)用（如管理費(fèi)、投資利息、利潤計(jì)算）時(shí)，建筑面積取值一般為總建筑面積，而不是可銷售面積。 7開發(fā)成本一般包括勘察設(shè)計(jì)等前期工程費(fèi)、開發(fā)建設(shè)過程中的稅費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等。 7 成本計(jì)算 時(shí)采用的是項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生額，未說明是否符合當(dāng)?shù)噩F(xiàn)時(shí)社會(huì)一般成本（即要區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本、采用重置成本，不能用重建成本）。 ?成本法 A、 舊房、房地產(chǎn)價(jià)格＝重新購建價(jià)格 折舊 B、 新建房地產(chǎn)（或者新開發(fā)土地）。開發(fā)利潤估算時(shí)，利潤率不應(yīng)當(dāng)選取建造估價(jià)對象的**開發(fā)商的實(shí)際利潤率，而就當(dāng)選取行業(yè)的平均利潤率。注意不能遺漏土地部分的利潤（或稱作“未計(jì)算購買估價(jià)對象的投資利潤”） 。 利潤計(jì)算的基數(shù)要完整。 6 銷售費(fèi)用和 銷售稅費(fèi)只能以開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值為基數(shù)計(jì)算，不能以續(xù)建成本等為基數(shù)計(jì)算。 6利息計(jì)算時(shí)，均勻發(fā)生的續(xù)建費(fèi)用等計(jì)息在期中，即：要將時(shí)間段除以2。評估毛地時(shí)還應(yīng)扣除拆遷安置費(fèi)）。動(dòng)態(tài)方法時(shí)只要扣除在建成本、管理費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、買方購買稅費(fèi) 4 項(xiàng)內(nèi)容。 6注意計(jì)算續(xù)建費(fèi)中的建安工程時(shí)，不能滿打滿算，必須扣減已完工部分的價(jià)格，即要與實(shí)際完工進(jìn)度相符。 6續(xù)建成本和管理費(fèi)用是采用類似市場法的方法來求取，并考慮未來建材、設(shè)備、人工費(fèi)等變化可能對其產(chǎn)生的影響。 5 在對未來的樓價(jià)計(jì)算中，要注意采用總建筑面積計(jì)算，而不是采用可銷售面積計(jì)算。 5不同類型的房地產(chǎn)應(yīng)報(bào)據(jù)市場情況分別估算未來 樓 價(jià)，一般通過市場法、長期趨勢法、收益法。 ?假設(shè)開發(fā)法 一般用于待開發(fā)的土地、在建工程、可裝修改造 （或可改變用途）的舊房三種情況下的評估。 5將價(jià)格類型說錯(cuò)（比準(zhǔn)價(jià)格、收益價(jià)格、積算價(jià)格）。 5評估結(jié)論沒有大寫。 5計(jì)算公式錯(cuò)誤 或計(jì)算過程錯(cuò)誤。 5收益年限的確定未說明來源（一般是因?yàn)榍懊嫒鄙贆?quán)利描述造成的）收益年限確定錯(cuò)誤，當(dāng)建筑物耐用年限和土地剩余年限不一致時(shí)，處理方式也不同。 5報(bào)酬率選取不當(dāng)（應(yīng)選取一年期定期存款利率或一年期國債利率做無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。 4計(jì)算保險(xiǎn)費(fèi)時(shí)，應(yīng)按建筑物現(xiàn)值為計(jì)算基數(shù)，而不是重置價(jià)值或年租金收入。 4計(jì)算管理費(fèi)時(shí)，押金的利息不應(yīng)計(jì)算管理費(fèi)。 4計(jì)算費(fèi)用時(shí)要根據(jù)和約上是否轉(zhuǎn)嫁了部分費(fèi)用，來決定是否有漏項(xiàng)或者多項(xiàng)，如：漏管理費(fèi)用（直接經(jīng)營型房地產(chǎn)漏扣商業(yè)利潤），計(jì)算費(fèi)用時(shí)多項(xiàng)（如：不能將折舊費(fèi)、土地?cái)偺豳M(fèi)、抵押貸款 還本付息額、改擴(kuò)建費(fèi)、所得稅等計(jì)入）（《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》） P206。 4無形收益不應(yīng)單獨(dú)計(jì)算，而應(yīng)當(dāng)通過選取較低的報(bào)酬率來體現(xiàn)。 4計(jì)算潛在毛收入時(shí)套用的天數(shù)錯(cuò)誤、面積錯(cuò)誤（應(yīng)扣減的未扣減），按使用面積計(jì)租的，要按使 用面積系數(shù)將建筑面積換算成使用面積后再計(jì)算租金。 要分析未來收益變化的趨勢，不能只看當(dāng)前收益情況。 3求有效毛收入時(shí)，除有租約限制的外，都要采用客觀收入（不能僅依據(jù)估價(jià)對象實(shí)際收入或某一個(gè)案例的收入情況確定）。 ?收益法 3收益是通過租賃收入計(jì)算，如果通過商業(yè)收入計(jì)算，則費(fèi)用計(jì)算時(shí)要扣除商業(yè)利潤。 3計(jì)算結(jié)果有錯(cuò)；比如：只考慮了地上部分的價(jià)格，未計(jì)算出地下車庫的價(jià)格，遺漏了部分房地產(chǎn)的價(jià)值。如： 在比較情 況說明時(shí)判斷有差異應(yīng)予修正，但在實(shí)際計(jì)算中未修正，或情況說明表中無差異，而計(jì)算時(shí)卻修正了。如 土地未作年期修正 ，比較案例與估價(jià)對象的土地等級不同，卻未做修正 。 區(qū)域（或個(gè)別） 因素修正時(shí)，將修正方向搞反，分子分母顛倒 。 2日期修正計(jì)算錯(cuò)誤。 2建立價(jià)格可比基礎(chǔ)時(shí)，匯率 選擇錯(cuò)誤（應(yīng)按可比實(shí)例成交時(shí)的匯率）。如：超過 1年）；可比實(shí)例數(shù)量要 3 個(gè)以上。 （二）各種評估方法中的錯(cuò)誤： ?比較法 2可比實(shí)例選擇不當(dāng)（如：地段要相近，用途、交易類型要相同，實(shí)例的面積不能過大過小、規(guī)模應(yīng)當(dāng)在估價(jià)對象規(guī)模的 范圍內(nèi)，裝修設(shè)備應(yīng)當(dāng)相當(dāng)。 2 對司法委托拍賣評估的，一般只給出市場價(jià)值。 2 法院委托的司法評估的估價(jià)結(jié)論應(yīng)當(dāng)是完整權(quán)利狀況下的價(jià)值，不應(yīng)當(dāng)再扣除抵押、租賃、查封等影響。特殊處理要說明原因）。 未說明估價(jià)結(jié)果確定的理由（各種方法得出的結(jié)果差別不大時(shí)可用簡單算術(shù)平均。 評估投資價(jià)值時(shí)，要扣除所得稅。 1 再次抵押的房地產(chǎn)抵押價(jià)值要扣除已擔(dān)保債權(quán)。 1 劃撥方式取得的土地使用權(quán)抵押要扣除出讓金。應(yīng)當(dāng)是公開市場價(jià)值減去估價(jià)師知悉的優(yōu)先受償額后的剩余價(jià)值。 1 如果是特殊房地產(chǎn)，要說明是否經(jīng)過了報(bào)批，是否可以做抵押物。 ）。 10 選用的估價(jià)方法不妥（應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象類型、估價(jià)方法適用的對象、收集到的資料來確定。 缺市場背景分析。房屋所有權(quán)情況等）； ?土地實(shí)物描述不全面（如：沒說明坐落、地形、地勢、四至環(huán)境、土地開發(fā)利用狀況）； ?建筑物實(shí)物描述不全面（沒說明分棟建筑面積、規(guī)劃條件等）； ?區(qū)位狀況描述不具體，如：位于一棟建筑物中的某一套待估房地產(chǎn)區(qū)位狀況中未說 明樓層朝向。 如果考題中出現(xiàn)“假設(shè)和限制條件” 的具體內(nèi)容 ，要注意不能假設(shè)估價(jià)對象報(bào)經(jīng)規(guī)范批準(zhǔn)改變了用途，或者假設(shè)有合法產(chǎn)權(quán)。 報(bào)告有效期除說明一年外，還要說明從何時(shí)計(jì)算 （即：從報(bào)告出具之日起計(jì)算） ，或者有效的時(shí)間段。對原估價(jià)結(jié)論有異議的評估，時(shí)點(diǎn)應(yīng)為原報(bào)告書時(shí)點(diǎn)。 估價(jià)時(shí)點(diǎn)設(shè)定不正確。 報(bào)告書用語不規(guī)范：如將估價(jià)時(shí)點(diǎn)寫成估價(jià)時(shí)間，“坐落”寫成“座落”等。 對照《規(guī)范》看估價(jià)報(bào)告案例是否符合規(guī)范格式，內(nèi)容描述項(xiàng)目是否完全、合適，書寫方式，用詞稱呼、符號、序號、術(shù)語、大寫、錯(cuò)別字等是否準(zhǔn)確。 假設(shè)開發(fā)法要求有一個(gè)良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件。（《規(guī)范》） 1建筑物耐用年限應(yīng)從竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)。 重置價(jià)格≠重建價(jià)格，兩者適用條件不同（參見《理論》 P153） 建筑物折舊（ 2020版新增經(jīng)濟(jì)折舊和功能折舊的計(jì)算，《理論》 159頁） ①可修復(fù)項(xiàng)目，修復(fù)費(fèi)用為折舊額 不可折舊額，可分為短壽命、長壽命項(xiàng)目（《理論》 P143例 57） ②經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用權(quán)年限的關(guān)系（《理論》 P14《規(guī)范》 ） ③殘值率或成新率確定有誤 ④建筑物重置價(jià)格中已包含利息、利稅，不再重計(jì)。 利潤基數(shù)與利潤率不對應(yīng)；《規(guī)范》 基礎(chǔ)，根據(jù)開發(fā)、建造類似房地產(chǎn)相應(yīng)的平均利潤率水平來求取。 1銷售稅費(fèi)計(jì)稅依據(jù)為銷售收入 1未考慮租約的影響 成本法 區(qū)分 實(shí)際成本與客觀成本 結(jié)合市場供求分析確定評估出的積算價(jià)格 對于過舊的建筑物不大適用成本法 新開發(fā)的土地、新建房地產(chǎn)可采用成本法，一般不扣除折舊，但應(yīng)進(jìn)行工程質(zhì)量、環(huán)境等因素調(diào)整?？鄢M(fèi)用項(xiàng)目一般為維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金（房產(chǎn)稅、營業(yè)稅及附加、土地使用稅）