【正文】 夠細(xì)分為若干子市場(chǎng)，主要是由于顧客需求存在著差異性。 ，如果定價(jià)比市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者定價(jià)稍低或低得較多，則認(rèn)為該開(kāi)發(fā)商采用了挑戰(zhàn)定價(jià)法。 、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和投資決策三部分工作。量?jī)r(jià)彈性，是指報(bào)告期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變化率與交易變化率的比值。住房?jī)r(jià)格合理性指數(shù)，是指從城市經(jīng)濟(jì)基本面可支撐住房?jī)r(jià)格的角度，對(duì)當(dāng)前實(shí)際住房?jī)r(jià)格合理性作出的判斷，反映了實(shí)際住房?jī)r(jià)格與城市經(jīng)濟(jì)基本面指標(biāo)的協(xié)調(diào)關(guān)系 。 60 =(年 )。 ，房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)規(guī)模、主要物業(yè)類(lèi)型、房?jī)r(jià)水平和政策措施的差異。 ，按長(zhǎng)期固定租金方式出租所擁有物業(yè)的投資者，實(shí)際上承擔(dān)了本來(lái)應(yīng)由承租人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。 ： (1)該企業(yè)可競(jìng)投的最高地價(jià) 設(shè)該企業(yè)可競(jìng)投的最高地價(jià) 為 x萬(wàn)元 (2)最多可加建的公共租賃住房面積 設(shè)最多可加建的公共租賃住房面積為 y萬(wàn) m2 解析： (1)加建的公共租賃住房面積要在總銷(xiāo)售面積中扣除。如該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要求的項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率為 16%，則該企業(yè)可競(jìng)投的最高地價(jià)是多少 ?若政府為控制地價(jià)溢價(jià)率、增加公共租賃住房供給，規(guī)定當(dāng)土地報(bào)價(jià)達(dá)到 45000萬(wàn)元后，改為競(jìng)投加建公共租賃住房面積，則該企業(yè)在保證實(shí)現(xiàn)原目標(biāo)收益水平的前提下，最多可加建的公共租賃住房面積是多少 ?(不考慮土地增值稅和企業(yè)所得稅 )(12分 ) 2020年試題參考答案 一、單項(xiàng)選擇題 2B 二、多項(xiàng)選擇題 1. ABE 6. ABDE 10. CDE 11. ABCD 13. CD 14. BDE 15. BD 三、判斷題 1. 2.√ 3. 4. 5.√ 6. 7. 8.√ 9.√ 10. 11.√ 12. 13.√ 14.√ 15. 四、計(jì)算題 ： 解析： (1) ： (2) ： (3)注意三筆貸款發(fā)生的時(shí)點(diǎn)，不能再假定每筆貸款發(fā)生在每季季中。銷(xiāo)售均價(jià)分別為 15000 元 / m18000 元 / m2和 20200元 / m2，銷(xiāo)售收入發(fā)生在年末 。開(kāi)發(fā)建設(shè)成本和管理費(fèi)用等為 4500元 /m2，在開(kāi)發(fā)周期內(nèi)各年的投資比例分別為 20%、 30%、 30%和 20%，且發(fā)生在各年年初 。政府掛牌出 讓資料顯示，該宗地規(guī)劃建設(shè)用地面積為 40000m2，容積率為 ，需配建 20200 m2公共租賃住房，建成后由政府以 6000 元 / m2的價(jià)格回購(gòu)。完成下面項(xiàng)目各期還本付息表。本金于 2020年 3月末歸還 5000萬(wàn)元， 2020年 6月末一次歸還所剩本金和利息。借款合同約定的還款方式是： 2020年 6月前只計(jì)息不還款 。第二筆貸款為6000萬(wàn)元，發(fā)放時(shí)間為 2020年 9月末 。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答 ) 2020年 3月末以 20200萬(wàn)元購(gòu)得一宗用途為商品住宅的土地。僅有計(jì)算結(jié)果而無(wú)計(jì)算過(guò)程的，不得分。要求列出算式，計(jì)算過(guò)程 。 ( ) ，則其獲利水平也高于寫(xiě)字樓市場(chǎng)的平均收益水平。 ( ) ，可以運(yùn)用概率分析的方法進(jìn)行定量分析。 ( ) ，權(quán)益投資比率越低，資本金占投資總額的比例就越高 o ( ) ，是因?yàn)樵诓淮_定性條件下，房地產(chǎn)投資具有不可逆性和可延期性。 ( ) 。 ( ) 3%，則其年實(shí)際收益率為 12%。 ( ) 。 ( ) ，在增量房市場(chǎng)上，賣(mài)方對(duì)房地產(chǎn)信息的了解程度要高于買(mǎi)方。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào)，用“√”表示正確，用“”表示錯(cuò)誤。 物業(yè)潛在毛租金收入的因素有 ( )。 ，現(xiàn)金流出不包括 ( )。 、半年、季、月 ，通常要進(jìn)行 ( )分析。 ，屬于衡量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目“開(kāi)發(fā)一銷(xiāo)售”經(jīng)營(yíng)模式的指標(biāo)有 ( )。假設(shè)寫(xiě)字樓的出租率一直穩(wěn)定在 85%，且凈租金收入每年以 6%的速度上漲 (收入發(fā)生在期初 )，計(jì)劃第 10年末轉(zhuǎn)售，投資者的期望收益率為 10%。 ( )。 ，屬于定性分析的有 ( )。 ，正確的有 ( )。每個(gè)選項(xiàng)得 ) ( )。錯(cuò)選或多選的，不得分 。 、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間分隔墻的水平投影面積 、單元間分隔墻及單元與公用建筑空 間之間分隔墻的水平投影面積一半 二、多項(xiàng)選擇題 (共 15題，每題 2分。 期限更短 30%的預(yù)付款訂購(gòu)了一寫(xiě)字樓，一年后該寫(xiě)字樓價(jià)格上漲了 15%，該投資者預(yù)付款的收益率是 ( )。 5年內(nèi)的累計(jì)虧損 ，增發(fā)與配股相比具有的優(yōu)點(diǎn)是 ( )。 ，為各投資方案比較建立共同的基礎(chǔ)，需要編制 ( )。 . 32% . 62% % % ，在風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)階段應(yīng)完成的是 ( )。 50000m2的住宅項(xiàng)目，可銷(xiāo)售面積為47500m2，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本為 5000元 /m2，銷(xiāo)售均價(jià)為 6500元 /m2，營(yíng)業(yè)稅金及附加為銷(xiāo)售收入的 5. 5%。 . 74 ，是分析計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使項(xiàng)目達(dá)到( )時(shí)的極限值。 . 33% . 00% % % ，在商鋪購(gòu)買(mǎi)中 ，銀行提供了貸款額 20萬(wàn)元、貸款期限 10年、年貸款利率 7%、按年等額還本付息的抵押貸款。 投資內(nèi)部收益率法 FIRR能夠反映項(xiàng)目投資所能接受的 ( )。 . 87 . 51 1000萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了一商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，如果投資收益率為 10%，經(jīng)營(yíng)期為 20年，每年凈經(jīng)營(yíng)收益相等，其投資回報(bào)是 ( )萬(wàn)元。 ，終值、時(shí)值都可以與現(xiàn)值相等 ，年值是序列值 ，在一定的時(shí)間和利率條件下，價(jià)值可以相等 10年租金收入的終值為 20萬(wàn)元，年租金增長(zhǎng)率為 6%，租金在每年年末支付。甲實(shí)際支付的利息額 I甲 和乙實(shí)際支付的利息額 I乙之間的關(guān)系為 ( )。 %，年實(shí)際利率為 %，該筆貸款的計(jì)息周期是 ( )。 ，不包括的內(nèi)容是 ( )。 ，主要是考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的 ( )。 (選址 ) ，在對(duì)其開(kāi)發(fā)的某個(gè)住宅項(xiàng)目定價(jià)時(shí)，銷(xiāo)售價(jià)格明顯低于相鄰?fù)瑱n次的其他住宅項(xiàng)目，該企業(yè)采用的定價(jià)方法是 ( )。 ( )階段的重要工作。 構(gòu) 2020年可供租售的寫(xiě)字樓面積為 90萬(wàn) m2，全年寫(xiě)字樓銷(xiāo)售量為 60萬(wàn) m2，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)直接出售量為 15萬(wàn) m2，該城市 2020年寫(xiě)字樓的吸納周期為 ( )年。 A % % . 0% % ( )市場(chǎng)。 ，租期為三年，張某面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)是 ( )風(fēng)險(xiǎn)。2020 年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》真題及答案 解析 一、單項(xiàng)選擇題 (共 35題，每題 1分。每題的備選答案中只有 1個(gè)最符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào) ) ，表明房地產(chǎn)投資具有 ( )的特性。 20%，國(guó)債的收益率為 10%，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)投資市場(chǎng)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為 ，寫(xiě)字樓市場(chǎng)相對(duì)于房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為 ，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的預(yù)期收益率為 ( )。 、二線(xiàn)、三線(xiàn)城市之間房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況的差異和特點(diǎn)的分析，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的 ( )分析。 . 67 ，屬于考查房地產(chǎn)價(jià)格是否過(guò)度偏離其價(jià)值的是 ( )。 ，不需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行辦理 ( )。 ，房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以能夠進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，主要是由于 ( )存在著差異性。 “金九銀十”現(xiàn)象，描述了房地產(chǎn)消費(fèi)者市場(chǎng)的 ( )特征。 SWOT分析 求分析 ( )經(jīng)營(yíng)模式下的典型現(xiàn)金流量圖。 、乙兩人分別向銀行貸款，貸款金額、利率、期限均相同，貸款期限為 1年，甲的償還方式為按月付息到期一次償還本金，乙的償還方式為按月計(jì)息到期一次還本付息。 I乙 B.， I甲 I乙 , = I乙 ≥ I乙 ，錯(cuò)誤的是 ( )。若年利率為 6%，則第 5年年末的租金 是 ( )元。 . 46 . 00 、乙兩個(gè)可供比較的房地產(chǎn)投資方案中，甲方案的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為 4年，乙方案的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為 3年，兩方案比選宜采用的方法是 ( )。 150萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)一商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，其中貸款額為 60萬(wàn)元，每年的還本付息額為 ，扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的年租金收入為 18萬(wàn)元，王某在貸款期內(nèi)的稅前現(xiàn)金回報(bào)率是 ( )。該商鋪潛在年毛租金收入為 萬(wàn)元，空置與租金損失為潛在毛租金收入的 10%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為實(shí)際租金收入的 30%，該項(xiàng)目的償債備付率為 ( )。 格是 ( )。當(dāng)該項(xiàng)目利潤(rùn)為零時(shí)，售價(jià)允許降低的最大幅度是 ( )。 ，如果按照每個(gè)車(chē)位的綜合投資乘以車(chē)位數(shù)估算其總投資額，這種投資估算方法是 ( )。 ，應(yīng)首先用于 ( )。 ，個(gè)人住房抵押貸款的 ( )。 % % % % ( )。每題的備選答案中有 2個(gè)或 2個(gè)以上符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)，全部選對(duì)的，得 2分 。少選且選擇正確的 39。 ，房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)包括 ( )市場(chǎng)。 ( )。 ，所確定的細(xì)分市場(chǎng)必須具備 ( )。 貸資金的供求決定的 ，購(gòu)樓投資的 60%來(lái)自銀行提供的期限 10年、年利率 10%、按年等額還本付息的抵押貸款。該寫(xiě)字樓資本金現(xiàn)金流量現(xiàn)值的計(jì)算所涉及的公式包括 ( )。 A投資 收益率 ，正確的有 ( )。 低租售數(shù)量 ( )決策。 ，權(quán)益融資的特點(diǎn)有 ( )。 三、判斷題 (共 15題，每題 1分。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣 1分，本題總分最多扣至 0分 ) ，風(fēng)險(xiǎn)是指過(guò)去獲得的實(shí)際收益與預(yù)期收益的差異程度。 ( ) ，則可以采 取協(xié)議方式出讓該宗土地使用權(quán)。 ( ) ，使該項(xiàng)目在細(xì)分市場(chǎng)上占據(jù)有利的競(jìng)爭(zhēng)位置。 ( ) ，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款以單利計(jì)算利息，個(gè)人住房抵押貸款以復(fù)利計(jì)算計(jì)息。 ( ) ，如果差額投 資內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率且有足夠的資金，則應(yīng)選擇投資額較大的方案。 ( ) 、拍、掛方式獲得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)所繳納的契稅，屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的期間費(fèi)用。 ( ) 。 ( ) 四、計(jì)算題 (共 2題， 20分。需按公式計(jì)算的，要寫(xiě)出公式 。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后 2位。項(xiàng)目于 2020年 6月末動(dòng)工建設(shè)，建設(shè)投資中有 12020萬(wàn)元為年利率 7. 5%、 按季計(jì)息、分三期發(fā)放的銀行貸款：第一筆貸款為 4000萬(wàn)元，發(fā)放時(shí)間為 2020年 6月末 。第三筆貸款為 2020萬(wàn)元，發(fā)放時(shí)間為 2020年 12月末。2020年 6月起在每期末支付當(dāng)期利息 。請(qǐng)計(jì)算該項(xiàng)目各期借款的還本付息額。 (8分 ) 。假設(shè)該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期為 4年，地價(jià)款于第一年初一次性投入，契稅為地價(jià)的 4%。商品住宅第二年開(kāi)始銷(xiāo)售，各年銷(xiāo)售面積占總銷(xiāo)售面積的比例分別為 25%、 40%和 35%。銷(xiāo)售費(fèi)用和銷(xiāo)售稅費(fèi)為商品住宅銷(xiāo)售收入的 10%且與銷(xiāo)售收入同步發(fā)生。 (4) 。 (2)錯(cuò)誤解法： 45000=y 6000/(1+16%)4 一、單項(xiàng)選擇題 、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響。 為： 10% + (20% 10010)=14%，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的預(yù)期收益率為： 10% + (14% 10%)=13. 60/0，或者寫(xiě)字樓市場(chǎng)的預(yù)期收益率 =10%+ (20% 10%)=%. 。 6. 90247。 (Housing Affordability Index， HAI)，是指中位數(shù)收入水平的家庭對(duì)中位數(shù)價(jià)格的住房的承受能力，在數(shù)值上等于