20xx年全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試試卷-房地產(chǎn)估價案例分析(doc12)-管理案例(已改無錯字)
2022-10-01 12:41:03 本頁面
【正文】 市場交 易案例極少，無法通過市場比較法直接測算估價對象 2層商鋪價格。 市房地產(chǎn)協(xié)會對奉市類似 2 層組合式商鋪價格進行了統(tǒng)計分析， 2 層商鋪價格可 比 實 例 項 目 中國最大的管理資源中心 第 7 頁 共 10 頁 一般為 1層商鋪價格的 50％，估價人員參照這一比率確定估價對象 2層商鋪價格 ?則二層商鋪單價為： 9950 50％ =4975(元 /㎡ ) 測算估價對象比準價格 估價對象總建筑面積為 243． 70㎡， 2層面積均為 121． 85㎡，故信價對象比準價格為： 121． 85 (9950+4975)=181． 86(萬元 ) (二 )收益法 信算有效毛收入 (1)潛在毛收入 潛在毛收入是指假定房地產(chǎn)在充分利用、天空置狀態(tài)下獲得的收入：根據(jù)估價人員對同一供需圈內(nèi)位置、結(jié)構(gòu)相同的商業(yè)用房的市場調(diào)查，估價對象為自營．但周邊商鋪出租較多，并結(jié)合估價對象所在的 大道的具體情況．確定其潛在租金水平 2 層平均為每建筑面積 65元 /月㎡，則年潛在毛收入為： 65 243． 70 12=190086(元 ) (2)有效毛收入 由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后得到的即為有效毛收入， 其公式為： 有效毛收入 =潛在毛收入 (1— 收入損失率 ) 空置率和租金損失率分別為 10％和 5％．則年有效毛收人為： 190086 (1— 10％ ) (1— 5％ )=162 524(元 ) 確定年運營費用 為維護房地產(chǎn)正常經(jīng)營或使用必須支出的費用及歸屬于其他資本或運營的收入，即為運營費用。估價對象以業(yè)主直接出租方式考慮，具體計算如下： (1)稅金 指房產(chǎn)所有人按有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機關(guān)繳納的房產(chǎn)稅和營業(yè)稅及附加等。根據(jù)國家及 市稅費征收標準，房產(chǎn)稅 為租金收入的 12％．營業(yè)稅及附加為租金收入的 5． 85％，則年稅金為： 162524 (12％ +5． 85％ )=29011(元 ) (2)管理費和租賃費用 指對出租房屋逆行的必要管理和租賃所需的費用，按經(jīng)驗數(shù)據(jù)為租金收入的 %．則： 162 524 2． 5％ =406； (元 ) (3)維修費 指為保證房屋正常使用每年需支付的修繕費，為 4800元 (取值及計算過程略 )。 (4)保險費 指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險公司支付的費用 。估價人員經(jīng)調(diào)查， 市保險行業(yè)保險收費平均標準為建筑物價值的 1． 5‰。根據(jù) 市房地產(chǎn)管理部門頒布的建筑物重置價格標準，估價對象建筑物重置價為 2020元 /㎡。則保險費為： 2020 243． 70 1． 5‰ =731(元 ) (5)運營費用合計 年運營費用 =(1)+(2)+(3)+(4) =38605(元 ) 確定房地產(chǎn)年凈收益 房地產(chǎn)年凈收益 =年有效毛收入 — 年運營費用 中國最大的管理資源中心 第 8 頁 共 10 頁 =162524— 38605 =123919(元 ) 確定報酬率 報酬率是將房地產(chǎn)凈收益轉(zhuǎn)換為價格的比率，其實質(zhì)是一種投資收益率。采用安全利率加風險調(diào)整值法確定，報酬率為 8％ (取值理由及過程略 )。 確定收益年限 n 估價對象所在建筑物建成于 2020年 9月，經(jīng)現(xiàn)場查勘．現(xiàn)狀成新為十成新。根據(jù)部頒標準，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房建筑物的耐用年限為 60年，殘值率為 0％．尚可使用年限為 58． 9年。另外．根據(jù)估價對象的《國有土地使用證》，土地出讓 40年．估價對象的土地使用權(quán)終止日期至 2044年 4月 9日止，剩余使用年限 38． 5年。建筑物尚可使用年限長于 土地使用權(quán)年限，故： 未來可獲收益的年限 n=58． 9年 計算房地產(chǎn)收益價格 即估價對象房地產(chǎn)的收益價格為 153． 23萬元： 六、估價結(jié)果確定 經(jīng)以上計算，估價對象房地產(chǎn)的比準價格為 181． 86萬元．收益價格為 153． 23萬元：以上兩種估價方法的信價結(jié)果有一定差異，估價人員在對此類型房地產(chǎn)市場進行充分分析后，認為市場法的結(jié)果更接近估價對象的客觀市場價值，故采用加權(quán)算術(shù)平均數(shù)確定估價對象的市場價值。本次評估取比準價格的權(quán)重力 60％，收益價格的權(quán)重為 40％，則：估價對象最終估價結(jié) 果： 房地產(chǎn)總價 =181． 86 60％ +153． 23 40％ =170． 41(萬元 ) 房地產(chǎn)單價 =170． 41 10000247。 243． 70=6993(元 /㎡） 估價結(jié)論 =估價對象在估價時點 2020年 10月 10日、完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項假設(shè)限制條件下的房地產(chǎn)市場價值為 170． 41萬元，大寫金額：人民幣壹佰柒拾萬肆仟壹佰元整；按建筑面積計，平均單價為 6993元 /㎡，大寫金額：每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整。 附件 (略 ) 四、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤 (本題 ]0分。 錯處不超過 4個，后面應用前面的錯誤計算結(jié)果導致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯一處倒扣 2． 5 分。本題最多扣至零分。請在答題紙上作答，不得在試卷上改錯 )估價對象為一宗 10000m的七通一平用地， i 地使用權(quán)出讓時間為 2020年 3月 1日。土地使用權(quán)出讓年限為 50 年．窖積率為 5：根據(jù)規(guī)劃擬建一幢商業(yè)、住宅綜合樓．鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，共 18層：其中 l一 3層主要為商業(yè)用途，建筑面積 9000 ㎡ (含獨立使用的車棚 300 ㎡ )．其余建筑面積均為商品住宅。該區(qū)域公布的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑物重置價格為 15007 元 /㎡。 工程子 2020年 9 月 1日開工。預計 2020 年 9月 1日建成?，F(xiàn)需估價 2020年 9月 1日的土地交易價格．有關(guān)資料如下： l、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的營業(yè)稅及附加等為售價的 5． 5％，買方需要繳納的契稅等相關(guān)稅費為售價的 4%。 建筑安裝工程費為 1100元 /㎡，專業(yè)
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