【正文】 賣方委托，評估該商鋪于2017年9月15日帶租約轉(zhuǎn)讓的市場價值。從以往的考題來看，對于商業(yè)用途和居住用途的項目是估價考試歷年的重點。所以基于這四點認(rèn)識，我認(rèn)為案例考試還是有它的難點的。有的考生是胡子、眉毛一把抓，寫的一大篇，但是不得章法，要點散，邏輯性很差。即使這個倒扣分，并不影響我拿60分同程社區(qū)（）教育培訓(xùn)互動交流平臺同人網(wǎng)（）教育培訓(xùn)網(wǎng)絡(luò)營銷平臺第三篇：房地產(chǎn)估價師《案例與分析》房地產(chǎn)估價師考試當(dāng)中難度最大的就是案例分析這一科了，許多考生也特別關(guān)心這一點。PS：本題空置率是考點，因為題目說了是空置的商業(yè)房產(chǎn)，而且年收益數(shù)直接是月租金*12，給這么多信息點肯定是有原因的。8.【題干】若甲公司抵押貸款時以整體房地產(chǎn)作為抵押物，最適宜采用的估價方法為()。(三)甲公司擁有總建筑面積為5320m土地面積為10000m2的廠區(qū)，土地性質(zhì)為出讓工業(yè)用地。5.【題干】本次估價的對象應(yīng)包括()。3.【題干】采用收益法評估該屋頂廣告位價值，最適宜的技術(shù)思路為()。單選題(一)，一梯兩戶，共10套住宅，每套建筑面積相同，經(jīng)主題業(yè)主協(xié)商一致并報相關(guān)部門批注，在住宅樓屋頂安裝了可使用10年的廣告位。(3)確定報酬率。三、李某于2015年6月向甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下稱甲公司)購置了一處商鋪，2015年9月交房，裝修后即投入使用。【答案】房地產(chǎn)估價報告不能滿足甲公司的上述要求。而自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提和被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下，通常會產(chǎn)生新的“前期費用”，在估價后續(xù)開發(fā)的必要支出時，還應(yīng)加上這部分的“前期費用”。(2)估價對象要被其業(yè)主資源轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成，這種估價前提稱為“自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提”。(3)估價對象要被迫轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成，這種估價前提稱為“被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提”。(3)測算出的待開發(fā)房地產(chǎn)價值不同。原估價報告使用期限已過，不能直接使用原估價報告，超過使用期限的，需要重新進行估價、并出具新的估價報告。同年12月該房屋出現(xiàn)局部基礎(chǔ)沉陷，部分墻體開裂等質(zhì)量問題，不能繼續(xù)使用。(4)計算租金收益損失。收益歸全體業(yè)主所有?！具x項】，租約期外按市場租金，評估該廣告位收益價值，再減去違約成本，租約期外按市場租金，評估該廣告位收益價值，再減去違約成本【答案】B 【解析】評估有租約限制的房地產(chǎn)價值，評估出租****益價值，租金期間應(yīng)采用租賃合同約定的租金，即實際租金?！具x項】、平房、簡易房、水井 、平房、水井 、平房、水井、圍墻、平房、簡易房、水井、圍墻 【答案】C 【解析】征收估價對象范圍包括合法的被征收建筑物及占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)和其他不動產(chǎn)，不包括違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑。廠區(qū)圍墻內(nèi)建有5棟建筑物，其中，一棟辦公用房，建筑面積為2000m2?！具x項】 【答案】D 【解析】工業(yè)房地產(chǎn)估價時采用較多的是成本法。問答2評估范圍：加油站土地、房屋建筑物及構(gòu)筑物、裝修、儲油罐、加油機加油槍等機器設(shè)備、特許經(jīng)營權(quán)等無形資產(chǎn)收集的資料：企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、經(jīng)營許可證、土地證、房產(chǎn)證、財務(wù)報表等經(jīng)營收益資料、裝修情況、機器設(shè)備規(guī)格型號等考后分析：加油站的特許經(jīng)營權(quán)是考點問答三可以作為比較實例（我還多寫了市場法比較實際的要求，什么類似房地產(chǎn)、交易時間相近、正常交易或可修正為正常交易等）需要作那些修正1）實例A，要用市場租金對交易價格進行調(diào)整2）實例B，利害關(guān)系人之間的交易，需要進行交易情況修正3）實例C，相鄰房地產(chǎn)的合并交易，也是需要進行交易情況修正4）實例D，房地產(chǎn)形狀是L形，需要進**地產(chǎn)狀況修正選擇（題目順序記不清楚，只記得大概）1）再抵押價值，11（房地產(chǎn)價值15，抵押余額2。咱們先請老師給大家點評一下，關(guān)于這門考試考生怎么應(yīng)對?房地產(chǎn)估價案例這門課確實很難，難點主要原因有幾個方面：第一，因為他的特點就是開卷考試，這在其他職業(yè)資格考試中是沒有的，像監(jiān)理工程師的案例考試是閉卷考試，有時候閉卷考試比開卷考試相比較而言，閉卷考試并不難，因為它有準(zhǔn)確、統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)答案，而房地產(chǎn)估價師的案例沒有統(tǒng)一的答案，沒有標(biāo)準(zhǔn)答案，在教材上基本上找不到答案，找到了就不難了，就是因為找不到才難。因為我參加過閱卷，有的考生前言不搭后語，說的一大篇不知所云，自相矛盾，讓閱卷老師去猜，這樣的話，丟分就在所難免了。它應(yīng)該是通過率低有它的客觀原因。所以建議廣大考生在復(fù)雜的時候，針對具體的案例，從它的不同的估價目的和重點分析各類房地產(chǎn)估價的特點，要有針對性。注冊房地產(chǎn)估價師進行了實地查勘和市場調(diào)查，搜集了相關(guān)資料，發(fā)現(xiàn)該商鋪的合同租金明顯低于市場租金。注冊房地產(chǎn)估價師在實地查勘時發(fā)現(xiàn)委托人指向的房屋門牌號與估價委托書及房屋權(quán)屬證書記載的房屋坐落不一致。（）。A應(yīng)按酒樓用途，評估無租的限制價值 B 應(yīng)按酒樓用途，評估有租的限制價值C應(yīng)按零售商業(yè)、辦公用途，評估無租約的限制價值 D應(yīng)按零售商業(yè)、辦公用途，評估有租約的限制價值，正確的是（）。王、李具體承擔(dān)了估價報告撰寫工作，張對估價報告進行了終審，2017年7月15日出具了估價報告。請問：乙評估公司堅持當(dāng)時的估價結(jié)論合理準(zhǔn)確的理由有哪些?標(biāo)準(zhǔn)答案：乙評估公司堅持當(dāng)時的估價結(jié)論合理準(zhǔn)確的理由有，房地產(chǎn)市場情況已發(fā)生了變化。該酒店共有客房280間，每間建筑面積40㎡。當(dāng)?shù)鼐频觐惙康禺a(chǎn)的報酬率為10%，該酒店剩余使用年限30年。=510002012=120(萬元)。自用辦公室3間，建筑面積共300㎡。，說明在當(dāng)時的拍賣