【正文】 的運(yùn)營成本為毛租金收入的35%。購物中心的可出租面積為總建筑面積的70%，采用基礎(chǔ)租金加百分比租金形式出租，基礎(chǔ)租金不隨時(shí)間變化，百分比租金為超額營業(yè)額的10%。%，按年復(fù)利計(jì)息，項(xiàng)目竣工時(shí)一次性還清本息。預(yù)計(jì)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期為2年，總投資為13500萬元(不包括貸款利息)。購買新房的最低首付款為房?jī)r(jià)的30%，余款申請(qǐng)年利率為6%的住房抵押貸款，按月等額還款，最長(zhǎng)貸款年限為20年。預(yù)計(jì)原有住房的凈租金收入為每月2000元，%，假設(shè)租金和住房市場(chǎng)價(jià)值不隨時(shí)間發(fā)生變化。()四、計(jì)算題(共2小題，20分。()1房地產(chǎn)資產(chǎn)管理以運(yùn)行管理為主，指導(dǎo)物業(yè)管理和設(shè)施管理公司的工作，目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值的最大化。()1商用房地產(chǎn)抵押貸款是開發(fā)商以銷售的房地產(chǎn)作為抵押擔(dān)向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)的貸款。()房屋開發(fā)費(fèi)中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2m之外和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用。()對(duì)于置業(yè)投資者而言，在租金水平不變的情況下，出租物業(yè)空置率的高低與有效毛租金收入的多少呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。()資本金利潤率是年稅后利潤總額或年平均稅后利潤總額占資本金的比例。()房地產(chǎn)空間市場(chǎng)上的需求者就是房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)上的供給者。()系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是指?jìng)€(gè)別投資風(fēng)險(xiǎn)中可以在投資組合內(nèi)部被分散和抵消的那部分風(fēng)險(xiǎn)。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，用“√”表示正確，用“”表示錯(cuò)誤不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分。 1寫字樓物業(yè)服務(wù)企業(yè)在選擇租戶時(shí)，往往注重考察租戶的（）。，需要有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人這種特殊的制度安排來降低信息成本，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的代理形式可以分為首席代理和分代理，提供服務(wù)并獲取收益，都應(yīng)在項(xiàng)目前期就讓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及早介入1投資項(xiàng)目可行性研究的根本目的包括()。、標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu) 、期望值小的為優(yōu)，期望值大的為優(yōu) 1下列報(bào)表中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)報(bào)表的有()。且項(xiàng)目盈利，則全投資的內(nèi)部收益率要高于資本金內(nèi)部收益率，投資風(fēng)險(xiǎn)就越小用于反映項(xiàng)目清償能力的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)有()。年名義利率等于年實(shí)際利率 ，計(jì)息周期越短，名義利率與實(shí)際利率的差值就越大，名義利率越小，名義利率與實(shí)際利率的差值就越大，正確的有()。 下列指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目靜態(tài)盈利能力指標(biāo)的有()。且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生，空置率最高，供給增長(zhǎng)率等于需求增長(zhǎng)率 ，價(jià)格(租金)和空置率通常是同向變動(dòng)的在下列房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)中，屬于市場(chǎng)交易指標(biāo)的有()。 從宏觀上說，在進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析時(shí)，通常應(yīng)分析()。錯(cuò)選或多選的，不得分，少選且選擇正確的。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意。激勵(lì)其更好地管理物業(yè)，往往繳納的單位面積租金較低，且租金調(diào)整的時(shí)間間隔較長(zhǎng)，或年總營業(yè)額中超出某一基礎(chǔ)營業(yè)額之外的 ，其百分比租金的百分比設(shè)置往往較高3某寫字樓2006年潛在毛租金收入為1000萬元，空置和收租損失為5%，經(jīng)營費(fèi)用為潛在毛收入的30%，抵押貸款還本付息為200萬元，所得稅和準(zhǔn)備金共計(jì)120萬元，則2006年的凈經(jīng)營收入為()萬元。3由于寫字樓物業(yè)與零售商業(yè)物業(yè)的租約期限較長(zhǎng)，在租約中一般都要包括()。 4 3建設(shè)貸款的還款資金來源，通常是銷售收入或()。 2房地產(chǎn)抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)與資本市場(chǎng)的()。 2在投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)報(bào)表中，出現(xiàn)在全投資現(xiàn)金流量表，而不出現(xiàn)在損益表中的項(xiàng)目是()。2在酒店項(xiàng)目可行性研究階段，用每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)來估算一座酒店的總投資，屬于()。 32下列關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)分析中解析法和蒙特卡洛模擬法的表述中，錯(cuò)誤的是()。則張某的這項(xiàng)投資在第4年的利息備付率是()。% % % %2張某以40萬元購買了一處商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，其購買投資的部分資金來自銀行提供的期限為10年的抵押貸款。 1已知某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的購買投資為5000萬元，流動(dòng)資金為500萬元，投資者的權(quán)益資本為2000萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為700萬元，年平均稅后利潤為500萬元，則項(xiàng)目的資本金利潤率為()。 1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤可分為4個(gè)層次。%的還款方式，并在最后l個(gè)月還清所余本息。 1銀行為某家庭提供了期限為10年的按月等額還本付息的個(gè)人住房抵押貸款、%，則名義年利率是()。這種競(jìng)爭(zhēng)者屬于()競(jìng)爭(zhēng)者。 1下列影響購房者購買行為的因素中，屬于心理因素的是()。 12006年某市商品住宅實(shí)際銷售量為410萬m2，預(yù)測(cè)銷售量為380萬m2。 根據(jù)估計(jì)的總銷售收入和估計(jì)的銷售量來制定價(jià)格的定價(jià)方法是()。 1 實(shí)行施工總承包的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)日。 下列關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的表述中，錯(cuò)誤的是()。 某銷售型住房市場(chǎng)年初的住房存量為100萬套，其中空置待售住房5萬套，本年新竣工住房13萬套，()年。 下列風(fēng)險(xiǎn)中屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是()。)房地產(chǎn)投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業(yè)的()。第一篇：房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》真題及答案2007年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》真題及答案一、單項(xiàng)選擇題(共35小題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意。 當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商將建成后的物業(yè)用于出租或()時(shí)，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長(zhǎng)期置業(yè)投資。 買賣雙方要經(jīng)過多次搜尋或長(zhǎng)時(shí)間議價(jià)才能完成房地產(chǎn)交易，這個(gè)過程反映了房地產(chǎn)的()。 在房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)中，供給增長(zhǎng)速度高于需求增長(zhǎng)速度，空置率上升并逐漸接近合理水平，這一階段處于房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的()。、市場(chǎng)趨勢(shì)分析中的時(shí)間序列分析法不包括（）。施工現(xiàn)場(chǎng)的安全應(yīng)由()負(fù)責(zé)。 1房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查人員有時(shí)采取在夜間到居住小區(qū)測(cè)算“亮燈率”的方法來分析入住率，這種調(diào)查方法屬于()。如果平滑指數(shù)a=，則用指數(shù)平滑法預(yù)測(cè)的2007年該城市商品住宅銷售量為()萬m2。 1一些競(jìng)爭(zhēng)者可能對(duì)某些方面反應(yīng)強(qiáng)烈，例如對(duì)降價(jià)競(jìng)銷反應(yīng)強(qiáng)烈，但對(duì)其他方面(如增加廣告預(yù)算、加強(qiáng)促銷活動(dòng)等)卻不予理會(huì)。 1房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的不確定性因素不包括()。% 2 % % %1銀行為某家庭提供了一筆總額10萬元、期限10年、年利率6%的住房抵押貸款。則相對(duì)于按月等額還款方式，該家庭在還貸期間，除最后1個(gè)月外，其他各月的月供負(fù)擔(dān)減少了()元。其中，經(jīng)營利潤與營業(yè)外收支凈額之和為()。% % % % 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總開發(fā)成本為2600萬元，竣工后的銷售收入為4500萬元，銷售稅金及附加為248萬元，應(yīng)繳納的土地增值稅為370萬元，則該項(xiàng)目土地增值稅后的開發(fā)成本利潤率為()。如店鋪在第4年的租金收入為5萬元。 2某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為1萬m2，如果房屋開發(fā)成本為3000元m2(按建筑面積計(jì))，預(yù)測(cè)能夠以8000元/m2(按建筑面積計(jì))的銷售價(jià)格實(shí)現(xiàn)全部銷售則該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的最高土地取得價(jià)格(按占地面積計(jì))為()元/m2。得到凈效益的概率分布，然后加以統(tǒng)計(jì)處理～3個(gè)隨機(jī)變量的風(fēng)險(xiǎn)問題，而解析法能夠分析更多個(gè)隨機(jī)變量的風(fēng)險(xiǎn)問題2某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有甲、乙、丙三個(gè)方案，經(jīng)測(cè)算，三個(gè)方案凈現(xiàn)值的期望值分別為E甲=1500萬元，E乙=1800萬元，E丙=2200萬元，凈現(xiàn)值的標(biāo)準(zhǔn)差分別為δ甲=890萬元，δ乙=910萬元，δ丙=1200萬元，則該項(xiàng)目投資方案的風(fēng)險(xiǎn)從小到大排列順序正確的是()。 2在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用的是()。 2資金來源與運(yùn)用表可以用來進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的()分析。 商業(yè)銀行發(fā)放的商用房地產(chǎn)抵押貸款的貸款價(jià)值比通常低于個(gè)人住房抵押貸款的貸款價(jià)值比，原因主要是()。3銀行對(duì)個(gè)人發(fā)放在房抵押貸款時(shí)，如果對(duì)借款人資質(zhì)審查不嚴(yán)或放松貸款條件，則會(huì)給銀行帶來()。3下列關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)租金的表述中，錯(cuò)誤的是()。 二、多項(xiàng)選擇題(共15小題，每題2分。全部選對(duì)的，得2分。)固定資產(chǎn)投資按照工作內(nèi)容和實(shí)現(xiàn)方式分類，可以分為()投資。 5下列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)的表述中，正確的有()。 房地產(chǎn)產(chǎn)品功能定位是在市場(chǎng)分析的基礎(chǔ)上，具體規(guī)定擬提供的房地產(chǎn)產(chǎn)品的)。 下列關(guān)于名義利率與實(shí)際利率的表述中，正確的有()。，所有投資正好被收回的收益率，投資項(xiàng)目是可行的 。 6在利用預(yù)期收益的期望值和標(biāo)準(zhǔn)差進(jìn)行項(xiàng)目比選時(shí)，下列表述中正確的有()。1下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的表述中，正確的有()。1在下列費(fèi)用中，屬于債務(wù)融資成本的有()。 三、判斷題(共15小題，每題1分。)對(duì)房地產(chǎn)置業(yè)投資者而言，所投資房地產(chǎn)的適應(yīng)性的強(qiáng)弱往往與投資風(fēng)險(xiǎn)呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。()我國房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)中目前采用的銷售面積指標(biāo)，是指報(bào)告期已竣工的房屋面積中 7己正式交付給購房者或己簽訂(正式)銷售合同的商品房屋面積。()在市場(chǎng)定位的差別化分析中，通常將行業(yè)分為批量行業(yè)、僵滯行業(yè)、分塊行業(yè)和專業(yè)化行業(yè)。()資產(chǎn)負(fù)債率屬短期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例。()房地產(chǎn)投資分析中的敏感性分析是在風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生的概率可以確定的情況下的風(fēng)險(xiǎn)分析。()1損益表反映了房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況，可以用來計(jì)算內(nèi)部收益率和投資回收期等評(píng)價(jià)指標(biāo)。()1房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析包括最低租售價(jià)格分析、最高土地獲取成本分析、最高租售數(shù)量分析和最高工程費(fèi)用分析等多種形式。()1零售商業(yè)物業(yè)的基礎(chǔ)租金是指業(yè)主獲得的、與租戶經(jīng)營業(yè)績(jī)無關(guān)的一個(gè)最低租金收入。要求列出算式、計(jì)算過程，需按公式計(jì)算的，要寫出公式，僅有計(jì)算結(jié)果而無計(jì)算過程的，不得分)，并將原有住房出租。該家庭希望實(shí)現(xiàn)“以租養(yǎng)房”，即每月的抵押貸款還款額不超過原有住房的租金收入。問：(1)該家庭能夠購買最高總價(jià)為多少萬元的新房(精確到小數(shù)點(diǎn)后2位)?(2)設(shè)該家庭購買了這一最高總價(jià)的新房，并希望在還款一段時(shí)間之后，利用出售原有住房的收入一次性提前還清抵押貸款，問至少需要在還款多少個(gè)月(取整)后，再出售原有住房并還清貸款?(8分)，總建筑面積為15000m2。項(xiàng)目第l年投資8100萬元，其中資本金為5400萬元，其余為甲銀行貸款：項(xiàng)目第2年投資5400萬元，全部為甲銀行貸款。項(xiàng)目竣工后開發(fā)商將購物中心用于出租經(jīng)營，且立即向乙銀行申請(qǐng)抵押貸款以償還甲銀行貸款本息，乙銀行貸款期限為3年、按年付息、到期還本。預(yù)計(jì)購物中心的出租率為95%，年超額營業(yè)額為10000萬元。開發(fā)商于項(xiàng)目運(yùn)營3年后整體轉(zhuǎn)售。請(qǐng)回答下列問題： 8(1)若開發(fā)商要求的自有資金目標(biāo)收益率為20%，則購物中心的年最低基礎(chǔ)租金為多少元，m2(精確到個(gè)位)?(2)在該最低基礎(chǔ)租金水平下，設(shè)項(xiàng)目全部投資的目標(biāo)收益率為13%，求項(xiàng)目全部投資的內(nèi)部收益率是多少(精確到小數(shù)點(diǎn)后2位)?(12分)參考答案一、單項(xiàng)選擇題CDBCCCDCDA1A1B1C1B1B1A1B1A1D B2C2C2D2A2A2C2A2D2D A3C3D3A3D3C二、多項(xiàng)選擇題ACEBCDEABDBDCEBCDABDABCBCEACE1ABC1ABCD1ABD1ADE1ADE三、判斷題√√√√11111√四、計(jì)算題 ：已知：A=2000元，n=240個(gè)月，i=60%/12=%，R=%(1)求購房最高總價(jià) 購房最高總價(jià)=P/70%=(2)求出售原有住房時(shí)間住房市場(chǎng)價(jià)值V=A12/R=200012/%=25萬元設(shè)剩余M個(gè)月需要償還25萬元，則有有：(1+0.%)M=M=(1+%)= 240196=44個(gè)月 在還款44個(gè)月之后出售住房 ： 解法一：敘述法一、設(shè)最低基礎(chǔ)租金為x，求最低基礎(chǔ)租金(1)計(jì)算各年自有資金凈現(xiàn)金流量1)第1年年初凈現(xiàn)金流量=5400萬元2)第2年年初：投資=5400萬元。每題的備選答案中只有1個(gè)最符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào))，表明房地產(chǎn)投資具有()的特性。 %，國債的收益率為10%，寫字樓市場(chǎng)的預(yù)期收益率為()。 、二線、三線城市之間房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況的差異和特點(diǎn)的分析，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的()分析。 ，屬于考查房地產(chǎn)價(jià)格是否過度偏離其價(jià)值的是()。 ，不需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行辦理()。 ，房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以能夠進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，主要是由于()存在著差異性。 “金九銀十”現(xiàn)象，描述了房地產(chǎn)消費(fèi)者市場(chǎng)的()特征。 ()經(jīng)營模式下的典型現(xiàn)金流量圖。 、乙兩人分別向銀行貸款，貸款金額、利率、期限均相同，貸款期限為1年，甲的償還方式為按月付息到期一次償還本金，乙的償還方式為按月計(jì)息到期一次還本付息。 I乙 B.，I甲 I乙，= I乙 ≥I乙，錯(cuò)誤的是()。若年利率為6%，則第5年年末的租金是()元。 、乙兩個(gè)可供比較的房地產(chǎn)投資方案中，甲方案的開發(fā)經(jīng)營期為4年，乙方案的開發(fā)經(jīng)營期為3年，兩方案比選宜采用的方法是()。 ，其中貸款額為60萬元，扣除運(yùn)營費(fèi)用的年租金收入為18萬元，王某在貸款期內(nèi)的稅前現(xiàn)金回報(bào)率是()?？罩门c租金損失為潛在毛租金收入的10%，運(yùn)營費(fèi)用為實(shí)際租金收入的30%，該項(xiàng)目的償債備付率為()。 ()。當(dāng)該項(xiàng)目利潤為零時(shí)，售價(jià)允許降低的最大幅度是()。 ，如果按照每個(gè)車位的綜合投資乘以車位數(shù)估算其總投資額，這種投資估算方法是()。 ，應(yīng)首先用于(