20xx年全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試試卷-房地產(chǎn)估價案例分析(doc12)-管理案例-在線瀏覽
2024-10-22 12:41本頁面
【正文】 0 日 成新率：現(xiàn)狀成新為十成新 層高：經(jīng)現(xiàn)場查勘，估價對象 1層層高約 4． 5米． 2層層高約 3． 2米 建筑物實際用途： 1— 二層為商鋪，其余為寫字樓 裝修情況： (略 ) 設(shè)施設(shè)備： (略 ) 工程質(zhì)量： (略 ) 維護、保養(yǎng)情況：良好 大廈利用現(xiàn)狀：經(jīng)現(xiàn)場查勘，估價對象所在 大廈商鋪均處營業(yè)狀態(tài)，利用率較高，其中估價 中國最大的管理資源中心 第 4 頁 共 10 頁 對象商鋪由業(yè)主自營食品超市。其中 1 層 121． 85㎡， 2層 121． 85㎡，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)： (2)土地使用權(quán)權(quán)益狀況 根據(jù)委托人提供的《國有土地使用證：， (證號 號／ 1相關(guān)內(nèi)容．使用權(quán)人為王某．估價對象土地用途為商業(yè)服務(wù)， i地使用權(quán)取得方式為出讓，出讓年限 40 年．截止至 2044年 4月9日。抵押權(quán)人為 銀行 分：行，三某已將貸款還清 ?該抵押權(quán)已注銷。 匹、估價目的 為確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格提供參考依據(jù)而評佑房地產(chǎn)市場價值。 十、估價結(jié)果 經(jīng)過估價人員實地查勘、資料分析與計算論證．并結(jié)合 市房地產(chǎn)行情，確定估價對象在 2020年 10月 10日、完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項假設(shè)限制條件下的房地產(chǎn)市場價值為 170． 41萬元．大寫金額：人民幣壹佰柒拾萬肆仟壹佰元整；按建筑面積計，平均單價為 6993元 /㎡，大寫金額：每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整。如果超過應(yīng)用有效期．本公司不負任何責(zé)任。 十四、有關(guān)說明 (略 ) 房地產(chǎn)估價技術(shù)報告 一、估價對象房地產(chǎn)狀況分析 (略 ) 二、市場背景分析 (略 ) 三、最高最佳使用分析 (略 ) 四、估價方法選用 (略 ) 五、估價測算過程 (一 )市場法 根據(jù)估價對象特點和估價人員搜集掌握的資料．分別測算 二層商鋪的價格。具體評估過程如下： 選取與估價對象房地產(chǎn)所處地區(qū)相近 ,結(jié)構(gòu)及用途相同 ,建筑面積相近 ,均為首層的 3個交易案例作為估價對像的可比實例 ,有關(guān)資料見表 1. 表 1 可比實例資料表 A 大廈 首層商鋪 B 花園 首層商鋪 C 大樓 首層商鋪 D 估價對象 首層商鋪 坐 落 大道 大道 大街 大道 交易日期 2020年 9月 2020年 9月 2020年 10月 2020年 10月 交易情況 正常 正常 正常 正常 土地使用權(quán) 取得方式 掛牌出讓 掛牌出讓 招標(biāo)出讓 掛牌出讓 房 地 產(chǎn) 狀 況 因 素 地段等級 商業(yè)Ⅲ級 商業(yè)Ⅳ級 商業(yè)Ⅳ級 商業(yè)Ⅲ級 繁華程度 商業(yè)密集區(qū) 一般 一股 商業(yè)密集區(qū) 交通便捷度 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 公共配套設(shè)施 完備程度 較完善 較完善 較完善 較完善 建筑裝修 簡裝 簡裝 簡裝 簡裝 設(shè)施設(shè)備 中央空調(diào)／自動 消防噴淋 中央空調(diào)／自動 消防噴淋 中央空調(diào)／自動 消防噴淋 中央空調(diào)／自動 消防噴淋 商鋪類型 獨立商鋪 獨立商鋪 街角獨立商鋪 獨立商鋪 建筑結(jié)構(gòu) 框架 框架 框架 框架 朝 向 北 西 南 南 估 價 對 象 與 可 比 實 例 項 目 中國最大的管理資源中心 第 6 頁 共 10 頁 臨路狀況 臨 大道 ／混合型主干道 臨 大道 ／混合型主干道 臨 大街 ／混合型 主干道 臨 大道 ／混合型主干道 商鋪交易價格 10500元 /㎡ 9091元 /㎡ 9562元 /㎡ 1．比較修正 (1)交易情況修正：經(jīng)調(diào)查可比實例均為市場上正常成交的交易實例，交易價格無異常，無需修正。 (2)交易日期調(diào)整：可比實例交易日期與估價時點相近，由于 市該區(qū)域近期商業(yè)房地產(chǎn)市場行情幾乎無波動，無需修正。 (3)房地產(chǎn)狀況因素調(diào)整：根據(jù)商業(yè)用房的特點，選取繁華程度、交通便捷度、公共配套設(shè)施完備程度等因素．以估價對象的狀況為 100，將可比實例與估價對象狀況因素進行打分比較，比較結(jié)果見表 2。 測算 2層商鋪價格 估價對象為 2層組合式商鋪，據(jù)調(diào)查， 市類似組合式商鋪第 2層單獨轉(zhuǎn)讓的市場交 易案例極少，無法通過市場比較法直接測算估價對象 2層商鋪價格。㎡，則年潛在毛收入為： 65 243． 70 12=190086(元 ) (2)有效毛收入 由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后得到的即為有效毛收入， 其公式為： 有效毛收入 =潛在毛收入 (1— 收入損失率 ) 空置率和租金損失率分別為 10％和 5％．則年有效毛收人為： 190086 (1— 10％ ) (1— 5％ )=162 524(元 ) 確定年運營費用 為維護房地產(chǎn)正常經(jīng)營或使用必須支出的費用及歸屬于其他資本或運營的收入，即為運營費用。根據(jù)國家及 市稅費征收標(biāo)準(zhǔn)，房產(chǎn)稅 為租金收入的 12％．營業(yè)稅及附加為租金收入的 5． 85％，則年稅金為： 162524 (12％ +5． 85％ )=29011(元 ) (2)管理費和租賃費用 指對出租房屋逆行的必要管理和租賃所需的費用，按經(jīng)驗數(shù)據(jù)為租金收入的 %．則： 162 524 2． 5％ =406； (元 )
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