房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析-資料下載頁
2025-04-16 23:29本頁面
【正文】 =(萬元) (5)計(jì)算利潤 (P+++)20％＝+（萬元) (6)計(jì)算項(xiàng)目價(jià)格 P＝開發(fā)完成后的價(jià)值—建筑費(fèi)—管理費(fèi)—銷售稅費(fèi)—利潤 ＝ P＝(萬元)房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》模擬試卷參考答案 一、問答題 (一)（1）①成本法：土地的重新購置成本，建筑物已完成部分的重新建造成本，加上利息、利潤及相關(guān)稅費(fèi)等。 ②假設(shè)開發(fā)法；通過比較法等方法預(yù)測續(xù)建完成后的房地價(jià)值，扣除尚需投入的建造成本、專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤等。 (2) ①《國有土地使用權(quán)證》。 ②《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。 ③《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。④《土地使用權(quán)出讓合同》及交納土地使用權(quán)出讓金憑證。 ⑤《施工許可證》。 ⑥施工圖紙、施工圖預(yù)算、施工合同。 ⑦已完工部分的工程質(zhì)量狀況證明和已完成工程量證明。 (二)增值額分配有三種方法：A．以合并前各自的單價(jià)為基礎(chǔ)進(jìn)行分配；B．以合并前各自的面積為基礎(chǔ)進(jìn)行分配；C．以合并前各自總價(jià)值為基礎(chǔ)進(jìn)行分配。三種方法的計(jì)算結(jié)果根據(jù)影響程度大小不同，取加權(quán)平均值可得出增值分配率，其中第一種方法的計(jì)算結(jié)果應(yīng)占較大的權(quán)重比例。 (三)首先對土地的基本情況如土地的規(guī)劃條件、用途、面積等作全面的了解。其次， 通過對市場情況調(diào)查，對當(dāng)?shù)馗呒壻e館、酒店、高級公寓的供求趨勢進(jìn)行預(yù)測，進(jìn)而對投資 項(xiàng)目做出決策。然后，利用假設(shè)開發(fā)法確定估價(jià)對象地塊的投標(biāo)報(bào)價(jià)。 二、選擇題 (一)(1)A (2)A (二)(1)B (2)B (3)A 三、指錯(cuò)題 （1）估價(jià)對象描述過于簡單。 (2) 無估價(jià)作業(yè)日期。 (3) 沒有土地使用權(quán)年限。 (4) 無價(jià)值定義。 (5) 估價(jià)結(jié)果應(yīng)為人民幣肆拾伍萬陸仟元整而不是肆拾伍萬元整。 (6) 估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期不應(yīng)為三年。估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期自完成估價(jià)報(bào)告日起原則上規(guī)定為一年，但在市場狀況變化很大的場合，估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期一般不超過半年(見《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》P78)。 {7} 無交易情況介紹。見表一。 (8) 交易日期修正錯(cuò)： 實(shí)例A＝100(％)1／100 ＝ ／100 實(shí)例B＝100(％)4／100 ＝ 102／100 實(shí)例C＝100(1十0.％)2／100 ＝ 101／100 (9) 區(qū)域因素修正錯(cuò)，實(shí)例B應(yīng)為100／102。 (10)個(gè)別因素修正錯(cuò)，實(shí)例A應(yīng)為100／94，B為100／97，C為100／135。 (11)個(gè)別因素修正時(shí)，可比實(shí)例c修正系數(shù)過高。見估價(jià)技術(shù)報(bào)告六、1．(2)每項(xiàng)修正對可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整不得超過20％，綜合調(diào)整不得超過30％(見《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》P11)。 (12)直接比較法公式錯(cuò)，交易情況修正應(yīng)為100／( )。 (13)成本法技術(shù)路線錯(cuò)誤。見估價(jià)技術(shù)報(bào)告六、2。 (14)估價(jià)單位名稱前后不一致。 四、改錯(cuò)題 (1)計(jì)算管理費(fèi)錯(cuò)，5％＝(萬元) (2)計(jì)算銷售稅費(fèi)錯(cuò)．應(yīng)為2906．256(6％＋3％)＝(萬元)(3)計(jì)算利潤錯(cuò)，應(yīng)為(P++)20％＝+(萬元)城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見
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