【正文】 狀況未來(lái)變化趨勢(shì)分析城市分區(qū)及 地段類(lèi)越秀南片區(qū)、北京路商圏，根據(jù)XX區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，未 來(lái)該片區(qū)將規(guī)劃為零售主寺型的綜合性、多功能的國(guó)際性 商業(yè)區(qū)周迫物業(yè)類(lèi)別目前主要為多展住宅、低層騎樓商業(yè)、南面廠后街正處于 拆遷改造中，未來(lái)規(guī)劃改造抽跋后將降低建筑密度，但保 留原騎樓風(fēng)格及嶺南文化特色居住人口類(lèi)型目前居住人口主要為老廣州，年齡結(jié)構(gòu)較大，未來(lái)抽跪后 除回遷部分外，將置換進(jìn)有購(gòu)買(mǎi)力的中高端人群社會(huì)經(jīng)濟(jì)能 力類(lèi)型公務(wù)員，退休職工、生意人房地產(chǎn)發(fā)展 趨勢(shì)舊城改造為主，少量爛尾樓盤(pán)活為輔區(qū)位狀況未來(lái)變化趨勢(shì)分析市場(chǎng)供應(yīng)情況區(qū)內(nèi)基本無(wú)土地供應(yīng)，主要靠舊城拆遷改造及爛尾樓盤(pán)活 供應(yīng)，佶價(jià)對(duì)象周迫有南越雅居在售外，文德東方廣場(chǎng)正 在進(jìn)行基坑開(kāi)技，預(yù)計(jì)南越雅居售完后，近期基本無(wú)可銷(xiāo) 售項(xiàng)目市場(chǎng)需求情況讀區(qū)集聚了省市黨政機(jī)關(guān)公務(wù)員、東風(fēng)路、沿江路商務(wù)圈 白領(lǐng)、北京路商圈生意人的各類(lèi)需求總體發(fā)展 趨勢(shì)評(píng)價(jià)綜上所述，讀區(qū)域經(jīng)抽統(tǒng)改造后，從物業(yè)到居住人口都將 經(jīng)歷一輪置換，交通狀況隨著地4失站的開(kāi)通得到改善，自 然境狀況隨著建筑密度的降低而改善，人文境隨著新 復(fù)古建筑的建成及原建統(tǒng)的修復(fù)保留而更新，綜合境、 景觀及外部配杳將得到改善升級(jí)。36第一章房地產(chǎn)枯價(jià)文書(shū)寫(xiě)作體價(jià)對(duì)實(shí)物狀況描述與分析 對(duì)體實(shí)物狀況描述見(jiàn)下表。估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況表 111—土地實(shí)物狀況1名稱廣州XX區(qū)XXX路XXX號(hào)2四至及臨路狀況東近XXX路、西至小巷、南至XXX后街、北至XXX路， 近XXX路及XXX交匯處，均為雙向4車(chē)道3面積2 404m24用途商住5較規(guī)則矩形6地弗地勢(shì)地勢(shì)較平坦，坡度3%7土壤地基地基承裁力一般，地質(zhì)條件一般8基礎(chǔ)說(shuō)施完備度七通9土地開(kāi)發(fā)程度地上已建成31層物業(yè)10實(shí)際容積率總建筑面扭為344 869 907m2,計(jì)算容積率面積為29 (地下室、六層架空層和三十一層說(shuō)備、造型居面扭不計(jì)算容 積率），建成頓目實(shí)際容積率為12* 37二建統(tǒng)物實(shí)物秋況1名稱XX在建商業(yè)大道2建筑規(guī)?？輧r(jià)對(duì)象總建筑面積為344 869 907m2 ,其中：塔樓建筑面積 為22 049. 760 8m2,裙樓建統(tǒng)面積為8 661. 089 5m2,地下室建 筑面積為3 776. 140 4m2。但未計(jì)入倍價(jià)范圍的已售住宅建筑 面積2 155. 582 8m2,回遷住宅建筑面積2 515. 900 8m2,公建 配杳等其他建筑面積1 576. 620 6m2,即列入本次信價(jià)范圍的 建統(tǒng)面積為28 238. 886 5m39。3展數(shù)和高度地下2層為車(chē)庫(kù)，出入口分開(kāi)，地上31層，其中：1 一5層裙 樓商業(yè)、6層架空花園、7 — 30層為2棟住宅塔摟、第31層為 設(shè)備、造型層4建統(tǒng)結(jié)構(gòu)整體建筑為框架貨力墻結(jié)構(gòu)5層高和室內(nèi)凈高肯層和夾層總層■, ,六展約為 2. 7m,七層至二十六層為2. 9m, 二十七層■至三十層為3m第二節(jié)房地產(chǎn)枯價(jià)報(bào)告寫(xiě)作37續(xù)表建筑物實(shí)物狀況房產(chǎn)建造年份約于2005年基本破工，后停工至令，現(xiàn)裝伸改造中，計(jì)劃 2010年6月交樓空間布局祐樓商業(yè)1~5展，6層架空花園，7?30層塔樓為住宅，其 中：7?14層（現(xiàn)編6?13層）、16?21層（現(xiàn)編15?20層） 為兩樣四戶，均有兩面以上來(lái)光，且通風(fēng)及棄觀俱佳；15層 (現(xiàn)編14層）為兩樣三戶，均為大戶型，2務(wù)迫角戶為3面采 光、中間戶兩面采光，且通風(fēng)及景觀俱佳；22層（現(xiàn)編21 層）為兩樣兩戶，均為三面采光的大戶型，通風(fēng)及景觀俱佳； 23?30層（現(xiàn)編22?29層）兩梯三戶，均為大戶型，2查這 角戶為3面采光、中間戶兩面采光，且通風(fēng)及景觀俱佳，其 中：30層（現(xiàn)編29層）為兩層高復(fù)式戶整實(shí)用率肯層商業(yè)總體實(shí)用率約為94. 1%。 二層至五層商業(yè)實(shí)用率約 %?84%。六層■為架空層；七層至三十層各單元實(shí)用 %,其中三十展為復(fù)式單元；三十一居為說(shuō)備層 及造里層，實(shí)用率約為95. 1%裝伸裝修地下車(chē)庫(kù)出入口分開(kāi)，地面為水泥紗裝找平，天花和內(nèi)墻刷 乳較漢■,水電管線明裝，安裝自動(dòng)噴淋和煙感系統(tǒng)。大堂外 門(mén)為破璃門(mén)，內(nèi)部裝修情況部分為：地面為拋光磚，內(nèi)墻為 石材，天花為造里吊頂，安裝吊燈；部分為：毛《。二層至 五層為毛場(chǎng)狀態(tài)。六層為空中花園。七層以上住宅地面為水 泥妙裝找乎，天花和內(nèi)墻刷乳股本，安裝高級(jí)防查入戶門(mén)和 雙展中空破璃銘合金雷。裡樓外墻面主要為大理石，首層部 分墻面為落地鋼化破填，塔樓外墻為條形磚，造里塔失屋頂， 整體為退縮式的塔形外觀10談施設(shè)備商業(yè)核樓設(shè)2部扶手樣、1部垂直貨梯，東西塔樓各說(shuō)2部直 行電梯11維護(hù)與完損狀況結(jié)構(gòu)完整；裝飾情況為視樓外墻較新，塔樓外墻為程新度 90%；室內(nèi)裝修力毛組、無(wú)損壞情況；綜合成新率為約 為95%(三）枯價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述與分析:艮據(jù)委托人提供的權(quán)屬資料，信價(jià)時(shí)象權(quán)益狀況描述與分析見(jiàn)下表。38第一章房地產(chǎn)枯價(jià)文書(shū)寫(xiě)作估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述與分析表 112土地權(quán)益狀況：1土地性質(zhì)、用途出讓、商住2土地面積2 404m39。3土地權(quán)屬情況所有權(quán)國(guó)有使用板1998年，原產(chǎn)權(quán)人廣州市X X X房地產(chǎn)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 以出讓方成獲得土地使用權(quán)，完成了柱基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)分 部驗(yàn)收后停工至今，約于2007年轉(zhuǎn)讓給廣州X X X房地 產(chǎn)有限公司，現(xiàn)使用權(quán)人為廣州XXX房地產(chǎn)有限公司他項(xiàng)權(quán)無(wú)4目前使用情況地上在建商住樓，已基本政工，目前在裝飾裝修改造中5土地使用管制無(wú)6土地使用年限住宅剩舍58. 20年，商業(yè)剩余28. 20年7其他特辣情況無(wú)二建筑物權(quán)益狀況：1房屋所有權(quán)狀況房屋所有權(quán)人為廣州X X X房地產(chǎn)有限公司，部分商品房 委回遷用途，回遷房面積1 606. 121 5m21占用情況信價(jià)對(duì)象所在物業(yè)為在建工程，未計(jì)入估價(jià)范圍的已售住 宅建筑面積1 155. 582 8 m2,回遷住宅建筑面積2 515. 900 8m^。3他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況至價(jià)值時(shí)點(diǎn)無(wú)他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立4其他特珠情況無(wú)四、市場(chǎng)背景描述與分析(一）廣州市總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r廣州市是廣東省39。省會(huì)，廣東省政治、經(jīng)濟(jì)、科技、教育和文化的中心，廣州 作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)最活致的城市之一，經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力位居全國(guó)主要城市的三T之列。 廣州市2009年全年GDP為9 112. 76億元，同比2008年增長(zhǎng)11. 5%,其中：第 一產(chǎn)業(yè)為172. 55億元、第二產(chǎn)業(yè)為3 394. 65億元元和第三產(chǎn)業(yè)5 545. 56億元，房 地產(chǎn)業(yè)在第三產(chǎn)業(yè)中達(dá)705. 79億元。第二節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫(xiě)作 39(二）廣州市城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況2009年廣州樓市出現(xiàn)了極大的供需不平衡。去年全年新增住宅供應(yīng)量?jī)H605 萬(wàn)平方米，是2006年以來(lái)供應(yīng)量最少的一年；但全市成交量卻高達(dá)904萬(wàn)平方 米，為2007年以來(lái)的最高點(diǎn)。正是去年供求缺口大，導(dǎo)致樓價(jià)急升，很多沒(méi)有 迫切購(gòu)房的需求都進(jìn)入了市場(chǎng)。根據(jù)市國(guó)土房管局公布的數(shù)據(jù)，早在10月廣州 的住宅成交均價(jià)就已破萬(wàn)元大關(guān)。2010年1月，廣州市十區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項(xiàng)目共29個(gè)，批準(zhǔn)預(yù)售商品房 5 803,%,%。批在可預(yù)售商品房面積為 67. 21萬(wàn)平方米，%,%。其中批準(zhǔn)可預(yù)售商品 住宅5 579查，%,%。，同 比增加54. 85%,%。從區(qū)域成交情況來(lái)看，2010年1月中心六區(qū)一手住宅均價(jià)達(dá)14 242元/m2, %,交易面積35. 60萬(wàn)平方米，環(huán)比減少20. 3%,中心六區(qū)交易面 積占全市交易面積的比例超過(guò)六成，與2009年12月相比所占比重上升1. 4%。 2010年1月新四區(qū)一手住宅均價(jià)為7 339元/m2,交易面積22. 39萬(wàn)平方米，環(huán) 比減少24. 7%。越秀區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況估價(jià)對(duì)象位于越秀區(qū)萬(wàn)福路南側(cè)、廠后街北側(cè)地段，處于越秀南片區(qū)，據(jù)枯 價(jià)人員調(diào)查，該片區(qū)目前住宅市場(chǎng)供應(yīng)量較小，形成競(jìng)爭(zhēng)壓力的主要為東越雅 居，而商業(yè)物業(yè)上述樓盤(pán)其所處地段不同，競(jìng)爭(zhēng)不大，商業(yè)主要還是老街區(qū)低層 商業(yè)的潛在競(jìng)爭(zhēng)及萬(wàn)福路的精品城商場(chǎng)會(huì)對(duì)枯價(jià)對(duì)象租售形成一定壓力。目前該 區(qū)主要一手樓售價(jià)在18 000?22 000元/m2之間，周這商業(yè)街輔除北京路外，月 租金在一般在300?600元/m2之間。五、最高最佳使用分析房地產(chǎn)化價(jià)應(yīng)以枯價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行佑價(jià)，最高最佳使用是 指法律上允許，技木上可能，經(jīng)濟(jì)上可行，價(jià)值最大化，經(jīng)充分合理考慮，使估 價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高最佳的利用價(jià)值。根據(jù)委托人提供的相關(guān)產(chǎn)權(quán)資料復(fù)印件并結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)查勘，對(duì)枯價(jià)對(duì)象的個(gè)別 因素和區(qū)位因素進(jìn)行分析，估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域?qū)ψ≌吧虡I(yè)的需求均較大，因此 在滿足合法原則的前提下繼續(xù)按規(guī)劃用途使用最為有效。六、伯價(jià)方法適用性分析枯價(jià)人員在認(rèn)真分析所業(yè)握的資料，并對(duì)佑價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘以及對(duì)周40第一章房地產(chǎn)估價(jià)文書(shū)寫(xiě)作遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查后，根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和遵照國(guó)家有關(guān)法律、法 規(guī)、枯價(jià)技木標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)過(guò)反復(fù)研究，我們認(rèn)為估價(jià)對(duì)象適合采用成本法和假設(shè)開(kāi) 發(fā)法進(jìn)行估算，佑價(jià)方法適用性分析見(jiàn)下表。估價(jià)方法適用性分析枯價(jià)對(duì)象特點(diǎn)枯價(jià)對(duì)象位于越秀區(qū)萬(wàn)福路南側(cè)、廠后掛北側(cè)地段，法定用途與現(xiàn)狀用途均為商??；枯價(jià)對(duì)象為在建工程，為具有潛在開(kāi)發(fā)價(jià)值的房地產(chǎn)伯價(jià)目的為確定房地產(chǎn)抵押貨款額度提供價(jià)值參考依據(jù)而估價(jià)房地產(chǎn)抵押價(jià)值可選信價(jià)方法比較法收益法假設(shè)開(kāi)發(fā)法成本法基準(zhǔn)地價(jià)法估價(jià)方法定義將估價(jià)對(duì)象與 在價(jià)值時(shí)點(diǎn)近 期交具的類(lèi)似 房地產(chǎn)進(jìn)行比 較和適當(dāng)?shù)男?正，以此枯算 信價(jià)對(duì)象的客 觀合理價(jià)格或 價(jià)植預(yù)計(jì)係價(jià)對(duì)象 未來(lái)的正常凈 收益，選用適 當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將 其折現(xiàn)到價(jià)位 時(shí)點(diǎn)后累加， 以此信算佑價(jià) 對(duì)象的客觀合 理價(jià)格或價(jià)值預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象 開(kāi)發(fā)完成后的 價(jià)值，扣除預(yù) 計(jì)的正常開(kāi)發(fā) 成本、稅資和 利潤(rùn)等，以此 枯算佑價(jià)對(duì)象 的客觀合理價(jià) 格或價(jià)值求取佑價(jià)對(duì) 象在價(jià)值時(shí) 點(diǎn)的重置價(jià) 格或重建價(jià) 格，扣除折 舊，以此估 算估價(jià)對(duì)象 的客觀合理 價(jià)格或價(jià)值在政府確定公 布了基準(zhǔn)地價(jià) 的地區(qū)，由枯 價(jià)對(duì)象所處地 段的基準(zhǔn)地價(jià) 調(diào)整得出估價(jià) 對(duì)象宗地價(jià)格是否選取不選取不選取選取選取不選取信價(jià)方法 選擇理由估價(jià)對(duì)象為在 建工程，所在 區(qū)域交易案例 少，且運(yùn)類(lèi)交 易一般不公 開(kāi)，難以獲取 其交易情況估價(jià)對(duì)象為在 建工程，目前 狀態(tài)無(wú)法獲取 收益伯價(jià)對(duì)象為在 建工程，具有 投資開(kāi)發(fā)或再 開(kāi)發(fā)潛力的房 地產(chǎn)，適合選 取假說(shuō)開(kāi)發(fā)法 伯算倍價(jià)對(duì)象 的客觀合理 價(jià)格估價(jià)對(duì)象為 在建工程， 主要由土地 費(fèi)用、土建 工程費(fèi)用、 機(jī)電安裝費(fèi) 用及裝飾裝 修工程費(fèi)用 組成，而這 四部分的費(fèi) 用可通過(guò)測(cè) 算其重新購(gòu) 建價(jià)格和折 舊得出信價(jià)對(duì)象法定 用途及現(xiàn)狀用 途均為商住， 非宗地佶價(jià)， 不適合用基準(zhǔn) 地價(jià)法祐算其 客觀合理的 價(jià)格第二節(jié)房地產(chǎn)枯價(jià)報(bào)告寫(xiě)作41七、計(jì)算過(guò)程()假談開(kāi)發(fā)法確定估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)值估價(jià)對(duì)象規(guī)劃用途為商住用地，且各部分?jǐn)?shù)量比例比較合理；係價(jià)對(duì)象為已 驗(yàn)收完華的在建工程，其續(xù)建周期短，銷(xiāo)售的啟動(dòng)較為義活主動(dòng)，在一定程度上 可規(guī)避在建的項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)。因此，在滿足合法原則的前提下佑價(jià)對(duì)象繼續(xù)按規(guī)劃用 途及批準(zhǔn)的規(guī)劃指標(biāo)開(kāi)發(fā)續(xù)建最為有效。估價(jià)對(duì)象規(guī)劃指標(biāo)見(jiàn)下表。估價(jià)對(duì)象規(guī)劃指標(biāo)表 114項(xiàng)目總面積（m2)可售面積（m2)不可售面積（m2)備注住宅22 817 94 955. 941 9商it首層936. 919 141. 125 9文化站、 ■生站夾層商業(yè)275. 172 4自行車(chē)庫(kù)二層1 360. 364 8三層1 675. 783 4四層1 675. 783 4五層1 444. 904 1317. 504 4合計(jì)8 57 368. 927 2地下車(chē)位3 776. 140 4合計(jì)34 486. 990 724 462. 746 1容積率12. 37假設(shè)化價(jià)對(duì)象于伯價(jià)基準(zhǔn)日開(kāi)始后續(xù)開(kāi)發(fā)，設(shè)定開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為1年（2010 年1月至2010年12月），其中：建說(shuō)期為0. 5年（2010年1月至2010年6月）。 現(xiàn)狀開(kāi)始銷(xiāo)售，住宅商業(yè)于前半年（2010年1月至2010年6月）可售出50%, 后半年（2010年7月至2010年12月）可售出余下50%。牟位于后半年（2010 年7月至2010年12月）全部售完。根據(jù)倍價(jià)人員對(duì)括價(jià)對(duì)象所在區(qū)域同類(lèi)性質(zhì)的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況進(jìn)行調(diào) 查，本次枯價(jià)參考周迫住宅、商業(yè)、車(chē)位售價(jià)及該區(qū)域價(jià)格變化趨勢(shì)，運(yùn)用 比較法分析，倍算并預(yù)測(cè)倍價(jià)對(duì)象開(kāi)友完成后作為住宅、商業(yè)、車(chē)位物業(yè)的42第一章房地產(chǎn)倍價(jià)文書(shū)寫(xiě)作平均售價(jià)。(1)住宅市場(chǎng)售價(jià)的確定采用比較法和趨勢(shì)法測(cè)算住宅市場(chǎng)售價(jià)。針對(duì)估價(jià)對(duì)象的功能及特點(diǎn)，對(duì)與佑價(jià)對(duì)象在同一區(qū)域內(nèi)的類(lèi)似住宅進(jìn)行了 市場(chǎng)調(diào)查和比較分析，從中選取可比性較強(qiáng)的三個(gè)案例，祥見(jiàn)下表。住宅可比案例情況分析賽 llj^^價(jià)對(duì)象與案例*估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例一可比實(shí)例二可比實(shí)例三座落位置X X區(qū)X X路 X X X號(hào)越秀區(qū)文德 路長(zhǎng)墻御越秀區(qū)越 秀中路越秀區(qū)大德路樓盤(pán)名稱文福大度德雅桿東越雅居幸福立方樓面均價(jià)—18 20020 00021 000價(jià)格內(nèi)涵單位元/