房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析(已改無錯(cuò)字)
2023-05-17 23:29:22 本頁面
【正文】 100/100101/100100/100100/利用直接比較法公式： 交易情況 交易日期 區(qū)域因素 個(gè)別因素 修 正 修 正 修 正 修 正 估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格 （ ）/100 （ ）/100 100/（ ）100/ ( ) ＝可比實(shí)例交易價(jià)格利用簡單算術(shù)平均法求評估標(biāo)的物的房地產(chǎn)單價(jià)為： ()/3 ＝ (元／平方米)用比較法測算得出評估標(biāo)的房地產(chǎn)的總價(jià)值為： ＝418711(元)2．成本法估價(jià)測算過程：該房產(chǎn)1999年購入價(jià)為：1850元／平方米 1850 平方米=412458(元)產(chǎn)權(quán)手續(xù)及各項(xiàng)收費(fèi)：412458 596＝20623(元)利息：(412458+20623) 3．7％＝16024(元)投入裝修：70000元扣除一年折舊：7000030％＝21000(元) 412458十20623+16024+(70000—21000)＝498105(元) 根據(jù)成本法得出評估標(biāo)的房地產(chǎn)的價(jià)值為：498105元。 七、評估結(jié)果： 采用比較法得出的評估標(biāo)的房地產(chǎn)的價(jià)值為418711元。 采用成本法得出的評估標(biāo)的房地產(chǎn)的價(jià)值為：498105元。 對以上述兩種方法得出的結(jié)論取中間值即： (418711+498105)/2＝458408為此次評估結(jié)果。 故此次評估最后結(jié)果為：458000元。 x x房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 2001年5月23日四、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤 (本題l0分。不得在試題上改，在答題處指出錯(cuò)處并改正。錯(cuò)處不超過4個(gè)，后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)。本題最多扣至零分。)某住宅開發(fā)項(xiàng)目土地使用年限為1998年5月1日至2068年4月30日，規(guī)劃建筑面積15000平方米，預(yù)計(jì)售價(jià)2000元/平方米。該項(xiàng)目于1998年9月1日開工，原定工期12個(gè)月，建筑費(fèi)為1000元／平方米，管理費(fèi)為建筑費(fèi)的5％，建筑費(fèi)與相應(yīng)管理費(fèi)投入時(shí)間為：開工后前兩個(gè)季度分別為20％，后兩個(gè)季度分別為30％。假定在每個(gè)季度中間投入，年利率6％，銷售稅率和銷售費(fèi)用分別為售價(jià)的6％和3％，二季度結(jié)束時(shí)開發(fā)商擬將項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。受讓方委托估算該項(xiàng)目1999年3月1日的價(jià)格。采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。預(yù)計(jì)項(xiàng)目在完工時(shí)全部售出，投資利潤率取20％，季度利率為 ％。該項(xiàng)目在1999年3月1日的價(jià)格為P，估算如下： (1)計(jì)算開發(fā)完成后的價(jià)值 200015000／(％)2=(萬元) (2)計(jì)算建筑費(fèi) 10001500030％／(％)+10001500030％／(％) ＝+ ＝(萬元) (3)計(jì)算管理費(fèi) 5％／(％)=(萬元) (4)計(jì)算銷售稅費(fèi) (6％十3％)／（l+％）2
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