【正文】 三、房地產(chǎn)估價報告的寫作(一）封面的寫作 成房地產(chǎn)估價報告的封面應(yīng)寫明估價報告名稱、估價報告估價項目名 稱、估價委托人、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)（名稱）、注冊房if蘆姓名）、估價報 告出具日期估價。這里所講的封面特指估價報告的首頁，對于各估價機(jī)構(gòu)為了自 身企業(yè)^象的推廣,對估價報告進(jìn)行包裝設(shè)計，印制精美的封面不在此論述范 圍內(nèi)。估價報告名稱一般為房地產(chǎn)估價報告。為了一目了然，可結(jié)合估價對 ,和估價目的給估價報告命名,例如房地產(chǎn)抵押估價報告、市房屋■估價報告編號39。估價報告在本估價機(jī)構(gòu)內(nèi)的編號，主要便于估價報告的檔 案管理及查閱。估價報告編號應(yīng)反映估價機(jī)構(gòu)筒稱、估價報告出具年份，并應(yīng)按59 / 59第二節(jié)房地產(chǎn)化價報告寫作順序編號數(shù)，不得重復(fù)、遺漏、跳號。^項目名稱是根據(jù)估價對象的名稱或位置、估價目的，提煉出的筒潔名 ^如深圳市羅湖區(qū)布吉路X X花園X X閣第20層A住宅抵押價值評估。 深圳市羅湖區(qū)布吉路表示估價對象的區(qū)位；X X花園X X閣第20層A表 示估價對象的名稱，這個名稱是估價對象在價值時點所使用的名稱，也是本估價 報吿中所使用的名稱；住宅表示估價對象的用途，抵押價值評估表示估價需要注意的是，有的建筑物在不同時期可能冠以不同的名稱，特別是一些在 建工程，項目建成后有可能重新冠名。因此，對于一些建成年代較長的建筑物， 除了價值時點的名稱之外，歷史上可能還有其他的稱謂，這一點可以在估價報告 實物狀況分析中作筒要說明。估價委托人(估價委托人，需要準(zhǔn)確無誤地寫明其全稱。當(dāng)為單位時，應(yīng)寫明其名稱，如 XX貿(mào)易有限公司；當(dāng)為個人時，應(yīng)寫明其姓名^房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)(房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)，同估價委托人相應(yīng)，應(yīng)準(zhǔn)確無誤地寫明估價機(jī)構(gòu)的全 稱。如XX房地產(chǎn)估價有限公司i注冊房地產(chǎn)估價師冊房地產(chǎn)估價師，主要是應(yīng)寫明所有參加估價的注冊房地產(chǎn)估價師的姓名 和注冊號。)估價報告出具曰期估價報告出具日期,是指本次估價出具報告的年、月、日。需要注意的是， 估價報告出:^百1^致估價委托人函中的致函日期一致。【案例11】 某房地產(chǎn)係價報告封面寫作實例房地產(chǎn)估價報告估價項目名稱：XX市XX區(qū)XX花園第18居A奢住宅房地產(chǎn)價值位價 枯價委托人：XX市XXX貨易公司 房地產(chǎn)枯價機(jī)構(gòu)：XX房地產(chǎn)估價有限公司注冊房地產(chǎn)係價師：XXX (注冊號XX)、XXX (注冊號XX)枯價報告出具日期：2014年8月4曰 佑價報告編號：XX[2014]第XX號第一章房地產(chǎn)化價文書寫作二）致佑價委托人函的寫作致估價委托人函的寫作內(nèi)容應(yīng)包括：致函對象、估價自的、橡價值 時點、價值類型、估價方法、估價結(jié)果、與評估價值和使用估價抵告_、估價結(jié)果 有關(guān)的特別提示、致函日期。 i(，應(yīng)寫明估價委托人的名稱或姓名。估價目的，應(yīng)寫明估價委托人對估價報告的預(yù)期用途，或估價是為了滿 足估價委托人的何種需要。估價對象，應(yīng)寫明估價對象的財產(chǎn)范圍及名稱、坐落、規(guī)模、用途、權(quán) 屬等基本狀況。價值時點，應(yīng)寫明所評估的估價對象價值或價格對應(yīng)的時間。價值類型，應(yīng)寫明所評估的估價對象價值或價格的名稱；當(dāng)所評估的估 價對象價值或價格無規(guī)范的名稱時，應(yīng)寫明其定義或內(nèi)涵。估價方法，應(yīng)寫明所采用的估價方法的名稱。估價結(jié)果，應(yīng)寫明最終評估價值的總價，并應(yīng)注明其大寫金額；除估價 對象無法用單價表示外，還應(yīng)寫明最終評估價值的單價。與評估價值和使用估價報告、估價結(jié)果有關(guān)的特別提示。，應(yīng)注明致函的年、月、日^致估價委托人函應(yīng)加蓋房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)公章，不得以其他印章代替公章，法 定代表人或執(zhí)行合伙人宜在其上簽名或蓋章。受函方要寫明估價委^的全稱, 致函方要署房墟產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的全稱,致函日期為估價報告出委托人函 中的文字應(yīng)表^確39。應(yīng)特別注意估價結(jié)果與估價結(jié)果報告或者估價技術(shù) 報告中的結(jié)果必須一致，落款日期必須在房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的資質(zhì)有效期內(nèi)?！景咐?2】 致估價委托人函的寫作實例 X X公司：受責(zé)公司委托，我們對位于X X市X X區(qū)X X路X X號的X X購物中心房地 產(chǎn)的抵押價值進(jìn)行了偉價。倍價目的是：為確定房地產(chǎn)抵押貨款額度提供參考依 據(jù)而佑價房地產(chǎn)抵押價值。價值時點是：2014年_10月22日。經(jīng)過實地查勘和 市場調(diào)查，遵照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、國家標(biāo)準(zhǔn)《房地^價 規(guī)范》、《房地產(chǎn)抵押信價指導(dǎo)意見》等法律法規(guī)和技米標(biāo)準(zhǔn)，遵循獨立、客觀、 公正、合法、謹(jǐn)慎的原則，選用收益法和比較法進(jìn)行了分析、測算和判斷，確定 XX購物中心房地產(chǎn)的抵押價值為人民幣1 548 165 140元，大寫金額人民幣受 拾伍億肆什例信金拾陸萬伍什童信肆拾元整。報告使用人在使用本報告之前須對報告全文，特別是佑價的假設(shè)和限制條第二節(jié)房地產(chǎn)枯價報告寫作件認(rèn)其閱讀，以免使用不當(dāng)，造成損失！佑價的祥細(xì)結(jié)果、過程及有關(guān)說明，請見《估價結(jié)果報告》、〈〈估價技術(shù)報告》。X X房地產(chǎn)枯價有限公司法定代表人：XXX二0—四年十月二十五曰(三）目錄的寫作 39。估價報告目錄應(yīng)包括：估價師聲明、估價假設(shè)和限制條件、估價結(jié)果報告、[估價技術(shù)報告、附件，其中估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告還應(yīng)出現(xiàn)二級目錄。估價報告目錄的編寫，需要注意與后面的報告內(nèi)容相匹配，應(yīng)按估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告和附件的各個組成部分的前后次序列出其名稱及對應(yīng)的頁碼，以便估價委托人或估價報告使用者對估價報告的框架和內(nèi)容有一個總體了解，并容易找到其關(guān)注的內(nèi)容。當(dāng)按估價委托合同約定不向估價委托人提供估價技術(shù)報告時，估價報告的目錄中可不列出估價技術(shù)報告及其各個組成部分，但在估價技術(shù)報告中應(yīng)有單獨的目錄，且該目錄中應(yīng)按前后次序列出估價技術(shù)報告各個組成部分的名稱及對應(yīng)的頁碼。(四）估價師聲明的寫作估價師聲明應(yīng)寫明所有參加估價的注冊房地產(chǎn)估價師對其估價職業(yè)道德、專業(yè)勝任能力和勤勉盡責(zé)估價的承諾和保證。不能將估價師聲明的內(nèi)容與估價假設(shè)和限制條件的內(nèi)容相混請，或把估價師聲明變成注冊房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的免責(zé)聲明。鑒證性估價報告的注冊房地產(chǎn)估價師聲明應(yīng)包括下列內(nèi)容：注冊房地產(chǎn)估價師在估價報告中對事實的說明是真實和準(zhǔn)確的，沒有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏；估價報告中的分析、意見和結(jié)論是注冊房地產(chǎn)估價師獨立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到估價報告中已說明的估價假設(shè)和限制條件的限制；注冊房地產(chǎn)估價師與估價報告中的估價對象沒有現(xiàn)實或潛在的利益，與估價委托人及估價利害關(guān)系人沒有利害關(guān)系〔也g估價對象、估價委托人及佐價利害關(guān)系人沒有偏見； 1rr ，撰 39。^估價報告。10 第一章房地產(chǎn)係價文書寫作非鑒證性估價報告的注冊房地產(chǎn)估價師聲明，可根據(jù)實際情況對上述內(nèi)容進(jìn) 行適當(dāng)增減。注冊房地產(chǎn)估價師聲明應(yīng)注明所有參加估價的注冊房地產(chǎn)估價師的姓名、注 冊號，并經(jīng)本人簽名，不得以個人印章代替簽名，非注冊房地產(chǎn)估價師和未參加 估價的注冊房地產(chǎn)估價師不得在其上簽名。【案例13】 枯價師聲明的寫作實例估價師聲明我們根據(jù)自己的專業(yè)知識和職業(yè)道德，在此鄭重聲明：我們在本倍價報告中對事實的說明是真實和準(zhǔn)確的，沒有虛假記裁、誤 導(dǎo)性陳述和重大遺漏I。本倍價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們獨立、客觀、公正的專業(yè)分 析、意見和結(jié)論，但受到本位價報告中已經(jīng)說明的佑價假設(shè)和限制條件的限制。我們與本佑價報告中的係價對象沒有現(xiàn)實或潛在的利益，與枯價委托人 及估價利害關(guān)系人沒有利害關(guān)系。我們對本信價報告中的位價對象、佑價委托人及估價利害關(guān)系人沒有 偏見。我們是依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《房地產(chǎn)係價 基本木語標(biāo)準(zhǔn)》、《房地產(chǎn)抵押佑價指等意見》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫 本枯價報告。注冊房地產(chǎn)佑價師XXX、X X X已于價值時點對本佑價報告中的佑價 對象的建筑結(jié)構(gòu)、室內(nèi)外狀況進(jìn)行了實地查勘并進(jìn)行記錄。沒有人對本係價報告提供重要專業(yè)幫助。注冊房地產(chǎn)估價師 表11姓名注冊號盤名曰期(五）佑價假設(shè)和限制條件的寫作 ^ 估價假設(shè)應(yīng)針對估價對象狀況等估價前提，作出必要、合理且有依據(jù)的假 定，不得為了規(guī)避應(yīng)盡的檢查資料、調(diào)查情況等勤勉盡責(zé)估價義務(wù)或為了高估、 低估估價對象的價值或價格而濫用估價假設(shè)。估價假設(shè)和限制條件應(yīng)說明下列內(nèi)容：第二節(jié)房地產(chǎn)估價報告寫作 11一般假設(shè)，應(yīng)說明對估價所依據(jù)的估價委托人提供的估價對象的權(quán)屬、 面積、用途等資料進(jìn)行了檢査，在無理由懷疑其合法性、真實性、準(zhǔn)確性和完整 性且未予以核實的情況下，對其合法、真實、準(zhǔn)確和完整的合理假定；對房屋安 全、環(huán)境污染等影響估價對象價值或價格的重大因素給予了關(guān)注，在無理由懷疑 估價對象存在安全隱患且無相應(yīng)的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定、檢測的情況下，對其安全 的合理假定等。未定事項假設(shè)，應(yīng)說明對估價所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、 容積率等事項所做的合理的、最可能的假定。當(dāng)估價對象無未定事項時，應(yīng)無未 定事項假設(shè)。背離事實假設(shè)，應(yīng)說明因估價自的的特妹需要、交易條件設(shè)定或約定， 對估價對象狀況所做的與估價對象的實際狀況不一致的合理假定。當(dāng)估價設(shè)定的 估價對象狀況與估價對象的實際狀況無不一致時，應(yīng)無背離事實假設(shè)。不相一致假設(shè)，應(yīng)說明在估價對象的實除用途、登記用途、規(guī)劃用途等 用途之間不一致，或不同權(quán)屬證明上的權(quán)利人之間不一致，估價對象的名稱或地 址不一致等情況下，對估價所依據(jù)的用途或權(quán)利人、名稱、地址等的合理假定。 當(dāng)估價對象狀況之間無不一致時，應(yīng)無不相一致假設(shè)。依據(jù)不足假設(shè)，應(yīng)說明在估價委托人無法提供估價所必需的反映估價對 象狀況的資料及注冊房地產(chǎn)估價師進(jìn)行了盡職調(diào)查仍然難以取得該資料的情況 下，缺少該資料及對相應(yīng)的估價對象狀況的合理假定。當(dāng)無依據(jù)不足時，應(yīng)無依 據(jù)不足假設(shè)。估價報告使用限制，應(yīng)說明估價報告和估價結(jié)果的用途、使用者、使用 期限等使用范圍及在使用估價報告和估價結(jié)果時需要注意的其他事項。其中，估 價報告使用期限應(yīng)自估價報告出具之日起計算，根據(jù)估價目的和預(yù)計估價對象6^ 市場價格變化程度確定，不宜超過一年。估價假設(shè)和限制條件的寫作應(yīng)注意：1)必須披露對估價結(jié)果有重大影響的 事項或者因素，并就其對估價結(jié)果的影響進(jìn)行說明；2)估價假設(shè)必須具有針對 性；3)估價假設(shè)應(yīng)按照合法、必要、合理、有依據(jù)進(jìn)行說明；4)不能為了 高估或低估、規(guī)避應(yīng)盡的勤勉盡責(zé)義務(wù)等而濫用估價假設(shè)?！景咐?4】 估價假設(shè)和限制條件的寫作實例估價假設(shè)和限制條件(一）一般假說，手續(xù)務(wù)全，可在開市場上自由轉(zhuǎn)讓。712第一章房地產(chǎn)佑價文書寫作佑價委托人提供了佑價對象的《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用證》， 我們對權(quán)屬證書上記載的權(quán)屬、面積、用途等資料進(jìn)行了審慎檢查，但未予以核 實，在無理由懷疑其合法性、真實性、準(zhǔn)確性和完整性的情況下，假定估價委托 人提供的資料合法、真實、準(zhǔn)■確、完整。市場供應(yīng)關(guān)系、市場結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定、未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改變。注冊房地產(chǎn)估■價師已對房屋安全、環(huán)境s39。虧染等影響佑價對象價值的重大 因素給予了關(guān)注，在無理由懷疑伯價對象存在隱患且無相應(yīng)的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒 定、檢測的情況下，假定伯價對象能正常安全使用。估價對象在價值時點的房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場，即 能滿足以下條件：（1)自愿銷售的賣方及自愿購買的買方；（2)交易雙方無任何 利害關(guān)系，交易的目的是追求各自利益的最大化；（3)交易雙方了解交易對象、 知曉市場行情；（4)交易雙方有較充裕的時間進(jìn)行交易；（5)不存在特殊買者的 附加出價。由于信價委托人告知沒有粗貨權(quán)、板押權(quán)、典權(quán)等他項權(quán)利限制，且注 冊房地產(chǎn)估價師無法知曉其真實性，故本次化價以估價對象沒有他項權(quán)利限制為 假談前提。由于化價委托人告知沒有法定優(yōu)先受償情況，且注冊房地產(chǎn)佑價師無法知曉。 其真實性，故本次估價假設(shè)估價對象不存在未被佑價人員發(fā)現(xiàn)的法定優(yōu)先受償款。(二）未定事項假設(shè)倍價對象《房屋所有權(quán)證》未記裁建筑物的建成年份，位價委托人亦未 提供相關(guān)建成年份資料，經(jīng)注冊房地產(chǎn)佑價邦實地調(diào)查，係價對象1幢辦公樓、tt宿舍樓等9幢均建成于2002年，本次估價建筑物的建成年份以實際調(diào)查為 準(zhǔn)，僅在本報告中使用，不作其他任何用途使用。本報告出具的價格包含了國有土地使用權(quán)出讓金。若至價值時點止，原 產(chǎn)權(quán)人尚有任何有關(guān)估價對象的應(yīng)繳未繳稅資，應(yīng)按照規(guī)定繳納或從評估價值中 相應(yīng)和減。根據(jù)倍價委托人提供的資料，均未記裁佑價對象的容積率，本次伯價采 用的容積率以佑價對象實際容積率為準(zhǔn)。本次枯價測算的預(yù)期實現(xiàn)批押權(quán)的處置稅金為係價對象于價值時點以批 押價值進(jìn)入市場轉(zhuǎn)讓時，賣方需負(fù)擔(dān)的正常說費，僅供參考，其預(yù)期實現(xiàn)抵押權(quán) 的處置稅金應(yīng)以有關(guān)稅務(wù)部門計算的為準(zhǔn)。係價對象為工業(yè)用房，土地剩余使用年限短于建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命，故 收益期結(jié)束后尚有建筑物殘余價值。由于估價委托人未能提供枯價對象土地建說第二節(jié)房地產(chǎn)化價報告寫作 13用地使用權(quán)出讓合同，估價人員無法確定其收益期結(jié)束后建筑物殘余價值是否可 獲相應(yīng)補樓，根據(jù)謹(jǐn)慎原則，本次枯價不考慮收益期結(jié)束后的建筑物殘余價值對 枯價結(jié)果的影響。(三）背離事實假談枯價結(jié)果是為確定房地產(chǎn)抵押貨款額度提供參考依據(jù)，枯價時沒有考處 國家宏現(xiàn)經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化、市場供應(yīng)關(guān)系變化、市場結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變、遇有自然力和 其他不可抗力等因素對房地產(chǎn)價值的影響，也沒有考慮?估價對象將來可能承擔(dān)連 約責(zé)任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易價格等對估價結(jié)果的影響。當(dāng)上 述條件發(fā)生變化時，枯價結(jié)果一般亦會發(fā)生變化?；瘍r結(jié)果未考慮枯價對象及其所有權(quán)人已承擔(dān)的債務(wù)、或有債務(wù)及經(jīng)營 決策失誤或市場運作失當(dāng)對其價值的影響。(四）不相一致假說據(jù)估價委托人提供的南建房權(quán)證房管處字第XXXXX號《房屋所有權(quán)證》載， 3幢及5幢工業(yè)廠房建筑結(jié)構(gòu)均為鋼蘇39。昆凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)注冊房地產(chǎn)佑價師實地查 勘，實際為鋼結(jié)構(gòu)，與證載不一致，根據(jù)實際情況，本次倍價按實際建筑結(jié)構(gòu)即 鋼結(jié)構(gòu)進(jìn)行佑價。(五）